¿Qué son los préstamos jumbo y cómo funcionan?

Una hipoteca jumbo excede los límites para los préstamos conformes convencionales. Debido a que los préstamos jumbo son por cantidades más altas, suelen implicar mayores costos de endeudamiento comparado con los préstamos conformes. Veamos más de cerca qué son los préstamos jumbo y cómo funcionan para ayudarte a determinar si esta podría ser la opción hipotecaria adecuada para ti.

¿Qué es un préstamo jumbo?

Una hipoteca jumbo excede los límites de préstamo que establece la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda para los préstamos convencionales conformes. Los préstamos jumbo se llaman préstamos no conformes porque no se ajustan a esos límites.

Para 2025, el límite de préstamo conforme para una vivienda unifamiliar es de $806,500 en la mayoría del país y de $1,209,750 en áreas de alto costo, Alaska, Hawái, Guam y las Islas Vírgenes de EE. UU. Necesitarás un préstamo jumbo para pedir prestado más allá del límite del condado donde planeas comprar una vivienda. Para consultar los límites conformes en el área donde quieres comprar, revisa este este mapa de FHFA.

Los prestamistas no pueden vender hipotecas jumbo a Fannie Mae ni a Freddie Mac, lo que significa que asumen todo el riesgo al otorgar un préstamo jumbo. Generalmente deberás cumplir requisitos de elegibilidad más estrictos. La tasa de interés que recibas en un préstamo jumbo suele ser competitiva comparado con los préstamos conformes, aunque puede ser un poco más alta para compensar al prestamista por tener más riesgo.

Si quieres comprar una vivienda en una de las ciudades más caras de EE. UU., probablemente necesites un préstamo jumbo. En el mercado actual, incluso viviendas modestas exigen una hipoteca jumbo en algunas áreas. Debido a esta demanda, los prestamistas se sienten cada vez más cómodos de ofrecer hipotecas jumbo.

Al igual que la mayoría de las hipotecas convencionales conformes, los préstamos jumbo están disponibles con una variedad de plazos y calendarios de pago, y pueden ser de tasa fija o de tasa de interés ajustable.

Rocket Mortgage ofrece el préstamo Jumbo Smart, disponible como préstamo a tasa fija de 15 o 30 años, o como ARM con una tasa fija introductoria de 7 años seguida de ajustes cada 6 meses.

¿Cómo funcionan los préstamos jumbo?

Las hipotecas convencionales las emiten prestamistas, quienes pueden vender los préstamos conformes a Fannie Mae o Freddie Mac. Fannie y Freddie no pueden comprar préstamos jumbo, por lo que los prestamistas los mantienen en sus balances y asumen todo el riesgo al otorgar el préstamo.

Los préstamos jumbo a menudo se suscriben manualmente. Esto significa que un experto financiero revisa tu informe de crédito, tus activos y tus estados de cuenta bancarios para determinar si puedes pagar la hipoteca que pediste. Si tienes una bancarrota o una ejecución hipotecaria en tu informe, te resultará más difícil obtener un préstamo jumbo.

¿Cuáles son los requisitos para los préstamos jumbo?

Los préstamos jumbo tienen requisitos más estrictos que los préstamos convencionales conformes.

Tipos de propiedad

Siempre que cumplas los requisitos de tu prestamista, puedes usar una hipoteca jumbo para comprar una residencia principal, una casa de vacaciones o una propiedad adquirida con fines de inversión. Ten en cuenta que otros requisitos de elegibilidad, como la puntuación de crédito mínimo y la relación máxima préstamo-valor, pueden variar según el tipo de propiedad y el número de unidades.

Pago inicial

Los préstamos jumbo suelen tener requisitos de pago inicial más altos que los préstamos conformes. Como estás solicitando una suma mayor, los prestamistas esperan que pagues más por adelantado. Con el préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage, necesitarás un pago inicial de al menos el 10%. Algunos prestamistas exigen un 20%, 25% o incluso un 30% de pago inicial. El pago inicial mínimo exigido también dependerá de la cantidad del préstamo y de tu puntuación de crédito. Es posible que necesites un pago inicial más alto para segundas viviendas y unidades multifamiliares.

Puntuación de crédito

Tu prestamista utiliza tu puntuación de crédito para medir qué tan bien administras tus deudas y el nivel de riesgo que representas como prestatario. Los préstamos jumbo suelen tener requisitos de crédito más estrictos que los préstamos conformes.

La puntuación de crédito exacto necesaria para obtener una hipoteca jumbo varía según el prestamista y los términos específicos del préstamo.

Con un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage, necesitarás una puntuación de crédito de al menos 680, aunque esto puede variar hasta 760 dependiendo del tipo de propiedad y del tipo de tasa de interés. La puntuación de crédito mínima para un préstamo a 15 años de tasa fija o un Jumbo Smart ARM es de 740.

Relación deuda-ingresos

Tu relación DTI mide cuánto de tus ingresos mensuales se destina al pago de tus deudas. Puedes calcularlo sumando tus pagos mensuales de deuda y dividiéndolos entre tus ingresos antes de impuestos.

Por ejemplo, si pagas $2,000 al mes en deudas y ganas $5,000 al mes antes de impuestos, tu ratio DTI es del 40%:

$2,000 / $5,000 = 0.4 o 40%

Es importante tener una relación DTI baja para obtener un préstamo jumbo, ya que le indica al prestamista que tienes suficiente flujo de efectivo para cubrir el pago hipotecario más alto.

