Qué necesitas saber antes de comprar una casa que tiene problemas en los cimientos

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Recibiste la aprobación inicial para una hipoteca, y quizá pasaste meses —o tal vez más— buscando la casa de tus sueños. Tomaste fotos y medidas, y has estado decorando y redecorando en tu mente.

Tal vez incluso ofreciste más del precio inicial, solo para tener una mejor posibilidad de cerrar el trato. Y una vez todos firmaron el contrato, parecía que era solo cuestión de contar los días para el cierre.

Excepto que en la molesta inspección de la vivienda encontraron problemas en los cimientos. Esas palabras —problemas en los cimientos— pueden sonar como un callejón sin salida, pero ese no es siempre el caso.

Averigüemos qué problemas en los cimientos son determinantes y cuáles son meros obstáculos en el camino hacia ser propietario de vivienda.

¿Qué son los problemas en los cimientos?

Un inspector de viviendas examina de cerca la integridad estructural de la vivienda que quieres comprar. Parte de esa inspección implica buscar grietas, humedad, daño por agua y problemas con ventanas/puertas, lo que podría revelar que los cimientos de la vivienda se están desplazando o hundiendo. Estas observaciones podrían indicar un problema con los cimientos.

Para estar seguro, deberás contratar a un ingeniero estructural para que haga pruebas y otros análisis especializados para determinar si existe un problema y, de ser así, qué tan grave es.

¿Debería el vendedor haber informado sobre los problemas en los cimientos?

Si el vendedor sabía de los problemas en los cimientos, debería habértelo dicho cuando viste la casa la primera vez. Sin embargo, es usual que los propietarios no sepan que hay problemas en los cimientos.

Si el vendedor sabía de los problemas, debería haberte dado la información cuando recorriste la casa la primera vez. Sin embargo, es usual que los propietarios no sepan que hay problemas en los cimientos. Es por eso que las inspecciones son tan importantes: te ayudan a obtener información de la casa que incluso hasta los vendedores podrían desconocer.

¿Qué causa problemas en los cimientos de una casa?

Una casa mal construida, o en ciertas condiciones, puede fácilmente tener problemas en los cimientos. Veamos algunos ejemplos.

Suelos

Ciertos tipos de suelos, especialmente los arcillosos, tienen más tendencia a expandirse, particularmente si en el área donde están hay condiciones de mucho frío y mucho calor. Debes preguntar sobre el suelo en las áreas donde estás buscando tu nueva casa.

Si ves incluso pequeñas grietas en una casa construida sobre arcilla, lo recomendable es que llames a un ingeniero estructural de inmediato.

Problemas de drenaje

El agua que cae contra los cimientos, o se acumula allí, puede causar daños significativos. Puedes detectar problemas de drenaje asegurándote de que el terreno más cercano a los cimientos esté nivelado y que las canaletas y bajantes estén despejadas y en buen estado. Además, puedes buscar cualquier daño por agua evidente.

Construcción deficiente

Antes de que comience la construcción de la casa, el contratista debe analizar el suelo para asegurarse de que sabe sobre qué está construyendo y tomar las precauciones adecuadas contra los problemas en los cimientos. El contratista también debe esforzarse por construir la casa sobre una base lo más nivelada posible.

¿Es posible tener un problema “menor” en los cimientos?

Existen problemas menores en los cimientos, y algunos no son tan caros de reparar. De hecho, los problemas en los cimientos no te ponen en peligro directo a ti ni a tu familia, pero permiten que otros problemas más preocupantes —como el moho o las plagas— entren a tu nueva casa.

Grietas

Si la inspección de la vivienda o la observación personal revelan grietas en las paredes, los techos o el exterior de la casa, considera contratar a un ingeniero estructural para que haga una inspección más detallada de los cimientos. El ingeniero determinará si los problemas son menores y no un pequeño síntoma de un problema mucho mayor.

Grietas pequeñas

Las grietas muy pequeñas, o de un cuarto de pulgada de ancho o menos, son frecuentes en las casas viejas que se han asentado con el paso de los años, aunque es muy posible que estas pequeñas grietas sean indicativas de un problema mayor. Las grietas en el techo son otra señal de advertencia temprana de posibles problemas en los cimientos.

Estas grietas pueden simplemente repararse, y se deben reparar ya que el valor de una casa es un factor crucial para considerar para los prestatarios que están en el proceso de aprobación. Suponiendo que los cimientos aún estén sólidos, esas pequeñas grietas las puede reparar un profesional, quien probablemente también recomendará que niveles el suelo alrededor de los cimientos para desviar el agua lejos de la casa. Según HomeAdvisor, estas reparaciones mínimas podrían costar tan solo $500.

Grietas grandes

Las grietas grandes indican que los cimientos están teniendo un desplazamiento considerable, posiblemente revelando problemas estructurales mayores con la casa. Presta especial atención a las grietas horizontales en los cimientos o a las grietas que parecen escaleras en los ladrillos exteriores.

