¿Qué es una venta en corto en bienes raíces? Una guía para el proceso

Si estás interesado en comprar una casa en descuento, las ventas en corto pueden ser una opción atractiva. Las ventas en corto son una alternativa más segura a las ejecuciones hipotecarias para ambos los vendedores y sus prestamistas, y es por esto que sueles encontrarlas justo por debajo del valor de mercado. También suelen estar en mejores condiciones que las propiedades en malas condiciones. Sin embargo, la transacción de una venta en corto es mucho más compleja que la venta promedio, y por lo tanto puede implicar mucho más riesgo.

Antes de decidir si compras una venta en corto, debes saber exactamente en qué te estás metiendo. Leer esta guía te dará el conocimiento que necesitas para navegar una venta en corto y determinar si es la opción adecuada para tus circunstancias.

Una venta en corto es cuando un propietario de vivienda con problemas financieros extremos vende su casa por menos de lo que debe en la hipoteca. El prestamista de la hipoteca original recibe todos los ingresos de la venta y perdona la diferencia u obtiene una fallo de deficiencia, en la que se le exige al prestatario original que pague lo que falta.

Aunque esto parece un acuerdo menos que ideal para el prestamista, especialmente si se perdona la diferencia, suele ser una alternativa preferible a la ejecución hipotecaria. Una venta en corto es una opción para que un propietario de una vivienda y su prestamista salgan de una situación financiera difícil asumiendo una pérdida, por lo que muchas veces un comprador puede beneficiarse de esta transacción. Sin embargo, los compradores deben saber que estas transacciones no siempre son buenas inversiones.

Una vivienda se vende en corto cuando el propietario se da cuenta de que ya no puede seguir haciendo los pagos de la hipoteca. En lugar de esperar a que el banco la embargue, el propietario inicia el proceso de venta en corto presentando una solicitud al prestamista.

Hay dos factores críticos que el prestamista considera cuando debe decidir si aprueba una venta en corto:

• La casa debe valer menos de lo que el propietario debe por ella. El prestamista querrá revisar ventas recientes de propiedades comparables para asegurarse de que sea el caso.
• El vendedor debe poder demostrar que tiene dificultades financieras. Tiene que mostrar que no tiene los ingresos ni los activos para pagar la cantidad pendiente.

Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias fueron mucho más frecuentes durante la recesión financiera de 2008. Es más probable que el comprador haga un negocio rentable en un mercado decreciente que en uno creciente. Esto se debe a que el valor de la propiedad es menos de lo que se debe.

En cambio, el vendedor aceptará lo que pueda porque no sabe si el mercado crecerá si espera. A medida que la economía ha mejorado y el mercado de vivienda se ha recuperado, las ventas en corto se han vuelto menos frecuentes. Sin embargo, siguen siendo una opción.

Las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias son procesos que ocurren cuando los propietarios de vivienda tienen dificultad para mantenerse al día con los pagos de la hipoteca, o si se enteran de que su hipoteca está devaluada. Una hipoteca devaluada es cuando un prestatario debe más dinero de lo que vale su casa. En ambos casos, el propietario pierde la posesión de su propiedad, aunque las circunstancias y repercusiones son diferentes.

El grado de control del vendedor es significativamente diferente entre estos dos procesos. En una venta en corto, el vendedor decide presentar un paquete financiero, buscando la aprobación del prestamista para vender la propiedad por una cantidad menor a lo que debe por ella. Por lo tanto, el vendedor entra al proceso voluntariamente, que no es el caso de una ejecución hipotecaria.

Una vez el prestamista aprueba una venta en corto, el vendedor es quien debe vender la propiedad. Sin embargo, el prestamista es responsable de las negociaciones y determina si acepta o rechaza las ofertas de los compradores, pues es el prestamista el que está tratando de recuperar los costos.

Por otra parte, una ejecución hipotecaria es una medida legal que un prestamista toma para tomar posesión de la propiedad de un vendedor después de que este se atrasa mucho en los pagos mensuales. Aunque ambos procesos pueden afectar negativamente el crédito del vendedor, una ejecución hipotecaria puede tener un impacto mucho más dañino en el puntaje FICO^® de un vendedor y en cuánto tiempo tienen que esperar para volver a obtener una hipoteca. Además, el proceso de ejecución hipotecaria puede ser caro para el vendedor (y el prestamista) y al final, obligarlo a declararse en bancarrota en algunos casos.

