Entender las Declaraciones del vendedor

Cuando se trata de comprometerse a gastar cientos de miles de dólares en una casa, es mejor creer que los futuros compradores de vivienda harán su debida diligencia para obtener toda la información que puedan sobre una propiedad antes de lanzarse de cabeza.

Aunque una lista de casas y un recorrido dan a los compradores potenciales una buena cantidad de información, rara vez dan una idea completa de la situación. Afortunadamente, existe otro recurso que es exigido en la mayoría de los estados. La Declaración del vendedor se usa para describir la situación general de la propiedad y ayudar a los compradores a tomar una decisión informada sobre si harán el compromiso definitivo y la comprarán.

La Declaración del vendedor es un documento legal que exige que los vendedores den información que no se reveló antes sobre la condición de la propiedad y que los compradores pueden considerar desfavorables.

Este documento también se conoce como declaración de la propiedad y es importante tanto para quienes compran una casa como para los que la venden. La Declaración del vendedor da una idea más clara de la casa y su historia, además ayuda a los compradores a tomar una decisión más informada sobre si comprar la casa con defectos y todo. La Declaración del vendedor puede proteger a los vendedores de ser demandados por los compradores después de completar la venta.

La mayoría de los estados exigen las Declaraciones del vendedor como parte del proceso de compra y cierre de una vivienda. Sin embargo, la información que debes dar a los compradores variará según el estado. Revisa los requisitos de declaración para tu estado, para obtener más información sobre lo que debes revelar como vendedor en el lugar donde vives.

Los estados que exigen declaraciones probablemente tendrán un formulario estándar de varias páginas que ayude a guiar al vendedor y cubra las declaraciones necesarias. Puedes obtener el formulario de un agente del comprador o del vendedor, o de un abogado de bienes raíces.

Aunque el formato de la declaración variará, puede incluir lo siguiente:

• Lista de problemas específicos que el propietario de vivienda debe marcar si la casa los tiene.
• Preguntas sobre la vivienda que el vendedor debe responder con “Sí”, “No” o “Desconocido”.
• Espacio para dar una explicación más detallada del problema y si se solucionó.
• Espacio para dar más declaraciones que no se mencionan en el documento.
• Lista de electrodomésticos que se incluyen con la vivienda.

La información que das en la declaración de la propiedad del vendedor es según tu leal saber y entender. No necesitas contratar a un inspector u otro profesional para encontrar todos los problemas: las declaraciones se basan en lo que te dijeron sobre la casa los vendedores e inspectores anteriores y tu propia experiencia.

Los requisitos de Declaración del vendedor pueden depender de las leyes locales, estatales o federales. Por ejemplo, la ley federal exige que los vendedores revelen los peligros de la pintura a base de plomo en casas construidas antes de 1978.

La forma en que un estado determina sus requisitos de declaración, o incluso si tiene requisitos, a menudo depende de si el problema se considera un hecho material o no. Se cree que los hechos materiales influyen en la decisión de un posible comprador de comprar la casa. Es fundamental saber. La información no material es la que se considera intrascendente, con poco o ningún impacto en la decisión de un comprador.

¿Te preguntas qué tienes que declarar? Estos son algunos de los tipos habituales de declaraciones que los vendedores podrían estar obligados a hacer a un posible comprador.

Historia de reparaciones del inmueble

Es posible que se pida a los vendedores que revelen una lista de todas las reparaciones más importantes que se hicieron en varias áreas de la propiedad. Los compradores querrán saber sobre cualquier problema pasado. Querrán saber si se arregló un problema y cómo se solucionó, si es necesario el mantenimiento continuo o si tiene el potencial de causar problemas en el futuro. Saber que algo ha sido reparado también puede dar tranquilidad e incluso ser un punto de venta.

Daños, peligros y sistemas defectuosos

Los problemas habituales que exigen divulgación incluyen cualquier cosa que pueda causar problemas importantes en los cimientos de una propiedad o que ponga en peligro al posible comprador o la integridad de la casa. Estos problemas y peligros incluyen:

• Daño por agua
• Grietas en los cimientos
• Termitas/daños que causan las termitas
• Infestaciones
• Asbesto
• Radón
• Pintura con plomo
• Sistemas dañados o que funcionan mal, incluyendo los de plomería y electricidad.

Muerte en la casa

La mayoría de los estados no exigen la revelación de una muerte en la casa y los que sí lo exigen, tienen reglas diferentes sobre los plazos y tipos de muerte. Algunos estados solo exigen que se revele una muerte si ocurrió en el último año. California solo exigen que se revele una muerte si ocurrió en los últimos 3 años. Algunos estados exigen que se revele una muerte en la casa si fue un asesinato o un suicidio.

Aunque es posible que no se exija una revelación por escrito, los agentes de bienes raíces deben revelar las muertes si el comprador lo pregunta específicamente.

Gestión de HOA

Deberás declarar si tu propiedad está bajo el control de una asociación de propietarios de vivienda o una asociación de condominios. La razón es que a menudo hay tarifas que pagar y reglas específicas a seguir que podrían desanimar a un comprador. De cualquier manera, necesitarán saber en qué se están metiendo, así que asegúrate de incluir también las tarifas y las reglas a seguir.

