Preejecución hipotecaria: cómo funciona y qué puedes hacer

Cuando compras una casa, lo último que piensas es en atrasarte con los pagos hipotecarios, pero dificultades como la pérdida del empleo o una factura médica inesperada pueden ponerte en una situación complicada. Pronto podrías recibir un aviso de preejecución hipotecaria.

La preejecución hipotecaria es el primer paso hacia la ejecución hipotecaria, es decir, la que permite al prestamista recuperar tu vivienda. Sin embargo, esto no significa que debas prepararte para mudarte de inmediato. Aquí explicaremos cómo funciona la preejecución hipotecaria y qué opciones podrías tener si te enfrentas a esta situación. Finalmente, veremos también la perspectiva del comprador de vivienda que busca una oportunidad.

¿Qué significa preejecución hipotecaria?

La preejecución hipotecaria generalmente se refiere al período entre el momento en que tu administrador hipotecario, la compañía a la que haces los pagos, te envía un aviso de intención de ejecutar la hipoteca y el momento en que ejercen su derecho de recuperar tu casa como garantía del préstamo.

Si no realizas el pago hipotecario en la fecha de pago, se considera que estás en incumplimiento. Normalmente, los documentos hipotecarios incluyen un período de gracia antes de aplicar un cargo por atraso. Sin embargo, si el pago llega con 30 días de retraso, se reportará como tal a las agencias de crédito.

No recibirás un aviso de intención de ejecutar la hipoteca hasta 45 a 60 días después de que te atrasaste por primera vez en el pago, según el inversionista que respalda tu hipoteca.

Lo más probable es que tu administrador hipotecario intente comunicarse contigo mucho antes de llegar a este punto. Hablar con ellos a tiempo y llegar a un acuerdo podría ayudarte a evitar este estrés innecesario.

Preejecución hipotecaria vs. ejecución hipotecaria

Puedes considerar el aviso de intención de ejecutar la hipoteca como una advertencia formal de que debes resolver el problema antes de que avance hacia la ejecución hipotecaria. El proceso de ejecución hipotecaria en sí, que implica ejercer el derecho del prestamista hipotecario a recuperar tu vivienda mediante un gravamen, que es un reclamo legal sobre la propiedad, es un proceso legal.

El aviso que recibes incluirá las instrucciones para remediar la situación que podría desencadenar la ejecución hipotecaria. A menudo, esto implica pagar los pagos atrasados, aunque también hay otras formas de incumplir un contrato hipotecario. En el aviso también se indicará una fecha límite.

Entrar en la preejecución hipotecaria no implica necesariamente la ejecución de tu casa. Todavía tienes tiempo para actuar y evitar la ejecución hipotecaria, pero es fundamental enfrentar el problema de inmediato y ponerte en contacto con tu administrador hipotecario.

¿Cuánto tiempo tarda una casa en preejecución hipotecaria?

Si el problema está relacionado con la falta de pago, por lo general, el proceso formal de remitir el caso a ejecución hipotecaria no comienza hasta 121 días después de que te atrasas por primera vez, siempre que estés ocupando la vivienda. Dependiendo del inversionista hipotecario, eso es más de un mes después del aviso de intención.

En algunas circunstancias, las cosas pueden avanzar más rápido. Si la vivienda está desocupada, el proceso de ejecución hipotecaria puede iniciarse después de 60 días. Si infringes la cláusula de préstamo pagadero a la venta, que también se conoce como cláusula de enajenación, al vender tu vivienda sin pagar la hipoteca, el prestamista puede exigir el reembolso inmediato del préstamo.

En lo referente al proceso de ejecución hipotecaria propiamente dicho, la línea de tiempo depende de la naturaleza de la infracción y de las leyes estatales aplicables. Algunos estados necesitan ejecuciones hipotecarias judiciales, que pasan por el sistema legal y toman más tiempo. Puedes revisar la documentación de tu préstamo, consultar la legislación estatal y hablar con un abogado para obtener información específica sobre tu caso.

