Entender las Declaraciones del vendedor

Llevas ya un tiempo buscando casa y finalmente crees que encontraste una que te encanta. Ya fuiste a verla en persona, te aprendiste de memoria el anuncio e investigaste todo lo que pudiste sobre la zona. Parece que todo está cubierto, pero los anuncios y los recorridos no revelan toda la verdad que necesitas saber sobre una casa.

Afortunadamente, la mayoría de los estados exigen que la venta de una casa incluya una declaración del vendedor que te ayudará como comprador a entender cualquier aspecto negativo de la casa que te interesa que no se menciona en el anuncio y que no pudiste ver en tu recorrido.

¿Qué es la declaración del vendedor?

Una declaración del vendedor es uno de los muchos documentos legales de la venta de una casa y establece claramente cualquier problema conocido sobre la casa y su propiedad antes de la venta. Conocida también como “declaración de la propiedad”, es un documento en el que el vendedor debe enumerar los aspectos negativos de una casa para que el comprador sepa mejoro en qué se está metiendo si elige comprar la casa.

Una declaración del vendedor está diseñada para que no haya sorpresas cerca del final o después de la venta de una casa que pudieran causar un retraso masivo en la compra o provocar acciones legales posteriormente. En ese sentido, una declaración del vendedor es buena tanto para el vendedor como para el comprador. Un comprador no puede demandar a un vendedor por un problema con la casa si este estaba claramente indicado en la declaración. Firmando el documento, el comprador declara legalmente que acepta comprar la casa en las condiciones previamente conocidas.

¿Qué debe incluir la declaración del vendedor?

La mayoría de los estados exigen que los vendedores completen una declaración del vendedor durante el proceso de venta de su casa, pero esos requisitos varían según el estado. Es probable que el agente le dé al vendedor el formulario de declaración del vendedor para que lo llene con la información que conoce sobre la casa por su experiencia viviendo en ella. Los problemas mencionados en el formulario de declaración del vendedor no son los que surgen en una inspección de la vivienda. Es deber del vendedor enumerar los problemas y comunicárselos a los posibles compradores antes de llegar al proceso de cierre.

Un documento estándar de declaración del vendedor incluirá la siguiente información detallada:

• Una lista de problemas específicos que el propietario debe marcar si la casa los tiene
• Preguntas sobre la propiedad que el vendedor debe responder con “Sí”, “No” o “No sabe”
• Espacio para dar una explicación más detallada del problema e indicar si se solucionó
• Espacio para dar más declaraciones que no se mencionan en el documento
• Lista de electrodomésticos que se incluyen con la vivienda

¿Cómo se determinan los requisitos de la declaración del vendedor?

Las leyes y reglamentaciones sobre lo que se debe incluir en una declaración del vendedor dependen de las leyes locales, estatales y federales, lo que significa que algunas cosas deben incluirse en todas las áreas y otras no. Por ejemplo, una ley federal exige que un vendedor debe revelar si una casa construida antes de 1978 contiene pintura a base de plomo.

En general, los elementos más importantes de una declaración del vendedor se llaman “hechos materiales”, lo que significa que podrían influir significativamente en la decisión del comprador sobre la casa. Los hechos materiales son problemas importantes, mientras que los hechos no materiales son generalmente menores y, a menudo, ni siquiera es obligatorio revelarlos al comprador.

¿Hay diferentes tipos de declaraciones del vendedor?

Entonces, ¿qué tipo de información debe incluirse en una declaración del vendedor? Estos son algunos de los problemas más frecuentes de una casa que los vendedores deben informar a los posibles compradores.

Historia de reparaciones de la propiedad

Las reparaciones importantes hechas a una casa o a la propiedad en la que se encuentra son frecuentes en las declaraciones del vendedor. Si ha habido un problema que requirió una reparación grande, los compradores tienen derecho a saber cuál fue el problema, si se reparó/cómo se reparó, y si el problema podría regresar. Si es necesario hacer las reparaciones con regularidad, esto podría ser algo negativo para los compradores, mientras que, si se hizo una buena reparación y está debidamente documentada por un contratista de buena reputación, esto podría ser visto como una ventaja por un comprador.

Daños, peligros y sistemas defectuosos

Los daños mayores previos en los cimientos de la casa, o daños existentes actuales que no se han reparado, pueden ser una señal de alerta importante para los posibles compradores. Revelar que una casa tiene este tipo de problemas probablemente desanime a los compradores, por lo que, si el vendedor conoce el problema, podría ser mejor repararlo antes de poner la casa en venta y revelar que se hizo la reparación.

