Cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria: ¿qué es y es adecuada para ti?

Tu prestamista tendrá que tomar medidas si te atrasas en los pagos de tu hipoteca. Un acuerdo de cesión de escritura podría ayudarte a evitar las repercusiones de una ejecución hipotecaria, que es el proceso legal en el que el prestamista que posee tu préstamo recupera tu propiedad.

Veamos cómo funciona un acuerdo de cesión de escritura y cómo difiere de una ejecución hipotecaria. También te mostraremos algunas otras alternativas para evitar la ejecución hipotecaria sin necesidad de un acuerdo de cesión de escritura.

¿Qué es una cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria?

Un acuerdo de cesión de escritura es un arreglo en el que entregas a tu prestamista hipotecario la escritura de tu casa. Los propietarios de vivienda acuerdan ceder la escritura para evitar la ejecución hipotecaria.

Las ejecuciones hipotecarias aparecen en tu informe de crédito, lo que puede hacer que sea prácticamente imposible comprar otra casa durante años. Una cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria también puede aparecer en tu informe de crédito y afectar negativamente tu puntuación de crédito. Esto podría afectar tu capacidad para obtener otro préstamo hipotecario, dependiendo del prestamista y del producto hipotecario.

Cuando entregas las escrituras, el prestamista elimina el gravamen de la propiedad y asume la propiedad de tu vivienda. Esto le permite al prestamista recuperar parte de las pérdidas sin obligarte a pasar por una ejecución hipotecaria. El prestamista también te libera de lo que todavía debes en la hipoteca. Muchos propietarios de vivienda buscan acuerdos de cesión de escritura cuando su hipoteca termina en una situación conocida como devaluación, lo que significa que deben más por su casa de lo que vale.

Motivos por los que un prestamista podría rechazar un acuerdo de cesión de escritura

Es importante recordar que tu prestamista no tiene ninguna obligación de aceptar un acuerdo de cesión de escritura. Algunos de los motivos por los que un prestamista podría rechazar un acuerdo de cesión de escritura incluyen:

• Una disminución del valor de la vivienda: Si el valor justo de mercado de tu casa ha disminuido, es posible que debas más en tu préstamo que lo que vale tu vivienda. En este caso, es posible que el prestamista esté de acuerdo en aceptar un acuerdo de cesión de escritura. Sin embargo, es posible que tu prestamista solo acepte el acuerdo de cesión de escritura si pagas la diferencia entre el valor tasado y lo que debes. Rocket Mortgage® no lo hace.
• Gravámenes o juicios fiscales sobre tu propiedad: La situación se complica si tienes una sentencia o un gravamen secundario. Este es un reclamo sobre tu propiedad que el prestamista no hizo. Algunos prestamistas trabajarán contigo para eliminar el gravamen si ven que otra persona tiene un reclamo sobre la propiedad.
• Malas condiciones de la vivienda: Si tu vivienda está en malas condiciones, tu prestamista podría rechazar cualquier acuerdo de cesión de escritura que propongas.

Motivos por los que un prestamista podría aceptar un acuerdo de cesión de escritura

Aunque un prestamista no está obligado a aceptar la cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria, tienen algunos incentivos. Algunos de los beneficios que obtiene tu prestamista cuando acepta un acuerdo de cesión de escritura incluyen:

• Control más rápido sobre tu propiedad: Con una ejecución hipotecaria, los prestamistas deben pagar a abogados para ir a la corte y demostrar que no has estado pagando tus deudas. Luego deben obtener la aprobación del tribunal para tomar tu propiedad. El prestamista también debe ejecutar el desahucio legal de la propiedad, incluso después de haber acudido al tribunal. Tu prestamista ahorra tiempo y dinero al aceptar un acuerdo de cesión de escritura.
• Mejores condiciones de la propiedad: Los prestamistas pueden aceptar tomar el control de propiedades en buen estado. Esto se debe a que estas propiedades se venden por más dinero y pasan menos tiempo en el mercado. En ocasiones, con un acuerdo de cesión de escritura, el prestamista establece como condiciones que mantengas la propiedad en buenas condiciones.

