¿Qué es una venta en corto en bienes raíces? Una guía para el proceso

Si estás pensando en comprar una casa, posiblemente veas algunas ofertas de venta en corto. Estas casas pueden resultar tentadoras porque suelen tener un precio muy competitivo, pero las ventas en corto pueden conllevar cierta complejidad y riesgo adicionales ya que significa que la hipoteca del vendedor está devaluada y está vendiendo la casa por mucho menos de lo que debe.

Entender qué es una venta en corto, cómo funciona y qué la diferencia de otros tipos de ventas de casas, incluyendo las ventas típicas o las ventas por ejecución hipotecaria, puede ayudarte a entender los riesgos y beneficios de comprar una casa mediante una venta en corto.

Significado de “venta en corto”

Una venta en corto es cuando un propietario de vivienda con problemas financieros extremos vende su casa por menos de lo que debe en la hipoteca. El prestamista cobra los ingresos de la venta y perdona la diferencia u obtiene un fallo de deficiencia que exige que el prestamista original pague la cantidad pendiente.

¿Cuándo se hace una venta en corto de una vivienda?

Una casa puede entrar en venta en corto cuando el propietario se da cuenta de que no puede hacer los pagos mensuales de la hipoteca, pero no tiene suficiente capital acumulado para cubrir la diferencia entre el precio de venta potencial de la casa y el saldo restante de su hipoteca.

Por ejemplo, si el propietario debe $400,000 en el préstamo, pero solo puede vender la casa por $350,000, tendría que hacer una venta en corto porque no puede pagar el saldo total del préstamo con las ganancias de la venta.

A menudo, las ventas en corto ocurren cuando el propietario tiene dificultades económicas, como haberse quedado sin empleo. Puede entonces comunicarse con el prestamista y solicitar hacer una venta en corto para evitar la ejecución hipotecaria. Los prestamistas pueden, pero no están obligados a, aprobar la solicitud.

Algunos factores que los prestamistas analizan para decidir si permiten una venta en corto incluyen:

• Si la casa vale menos que la cantidad restante del pago completo de la hipoteca. El prestamista evaluará otras propiedades comparables para determinar un precio de venta acorde con el mercado.
• El propietario también debe mostrar y demostrar sus dificultades económicas. El prestamista debe determinar que el propietario no tiene los bienes ni los ingresos para saldar la hipoteca pendiente.

Venta en corto vs. ejecución hipotecaria

Ambas las ventas en corto y las ejecuciones hipotecarias pueden ocurrir cuando un propietario ya no puede hacer los pagos de la hipoteca o la casa está devaluada. Ambas tienen el mismo resultado final: el propietario debe salirse de su casa, pero los efectos y las ramificaciones son diferentes en cada una.

Proceso de una venta en corto

Una venta en corto es una venta voluntaria por el propietario de la casa, con permiso del prestamista, como una manera de evitar la ejecución hipotecaria. Para comenzar el proceso, el propietario presenta una solicitud al prestamista describiendo sus finanzas y por qué no puede hacer los pagos y solicitando permiso para hacer una venta en corto.

Por el contrario, una ejecución hipotecaria no es voluntaria.

Si y cuando el prestamista aprueba la venta en corto, el propietario de la casa es responsable de venderla, pero el prestamista maneja las ofertas recibidas, encargándose de las negociaciones y decidiendo si las aceptan o rechazan. Los prestamistas buscan limitar sus pérdidas, por lo que generalmente aceptan la oferta más alta posible.

Proceso de ejecución hipotecaria

Diferente de una venta en corto, una ejecución hipotecaria es una acción legal de un prestamista para tomar posesión de la propiedad después de que el propietario se atrasa mucho en los pagos de la hipoteca. Aunque ambos procesos pueden afectar negativamente el crédito de un propietario, una ejecución hipotecaria puede tener un impacto mucho más dañino en el puntaje FICO® de un vendedor y en cuánto tiempo tienen que esperar para volver a obtener una hipoteca.

