Hipotecas con tasa de interés ajustable vs. con tasa fija: ¿Cuál es la diferencia?

Si quieres comprar o refinanciar una vivienda, probablemente quieras pagar la menor cantidad posible en intereses. Pero a veces no se trata simplemente de elegir la tasa más baja. Las hipotecas de tasa de interés ajustable ofrecen tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas de tasa fija, pero esas tasas pueden cambiar con el tiempo. Compararemos una ARM con una hipoteca de tasa fija para que puedas tomar una decisión informada sobre qué opción te conviene más.

¿Qué es una hipoteca con tasa fija?

La tasa de interés en una hipoteca de tasa fija se mantiene igual durante el plazo del préstamo. Esto significa que tu pago mensual de principal e intereses no cambia.

¿Qué es una ARM?

Una hipoteca con tasa de interés ajustable tiene una tasa de interés que cambia con el tiempo. También se les conoce como hipotecas de tasa variable. Las ARM suelen utilizar lo que se llama una estructura híbrida. En una ARM híbrida, las tasas son fijas inicialmente, a menudo durante 5, 7 o 10 años. El plazo total del préstamo suele ser de 15 o 30 años. Los intervalos de ajuste varían. En un préstamo 5/1, la tasa de interés se mantiene fija durante 5 años y luego se ajusta cada año. En un préstamo 5/6, la tasa cambia cada 6 meses después del período inicial de tasa fija. Los ajustes se basan en índices como la tasa de financiamiento garantizado a un día o los bonos del tesoro de vencimiento constante, y están sujetos a límites máximos y mínimos.

¿Cuáles son las diferencias entre las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable?

La principal diferencia entre una hipoteca de tasa de interés fija y una ARM es que la tasa de interés cambia en esta última, aunque existen algunos matices.

Márgenes

La documentación de tu préstamo especificará el margen de tu hipoteca. El margen es un porcentaje que establece el prestamista para asegurar un rendimiento mínimo que cubra sus costos operativos. Tu tasa de interés total se calcula sumando el índice de referencia al margen. Por ejemplo, si tienes un margen del 2% y el índice subyacente está en 4.5%, tu tasa de interés sería del 6.5%.

Cada prestamista tiene políticas diferentes con respecto a los márgenes, pero pueden ser de varios puntos porcentuales, dependiendo del inversionista del préstamo. Puedes considerar el margen al comparar diferentes prestamistas.

Tasa máxima y mínima

Las ARM tienen límites sobre cuánto pueden subir o bajar las tasas en ciertos períodos de tiempo. Es posible que las veas representados como una serie de números separados por barras, como 2/1/5. El 2 significa que la tasa no puede subir o bajar más de 2% en el primer ajuste. El 1 indica que la tasa no puede subir o bajar más de 1% en cada ajuste posterior. El 5 señala que la tasa no podrá aumentar más de 5% durante el plazo del préstamo. El último número también puede actuar como un límite inferior, o el prestamista puede usar el margen como el valor mínimo de la tasa.

Tasas iniciales más bajas

Las ARM ofrecen tasas de interés iniciales más bajas que las hipotecas a tasa fija comparables, ya que esa tasa puede ajustarse en el futuro.

Facilidad de calificación

Los requisitos para calificar a una hipoteca de tasa de interés fijan y a una ARM son similares. Las hipotecas a tasa fija podrían permitirte calificar con una relación deuda-ingresos más alta, ya que los pagos constantes representan menos riesgo de incumplimiento para el prestamista. Otros factores como la cantidad del pago inicial, el capital de la vivienda o tu puntuación de crédito también aplican.

¿En qué se parecen las ARM y las hipotecas de tasa fija?

Las hipotecas de tasa fija y las hipotecas de tasa ajustable tienen algunas similitudes, incluyendo la duración del préstamo y el proceso de calificación.

Plazo

Aunque las hipotecas de tasa fija ofrecen mayor variedad en cuanto a la duración posible del préstamo, ambas suelen tener plazos comunes de 30 o 15 años.

Al comparar ambas opciones, las hipotecas a tasa fija ofrecen certeza. En cambio, si optas por una hipoteca a tasa de interés ajustable, estás apostando por obtener ahorros, pero también corres el riesgo de enfrentar tasas más altas.

Para ilustrar la variabilidad de las ARM, veamos un par de escenarios con un préstamo de $300,000 a un plazo de 30 años. Uno será una ARM 7/1 con límites 2/1/5, un margen del 3% y una tasa inicial del 6.5%. El otro será una hipoteca de tasa de interés fija con una tasa del 7%.