Acuerdo de cesión de escritura versus ejecución hipotecaria ¿cuál es la diferencia?

Un acuerdo de cesión de escrituras y una ejecución hipotecaria tienen procesos y repercusiones diferentes para los propietarios de vivienda. Veamos sus diferencias abajo.

Acuerdo de cesión de escritura

Un acuerdo de cesión de escritura significa que tú y tu prestamista llegan a un entendimiento mutuo de que ya no puedes hacer los pagos de tu hipoteca. El prestamista acuerda evitar que pases por una ejecución hipotecaria cuando entregas la propiedad de manera amistosa.

A cambio, el prestamista te libera de tus obligaciones respecto de la hipoteca. Incluso es posible que el prestamista te ofrezca una pequeña ayuda económica como incentivo para mantener la propiedad en buenas condiciones antes de que te vayas.

Aunque el acuerdo de cesión de escritura aparecerá en tu informe de crédito, su impacto no es tan severo como el de una ejecución hipotecaria.

Proceso de ejecución hipotecaria

Tu prestamista debe seguir los procedimientos legales adecuados para recuperar el control de la propiedad por medio del proceso de ejecución hipotecaria, o que puede tener muchas desventajas para el cliente si se llega a ese punto.

Por ejemplo, una ejecución hipotecaria afectará tu puntuación de crédito y permanecerá en tu informe de crédito durante 7 años. Durante este tiempo, será extremadamente difícil para ti comprar otra casa, a menos que puedas pagar en efectivo. Tu prestamista puede o no ofrecerte un incentivo económico para dejar la propiedad si permites que se haga una ejecución hipotecaria.

Recuerda que un proceso de ejecución hipotecaria es largo y costoso, tanto para ti como para el prestamista. Debes considerar todas tus opciones cuidadosamente antes de que aceptes entregar la escritura de tu casa. En muchos casos, es mejor tanto para ti como para el prestamista reestructura tu hipoteca en lugar de optar por una ejecución hipotecaria.

Ponte en contacto con un consejero del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) o un abogado defensor que se especialice en ejecuciones hipotecarias.

¿Es adecuado para ti un acuerdo de cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria?

Si debes considerar un acuerdo de cesión de escritura depende de tu situación única. Veamos algunas de las ventajas y desventajas.

Firma un acuerdo de cesión de escritura

• Minimización de tu déficit: Un déficit es la diferencia negativa entre lo que debes por tu casa y lo que vale. Un acuerdo de cesión de escritura puede eliminar tu déficit si debes más por tu casa de lo que vale. A cambio de entregar voluntariamente la escritura al prestamista y mantener una casa en buen estado, es posible que el prestamista esté de acuerdo en perdonar tu déficit o reducirlo significativamente.
• Potencial de asistencia para mudarse: Los prestamistas quieren el control de tu propiedad cuando está en las mejores condiciones posibles. Muchos prestamistas ofrecen acuerdos de "dinero por llaves" (cash for keys). Estos acuerdos te ayudan a encontrar un nuevo lugar donde vivir cuando entregas la escritura de tu casa sin dañar la propiedad.
• Menos daño a tu crédito: Un acuerdo de cesión de escritura permanece en tu informe de crédito durante 7 años, mientras que una ejecución hipotecaria lo hace durante 7 años. Un acuerdo de cesión de escritura puede permitirte comprar una nueva casa antes que si pasas por una ejecución hipotecaria.

Desventajas de un acuerdo de cesión de escritura

• Pérdida de tu casa: Cuando optas por la cesión de la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, tu prestamista quita tu nombre del título de propiedad. Este acuerdo no es adecuado si todavía quieres vivir en tu casa.
• No hay garantía de aceptación: Tu prestamista no está obligado a aceptar un acuerdo de cesión de escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
• Efectivo negativo en el crédito: Aunque un acuerdo de cesión de escritura no afectará tu crédito tan drásticamente como una ejecución hipotecaria, tu puntuación todavía disminuirá. Además, no podrás obtener fácilmente otra hipoteca si tienes un acuerdo de cesión de escritura en tu informe de crédito.
• Posible deuda tributaria sobre el saldo perdonado: Si tu prestamista condona más de $600 de déficit en tu préstamo, el IRS lo considera como ingresos. Es probable que debas pagar impuestos sobre ingresos por cualquier déficit que tu prestamista perdone al presentar tus impuestos.