El proceso de ejecución hipotecaria puede ser caro para el propietario (y el prestamista) y al final, obligarlo a declararse en bancarrota en algunos casos.

Cómo comprar una casa en una venta en corto

Comprar una casa de venta en corto sigue la mayoría de los mismos pasos que comprar cualquier otra casa, aunque la participación del prestamista por el lado del vendedor puede hacer que el proceso sea un poco más complejo. Tienes que trabajar tanto con el propietario, que está vendiendo la propiedad, como con el prestamista, quien toma la decisión final sobre aceptar o rechazar tu oferta.

Sigue estos pasos para comprar una casa de venta en corto.

1. Obtén la aprobación para el financiamiento

Cada vez que quieras comprar una casa, debes comenzar obteniendo una preaprobación para una hipoteca. Debes poder demostrarle al vendedor, en este caso, al prestamista del propietario actual, que puedes comprar la casa. Tener una hipoteca disponible deja esto claro y muestra que estás realmente interesado en comprar la propiedad.

2. Trabaja con un agente de bienes raíces y busquen una casa

Después, contrata a un agente de bienes raíces que pueda guiarte durante el proceso de compra de una casa. Un buen agente podrá ayudarte a encontrar propiedades que coincidan con tus deseos y podrá guiarte en el proceso ligeramente más complejo de comprar una casa mediante una venta en corto.

3. Investiga

Comienza revisando ventas comparables en el área para averiguar el valor de la casa. Los agentes de bienes raíces son una excelente fuente para determinar el valor de una vivienda porque tienen acceso al servicio de listados múltiples (MLS), que da información de los precios de las viviendas que están actualmente en el mercado y que se vendieron recientemente.

Como las ventas en corto son transacciones en las que el propietario debe más por la casa de lo que vale, lo mejor es averiguar exactamente cuánto le debe el propietario al prestamista. Antes de comprar una venta en corto, debes asegurarte de saber quiénes son las personas o entidades con un derecho sobre la propiedad (estos se llaman acreedores prendarios).

Puedes pedirle esta información al propietario, a su agente o al prestamista. Sin embargo, para estar seguro, también deberías pedirle a una compañía de títulos de propiedad que haga un estudio de títulos de la propiedad.

4. Haz una oferta

Las casas de venta en corto suelen tener precios competitivos, por lo que puede parecer una buena oportunidad para comprar una casa a un excelente precio. Ten en cuenta que el objetivo del prestamista es minimizar sus pérdidas, por lo que el prestamista buscará vender la casa al precio más alto posible.

Investiga un poco sobre la vivienda en tu área para darte una idea de lo que podría valer la casa. Deberías ofrecer lo más cerca posible del valor de mercado, lo que puede significar hacer una oferta por encima del precio solicitado. Tu agente puede ayudarte a decidir la cantidad correcta a ofrecer.

Además, está atento a comportamientos extraños o inusuales. El fraude en ventas en corto puede ocurrir. Si el propietario pide dinero por debajo de la mesa, repórtalo y no procedas con la compra.

5. Solicita una inspección de la vivienda

Las propiedades de venta en corto se venden “tal cual”, lo que significa que no podrás negociar un precio de compra más bajo si la propiedad tiene problemas. Sin embargo, sí deberías saber la condición de la casa que vas a comprar antes de decidir si das el sí final. Aunque el vendedor tiene la obligación de revelar todos los defectos conocidos, este tipo de información se puede pasar por alto.

Asegúrate de hacer una inspección de la vivienda para saber en qué te estás metiendo. Si es necesario hacer reparaciones, averigua el costo o pide estimaciones para saber si comprar la casa tendrá sentido económicamente hablando a largo plazo.

6. Cierra la venta

El último paso es ir al cierre, firmar toda la documentación, obtener las llaves y mudarte. Finalmente puedes disfrutar de tu nueva casa.