Según la empresa de datos inmobiliarios ATTOM Data Solutions, el tiempo promedio para completar legalmente una ejecución hipotecaria en el segundo trimestre de 2025 fue de 645 días. Sin importar cuánto tiempo tome el proceso, lo ideal es trabajar con tu administrador hipotecario desde el principio para identificar opciones de mitigación de pérdidas, es decir, maneras en que tú y tu prestamista puedan trabajar juntos para evitar la ejecución hipotecaria. Mientras más esperes, más difícil suele ser recuperarte.

Cómo salir de la preejecución hipotecaria

Existe muchas opciones de ayuda hipotecaria a las que podrías calificar por medio de tu administrador hipotecario. Es importante comunicarse con ellos a la primera señal de dificultades para darte la mejor oportunidad de ponerte nuevamente al día. Los clientes de Rocket Mortgage® pueden iniciar sesión en su cuenta de Rocket e ir a Help > Payment assistance (Ayuda > Asistencia con el pago) en la pestaña Mortgage (Hipoteca).

Es importante tener en cuenta que, aunque explicaremos diferentes formas de alivio hipotecario, la mayoría de ellas suele tener un efecto negativo en tu crédito. La excepción suele darse cuando la asistencia se otorga tras un desastre natural. Sin embargo, el efecto de estas opciones en el crédito suele ser menor que el de una ejecución hipotecaria.

Ten en cuenta que corresponde a tu administrador del préstamo determinar si calificas para estas opciones según la dificultad que estés enfrentando y tu capacidad de reembolso en el largo plazo.

Pago total

La forma más directa de ponerte al día con tu préstamo es simplemente pagar todos los pagos atrasados junto con cualquier cargo acumulado. A esto se le llama restitución de la hipoteca. Aunque es más difícil de lo que parece para muchas personas, es una buena opción en ciertas situaciones, por ejemplo, si tu empleador te paga salarios atrasados.

Antes de avanzar con la restitución, asegúrate de solicitar una cotización a tu administrador del préstamo para saber la cantidad que cubre tus obligaciones existentes.

Planes de pago

Si no puedes pagar todo de una sola vez, tu administrador puede proponerte un plan de pago. En este arreglo, una parte de tu saldo vencido se suma a tu pago hipotecario cada mes, hasta que se cubra la cantidad total. Estos planes suelen ser a corto plazo, generalmente de 3 a 6 meses.

Pueden funcionar bien si tuviste un problema temporal y ahora puedes asumir pagos mensuales un poco más altos basados en tu presupuesto.

Aplazamiento de pagos

Aunque suenan parecidos, hay una gran diferencia entre aplazamiento de pagos y ejecución hipotecaria. Mientras que la ejecución hipotecaria implica perder tu vivienda, el aplazamiento busca que te mantengas en ella.

El aplazamiento es una pausa temporal o una reducción del pago hipotecario que se recomienda como último recurso ante una dificultad prevista a corto plazo. Sin embargo, durante este período sigues acumulando pagos atrasados de tu hipoteca, que se esperan pagar luego en un solo pago.  Al igual que los planes de pago, suelen ser soluciones temporales.

Modificación del préstamo

La modificación del préstamo consiste en cambiar los términos de tu hipoteca actual para añadir los pagos atrasados al saldo principal y así poner el préstamo al día. Esto puede implicar ajustar la tasa de interés y extender el plazo del préstamo.

Esto es diferente a cómo funciona un refinanciamiento, lo que implica un préstamo completamente nuevo. Esto también se aplica únicamente en casos de dificultad financiera. Considerar un refinanciamiento puede ser una buena opción si intentas mejorar tu situación económica, pero deberías hacerlo antes de que surjan problemas con los pagos. Es mucho más difícil calificar una vez que empiezas a retrasarte con los pagos.

Aplazamiento de pagos o reclamo parcial

Un aplazamiento de pagos toma tus cuotas vencidas y las traslada al final del préstamo para pagarlas cuando la vivienda se venda, se refinancie o se liquide de alguna otra manera. Esto te permite reanudar tus pagos actuales. Un reclamo parcial tiene el mismo efecto, pero tus pagos atrasados se vuelve un gravamen secundario sobre la vivienda.

