¿Puedes comprar una casa en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA?

Aspectos clave

• Puedes usar un préstamo de la FHA para comprar una casa en ejecución hipotecaria si cumples los requisitos. Tanto tú como la propiedad deben cumplir las directrices de la FHA para que el préstamo sea aprobado.
• Las casas en ejecución hipotecaria pueden necesitar trámites adicionales para poder optar al financiamiento de la FHA. La propiedad debe cumplir los estándares de habitabilidad de la FHA, y las reparaciones necesarias pueden afectar la aprobación o deben completarse antes del cierre.
• Los préstamos de la FHA tienen requisitos específicos para el prestatario y la propiedad. La vivienda debe ser tu residencia principal, pasar una tasación de la FHA y cumplir los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad. Los prestatarios también deben cumplir los requisitos de crédito, down payment, relación deuda-ingresos y seguro hipotecario.

Las personas que quieren comprar una vivienda y tienen dificultades para pagar los precios de mercado pueden considerar las viviendas en ejecución hipotecaria como una opción asequible. Si tu puntuación de crédito es baja, quizás te preguntes: ¿Puedes comprar una casa en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA? La respuesta corta es sí, siempre que tú y la propiedad cumplan los requisitos de la FHA.

Cómo un préstamo de la FHA afecta el proceso de compra

Comprar una casa en ejecución hipotecaria puede ser más complicado, especialmente cuando la financias con un préstamo de la FHA. Aunque los préstamos de la FHA ofrecen down payments más bajos y requisitos de crédito flexibles, también exigen que la casa cumpla estándares de habitabilidad específicos.

Las casas en ejecución hipotecaria a menudo se venden “como está” y pueden necesitar reparaciones significativas para cumplir las directrices de la FHA. La propiedad debe ser segura, tener una estructura sólida y cumplir las normas de higiene. Los daños en el techo, un sistema eléctrico anticuado, una caldera que no funciona o problemas estructurales que hacen que la casa sea insegura para vivir pueden detener la aprobación de un préstamo de la FHA hasta que las reparaciones estén completas.

Si planeas comprar una casa para remodelar con un préstamo de la FHA, deberás centrar tu búsqueda en viviendas que cumplan los requisitos de propiedad. Hacer una oferta exitosa por una casa en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA será más difícil si compites con compradores en efectivo a los que no les preocupa la tasación ni la inspección.

¿Cuáles son los requisitos de los préstamos de la FHA?

Calificar para un préstamo de la FHA significa cumplir los requisitos del prestatario y de la propiedad, además de trabajar con un prestamista aprobado.

Requisitos de la propiedad

Cuando usas un préstamo de la FHA para comprar una casa en ejecución hipotecaria, la vivienda debe cumplir estándares específicos para calificar para el financiamiento. Según estos requisitos, la propiedad debe ser segura, habitable y una buena inversión de largo plazo para el prestatario.

Los requisitos específicos incluyen:

• Debe ser tu residencia principal. Los préstamos de la FHA generalmente no se pueden usar para una propiedad de inversión o una casa de vacaciones. Debes vivir en la casa como tu residencia principal durante al menos un año.
• Debe pasar una tasación aprobada por la FHA. Se necesita una tasación de la FHA para determinar el valor de la propiedad y verificar si cumple los estándares de propiedad de la FHA.
• Debe cumplir los estándares mínimos de seguridad y habitabilidad. La vivienda debe cumplir los estándares mínimos de propiedad de la FHA, lo que significa que la casa debe tener una estructura sólida, no tener riesgos para la salud y tener sistemas funcionales de calefacción, agua y electricidad. Los problemas como daños mayores en el techo, plomería que no funciona o cableado expuesto podrían descalificar la casa para el financiamiento de la FHA.

Requisitos del prestatario

Los préstamos de la FHA tienen requisitos específicos para el prestatario para ayudar a proteger tanto al prestatario como al prestamista. Si solicitas un préstamo de la FHA para comprar una propiedad en ejecución hipotecaria, esto es lo que esperará el prestamista:

• Puntuación de crédito mínima. Los préstamos de la FHA suelen ser una opción para compradores con una puntuación de crédito baja. Rocket Mortgage® exige una puntuación de crédito para comprar una casa de 580 con un préstamo la FHA y un down payment del 3.5%. Otros prestamistas pueden aceptar una puntuación de 500 con un down payment del 10%.
• Relación deuda-ingresos. Rocket Mortgage exige una relación DTI de menos del 45% con una puntuación de crédito entre 580 y 619.
• Down payment: Los requisitos de down payment para préstamos de la FHA son del 3.5% si tu puntuación de crédito es de 580 o más, o del 10% si tu puntuación está entre 500 y 579. Rocket Mortgage exige un down payment del 3.5% y una puntuación de crédito de al menos 580.
• Primas de seguro hipotecario. Los préstamos de la FHA exigen una prima de seguro hipotecario (MIP) inicial y una anual, la cual protege al prestamista si incumples el pago. El costo inicial es del 1.75% dla cantidad del préstamo, y la prima anual oscila entre el 0.15% y el 0.75%, dependiendo de tu down payment y el plazo del préstamo.
• Costos de cierre. También necesitarás fondos para los costos de cierre, que pueden incluir cargos del prestamista, cargos de título y gastos prepagados como impuestos sobre la propiedad. Los costos de cierre de la FHA suelen oscilar entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda.
• Otros requisitos del prestamista. Algunos prestamistas pueden tener requisitos adicionales, como reservas de efectivo, especialmente para las ejecuciones hipotecarias. Las reservas, que son activos líquidos o casi líquidos disponibles para el prestatario, a menudo se miden en meses de pagos hipotecarios. La FHA puede pedir al menos dos meses de reservas en algunos casos.