Beneficios de una venta en corto en bienes raíces

Hay algunos motivos por los que tanto los compradores como los vendedores pueden beneficiarse de las ventas en corto.

Beneficios de una venta en corto para los compradores

Si estás pensando en comprar una casa, algunas ventajas de considerar las ventas en corto incluyen:

• Asequibilidad. Las casas de venta en corto a menudo tienen precios competitivos, por lo que quizás tengas la oportunidad de conseguir una casa a un precio relativamente más bajo. Los prestamistas quieren obtener el precio más alto posible, pero cada mes que la casa permanece en el mercado el prestamista podría tener que hacer un pago del préstamo, animándolo a vender rápido.
• Menos competencia. Las ventas en corto pueden ser más complicadas que las transacciones normales, lo que significa que a algunos posibles compradores no les interesarán.
• Menos riesgo que una ejecución hipotecaria. Comprar una casa en ejecución hipotecaria te expone a riesgos adicionales, como no poder inspeccionar la propiedad y la falta de requisitos de revelación de información. Con una venta en corto, puedes pedir una inspección.

Beneficios de una venta en corto para los vendedores

Los vendedores también se benefician de una venta en corto. Algunos motivos por las que pueden considerar una venta en corto incluyen:

• Evitar la ejecución hipotecaria. El motivo más simple para optar por una venta en corto es que te permitirá evitar la ejecución hipotecaria, que puede ser costosa y dejar una huella negativa en tu crédito.
• Salir de la mayor parte de tu deuda. Con una venta en corto, a menudo puedes pagar la mayor parte de tu deuda hipotecaria restante. El prestamista puede decidir perdonar el saldo restante si no tienes suficiente capital.

Desventajas de una venta en corto en bienes raíces

Las ventas en corto también tienen desventajas, así que tenlas en cuenta si usas esta opción.

Desventajas de una venta en corto para los compradores

Algunos inconvenientes de las casas de venta en corto para los compradores incluyen:

• Las ventas en corto toman más tiempo. Como estás tratando con ambos el propietario y el prestamista, el proceso de compra generalmente toma más tiempo. Si hay múltiples gravámenes sobre la casa, puede tomar aún más tiempo ya que habrá varias partes involucradas en la negociación y la aprobación del trato.
• Más riesgo. Las casas de venta en corto muchas veces se venden tal cual y es posible que no incluyan las revelaciones del vendedor, lo que significa que podrías comprar una casa que esté en malas condiciones y necesite reparaciones.
• Más tareas. Cuando compras una casa en una venta en corto, tendrás que dedicar más tiempo a prepararte para determinar la oferta adecuada, el estado de la vivienda y otros aspectos. A veces, esto puede suponer más esfuerzo del que merece la pena.
• Condición de la propiedad. Las ventas en corto ocurren cuando los propietarios tienen dificultades económicas. Eso significa que la casa puede tener problemas que el propietario no ha reparado y otros problemas de mantenimiento general, dejándote a ti a cargo de las reparaciones después del cierre.

Desventajas de una venta en corto para los vendedores

Los vendedores también deben tener en cuenta algunas desventajas a la hora de hacer una venta en corto. Algunas desventajas incluyen:

• No hay poder de negociación ni ganancias. Después de una venta en corto, no obtendrás ningún dinero por tu vivienda. También estás sujeto a las negociaciones y decisiones del prestamista sobre el precio de la casa.
• Daño a la puntuación de crédito. Por lo general, una venta en corto queda registrada en tu informe de crédito. No dañará tu puntuación tanto como una ejecución hipotecaria, pero el efecto puede ser significativo y permanecerá en tu informe durante 7 años.
• Atrasos para obtener otra hipoteca. Recurrir a una venta en corto puede hacer que los prestamistas te vean como un prestatario de riesgo. Muchos tienen períodos de espera de dos a siete años antes de que puedas solicitar con éxito una nueva hipoteca, aunque es posible que aún puedas calificar para un préstamo de la FHA, que tiene un período de espera de solo 3 años.
• Fallo de deficiencia. Dependiendo del trato que hayas hecho con tu prestamista, es posible que no te perdone el saldo restante de tu hipoteca. En otras palabras, serás responsable de cualquier saldo que quede de tu préstamo después de destinar las ganancias de la venta a amortizarlo. El prestamista podría demandarte para recuperar la cantidad restante, lo que podría dañar tu crédito y te crearía más dificultades económicas. Los fallos de deficiencia no existen en todos los estados, así que asegúrate de entender las leyes de tu área.