Algunos de estos problemas graves incluyen:

• Daño por agua
• Grietas en los cimientos
• Termitas/daños por termitas
• Infestaciones
• Asbesto
• Radón
• Pintura a base de plomo
• Sistemas dañados o en mal funcionamiento, incluyendo de plomería y cableado eléctrico.

Muerte en la casa

Aunque pueda parecer intrascendente para algunas personas, algunos estados requieren que los vendedores revelen si alguna vez ha habido una muerte en la casa. Mientras que algunos estados, como California, piden que se revelen las muertes ocurridas en los últimos 3 años, algunos estados tienen plazos más cortos o no lo requieren en absoluto. Algunos estados requieren la revelación de un asesinato o suicidio en la casa, pero no piden que reveles si una persona murió por causas naturales.

Administración por una HOA

Una declaración del vendedor generalmente debe mencionar si la casa está bajo una asociación de propietarios del vecindario. Las HOA generalmente implican muchas reglas y reglamentaciones con las que no todas las personas están de acuerdo, sin mencionar las cuotas anuales. Mientras que algunas casas están claramente dentro de un vecindario con HOA, otras podrían no estarlo, por lo que no querrás que lo descubran al final del proceso y que sea un factor decisivo.

Gravámenes sobre la propiedad

Si un vendedor tiene un gravamen sobre su propiedad, está obligado a pagar ese gravamen o ceder la propiedad al titular del gravamen. Si existe un gravamen sobre una propiedad que estás viendo, estarías confiando en que el vendedor lo pagará con la venta de la casa. Sin embargo, si no lo hace, el titular del gravamen puede ir tras tu propiedad, lo cual es un detractor importante para cerrar un trato por una casa.

Artículos que se quedan en la casa o no

Otra cosa que generalmente se incluye en una declaración del vendedor, pero no en todos los estados, es sobre los artículos de la casa que van o no van con la venta. Los artículos más frecuentes en este caso son los electrodomésticos. La mayoría de las veces, el refrigerador, la lavadora y la secadora se incluyen en la venta de una casa. Pero, si un vendedor tiene un apego especial a un electrodoméstico en el que gastó dinero extra, es posible que quiera llevárselo, y eso debería declararse.

Disputas sobre los límites de la propiedad

Otro elemento común en una declaración del vendedor es sobre las disputas de límites de la propiedad con vecinos, la ciudad o la HOA. Esto puede ser una batalla continua entre el propietario y su vecino sobre dónde está exactamente el límite de la propiedad. Si un tercero tiene un reclamo contra el vendedor por una disputa de límites de la propiedad, esto es algo que se transferiría al comprador, por lo que debe incluirse.

Molestias cercanas

Ocasionalmente, los estados requieren que se revelen las molestias cercanas. Esta lista puede incluir cosas como vías de tren, escuelas, aeropuertos o rellenos sanitarios. Cualquier instalación cercana que sea un posible problema de ruido u olor en la casa se debe revelar al comprador en caso de que afecte negativamente su decisión.

¿Qué significa “caveat emptor”?

Mientras que una declaración del vendedor pone la responsabilidad en el vendedor de enumerar las cosas que podrían ser negativas sobre una casa, algunos estados en cambio aplican la regla caveat emptor, poniendo la responsabilidad en el comprador. En estos estados, se vuelve responsabilidad del comprador investigar cualquier problema potencial con la casa que pueda afectar su decisión.

Algunos compradores eligen comprar una casa “tal como está”, lo cual puede ser arriesgado por muchas razones. De todos modos, es una buena idea que el comprador solicite una inspección de la casa y se informe sobre las garantías de la vivienda en caso de que haya un problema que quizás no pueda detectar por sí mismo.

¿Qué puede suceder si los vendedores no hacen la declaración del vendedor?

Si un vendedor no menciona un elemento importante en una declaración del vendedor, eso puede dar lugar a diferentes problemas. Si la venta aún no se ha concretado y un posible comprador se entera de un problema, puede retirarse fácilmente de la venta y el vendedor podría ser responsable del dinero ya invertido en la venta. Si se concreta una venta y el comprador encuentra un problema y cree que el vendedor lo sabía y no lo reveló, puede iniciar acciones legales contra el vendedor.

Consejos para los compradores al revisar un documento de declaración

Como comprador, cuando estás viendo una casa, es una buena práctica revisar cuidadosamente la declaración del vendedor para ayudarte a determinar si esta casa es adecuada para ti. Estas son algunas cosas que debes hacer cuando recibes una declaración del vendedor.