Otras formas de evitar la ejecución hipotecaria o la cesión de escrituras

un acuerdo de cesión de escritura no es la única forma de obtener ayuda hipotecaria y evitar la ejecución hipotecaria. Veamos algunas otras opciones que tienes cuando no puedes hacer los pagos de tus hipotecas.

Modificación del préstamo

Una modificación del préstamo podría ser adecuada para ti si no puedes hacer tus pagos hipotecarios pero quieres permanecer en tu casa. Una modificación del préstamo significa que tu prestamista cambia la tasa de interés de tu préstamo para que coincida con las tasas actuales del mercado.

Es posible que debas más por tu casa de lo que vale. En ese caso, tu prestamista puede poner el exceso de principal en una cuenta de suspensión temporal.

Mientras está en suspensión temporal, el exceso de principal no genera intereses. Esto puede evitar que caigas más en deuda hipotecaria mientras pagas lo que debes. La cantidad de suspensión temporal se adeuda cuando pagas el resto del préstamo.

Al igual que en un acuerdo de cesión de escritura, el prestamista no tiene la obligación de modificar tu préstamo o permitir una suspensión temporal en lugar de una ejecución hipotecaria. Trabaja con tu prestamista para tratar de buscar una solución que sea beneficiosa para ambos.

Venta en corto

Es posible que puedas vender tu casa por medio de una venta corta si no puedes obtener una modificación o no quieres seguir viviendo en tu casa. Una venta corta significa que vendes la vivienda por menos que la cantidad que queda en tu hipoteca.

La mayoría de las ventas cortas se hacen porque los valores de la propiedad bajaron en un área. Durante una venta corta, te comunicas con los compradores, muestras tu vivienda y hablas con agentes de bienes raíces como en una venta normal. Sin embargo, a diferencia de una venta normal, tu prestamista necesita aprobar la venta corta antes de que se haga.

Es posible que todavía debas dinero después de una venta corta. Si tienes un saldo pendiente, tu prestamista puede demandarte y llevarte a juicio para obtener un fallo de insolvencia. Si no puedes pagar la diferencia entre el saldo pendiente de tu préstamo y el precio de venta, pide a tu prestamista que te exima del derecho de demandar por deficiencia. Algunos estados (como California) tienen leyes que prohíben los saldos de insolvencia después de una venta corta.

Conclusión

Un acuerdo de cesión de escritura puede ayudarte a salir de tu casa y evitar la ejecución hipotecaria. Cuando aceptas un acuerdo de cesión de escritura, transfieres voluntariamente la escritura de tu casa a tu prestamista. A cambio, el prestamista acuerda perdonar la cantidad restante de tu préstamo.

Un acuerdo de cesión de escritura no permanecerá en tu informe de crédito como una ejecución hipotecaria. Sin embargo, tu prestamista debe estar de acuerdo en aceptar la cesión en lugar de la ejecución hipotecaria; no tiene ninguna obligación de aceptar tus condiciones. Puedes mejorar tus posibilidades de aceptar al mantener tu casa en buenas condiciones.

Puedes quedarte en tu casa con una modificación del préstamo si no quieres aceptar una cesión de escritura, pero también puedes vender tu casa con una venta corta si la modificación no funciona para ti.

Recuerde, cada situación financiera es diferente. Lo mejor es hablar con un asesor financiero o experto antes de tomar decisiones financieras importantes.

¿Tienes alguna pregunta o necesitas ayuda con tu hipoteca? Habla con un experto en préstamos hipotecarios hoy mismo.