Vende tu casa

Si tú y tu administrador del préstamo ya han revisado todas las opciones para mantenerte en tu casa y no es posible, otra solución es vender tu vivienda para liquidar el saldo de la hipoteca, si puedes. Esto te permite usar cualquier ingreso restante en tu siguiente lugar. Ir por esta vía tampoco afecta negativamente tu crédito.

Venta en corto

Una venta en corto es cuando acuerdas con tu prestamista hipotecario vender tu propiedad por un valor menor al que debes debido a una caída en los valores del mercado. Como las demás alternativas de alivio hipotecario mencionadas, esta también debe ser aprobada por tu administrador del préstamo. Ellos también tienen el control final del proceso de venta.

Tu prestamista podría intentar cobrarte la diferencia entre lo que debes y lo obtenido en la venta corta, si obtiene un juicio por deficiencia. Debes tener claro si están dispuestos a otorgarte una exención de deficiencia. Además, tu administrador del préstamo podría darte una compensación en efectivo por mantener la propiedad en buen estado.

Al comparar una venta corta con una ejecución hipotecaria, la venta corta es preferible para los propietarios de vivienda porque, en ciertas circunstancias, puede no haber un período de espera antes de comprar tu próxima casa. Puedes obtener un préstamo de FHA de inmediato en las siguientes circunstancias:

• No hay pagos reportados en tu historial de crédito con retrasos de 30 días o más en el año previo a la fecha de la venta corta.
• Tampoco tienes pagos con 30 días de retraso en los 12 meses previos a la solicitud de tu nuevo préstamo.

Escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Una escritura en lugar de ejecución hipotecaria consiste en devolver voluntariamente tu propiedad a tu administrador o prestamista hipotecario. Nuevamente, ellos deben estar de acuerdo. Asegúrate de hablar con ellos sobre sus políticas. Existe la misma posibilidad de que puedan reclamar una deficiencia que en las ventas cortas. Pero también existe el incentivo para mantener la vivienda en buen estado.

El inconveniente es que los períodos de espera para obtener nuevos préstamos después de una escritura en lugar de ejecución hipotecaria pueden ser similares a los de una ejecución hipotecaria. Para los préstamos VA, el período de espera es de 2 años, mientras que para los de FHA es de 3 años. Los préstamos conformes convencionales tienen un período de espera de 4 años, 3 menos que en una ejecución hipotecaria.

Asesoría para la vivienda

Tu primer punto de contacto para obtener alivio hipotecario siempre debe ser tu administrador del préstamo, pero es comprensible que quieras una segunda opinión en una situación estresante. El Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) tiene un directorio de agencias de orientación de vivienda disponible. Por lo general, son gratuitas.

Debes desconfiar de quien te prometa una solución rápida o quiera cobrarte una tarifa inicial alta. Si algo suena demasiado bueno para ser verdad, probablemente lo sea.

Si buscas orientación sobre la vivienda, debes estar preparado para explicar en detalle tu situación. Lleva los estados financieros para que el consejero pueda revisar tu presupuesto de forma integral. También será útil que lleves tus estados hipotecarios. Puedes llevar notas de todo lo que ya hayas conversado con tu administrador.

¿Quién compra viviendas en preejecución hipotecaria?

Qué pasa si estás del otro lado del proceso, tratando de comprar una casa que el banco está por embargar o que el banco ya embargó y pronto venderá. Existen algunos beneficios y desventajas de comprar una casa embargada.

El principal beneficio es que podrías conseguir una buena oferta, pero necesitas conocer bien el estado de la propiedad y las leyes locales sobre los posibles derechos de rescate. Veamos qué significa esto tanto para inversionistas como para compradores de vivienda por primera vez.