Gravámenes sobre la propiedad

Un gravamen sobre una propiedad son los derechos de propiedad que se dan a un prestamista en caso de que el propietario no pague su deuda con este. Si hay un gravamen sobre la propiedad, el vendedor debe obtener el permiso del titular del gravamen para vender la propiedad. Si se concede el permiso, el vendedor deberá revelar cualquier gravamen existente sobre la propiedad.

Con un gravamen sobre la propiedad, el nuevo propietario de vivienda podría perder su casa ante el acreedor hipotecario si no se paga la deuda. Comprar una casa con un gravamen existente es de muy alto riesgo y, por lo general, no se recomienda.

Artículos que se quedan con la casa o no

En algunos estados, los vendedores deben revelar los artículos que se incluyen con la propiedad y cuáles quitará el vendedor cuando se mude. Estos pueden incluir electrodomésticos, accesorios de iluminación y muebles.

Disputas sobre el lindero de la propiedad

Se deben revelar las disputas sobre el lindero de la propiedad, ya que pueden causar problemas entre los nuevos propietarios de vivienda y los vecinos. Si hay una acción pendiente contra tu propiedad, los compradores potenciales deberán saber que el vecino tiene un reclamo contra el inmueble.

Molestias cercanas

Algunos estados pueden exigir que el vendedor revele ciertos tipos de ruidos, olores y otros sucesos del vecindario que pueden molestar al nuevo propietario de vivienda o hacer que las condiciones de vida sean insoportables. Es posible que debas revelar la proximidad de tu casa a la fuente de tales molestias, incluyendo granjas, aeropuertos, campos de tiro, vertederos o bases militares.

En lugar de las declaraciones necesarias o un formulario de Declaración del vendedor, algunos estados usan la regla “por cuenta y riesgo del comprador” (caveat emptor). También conocida como “a riesgo del comprador”, caveat emptor le da al comprador la responsabilidad de obtener más información sobre la casa y cualquier cosa que pueda afectar su calidad o sostenibilidad.

Si los compradores viven en un estado que aplica la regla caveat emptor o están considerando comprar una casa tal como está, deberán aplicar la debida diligencia y averiguar qué revelaciones, si las hay, aún son necesarias. También deben recibir una inspección detallada de la vivienda, comprar un plan de garantía de la vivienda para electrodomésticos y sistemas que funcionen, usar un agente de bienes raíces experto y considerar el trabajo con un abogado de bienes raíces.

Hay algunas cosas que pueden suceder si a sabiendas no revelas información sobre tu propiedad que la ley exige compartir con un posible comprador. El comprador puede cancelar la venta y es posible que debas pagar un cargo. Peor aún, un comprador puede emprender acciones legales contra ti si, después de la venta, surge un problema que cree que conocías y no lo revelaste.

Si estás comprando una casa, sigue estos consejos una vez que recibas un documento de declaración del vendedor.

Revisa el documento con un profesional

Considera revisar las declaraciones con tu REALTOR®, agente de bienes raíces o abogado de bienes raíces. Todos ellos trabajan teniendo tus intereses en mente, por lo que deberían advertirte sobre cualquier señal de alerta que encuentren. También tienen más conocimientos sobre la industria de bienes raíces, por lo que podrán definir términos relevantes, explicar qué significa cada revelación y decirte qué debe ser de mayor preocupación y qué costo o trabajo futuro puede implicar ciertos problemas.

Coteja las declaraciones con informes y documentos locales y profesionales

Hay muchas maneras de encontrar pruebas de ciertas cosas, gracias a los expedientes públicos, contratos e informes. Verifica las declaraciones que hace el vendedor (sobre cosas como zonificación, permisos, gravámenes) con la documentación oficial de las oficinas locales correspondientes, para asegurarte de que dice la verdad y no está omitiendo información importante.

Si el vendedor dice que reparó o reemplazó algo (por ejemplo, un techo nuevo o un sistema HVAC), pide ver el contrato, el recibo o la garantía del trabajo. Si completaron una inspección, pide ver el informe y pide la información de contacto del inspector.

Sopesa los riesgos cuidadosamente

Considera qué riesgos aceptarás y cuáles son inaceptables. Considera los costos, el tiempo y el trabajo implicados en solucionar un problema y lo que podría surgir si se vuelve un problema mayor. Pregúntate si la casa vale todo el tiempo, el dinero y el estrés.

Contrata profesionales para hacer tus propias inspecciones

Si quieres continuar con la venta de la casa u obtener más información sobre la condición de la propiedad, considera hacer una inspección de la vivienda, evaluando específicamente los problemas que se revelaron. Si hay problemas estructurales, considera que un ingeniero estructural inspeccione los cimientos y la estructura de la casa. Puede darte una mejor idea de la magnitud del problema, cómo solucionarlo y a qué costo. Este será un costo más que puedes negociar con el vendedor.

La declaración del vendedor da a los compradores una imagen clara de la situación actual y los defectos de la vivienda, al mismo tiempo que protege a los vendedores de cualquier problema que surja después de la venta. Aunque siempre hay sorpresas que surgen al ser propietario de vivienda, las declaraciones del vendedor ayudan a los nuevos propietarios a prevenir o prepararse para problemas potenciales más grandes.

Para obtener más información sobre la compra de vivienda, consulta nuestros artículos para compradores en el Centro de aprendizaje de Rocket Mortgage.