Las grietas grandes permiten que el agua y cosas peores entren libremente en la casa y causen aún más daño una vez dentro. Según HomeAdvisor, podrías tener que pagar entre $2,000 y $7,000 para reparar una fuga en los cimientos.

Humedad

Como lo mencionamos antes, los problemas en los cimientos no necesariamente hacen que una casa sea insegura para sus ocupantes. Pero sí hacen que la casa sea muy vulnerable a problemas, como el moho o las plagas, que la humedad causa o empeora.

Busca señales de agua o daños por agua en los espacios de acceso y sótanos. No toda la humedad o el daño por agua significa que hay un problema estructural, pero si encuentras uno, asegúrate de revisar detenidamente los cimientos.

Espacios

Si los cimientos se están desplazando, las puertas y ventanas de la casa son un lugar probable para detectar problemas. Si es difícil abrirlas o si aparecen huecos entre las paredes y las ventanas/puertas, es posible que haya un problema.

Del mismo modo, si aparecen huecos entre las paredes y los techos, pisos desnivelados o pisos agrietados, presta especial atención a los cimientos durante el proceso de inspección de la vivienda.

Curvatura, hundimiento o inclinación

Si la casa que estás considerando muestra señales de curvatura, hundimiento o inclinación, es probable que surjan problemas importantes, y costosos.

Deberás hablar con un ingeniero estructural para averiguar exactamente qué se debe hacer, pero las reparaciones mayores de los cimientos pueden costar fácilmente más de $10,000.

¿Debería comprar una casa que necesita reparaciones en los cimientos?

La decisión puede no ser solo tuya. Tu prestamista definitivamente tendrá algo que decir.

Recuerda, tu aprobación inicial depende de tu solvencia crediticia y situación financiera, pero la aprobación final a menudo depende del valor de la casa que estás tratando de comprar, ya que es la garantía del préstamo.

Si estás solicitando un préstamo respaldado por el gobierno

Si solicitaste un préstamo de la FHA (Administración Federal de Vivienda), del VA (Departamento de Asuntos de los Veteranos) o del USDA (Departamento de Agricultura de Estados Unidos), probablemente entiendas que esos programas tienen requisitos estrictos con respecto a la solidez estructural de la casa que buscas comprar. El gobierno de Estados Unidos ofrece estos préstamos para ayudar a las personas con ingresos bajos y medios a comprar viviendas seguras para ellos y sus familias.

Específicamente, para obtener la aprobación final de la hipoteca, la tasación de la vivienda debe mostrar que el techo y los cimientos están en buenas condiciones y también cumplir otros criterios. Descubrir que los cimientos necesitan reparaciones puede retrasar, si no detener, tu compra de esa casa.

Si estás solicitando una hipoteca convencional

Los prestamistas privados están menos interesados en la habitabilidad de la casa que en si el valor de reventa de la casa cubrirá la cantidad del préstamo. Si el vendedor acepta hacer las reparaciones de los cimientos y las hace rápido, tu cierre podría retrasarse ligeramente, pero seguirá adelante una vez que se reciba la prueba de la reparación.

Retención de depósito en garantía

Alternativamente, en el caso de problemas menores de cimientos, tu prestamista puede aceptar una retención de depósito en garantía. Esto permitiría que el cierre continúe según lo programado, pero retendría una parte de los ingresos del vendedor para cubrir el costo de las reparaciones más una prima para asegurarse de que el trabajo se haga según lo prometido. Esto asegura un proceso de compra de vivienda más fluido.

Por otro lado, si aceptas pagar el costo de las reparaciones, es posible que debas depositar ese dinero en una cuenta de depósito en garantía hasta que puedas demostrar que el trabajo está completo.

Recuerda, comprar una casa con problemas en los cimientos es algo que ambos tú y tu prestamista deben considerar. Asegúrate de estar aprobado para comprar con un prestamista en el que confíes y que pueda ayudarte a navegar por lo inesperado.

¿Qué debo hacer si la inspección de la vivienda revela problemas en los cimientos?

Los problemas en los cimientos no tienen por qué arruinar el negocio, aunque son graves y nunca deben ignorarse, incluso si parecen menores. Sin embargo, debes comprender que un problema en los cimientos probablemente causará al menos un retraso en el cierre y podría poner en peligro tu solicitud de hipoteca y el estatus de la aprobación, ya que los prestamistas son cautelosos con las casas con problemas en los cimientos.

Tu primera llamada después de enterarte de un problema en los cimientos debe ser a tu agente de bienes raíces, pidiendo su consejo sobre cómo proceder. La siguiente llamada debe ser para alertar a tu prestamista sobre el problema.

Tu siguiente tarea es contratar a un ingeniero estructural para que evalúe completamente el problema. Asegúrate de preguntar si hay evidencia de reparaciones previas de los cimientos, porque si un contratista de buena reputación las hizo, una garantía puede cubrir el costo de las nuevas reparaciones.