Esta tabla está simplificada y tiene fines ilustrativos para mostrar los mejores y peores escenarios posibles de una ARM. Los pagos no incluyen impuestos ni seguros.

Requisitos de crédito

Hemos hablado del DTI, pero no es lo único que los prestamistas consideran. También es importante prestar atención a tu puntuación de crédito, que es un número de tres dígitos que les da a los prestamistas una idea del riesgo que implica prestarte dinero.

Puedes calificar para algunos préstamos con una puntuación tan baja como 580, pero cuanto más alta sea tu puntuación, mejor será la tasa de interés que podrías obtener. Si tu puntuación no es tan alta como quisieras, revisa tu informe de crédito para detectar errores, paga tus deudas existentes y trata de mantener tus saldos de tarjetas de crédito revolventes por debajo del 30% de tu límite total de crédito.

Qué es mejor: ¿una hipoteca de tasa fija o de tasa ajustable?

Entonces, qué es mejor: ¿una ARM o un préstamo de tasa fija? La respuesta concreta: depende.

Cuándo pueden ser buenas las hipotecas a tasa ajustable

• Reducir el saldo del principal rápidamente: si planeas pagar más de la cantidad mensual desde el inicio del préstamo, una ARM puede ser atractiva porque los pagos iniciales son más bajos. Puedes destinar ese otro dinero al capital y seguir teniendo pagos relativamente bajos cuando la tasa se ajuste.
• Si planeas comprar otra vivienda: si esta es tu primera casa y no piensas conservarla por mucho tiempo, puedes aprovechar el pago inicial más bajo de una ARM y vender antes de que la tasa se ajuste.
• Un mercado con tasas de interés altas: si las tasas hipotecarias actuales están altas, una ARM puede ser beneficiosa porque la tasa inicial es más baja que las fijas. Cuando se produzca el ajuste, las tasas pueden disminuir si las del mercado son más bajas. También podrías refinanciar a una tasa fija si te resulta más conveniente.

Cuándo pueden ser buenas las hipotecas de tasa fija

• Comprar tu “casa definitiva”: si planeas quedarte en esa casa por mucho tiempo, una tasa fija te proporciona certeza. Tu pago hipotecario solo cambiaría si se ajustan los impuestos o el seguro.
• Presupuestos mensuales ajustados: Aunque las ARM ofrecen pagos iniciales más bajos, existe el riesgo de que aumenten tras el primer ajuste. Si tu presupuesto es limitado, optar por una tasa fija puede darte más tranquilidad.
• Un mercado con tasas de interés bajas: Las tasas de interés son cíclicas. Si te encuentras en un mercado con tasas de interés relativamente bajas, podrías elegir asegurar una tasa fija para tener un pago accesible a largo plazo.

Preguntas frecuentes

Ya hemos repasado muchos de los conceptos básicos. Cerremos respondiendo algunas preguntas que quizás todavía tengas.

¿Es más riesgosa una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable?

Las ARM son más riesgosas para los prestatarios porque la tasa de interés cambia con el tiempo según el mercado. Las hipotecas de tasa fija mantienen el mismo pago de principio a fin.

¿Es más fácil calificar para una ARM o una hipoteca de tasa fija?

Depende del entorno de tasas de interés y de la tasa que el prestamista use para evaluarte. En ciertas circunstancias, puede ser más fácil calificar para una ARM. Sin embargo, los requisitos de crédito son similares para ambas.

¿Cuál es la penalización por salir de una hipoteca a tasa fija?

La única penalización real es la penalización por pago anticipado que podrías enfrentar si pagas tu préstamo antes de la fecha estipulada en tu contrato. Rocket Mortgage® no cobra multas por pago anticipado. Aunque no es técnicamente una penalización, es importante considerar que si cambias de una hipoteca de tasa de interés fija a una ARM, asumes el riesgo de que la tasa aumente.

Conclusión: considera todas tus opciones de tasa de interés

Elegir entre una hipoteca de tasa fija o una ARM depende de tu situación personal y tu tolerancia al riesgo. Una hipoteca de tasa de interés fija te ofrece tranquilidad respecto a la cantidad de tu pago, mientras que las ARM empiezan con tasas más bajas. Esto puede ser útil si quieres amortizar tu préstamo rápidamente o aprovechar pagos iniciales más bajos. Las ARM también pueden ser convenientes si planeas mudarte pronto. Las tasas fijas suelen ser mejores en el largo plazo.