¿Qué es una Hipoteca con tasa fija y cómo funciona?

Si eres nuevo en el juego de la compra de viviendas, probablemente te sorprenda la cantidad de jerga que has estado escuchando y leyendo. Puedes tener una hipoteca de tasa fija o de tasa de interés ajustable. Puedes tener un plazo de 15 o 30 años, o incluso un plazo personalizado. ¡Y mucho más!

Resulta que debes decidir qué tipo de hipoteca es la adecuada para ti. Pero antes de que puedas decidir si una hipoteca de tasa fija tiene sentido para ti, necesitas conocer los conceptos básicos sobre qué son estos tipos de hipotecas y cómo funcionan.

Una hipoteca con tasa fija es una opción de préstamo hipotecario con una tasa de interés específica para todo el plazo del préstamo. Esencialmente, la tasa de interés de la hipoteca no cambiará durante la vigencia del préstamo y los pagos de interés y principal del prestatario seguirán siendo los mismos cada mes.

Con este tipo de hipoteca, incluso las fluctuaciones en el mercado no tendrán impacto en la tasa. En consecuencia, estos tipos de préstamos hipotecarios son las hipotecas más populares en los EE. UU.

Cuando se trata de hipotecas de tasa fija, el nombre lo dice todo.

Cuando obtienes una de estas hipotecas, tu tasa de interés permanecerá igual durante todo el tiempo que estés pagando el préstamo. En otras palabras, la tasa de interés es fija.

Los préstamos hipotecarios de tasa fija son la columna vertebral de la industria hipotecaria por muchos buenos motivos.

Ventajas: Los pagos constantes facilitan la elaboración de presupuestos

El principal beneficio de una hipoteca de tasa fija es que su pago mensual del préstamo seguirá siendo el mismo durante la vigencia del préstamo. Con una hipoteca de tasa fija, la cantidad que pagas por la hipoteca en sí, la parte que se compone de tu principal e intereses no cambiará.

Solo hay una advertencia: Si la prima de seguro de vivienda o los impuestos sobre la propiedad aumentan o disminuyen, tus pagos cambiarán para reflejar tus nuevos costos. Esos factores están fuera del control de tu prestamista, pero los pagos mensuales del préstamo probablemente incluirán estos gastos. Tu prestamista mantendrá esos demás gastos en una cuenta de depósito en garantía y los pagará cuando venzan. Esto hace que tu vida sea más fácil y evita que olvides hacer el pago del seguro o del impuesto a la propiedad que podría volverse un gran dolor de cabeza.

Ventajas: Tu préstamo se amortiza completamente durante el plazo de la hipoteca

A medida que aprendes sobre las hipotecas de tasa fija, también escucharás el término amortización. Los préstamos hipotecarios suelen tener un período de tiempo establecido que dicta cuándo se pagarán. Por ejemplo, puedes tener una hipoteca con tasa fija a 30 años, lo que significa que después de 30 años de pagos mensuales, tu hipoteca estará completamente pagada. Debido a que tu tasa es fija, sabrás exactamente cuánto interés pagarás durante la vigencia del préstamo. Y debido a que el plazo de la hipoteca es de 30 años, disfrutas de un pago bajo en relación con la cantidad de tu hipoteca original.

Cómo funciona la amortización: Un ejemplo

En los primeros años de hacer los pagos hipotecarios, la mayor parte de tu pago se destinará al pago de los intereses, en lugar del principal (la cantidad original del préstamo). Por ejemplo, supongamos que tienes un préstamo de tasa fija con un pago mensual de $800. Cuando comiences a pagar tu préstamo, pagarás los $800 completos, pero $750 podrían destinarse a intereses, mientras que solo $50 se destinan al principal. Pero a medida que avanzas en el plazo de tu préstamo, el saldo cambia. En un momento, puedes pagar la cantidad igual en intereses y principal. Al final del programa de amortización de tu préstamo, pagarás la mayor parte del principal y muy poco interés; por ejemplo, tal vez pagues $750 del principal y solo $50 de interés.

Desventaja: Pagarás un poco más inicialmente

Las hipotecas de tasa fija tendrán tasas más altas que la tasa introductoria que obtendrás en una ARM (discutido abajo). Estás pagando un poco más a cambio de la tranquilidad de saber que tendrás una tasa inmodificable y baja durante todo el tiempo que pagues el préstamo.

El plazo de un préstamo se refiere a cuánto tiempo lo pagarás. Los plazos más frecuentes de los préstamos para las hipotecas con tasa fija son 30 y 15 años, cada uno con sus propias ventajas y desventajas.

Tasa fija de 30 años

Las hipotecas con tasa fija a 30 años son la opción más popular para los prestatarios. Debido a que el plazo del préstamo es largo, puedes mantener tus pagos mensuales asequibles y cómodos, incluso con una tasa de interés ligeramente más alta (aunque hay raras excepciones, cuanto más largo sea el plazo de la hipoteca que elijas, más alta será la tasa de interés que recibas). Aunque los prestatarios pueden ahorrar dinero en intereses al optar por una hipoteca a corto plazo, los préstamos a 30 años a menudo presentan la opción más asequible para aquellos que están más preocupados por mantener bajos los costos mensuales de vivienda que los costos generales durante la vida útil del préstamo.