Paso 4: Haz una oferta

Cuando hagas una oferta por la propiedad, debes usar tus conocimientos de los valores de las viviendas locales para considerar lo que el prestamista pensará de tu oferta. Puede ser que tú estés viendo la venta en corto como una manera de conseguir un buen precio por la casa, pero recuerda que el prestamista aún está tratando de recuperar todo lo que pueda del saldo pendiente de la hipoteca, y posiblemente también tenga que cumplir las directrices del inversionista para aceptar la oferta. Tu oferta debería estar cerca del valor de mercado de la casa si quieres que la acepten.

Cuando veas propiedades, ten cuidado con la actividad fraudulenta. Si el vendedor te pide que le pases dinero debajo de la mesa para tener la oportunidad para aplicar a una venta en corto, recházalo y denúncialo.

Paso 5: Hacer una inspección de la vivienda

Las propiedad de venta en corto se venden “como están”, lo que significa que no podrás negociar un precio de compra más bajo si hay algún problema con la propiedad. Sin embargo, sí deberías saber la condición de la casa que vas a comprar antes de que te decidas a dar el sí final. Aunque el vendedor tiene la obligación de revelar todos los defectos conocidos, a veces este tipo de información se pasa por alto.

Asegúrate de hacer una inspección de la casa para saber en qué te estás metiendo. Si se necesitan reparaciones, averigua el costo o busca estimados para saber si comprar la casa tendrá sentido financieramente hablando para ti.

Paso 6: Cerrar la venta

Incluso después de que el prestamista haya aceptado la venta en corto, debes asegurarte de que el prestamista y cualquier otro acreedor prendario esté dispuesto a liberar el colateral. Mientras más acreedores prendarios haya, más largo podría ser el proceso.

Para cerrar la venta, el vendedor también debe presentar los siguientes documentos:

• Carta de dificultad económica: Una carta que explica las cargas financieras del vendedor y exactamente por qué no puede seguir haciendo los pagos de la hipoteca.
• Comprobante de ingresos y bienes: El vendedor debe presentar estados de cuenta bancarios y documentos de impuestos de por lo menos dos años. Esta información debe demostrar que el vendedor no tiene fondos disponibles para pagar su deuda restante.
• Lista de gravámenes: Aunque algunos vendedores solo estén en deuda como resultado de su hipoteca principal, es posible que otros tengan varias deudas. El vendedor debe presentar una lista al día de todos los gravámenes sobre la propiedad.
• Análisis comparativo del mercado: Un prestamista insistirá en ver una lista de propiedades comparables que están actualmente en el mercado y que se han vendido en los últimos 6 meses para demostrar que el vendedor debe más de lo que vale la casa.

Suponiendo que la carta de aprobación y los documentos están bien, podrás cerrar la venta, recibir las llaves y mudarte.

Consejos para comprar una casa de venta en corto

Si quieres comprar una casa de venta en corto, sigue estos consejos.

Obtén presupuestos para las reparaciones

La propiedad puede venderse “tal cual”, pero aun así debes solicitar una inspección y pedir estimaciones para cualquier reparación necesaria. Tener esta información a la mano te ayudará a determinar si vale la pena comprar la casa y te dará más poder para negociar con el prestamista.