Aunque los pasos de una venta en corto son bastante parecidos a los de un negocio tradicional, el proceso es más complicado debido a que también participa el prestamista. El proceso típico de compra de una casa simplemente requiere que el vendedor le transfiera su capital al comprador a cambio del precio de compra acordado.

Sin embargo, en una venta en corto, la transacción está en manos del prestamista, por lo que el proceso tiende a ser más largo y engorroso. Los siguientes seis pasos ilustran las diferencias principales entre una venta en corto y una venta tradicional.

Paso 1: Obtener la aprobación para el financiamiento

Al igual que con la compra de cualquier casa, el primer paso es obtener la aprobación. Aunque siempre es de beneficio que los compradores sean aprobados antes de hacer una oferta, eso es todavía más importante en una venta en corto, pues el prestamista querrá asegurarse de que el nuevo comprador sea realmente capaz de comprar la propiedad en venta en corto.

Con Rocket Mortgage^®, el proceso de obtener la aprobación es rápido y conveniente. Se puede hacer en línea llenando una solicitud y dándonos permiso para revisar tu puntuación de crédito, y compartiendo información sobre los ingresos y bienes existentes. Basado en tu economía, te recomendaremos opciones de hipotecas y te diremos cuánto tienes aprobado para tu préstamo.

Después de haber compartido la documentación de ingresos y bienes, podrás ver tus opciones. Te daremos una Verified Approval¹ como comprobante de que eres un comprador serio y calificado.

Paso 2: Conseguir un agente de bienes raíces y buscar una casa

Encontrar una casa puede tomar tiempo, pero es más difícil cuando tu corazón está puesto en conseguir una venta en corto. En lugar de buscar en todos los listados disponibles en el área de tu interés, enfócate en listados de propiedades en preejecución hipotecaria en línea. También puedes revisar los registros públicos comunicándote con el tribunal del condado.

Identificar y navegar una venta en corto puede ser complicado, pero un agente de bienes raíces con experiencia te puede ayudar. El agente puede ayudar y explicar todos los aspectos del proceso de compra de una casa, incluyendo encontrar ventas en corto.

Paso 3: Investigar

Antes de hacer una oferta, querrás conocer toda la información que puedas sobre la propiedad. Puede comenzar por revisando ventas comparables en el área para averiguar el valor real de la casa. Los agente de bienes raíces son una excelente fuente para determinar el valor de las viviendas porque tienen acceso al servicio de listados múltiples (MLS), que da información de los precios de las casas que están actualmente en el mercado y que se vendieron recientemente.

Como las ventas en corto son transacciones en las que el vendedor debe más por la casa de lo que debe, querrás saber cuánto exactamente le debe el vendedor al prestamista. Antes de comprar una venta en corto, debes asegurarte de saber quiénes son todas las personas o entidades que pueden reclamar la propiedad (llamados acreedores prendarios). Entonces, asegúrate de que no haya ningún otro gravamen sobre la casa. Puedes pedirle esta información al vendedor, a su agente o al prestamista. Sin embargo, para estar seguro, también deberías pedirle a una compañía de títulos de propiedad que haga un estudio de títulos de esa propiedad.

Paso 4: Haz una oferta

Cuando hagas una oferta por la propiedad, debes usar tus conocimientos de los valores de las viviendas locales para considerar lo que el prestamista pensará de tu oferta. Puede ser que tú estés viendo la venta en corto como una manera de conseguir un buen precio por la casa, pero recuerda que el prestamista aún está tratando de recuperar todo lo que pueda del saldo pendiente de la hipoteca, y posiblemente también tenga que cumplir las directrices del inversionista para aceptar la oferta. Tu oferta debería estar cerca del valor de mercado de la casa si quieres que la acepten.

Cuando veas propiedades, ten cuidado con la actividad fraudulenta. Si el vendedor te pide que le pases dinero debajo de la mesa para tener la oportunidad para aplicar a una venta en corto, recházalo y denúncialo.

Paso 5: Hacer una inspección de la vivienda

Las propiedad de venta en corto se venden “como están”, lo que significa que no podrás negociar un precio de compra más bajo si hay algún problema con la propiedad. Sin embargo, sí deberías saber la condición de la casa que vas a comprar antes de que te decidas a dar el sí final. Aunque el vendedor tiene la obligación de revelar todos los defectos conocidos, a veces este tipo de información se pasa por alto.

Asegúrate de hacer una inspección de la casa para saber en qué te estás metiendo. Si se necesitan reparaciones, averigua el costo o busca estimados para saber si comprar la casa tendrá sentido financieramente hablando para ti.