Revisa el documento con un profesional

Es probable que tu agente de bienes raíces sea la primera persona en recibir la declaración del vendedor y te dará un resumen incluso antes de que la veas. Pero lean todo el documento juntos y pídele que te explique cualquier cosa que no entiendas. Incluso puede ser una buena idea consultar con un abogado de bienes raíces en caso de que haya algunas condiciones especiales, como una disputa pendiente sobre los límites de la propiedad o un gravamen sobre la casa.

Coteja las declaraciones con informes y documentos locales y profesionales

Si bien es posible que un vendedor tenga que completar y presentar una declaración del vendedor, eso no significa necesariamente que te vaya a dar toda la información que se supone que debe dar, o que toda sea completamente correcta. Si una declaración del vendedor incluye un tema importante, como comprador, es tu trabajo investigar sobre el tema o preguntarle a tu agente si puede ayudarte.

Algunas cosas que debes investigar son cualquier documentación oficial sobre gravámenes o disputas que se mencionen. El vendedor podría estar minimizando el alcance de la situación. Quizás también quieras verificar las distancias a algunas de las molestias cercanas o pedir recibos y declaraciones de trabajo de cualquiera de las reparaciones importantes que se afirmó que se hicieron.

Sopesa los riesgos cuidadosamente

Al revisar los elementos enumerados en una declaración del vendedor, podrías decidir que estás de acuerdo con vivir con algunos de ellos. Algunos pueden ser menos costosos o molestos que otros. Sin embargo, ten mucho cuidado al aceptar una propiedad que tenga reparaciones de daños mayores, gravámenes o disputas, ya que pueden surgir mucho después de la compra y fuera del plazo en el que puedes tomar alguna medida contra el vendedor.

Contrata profesionales para hacer tus propias inspecciones

Por último, siempre es una buena idea hacer una inspección de la vivienda en cualquier casa que estés considerando comprar. Debes pedirle a un inspector de viviendas que busque los problemas que normalmente buscaría y que legítimamente podrían desconocerse para el vendedor. También debes pedirle que examine cuidadosamente cualquier problema físico mencionado en la declaración del vendedor. Pídele que evalúe qué tan bien se hicieron las reparaciones o si habrá problemas recurrentes.

Preguntas frecuentes

Estas son algunas de las preguntas frecuentes sobre las declaraciones del vendedor que aún podrías tener.

¿Es malo si una casa no incluye una declaración del vendedor?

Si estás considerando comprar una casa y no incluye una declaración del vendedor, esto podría ser una señal de alerta, especialmente si tu estado la requiere. Si un vendedor está omitiéndola intencionalmente de la documentación, es posible que esté tratando de ocultar algo y probablemente no valga la pena tratar de obligarlo a completar el documento. Si tu estado no requiere una declaración del vendedor, aun así, debes ser cauteloso con una casa que no la incluya, ya que generalmente es una buena práctica en las transacciones de bienes raíces.

¿Cuáles son las repercusiones de mentir en una declaración del vendedor?

Si un vendedor miente en una declaración, las consecuencias pueden ir más allá de la venta de la casa. El hecho de que hayas comprado la casa no significa que esté libre de responsabilidad si mintió intencionalmente sobre un elemento que debería haber estado en el documento o si tergiversó información. Sin embargo, probablemente dependerá de ti como comprador iniciar una demanda legal para hacerlo responsable de las reparaciones después de que se cierre la venta.

¿Cómo puedo escribir una buena declaración?

Como vendedor, es importante ser completamente honesto en tu declaración del vendedor para que puedas ser franco con los posibles compradores y evitar perder el tiempo de todos. Limítate a lo que sabes sobre tu casa sin necesidad de que la inspeccionen. Llena el formulario apropiado para tu estado y asegúrate de revelar cualquier problema pasado y reparaciones o soluciones sin adivinar.

Conclusión: Una declaración del vendedor es un componente vital de toda venta de una casa

Un documento de declaración del vendedor ayuda a proteger tanto al vendedor como al comprador en una transacción de compra de vivienda. Diseñado para establecer claramente el historial de problemas con la casa, evita problemas costosos y tiempo perdido en un proceso de cierre que puede fracasar al final.

Si estás buscando comprar una casa, obtén más información sobre el proceso de compra de vivienda y comienza con una solicitud en línea con Rocket Mortgage para ayudar a acelerar tu proceso de compra de una casa.