Retención en depósito en garantía: cómo puede ayudarte a cerrar a tiempo

A partir del 16 de noviembre de 2025, tanto Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

¿Qué es la retención en depósito en garantía?

Depósito en garantía se refiere a una cuenta de terceros que guarda y desembolsa dinero para un propósito específico. En la venta de una casa, el depósito de buena fe, el down payment, los costos de cierre y los fondos hipotecarios se pagan a una cuenta de depósito en garantía, permitiendo que el administrador tercero se asegure de que se haga el pago correcto al vendedor y a todas las partes que prestan servicios durante la venta.

Si un tasador de viviendas o un inspector de viviendas encuentra daños inesperados en una casa y el contrato de compraventa incluye una contingencia de inspección, el comprador y el vendedor deberán acordar quién pagará las reparaciones.

Una retención en depósito en garantía es una forma de tratar el problema. La venta se cerrará a tiempo, pero se retendrá en un depósito en garantía parte del dinero adeudado al vendedor, o el vendedor depositará dinero en depósito en garantía para cubrir el costo de las reparaciones. Cuando se completan las reparaciones, la cuenta de depósito en garantía liberará los fondos para pagar al contratista o reembolsar al comprador. Si sobra dinero, este irá al vendedor.

¿Qué tipos de problemas desencadenan una retención en depósito en garantía?

Las retenciones en depósito en garantía permiten cerrar la venta antes de que se hayan completado reparaciones específicas. Rocket Mortgage® permite retenciones en depósito en garantía para las siguientes reparaciones:

• Deck
• Camino de entrada
• Pintura exterior
• Cerca
• Inclinación final
• Canaletas
• Diseño y mantenimiento del jardín
• Resiembra del césped
• Patio o porche
• Tratamiento contra plagas
• Tepes
• Aspersores
• Senderos

¿Como funciona un acuerdo de retención en depósito en garantía?

Si necesitas una retención en depósito en garantía, sigue estos pasos.

1. Crea un acuerdo de retención en depósito en garantía

El comprador y el vendedor deben determinar qué reparaciones son necesarias y quién las pagará. Trabaja con tu agente para negociar los términos y luego presenta un anexo a tu contrato de compraventa de bienes raíces.

Los detalles a negociar y dejar por escrito incluyen:

• Qué reparaciones hay que hacer
• El costo de esas reparaciones
• El calendario de pagos para los contratistas utilizados
• Cómo y cuándo se desembolsará el dinero
• Plazos para la finalización de las reparaciones

2. Firma y presenta el acuerdo

Las retenciones en depósito en garantía se usan para pagar reparaciones que afectan la seguridad, la utilidad y el valor de una casa. El prestamista hipotecario querrá aprobar una copia del acuerdo antes de financiar tu hipoteca. Después de todo, es probable que una casa dañada no valga lo suficiente para garantizar la hipoteca. Si el prestamista aprueba el acuerdo, abrirá la cuenta de depósito en garantía por su cuenta o con la compañía de títulos.

3. Paga y haz las reparaciones

Como el vendedor era dueño de la propiedad cuando se dañó, generalmente es el vendedor quien deposita el dinero en la cuenta de retención en depósito en garantía. Los fondos pueden provenir de los ahorros del vendedor o del dinero que obtiene con la venta de la casa.

La cantidad que el vendedor necesita proporcionar dependerá del prestamista del comprador y del costo estimado de las reparaciones. Rocket pide que las cuentas de retención en depósito en garantía guarden el 120% del costo de las reparaciones. Eso significa que si costaría $50,000 arreglar el daño, la retención en depósito en garantía debe ser de al menos $60,000. Los prestamistas también establecen un plazo, generalmente unos pocos meses, para completar las reparaciones.

4. Verifica las reparaciones

El último paso en el proceso de retención en depósito en garantía es inspeccionar las reparaciones para confirmar que todo el trabajo se hizo correctamente. Una vez que se completa la inspección, el dinero de la cuenta de depósito en garantía se libera al comprador.

Esto motiva tanto al comprador como al vendedor a asegurarse de que el trabajo se realice de manera rápida y adecuada porque hay mucho dinero inmovilizado en la cuenta. El comprador recibe el reembolso del costo de las reparaciones solo después de que se completan, y el vendedor recupera cualquier efectivo sobrante.

Lee tu acuerdo con el prestamista detenidamente porque algunos prestamistas incluyen una multa por reparaciones mal hechas.

¿Quién decide cuándo es necesaria una retención en depósito en garantía?

Basado en una tasación de la casa, el prestamista generalmente decide cuándo es necesaria (o permitida) una retención en depósito en garantía. Pero, aunque no lo creas, es posible que otras partes además de tu prestamista participen en el proceso hipotecario. Si tu prestamista original planea vender tu hipoteca a una entidad patrocinada por el gobierno (GSE) después del cierre, debe cumplir las reglas de la GSE relacionadas con las tasaciones y reparaciones de la propiedad.

Préstamos de la FHA y del VA

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) ayuda a los compradores de vivienda por medio del programa de préstamos de la FHA (Administración Federal de Vivienda). El programa tiene sus propias reglas para las retenciones en depósito en garantía. Por ejemplo, si solicitas un préstamo de la FHA, la propiedad no puede necesitar más de $5,000 en reparaciones. Si el estimado de las reparaciones supera esa cantidad, no puedes hacer una retención en depósito en garantía con la FHA. Sin embargo, es posible que califiques para un préstamo 203(k) para rehabilitación de la FHA para reparar la casa. Ten en cuenta que los préstamos 203(k) no los ofrece Rocket Mortgage.