Si estás considerando un plazo de hipoteca de 30 años, piensa en lo que es más importante: ¿disminuir los pagos mensuales o pagar tu préstamo más rápido y menos intereses durante la vigencia del préstamo? Puedes verificarlo usando nuestra calculadora de hipotecas.

Tasa fija de 15 años

Cuando optas por una hipoteca con un plazo de 15 años, ahorrarás bastante dinero en intereses comparado con una a un plazo de 30 años. Los préstamos a 15 años no solo tienen tasas más bajas que los préstamos a 30 años, sino que, como el préstamo tiene un período de amortización más corto, ahorrarás aún más en intereses. Esto es cierto incluso si tuvieras la misma tasa de interés en un préstamo a 15 años y en uno a 30 años. Veamos un ejemplo de esto.

Préstamos con tasa fija a 30 años versus préstamos con tasa fija a 15 años, por cantidades

Digamos que recibes una hipoteca por $200,000 con una tasa de interés de 4 %. Con una hipoteca con tasa fija a 30 años pagarás alrededor de $143,739 en intereses durante la vigencia del préstamo. Considera la misma situación, pero cambia el préstamo a 30 años por un préstamo a 15 años. En el transcurso de un préstamo a 15 años, el interés total pagado será de aproximadamente $66,288. Este ejemplo asume que ambos préstamos tienen una tasa hipotecaria del 4 %. La realidad es que el préstamo a 15 años tendrá una tasa más baja que el préstamo a 30 años (porque la duración del préstamo es más corta). Por lo tanto, en realidad pagarías incluso menos intereses de los que mostramos en este ejemplo.

Parece que el préstamo a 15 años es la elección obvia, ¿verdad? No tan rápido. No olvides considerar tu pago mensual. En los préstamos a 15 años, tu pago mensual sería de aproximadamente $1,479, sin incluir impuestos ni seguros, porque hay un plazo más corto para pagar la hipoteca. Con el préstamo a 30 años, tu pago mensual sería significativamente más asequible, $955.

Si puedes hacer pagos más altos y estás más interesado en acumular capital y pagar tu casa rápidamente, el plan de 15 años puede ser una mejor opción. Solo depende de lo que tus finanzas puedan manejar cómodamente. Si no estás seguro, siempre es una buena opción elegir el préstamo que te permita la mayor flexibilidad financiera y más pagos para tu principal.

Otros plazos de la hipoteca con tasa fija

Dependiendo del prestamista, también puedes encontrar otros plazos de préstamo con tasa fija que se adapten mejor a tus necesidades. Tal vez te gustaría un préstamo que equilibre la capacidad de pago de un plazo de 30 años con los beneficios de ahorro de intereses de un préstamo a 15 años. Los plazos de 20 años son un buen ejemplo de esto y son otra opción popular para los prestatarios, aunque no se ofrecen tan frecuentemente como los de 15 o 30 años.

Esta es la mejor parte. De hecho, puedes elegir tu propio plazo de tasa fija que cumpla tus objetivos financieros. Rocket Mortgage ofrece hipotecas de tasa fija con plazos de 8 a 30 años.

La cuestión de si debes optar por una hipoteca de tasa fija o una ARM depende de diferentes factores.

Con una ARM, es probable que pagues una tasa de interés más baja durante un período introductorio, cuya duración puede variar. Después del período introductorio de tasa fija, tu tasa para una ARM puede ajustarse hacia arriba o hacia abajo, según las condiciones del mercado.

Las ARM tiene un riesgo. Con las ARM se asume el riesgo de que las tasas de interés aumentarán y, si esto sucede, pagarás más en intereses cada mes. Si envías una solicitud para una hipoteca en un momento en que las tasas de interés son altas, es posible que estés haciendo una buena apuesta. Sin embargo, si las tasas hipotecarias son bajas, probablemente estas mejor con una hipoteca con tasa fija.

Las ARM son inicialmente más baratas. Las hipotecas con tasa fija generalmente tienen una tasa ligeramente más alta que las ARM. Sin embargo, una vez que finaliza el período de tasa introductoria más baja de una ARM, la tasa podría aumentar, lo que provocaría un aumento en tus pagos mensuales. Por otro lado, si las tasas bajan cuando tu ARM se ajusta, podrías terminar ahorrando aún más con una ARM.

Las ARM pueden tener sentido si no planeas quedarte en la casa por mucho tiempo. La tasa introductoria baja de una ARM puede ser muy atractiva, especialmente si no planeas quedarte en tu casa por mucho tiempo. Por lo general, tu tasa introductoria permanece fija durante los primeros 5, 7 o 10 años del préstamo. Si sabes que venderás tu casa antes de que se haga el ajuste a tu tasa, podrás ahorrar dinero al optar por una ARM. Además, si las tasas de interés actualmente son relativamente altas, una ARM puede ayudarte a obtener una tasa más baja.

Como hemos visto, las hipotecas de tasa fija son excelentes para la estabilidad. Si no quieres tener que preocuparte de que tus pagos mensuales cambien en el futuro, un préstamo de tasa fija puede tener mucho sentido. También pueden ser una buena opción si las tasas de interés son bajas, como lo son actualmente.

En última instancia, el tipo de hipoteca que elijas dependerá de tu propia situación financiera y con qué te sientas cómodo. Si estás listo para comenzar con el proceso de la hipoteca, puedes comenzar tu solicitud en línea con Rocket Mortgage.