Paso 6: Cerrar la venta

Incluso después de que el prestamista haya aceptado la venta en corto, debes asegurarte de que el prestamista y cualquier otro acreedor prendario esté dispuesto a liberar el colateral. Mientras más acreedores prendarios haya, más largo podría ser el proceso.

Para cerrar la venta, el vendedor también debe presentar los siguientes documentos:

• Carta de dificultad económica: Una carta que explica las cargas financieras del vendedor y exactamente por qué no puede seguir haciendo los pagos de la hipoteca.
• Comprobante de ingresos y bienes: El vendedor debe presentar estados de cuenta bancarios y documentos de impuestos de por lo menos dos años. Esta información debe demostrar que el vendedor no tiene fondos disponibles para pagar su deuda restante.
• Lista de gravámenes: Aunque algunos vendedores solo estén en deuda como resultado de su hipoteca principal, es posible que otros tengan varias deudas. El vendedor debe presentar una lista al día de todos los gravámenes sobre la propiedad.
• Análisis comparativo del mercado: Un prestamista insistirá en ver una lista de propiedades comparables que están actualmente en el mercado y que se han vendido en los últimos 6 meses para demostrar que el vendedor debe más de lo que vale la casa.

Suponiendo que la carta de aprobación y los documentos están bien, podrás cerrar la venta, recibir las llaves y mudarte.

Las ventas en corto pueden ser beneficiosas para todas las partes implicadas. Ofrecen más oportunidades de inversión para los compradores y minimizan las repercusiones financieras que ambos prestamistas y vendedores enfrentarían si las propiedades se fueran a ejecución hipotecaria. Veamos más de cerca los beneficios para los compradores y los vendedores.

Beneficios de una venta en corto para los compradores

Precio con descuento: Aunque la propiedad de venta en corto tendrá un precio acorde al valor de mercado, el prestamista está muy motivado a vender para reducir las pérdidas del banco. Como resultado, muchas veces los compradores pueden obtener un mejor precio por la casa que si la hubieran comprado mediante una venta típica.

Mercado menos competitivo: Dada la implicación del prestamista en el negocio, las ventas en corto son mucho más complicadas que las tradicionales. Como la mayoría de los compradores no tiene experiencia en ventas en corto, tienden a alejarse de ellas. Hay menos competencia y una mejor posibilidad de recibir una oferta y que la acepten cuando hay menos compradores interesados.

Beneficios de una venta en corto para los vendedores

• Prevención de la ejecución hipotecaria: Una venta en corto evitará que la casa de un vendedor se vaya a ejecución hipotecaria, lo que puede tener un impacto más dañino en su puntuación de crédito.
• Absorción de la deuda: La mayor parte de la deuda del vendedor la pagará el comprador de la vivienda.
• Ahorros en los cargos: En una venta típica, un vendedor tendría que pagar las comisiones de los agentes, pero en una venta en corto el prestamista las paga.
• Posibilidad de perdonar la deuda: Es posible que el prestamista acepte las ganancias de la venta en corto y descarte la deuda restante como una pérdida. En estos casos, el vendedor no es responsable de pagar lo que quede de la deuda después de la venta en corto.
• Regreso al mercado de vivienda: Una venta en corto permite que el vendedor regrese al mercado y obtenga una hipoteca inmediatamente con un préstamo de FHA dadas las circunstancias correctas. Para ello, no debes haberte atrasado en tus pagos fraccionados o de hipoteca en el último año antes de la venta en corto, ni en los pagos fraccionados o de hipoteca en el año antes de solicitar la nueva hipoteca.

Largo: Una venta en corto suele tardar más que una venta tradicional debido al involucramiento del prestamista. En un intento por recuperar la mayor cantidad de dinero posible, el prestamista principal y cualquier acreedor prendario junior involucrado se tomará su tiempo para negociar y cerrar el trato. Recuerda, mientras más acreedores haya, más largo será el proceso. Además, hay ocasiones en las que el vendedor retrasa la venta porque dudan de su decisión o no tienen la documentación necesaria preparada.

Más riesgo: Como las ventas en corto son “como está” sin las declaraciones típicas, como una declaración del vendedor, la condición de la casa y la calidad del negocio no están siempre claras para el comprador. Asimismo, no hay garantía de que el negocio se cierre, por lo que el comprador podría estarse arriesgando a invertir tiempo y dinero en una casa que al final no podrá comprar.