Negociar un descuento

Armado con la inspección de la vivienda y el reporte del ingeniero estructural, estás en una buena posición para negociar con el vendedor. Recuerda, si tu inspección reveló problemas, el vendedor debe revelar esos problemas en el futuro.

Si el vendedor no puede o no quiere hacer las reparaciones por ti, tendrá que ofrecer la casa tal como está, lo que atraerá a remodeladores y otros inversionistas que buscan un descuento grande.

Tu objetivo es que el vendedor pague las reparaciones de su bolsillo o, si no puede pagar las reparaciones, acepte una reducción considerable en el precio de compra que cubra los costos de las reparaciones y te compense por tener que supervisarlas.

Pagar en efectivo, o ver si tu prestamista reconsiderará con un down payment más grande

En bienes raíces, tener acceso a efectivo puede resolver algunos problemas. Si es posible (y el potencial de la propiedad es tal que, a largo plazo, tiene sentido hacer reparaciones costosas ahora y recuperar tu pérdida en la reventa), puedes decidir renunciar al financiamiento y proceder a cerrar con un trato en efectivo.

Si eso no es una opción, y los problemas en los cimientos son de leves a moderados, tu prestamista podría estar dispuesto a seguir adelante si aumentas tu down payment para cubrir el costo de las reparaciones y el riesgo que de otro modo estaría asumiendo.

Considerar un préstamo para rehabilitación

Aunque los tres préstamos respaldados por el gobierno requieren que las viviendas sean estructuralmente sólidas antes de que la aprobación de la hipoteca sea definitiva, el gobierno también ofrece préstamos de rehabilitación para facilitar las reparaciones.

La FHA ofrece préstamos de rehabilitación 203(k), que proporcionan fondos para las reparaciones importantes necesarias para hacer que las viviendas sean habitables.

El USDA ofrece préstamos de rehabilitación, y fondos para compra, si estás comprando una casa en uno de sus distritos aprobados y ganas el 80% o menos de los ingresos promedio del área.

El VA ofrece fondos adicionales para renovación a los miembros del servicio elegibles y a sus familias.

Fannie Mae y Freddie Mac también ofrecen préstamos de rehabilitación con sus préstamos HomeStyle Renovation e hipotecas CHOICERenovation.

Cuándo alejarse de los problemas en los cimientos

Puede ser doloroso, pero a veces tu única opción real cuando se trata de problemas en los cimientos es alejarte. Si el vendedor no quiere hacer las reparaciones, el daño es demasiado extenso o no puedes esperar a que se completen las reparaciones, es posible que no tengas más remedio que rendirte y buscar la siguiente casa de tus sueños.

Si tu contrato de venta incluía una inspección de la vivienda o una contingencia de tasación, te devolverán tu depósito de buena fe. Desafortunadamente, si estás tratando de comprar una casa en un mercado competitivo, es posible que hayas hecho una oferta sin contingencias, o limpia. En ese caso, este es uno de los riesgos que asumiste y probablemente pierdas tu depósito de buena fe.

Sin embargo, es posible que te devuelvan el depósito de buena fe si está claro que el vendedor sabía de un problema, pero no cumplió en informar. La evidencia de reparaciones previas no reveladas podría ser suficiente para convencer al vendedor de que acepte la devolución de tu depósito de buena fe.

Si decides alejarte y comenzar de nuevo a buscar una casa, también es posible que debas reiniciar el proceso de aprobación de la hipoteca, dependiendo de cuándo expire tu aprobación existente.

¿Qué pasa si los problemas en los cimientos se descubren hasta después del cierre?

Si tu casa recién comprada tiene problemas en los cimientos que el vendedor no reveló o que el inspector de la vivienda no encontró, es posible que tengas recursos legales contra esas partes. Si el inspector de la vivienda tiene un seguro de responsabilidad profesional, podrías obtener un reembolso por el total o al menos parte de tus costos.

Consulta con el abogado de bienes raíces que manejó tu cierre para averiguar si tienes motivos para iniciar una demanda legal, y tu probabilidad de éxito y cuánto puedes esperar recuperar.

Conclusión: El prestamista no ignorará los problemas en los cimientos, y tú tampoco deberías

Los problemas de cimientos son graves y no se deben ignorar, sin importar cuán menores puedan parecer y cuánto ames la casa que estás tratando de comprar. Incluso si estás dispuesto a pasarlos por alto, tu prestamista no será tan complaciente.

Es importante recordar que hay otras casas ahí fuera, con cimientos sólidos y estables, que encontrarás igual de soñadoras. Al final, probablemente estarás agradecido de que el inspector haya encontrado el problema y de que hayas evitado una costosa pesadilla.

Si ha pasado un tiempo desde que comenzaste a ver casas, podría ser necesario que renueves tu aprobación inicial antes de hacer tu próxima oferta. Obtén la aprobación en línea para volver a iniciar tu búsqueda de una casa.