Ventajas y desventajas de comprar una casa en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA

Comprar una propiedad en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA tiene ventajas y desventajas que debes considerar.

Ventajas

• Requisitos de down payment más bajo: los préstamos de la FHA exigen un down payment mínimo del 3.5% con una puntuación de crédito de 580 o más. Esto puede facilitar que los prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas califiquen para un préstamo y puedan pagar una casa.
• Requisitos de reserva de dinero más bajos: los préstamos de la FHA no siempre exigen grandes reservas de efectivo después del cierre. Esto significa que puedes tener más flexibilidad para usar tus ahorros para gastos de mudanza, reparaciones u otras necesidades.
• Requisitos de crédito más fáciles: los préstamos de la FHA suelen ser más tolerantes en lo que respecta a problemas crediticios pasados. Algunos prestamistas permiten que los prestatarios compren una casa si tienen mal crédito con una puntuación de crédito tan baja como 500. Rocket Mortgage exige una puntuación de crédito mínima de 580 para un préstamo de la FHA.
• Precios de vivienda más asequibles: las casas en ejecución hipotecaria a menudo tienen un precio inferior al valor de mercado, lo que puede ayudar a más personas a comprar. En algunos casos, tu prestamista puede aceptar factores compensatorios de la FHA específicos que fortalezcan tu solicitud, incluso si un requisito no se cumple del todo.

Desventajas

• Las propiedades “como está” pueden necesitar reparaciones costosas: muchas ejecuciones hipotecarias se venden en su condición actual, lo que significa que las reparaciones y actualizaciones son tu responsabilidad. En algunos casos, puede ser que un préstamo de la FHA no sea suficiente para cubrir el costo de comprar y reparar una casa.
• Estándares de habitabilidad de la FHA: los préstamos de la FHA requieren que la casa cumpla estándares específicos de seguridad, protección y estructura antes del cierre. Si la propiedad no los cumple, las reparaciones deben completarse antes de que se pueda aprobar el préstamo, lo que puede retrasar o frustrar la compra.
• Competencia con otros compradores: las ejecuciones hipotecarias con buen precio tienden a atraer a inversionistas y compradores que pueden actuar rápido, incluyendo los que compran una casa con efectivo. Estas ofertas suelen ser más atractivas para el vendedor que las que usan un préstamo de la FHA porque a menudo cierran más rápido y con menos condiciones.
• Proceso de venta más lento: el financiamiento de la FHA implica más pasos, como la tasación de la FHA y las reparaciones, lo que puede extender la línea de tiempo.

¿Dónde puedo encontrar viviendas en ejecución hipotecaria a la venta?

Puedes encontrar ejecuciones hipotecarias en venta en sitios web de listados de bienes raíces generales o consultando plataformas dedicadas a ejecuciones hipotecarias, como:

• HUD Home Store: listados propiedad del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de los EE. UU., a menudo con períodos de oferta prioritarios para compradores específicos.
• Fannie Mae HomePath: el programa HomePath lista casas en ejecución hipotecaria propiedad de Fannie Mae y a veces ofrece incentivos de financiamiento para compradores calificados.
• Freddie Mac HomeSteps: estas son propiedades propiedad de Freddie Mac y a menudo se comercializan con menos restricciones para ayudar a acelerar la venta.

También se recomienda trabajar con un agente de bienes raíces que entienda las ejecuciones hipotecarias. Un agente con experiencia puede revisar el servicio de listados múltiples (MLS) para encontrar más oportunidades, algunas de las cuales quizás no aparezcan en sitios públicos. También puede ayudarte con los requisitos para comprar una propiedad en ejecución hipotecaria con un préstamo de la FHA.

¿Qué sucede si la casa en ejecución hipotecaria no califica?

Si la propiedad no cumple los requisitos de habitabilidad de la FHA, considera un préstamo FHA 203(k), que combina el precio de compra y el costo de las reparaciones o renovaciones aprobadas en una sola hipoteca. Esto puede ser útil si la propiedad necesita reparaciones extensas para garantizar la seguridad y funcionalidad. Aunque ayuda a abrir la puerta para ser propietario de vivienda, existen algunos inconvenientes. Las renovaciones deben cumplir las directrices del programa y el proceso puede llevar más tiempo. Actualmente, Rocket Mortgage no ofrece préstamos FHA 203(k).

Otros tipos de hipotecas, como los préstamos convencionales, pueden permitirte comprar una casa que no cumpla los estándares de la FHA, aunque a menudo tienen requisitos de crédito y down payment más estrictos.

Otra opción es comprar una vivienda en ejecución hipotecaria con un préstamo del VA. Esta opción respaldada por el gobierno ofrece términos competitivos para el personal militar y veteranos elegibles.

Conclusión: Se puede usar un préstamo de la FHA para financiar una casa en ejecución hipotecaria elegible

Combinar un préstamo hipotecario de la FHA y listados de ejecuciones hipotecarias puede abrir la puerta a ser propietario de vivienda, especialmente si buscas requisitos de crédito más flexibles. La clave es encontrar una propiedad que cumpla los estándares de la FHA. Tómate el tiempo para explorar los listados, entender las posibles necesidades de reparaciones, y sopesar las ventajas y desventajas antes de hacer una oferta.

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