Más tareas: En una venta en corto, el comprador tiene que hacer muchas más cosas al principio. Investigar para determinar el verdadero valor de la casa, descubrir todos los gravámenes sobre la propiedad e identificar cualquier problema de la condición de la propiedad son cosas esenciales para determinar si vale la pena la compra.

Condición de la propiedad: Dado que los vendedores de ventas en corto están económicamente restringidos, sus propiedades tienden a estar en peores condiciones que las casas promedio del mercado. Por lo tanto, muchas veces el comprador tiene que gastar bastante dinero en reparaciones y mejoras.

No tienen poder de negociación: Aunque el vendedor tiene un papel activo en la venta de la propiedad, el prestamista es el que tiene el poder de negociar el precio de compra de la casa.

Falta de ganancias: Como el vendedor le debe dinero al prestamista, no recibirá nada de las ganancias de la venta de su casa.

Daño a la puntuación de crédito: Una venta en corto puede causar bastante daño a la puntuación de crédito del vendedor. Mientras más alta sea tu puntuación de crédito, más fuerte será el golpe. Sin embargo, las ventas en corto tienden a causar menos daño a la puntuación de crédito del vendedor que las ejecuciones hipotecarias.

Espera para obtener otra hipoteca: Después de una venta en corto, el vendedor debe completar un período de espera antes de calificar para una nueva hipoteca. Fuera de un préstamo de FHA, el período de espera puede ser de 2 a 7 años.

Fallo de deficiencia: En algunas circunstancias, el prestamista demanda al vendedor en un intento por recuperar la deuda restante después de la venta en corto. Si a un vendedor lo demandan, la puntuación de crédito recibirá un golpe similar al de una ejecución hipotecaria. Sin embargo, este proceso no es legal en todos los estados.

Obtén presupuestos para las reparaciones: Puede que la propiedad se venda “como está”, pero aún tienes que hacerle una inspección y pedir presupuestos de las reparaciones que haya que hacer. Tener esta información a la mano no solo te ayudará a determinar si vale la pena comprar la casa, sino que también te dará más poder cuando te toque negociar con el prestamista. Si puedes demostrar que la propiedad está en peores condiciones de lo que se ve, tendrás más posibilidad de convencer al prestamista para que la venda a un precio más bajo.

Asegúrate de que tu oferta sea realista:Aunque los prestamistas están motivados a vender, también están tratando de obtener el mayor beneficio de la transacción. Si presentas una oferta muy baja o si tratas de pedir contingencias, es poco probable que acepten tu oferta.

Da la mayor cantidad de dinero en efectivo posible:Después de haber perdido dinero en una inversión riesgosa, los prestamistas están buscando algo seguro. Si puedes pagar en efectivo, los prestamistas estarán felices de tu oferta. Si no, mientras más grande sea ti down payment, más segura y atractiva se verá tu oferta. (No lo olvides: Si necesitas financiamiento, debes estar preaprobado antes de hacer una oferta).

Ofrece pagar los costos de cierre del vendedor:Aunque por lo general el prestamista paga la comisión y otros cargos que debe pagar el vendedor, si aceptas pagarlos eso hará que tu oferta sea más atractiva. Si hay otros compradores interesados en la propiedad, esta oferta te dará una ventaja sobre la competencia pues le permitirá al prestamista recuperar más dinero.

Busca la ayuda de un profesional de bienes raíces:Los agentes de bienes raíces son recursos indispensables cuando se trata de ventas en corto. Las ventas en corto son transacciones complicadas, y como los prestamistas están al mando, es vital que estés representado. Un agente que conoce sobre el proceso podrá investigar la propiedad, asesorarte en cuanto al valor, negociar un mejor precio y asegurarse de que tus intereses estén protegidos.

La respuesta a esta pregunta no es necesariamente simple. Para decidir si una venta en corto es adecuada para ti, debes considerar tus necesidades y los detalles específicos de la propiedad que te interesa. Recuerda estos datos clave:

• El proceso tomará más tiempo, por lo que debes estar preparado para esperar.
• La compra será como está.
• Necesitarás un down payment más grande.
• Asegúrate de saber en qué condición está la casa y cuánto costarán las reparaciones. Ahorrarte dinero en el precio de compra no servirá de nada si al final tienes que gastar más para hacer que la casa sea habitable.

Las ventas en corto evitan la ejecución hipotecaria de una casa. También permiten que el comprador compre una casa por menos dinero del que generalmente valdría debido a la vulnerabilidad del mercado de bienes raíces.