Para un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage, necesitarás una relación DTI del 45% o inferior. Si tienes un pago inicial o una puntuación de crédito más alto, puedes calificar para un préstamo jumbo con una relación DTI más alta.

Reservas de efectivo

Los prestamistas necesitan asegurarse de que puedes hacer pagos normales y constantes en un préstamo jumbo. Si pierdes tu empleo o tu ingreso se interrumpe de alguna manera, quieren saber que tienes suficiente dinero ahorrado para seguir pagando tu hipoteca. Puedes esperar que los prestamistas te pidan estados de cuenta bancarios que muestren que tienes entre 6-30 meses de gastos en reserva para aprobarse para un préstamo jumbo.

Aquí están los mínimos de reservas de efectivo para un préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage:

Sin embargo, tener dinero en tu cuenta bancaria no es la única manera de cumplir los requisitos de reserva. Puedes calificar utilizando la totalidad de los activos de tu cuenta de jubilación en Rocket Mortgage, por lo que no necesitas retirar todos tus fondos para cumplir la regla de reservas. En algunos casos, los fondos de negocios y de regalos también pueden destinarse a los requisitos de reserva.

Costos de cierre más altos

Los costos de cierre suelen ser un porcentaje de la cantidad de tu préstamo. Debido a que los préstamos jumbo son más grandes, puedes esperar pagar más comparado con los préstamos conformes. Puedes esperar que los costos de cierre sumen entre el 3% y el 6% de la cantidad del préstamo. En una hipoteca de $900,000, eso equivale a $27,000 – $54,000 en efectivo en el momento del cierre.

Ingresos constantes

Los prestamistas solo ofrecen préstamos jumbo a los compradores que tienen un ingreso previsible y habitual. Los prestamistas suelen pedir ver 2 años o más de formularios W-2, documentos fiscales y formularios 1099 cuando solicitas un préstamo convencional. Con un préstamo jumbo, tu prestamista puede pedir más documentación y evidencia de que es poco probable que tus ingresos cambien después de obtener el préstamo.

¿Es un préstamo jumbo adecuado para mí?

Los mejores candidatos para un préstamo jumbo son aquellos con buen crédito, deudas manejables y suficiente ingreso para costear un pago hipotecario más alto. También necesitarás tener suficiente efectivo ahorrado para hacer un pago inicial mayor y cubrir los costos de cierre.

Otros tipos de hipotecas, como los préstamos conformes y los que respalda el gobierno, pueden tener requisitos de elegibilidad más flexibles. Sin embargo, con esos tipos de préstamos no podrás pedir prestado tanto dinero. Esto puede limitar tanto la selección de casas que podrías comprar y las áreas donde puedes ser propietario.

Preguntas frecuentes

Para ayudarte a conocer más sobre los préstamos jumbo, hemos recopilado las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes sobre este tipo de hipoteca.

¿Ofrece la VA préstamos jumbo?

El VA ofrece préstamos jumbo a personal militar, veteranos y sus cónyuges sobrevivientes que califiquen. No se necesita un pago inicial. Para ser elegible, normalmente necesitarás una puntuación de crédito de al menos 620.

¿Cómo puedo obtener las mejores tasas hipotecarias para un préstamo jumbo?

Si quieres asegurarte de obtener la mejor tasa de interés en tu préstamo jumbo, mejora tu perfil financiero. Incrementa tu puntuación de crédito pagando tus cuentas a tiempo y reduciendo tus saldos pendientes. Cuando sea momento de elegir un prestamista, asegúrate de obtener cotizaciones de varios prestamistas para poder elegir la oferta con la tasa de interés más baja. Una buena tasa de interés en un préstamo jumbo también puede depender del momento, ya que las condiciones económicas actuales afectarán la tasa que puedas conseguir.

¿Cómo puedo conocer los límites de los préstamos jumbo?

La FHFA establece los límites de los préstamos conformes y varían según el condado donde planeas comprar. Los límites de los préstamos jumbo varían según el prestamista. El préstamo Jumbo Smart de Rocket Mortgage está disponible para cantidades de hasta $3 millones.

¿Cómo puedo pedir un préstamo jumbo?

El proceso para solicitar un préstamo jumbo es similar al de otros tipos de hipotecas. Comenzarás eligiendo un prestamista y obteniendo la preaprobación. Asegúrate de comparar y obtener cotizaciones de varios prestamistas para asegurarte de conseguir las mejores condiciones posibles. También es recomendable revisar las tasas de préstamos jumbo para conocer cuáles son las tasas de interés competitivas en el mercado actual. Una vez que estés preaprobado, puedes comenzar la búsqueda de tu casa. Después de encontrar la propiedad que quieres comprar, tu prestamista llevará a cabo el proceso de evaluación de riesgo para verificar tus finanzas antes de emitir la aprobación final del préstamo jumbo.

Conclusión: los préstamos jumbo hacen posible la compra de viviendas de alto valor

Si quieres comprar una casa en un mercado de precios altos, necesitarás un préstamo jumbo. Los préstamos jumbo pueden ser la opción hipotecaria que necesitas si requieres un préstamo que supere los límites de los préstamos conformes en tu área. Sin embargo, puedes esperar requisitos de elegibilidad más estrictos y costos de financiamiento más altos. También deberás asegurarte de poder costear el pago mensual más alto.