Inversionistas inmobiliarios

Como inversionista en bienes raíces, buscas viviendas a buen precio que puedas renovar y revender a veces con una ganancia rápida. Comprar una vivienda ejecutada puede ser un buen objetivo desde esa perspectiva. Sin embargo, podrías estar comprando una casa que necesita más reparaciones, porque el propietario anterior a menudo no tiene dinero para el mantenimiento rutinario.

Además de estar listo para un proyecto, es importante que hagas todos los cálculos normales de ROI, como la tasa de capitalización que necesitas alcanzar.

Compradores de vivienda por primera vez

Los compradores de vivienda por primera vez pueden sentir atractivo por el precio potencialmente bajo de una propiedad ejecutada, pero antes de apresurarse a hacer una oferta, debes recordar que la vivienda podría necesitar muchas reparaciones.

También es importante saber que incluso después de la venta por ejecución hipotecaria, algunos estados tienen un período de rescate, que es el tiempo específico en el que el antiguo propietario de la vivienda puede ejercer su derecho de rescate. Esto significa que después de un tiempo determinado tras la venta, el propietarios de vivienda anterior puede recuperar su propiedad pagando el saldo pendiente de la hipoteca, con intereses y cargos. Con este tipo de ventas, puede pasar un tiempo antes de que puedas mudarte con total seguridad.

Preguntas frecuentes

Hemos cubierto lo básico, pero antes de terminar, respondamos algunas preguntas adicionales que podrías tener.

¿Cuántos pagos atrasados desencadenan la preejecución hipotecaria?

Dependiendo del inversionista de tu hipoteca, el proceso de aviso de preejecución hipotecaria comienza cuando llevas entre 45 y 60 días de atraso en tus pagos. Eso equivale a dos o tres pagos.

Si estás atravesando una situación difícil, comunícate con tu administrador del préstamo para analizar las opciones disponibles para ti.

¿Cómo sé si mi casa está en preejecución hipotecaria?

Si tu morosidad hipotecaria continúa por un periodo de al menos 45 a 60 días, deberías recibir un aviso de intención de ejecución hipotecaria, lo que marca el inicio del proceso de preejecución hipotecaria.

¿Cómo puedo evitar una ejecución hipotecaria?

Lo más importante es comunicarte con tu administrador del préstamo ante la primera señal de dificultades. Ellos podrán trabajar contigo para analizar opciones que te permitan permanecer en tu casa, como planes de pago y modificaciones del préstamo. Si eso no es posible, pueden ayudarte a planear una salida de la manera más ordenada posible.

¿Todavía debo dinero si ejecutan mi casa?

En algunos estados, los prestamistas todavía tienen derecho a solicitar un juicio por deficiencia por la diferencia entre el monto obtenido con la venta de la propiedad y el saldo pendiente de la hipoteca. Los prestamistas pueden eximir este derecho, pero no están obligados, así que asegúrate de obtenerlo por escrito si lo hacen.

¿Es buena idea comprar una casa con preejecución hipotecaria?

Comprar una propiedad en preejecución hipotecaria a veces permite conseguir una mejor oferta, ya que el inversionista quiere sacar la vivienda de sus libros. Pero a menudo son viviendas que necesitan reparaciones, y el proceso puede tomar más tiempo. También puede que tengas que buscar activamente buenas oportunidades. Las viviendas del HUD son probablemente las más conocidas, pero todos los inversionistas publican su inventario.

Conclusión: tienes opciones si estás en el proceso de preejecución hipotecaria

La preejecución hipotecaria es el periodo entre la notificación de la intención de ejecutar una vivienda y el proceso de ejecución hipotecaria en sí. Lo mejor que puedes hacer es comunicarte con tu administrador del préstamo tan pronto como sepas que tendrás problemas para hacer tu pago hipotecario. Ellos podrán determinar si calificas para opciones que te permitan permanecer en tu hogar o salir de él de manera ordenada.

Si eres cliente de Rocket Mortgage^® y estás teniendo dificultades para pagar, estamos aquí para ayudarte. Inicia sesión en tu cuenta de Rocket y dirígete a Help > Payment assistance (Ayuda  > Asistencia de pago) en la pestaña Mortgage (Hipoteca).