Los préstamos del VA están garantizados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos. Las directrices para una retención en depósito en garantía para un préstamo del VA son similares a las de un préstamo de la FHA. Sin embargo, con un préstamo del VA, tendrás que dar el 150% del costo de las reparaciones.

Fannie Mae y Freddie Mac

Fannie Mae y Freddie Mac son GSE que compran hipotecas a otros prestamistas después del cierre de los préstamos. Su objetivo es ayudar a los prestamistas privados a mantener la liquidez para que puedan prestar más dinero a los compradores de vivienda. Estas dos GSE solo compran préstamos que son conformes.

Veamos rápidamente la diferencia entre los préstamos conformes y los no conformes. Los préstamos conformes, o convencionales, cumplen todos los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac, incluyendo los límites de la cantidad del préstamo y los requisitos de la puntuación de crédito. Los préstamos conformes no pueden ser de más de $806,500 en la mayoría de áreas ($1,209,750 en regiones con un costo de vida alto) en 2025. Además, los prestatarios deben tener una puntuación de crédito de 620 o mejor.

Los préstamos no conformes no cumplen los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac. Un ejemplo de un préstamo no conforme es un préstamo jumbo, que excede los límites mencionados arriba. Las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA, también son no conformes debido a sus requisitos bajos para la puntuación de crédito y otros factores.

Si tu prestamista original planea vender tu hipoteca a Fannie Mae o Freddie Mac, necesita saber cómo las GSE manejan las retenciones en depósito en garantía. Por ejemplo, si las reparaciones no son estructurales, Fannie Mae comprará el préstamo antes de hacerlas. Sin embargo, si las reparaciones son estructurales, el prestamista original debe demostrar que la propiedad quedó reparada antes de vender la hipoteca.

Rocket Mortgage exige que repares todo lo estructural o lo que pueda afectar la seguridad antes del cierre.

Ley estatal

A veces, el estado en el que vives puede causar atrasos en el proceso de compra de una casa. Eso es porque cada estado tiene sus propias reglamentaciones para las tasaciones de vivienda. Por ejemplo, muchos estados dicen que es necesario inspeccionar y aprobar todas las fosas sépticas para que la propiedad pase la inspección.

Consideraciones geográficas

La región o el condado donde vives también puede afectar tu fecha de cierre. Cada área tiene sus propias preocupaciones únicas que a menudo se tienen en cuenta en el proceso de tasación. Por ejemplo, en el sur, las inspecciones de termitas son muy frecuentes.

Normas internas del prestamista

Tu prestamista podría tener expectativas más altas que el gobierno federal o tu estado. Eso significa que podría imponer condiciones más estrictas para las reparaciones en tu negocio de bienes raíces. Te recomendamos que le preguntes a tu posible prestamista sobre sus requisitos antes de hacer una oferta por una propiedad o refinanciar.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a las preguntas frecuentes sobre las retenciones en depósito en garantía.

¿Quién financia la retención en depósito en garantía?

En general, es el vendedor quien financia una retención en depósito en garantía. En algunos casos, el vendedor puede financiarla usando dinero que recibe de la venta de la casa.

¿Cuál es la cantidad promedio de retención en depósito en garantía?

Cada prestamista establece sus propias reglas y requisitos sobre cuánto dinero debe haber en la cuenta de retención en depósito en garantía. La cantidad se basa en el costo estimado de las reparaciones y suele ser 1.5 veces el costo estimado de las reparaciones.

¿Qué pasa si la reparación no califica?

Si una reparación necesaria no califica para una retención en depósito en garantía, eso puede retrasar el cierre o hacer que el prestamista reconsidere el préstamo. Como comprador, puedes sentirte tentado a pagar las reparaciones para cerrar a tiempo, pero ten en cuenta que no eres dueño de la casa hasta que cierras el préstamo. Si la venta fracasa, habrás pagado reparaciones en la casa de otra persona sin obtener nada a cambio.

¿Qué problemas pueden surgir con las retenciones en depósito en garantía?

Usar una retención en depósito en garantía no está exento de riesgos. Por un lado, estás comprando una casa que necesita reparaciones, lo que siempre conlleva el riesgo de que pueda haber problemas más graves que no has identificado. Las reparaciones pueden costar más o tardar más de lo esperado. Además, es posible que tu prestamista no apruebe la retención.

¿Cómo se liberan las retenciones en depósito en garantía?

Por lo general, una vez que un inspector verifica que las reparaciones necesarias están completas, el dinero de la retención en depósito en garantía se libera de acuerdo con los detalles del acuerdo. Generalmente, eso significa que el comprador recibe un reembolso por las reparaciones que pagó, y el vendedor recupera cualquier dinero que no se haya usado para las reparaciones.

Conclusión: Una retención en depósito en garantía puede ayudarte a mantener la fecha de cierre en el calendario

Una retención en depósito en garantía aparta dinero para reparaciones en una casa que estás en proceso de comprar o refinanciar. Puede ser útil para evitar retrasos en el proceso de cierre, pero ten en cuenta que solo se puede usar para algunas reparaciones y con la aprobación del prestamista.

Si estás pensando en comprar una casa, es importante entender el complejo, pero increíblemente importante, proceso de cierre. Consulta la guía para el cierre de Rocket para asegurarte de saber cómo funciona.