Si puedes demostrar que la propiedad está en peores condiciones de lo que se ve, tendrás más posibilidad de convencer al prestamista para que la venda a un precio más bajo.

Asegúrate de que tu oferta sea realista

El hecho de que las casas de venta en corto suelen tener un precio bajo no significa que siempre puedes comprarlas a precio de ganga. Debes hacer una oferta realista y competitiva que el prestamista considere que lo ayudará a minimizar sus pérdidas.

Da la mayor cantidad de dinero en efectivo posible

Después de haber perdido dinero en una inversión riesgosa, los prestamistas están buscando algo seguro. Si puedes pagar de contado, la mayoría de los prestamistas aceptarán tu oferta. Si no es en efectivo, un down payment servirá de mucho para que tu oferta parezca más segura y atractiva.

No lo olvides: si necesitas financiamiento, debes estar preaprobado antes de hacer una oferta.

Ofrece pagar los costos de cierre del vendedor

El vendedor, en este caso, el prestamista del propietario actual quiere recuperar la mayor cantidad de dinero posible de la venta en corto. Ofrecer pagar los costos de cierre del vendedor puede ayudar a que tu oferta sea más atractiva al reducir los costos de transacción del vendedor.

Busca la ayuda de un profesional de bienes raíces

Los agentes de bienes raíces son recursos indispensables para las ventas en corto. Las ventas en corto son transacciones complicadas, y como los prestamistas están al mando, es vital que estés representado. Un agente que conoce sobre el proceso podrá investigar la propiedad, asesorarte en cuanto al valor, negociar un mejor precio y asegurarse de que tus intereses estén protegidos.

Preguntas frecuentes de las ventas en corto

Abajo incluimos algunas preguntas frecuentes sobre las ventas en corto.

¿Debería comprar una casa en una venta en corto?

Para decidir si una venta en corto es lo adecuado para ti, es importante que consideres tus necesidades y los detalles específicos de la propiedad que te interesa. Recuerda estos datos clave:

• El proceso tomará más tiempo, por lo que debes estar preparado para esperar.
• Comprarás la casa “como está”.
• Necesitarás un down payment más grande.

Asegúrate de saber en qué condición está la casa y cuánto costarán las reparaciones. Ahorrar dinero en el precio de compra no servirá de nada si al final tienes que gastar más para hacer que la casa sea habitable.

¿Cómo puede ser beneficiosa una venta en corto?

Aunque una venta en corto puede parecer un acuerdo poco ideal para el prestamista, especialmente si se perdona la diferencia entre el dinero que se le debe y las ganancias de la venta de la casa, es una alternativa preferible a la ejecución hipotecaria. Una venta en corto es una forma para que un propietario y su prestamista encuentren una solución para una situación financiera difícil, y le permite a alguien comprar una casa con menos dinero.

Dicho esto, comprar una casa en una venta en corto no siempre es una inversión inteligente.

¿Qué significa una venta corta para el comprador?

A menudo, una casa de venta en corto les da a los compradores la oportunidad de obtener un buen trato por un bien inmueble. Las ventas en corto también suelen estar en mejores condiciones que las propiedades deterioradas.

Aun así, comprar una casa de venta en corto implica un compromiso de tiempo y una cierta cantidad de riesgo, por lo que los compradores deben ser totalmente conscientes de las ventajas y desventajas antes de hacer una oferta.

Conclusión: Es importante que entiendas las ventajas y desventajas de una venta en corto

Las ventas en corto ocurren cuando un propietario tiene dificultades económicas y colabora con el prestamista para vender su casa y evitar la ejecución hipotecaria. Para los compradores, esto puede presentar una oportunidad de obtener la casa de un vendedor motivado a un precio atractivo. Sin embargo, el proceso de comprar una casa de venta en corto es un poco más complejo que comprar una propiedad típica, por lo que entender cómo funciona y los puntos críticos comunes puede ayudarte a estar preparado para cualquier problema.

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