Definición de ejecución hipotecaria: qué es, cómo evitarla y qué significa para ti

Ningún propietario de vivienda quiere pensar en perder su casa por una ejecución hipotecaria. Ya sea que estés buscando una definición formal de ejecución hipotecaria porque podrías enfrentarte a la posibilidad o te estás preparando para comprar una casa en estas condiciones, puedes usar la información en nuestra guía para entender el proceso de ejecución hipotecaria, y más importante aún, evitarlo.

¿Qué es la ejecución hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso que comienza cuando un propietario de vivienda no hace los pagos de su hipoteca. Cuando una casa entra en ejecución hipotecaria, un prestamista generalmente reposee la propiedad e intenta venderla para recuperar su pérdida.

Los préstamos hipotecarios están asegurados por un inmueble. Como la casa sirve de colateral para el préstamo, un prestamista puede reposeer legalmente la propiedad cuando un prestatario no hace los pagos mensuales de la hipoteca.

¿Cuál es el proceso de ejecución hipotecaria?

Aunque el proceso de ejecución hipotecaria puede variar levemente de un estado a otro, los propietarios de vivienda probablemente pasarán por los mismos pasos en común.

Un prestamista se comunica con un propietario de vivienda para informarle del atraso en el pago y avisarle de la posibilidad de la ejecución hipotecaria. El prestamista y el propietario de la casa exploran las opciones para mantener el préstamo actual. Si el propietario no puede ponerse al día con los pagos, el prestamista puede proceder con la ejecución hipotecaria. Dependiendo de las leyes de tu estado, tu prestamista puede presentar una demanda ante un tribunal para iniciar un proceso de ejecución hipotecaria.

Veamos más de cerca todos los pasos del proceso de ejecución hipotecaria, examinando cómo cada uno puede variar de un estado a otro.

Intervención temprana

Antes de que un prestamista pueda proceder con la ejecución hipotecaria, el préstamo debe estar 120 días moroso (con algunas excepciones). Los prestamistas y los administradores de préstamos tienen la obligación de hacer esfuerzos de buena fe para comunicarse con los prestatarios y hablar sobre los pagos atrasados y las alternativas a la ejecución hipotecaria. Un prestamista puede aprovechar algunas de las opciones disponibles para evitar perder su casa incluso después de que un prestamista inicia el proceso.

Si no hay ninguna resolución, el prestamista generalmente inicia la ejecución hipotecaria una vez el prestamista no ha hecho por lo menos cuatro pagos.

Abogado de ejecución hipotecaria y notificación de incumplimiento

El primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria es cuando los administradores o prestamistas remiten un préstamo a un abogado de ejecución hipotecaria. Dependiendo de las leyes del estado, un abogado iniciará el proceso presentando una queja o notificación de incumplimiento de la hipoteca. Incumplimiento significa que un prestatario no ha cumplido con pagar un préstamo de acuerdo con los términos del prestamista.

Incluso después de la primera medida legal, los prestatarios pueden solicitar la mitigación de pérdidas y analizar opciones para evitar perder su casa.

Ejecución hipotecaria judicial versus no judicial

Hay dos tipos de ejecuciones hipotecarias: judicial y no judicial.

Las ejecuciones hipotecarias judiciales son generalmente más tardadas que las no judiciales. Aunque los 50 estados permiten las ejecuciones hipotecarias judiciales, algunos estados la exigen. La ejecución hipotecaria judicial exige que un prestamista presente una demanda legal en un tribunal. El prestatario tiene hasta 30 días para responder a la demanda. Si no responde, el tribunal puede fallar a favor del prestamista, y la casa se puede ejecutar y vender. Si responde y acude al tribunal, el caso pasará a un juez para que decida si se puede llegar a un acuerdo o si el prestamista puede proceder con la ejecución hipotecaria.

La ejecución hipotecaria no judicial generalmente ocurre cuando tu hipoteca tiene una cláusula de poder de venta, o el pagaré está amarrado a una escritura de fideicomiso. Si un prestatario se atrasa en una hipoteca con una cláusula de poder de venta, el prestamista no necesita ir al tribunal. Puede subastar la casa después de la advertencia y el período de espera estipulado en las leyes del estado. En el caso de una escritura de fideicomiso, el fiduciario, generalmente una compañía de títulos de propiedad también puede tomar posesión de una propiedad y venderla sin una orden de un tribunal.

Estados con ejecución hipotecaria judicial

La ejecución hipotecaria judicial está disponible en todos los estados. Sin embargo, estos 25 estados son los que más la usan:

• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Hawái
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Luisiana
• Maine
• Nebraska
• Nueva Jersey
• Nuevo México
• Nueva York
• Dakota del Norte
• Ohio
• Oklahoma (si el propietario de la casa lo pide)
• Pensilvania
• South Carolina
• South Dakota (si el propietario de la casa lo pide)
• Vermont
• Virginia
• Washington, D.C.
• Wisconsin

Estados con ejecución hipotecaria no judicial

Los siguientes estados permiten ejecuciones hipotecarias sin que se involucre un tribunal:

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• California
• Colorado
• Georgia
• Hawái (también es frecuente la ejecución hipotecaria judicial)
• Idaho
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Hampshire
• New Mexico (a veces)
• North Carolina
• Oklahoma (a menos que el propietario pida una ejecución hipotecaria judicial)
• Oregon
• Rhode Island
• South Dakota (a menos que el propietario pida una ejecución hipotecaria judicial)
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Virginia
• Washington
• Washington, D.C. (a veces)
• West Virginia
• Wyoming

Desalojo

Si un propietario de vivienda no puede ponerse al día en el pago del préstamo, el desalojo será probablemente el siguiente paso en el proceso de ejecución hipotecaria. Los propietarios de vivienda pueden recibir una notificación de desalojo por parte del prestamista para abandonar la vivienda. La forma en que los prestamistas se comunican con los propietarios de vivienda varía por estado. Una carta o advertencia generalmente incluye el plazo que los residentes tienen para salir de la propiedad, que suele ser de 3 a 30 días.

Los prestamistas pueden demandar si los residentes ignoran la notificación de desalojo y se quedan en la casa.

Ejecución hipotecaria añadida al informe de crédito

Una ejecución hipotecaria es un evento adverso y permanece en tu informe de crédito durante 7 años desde que faltaste al primer pago de la hipoteca. Su historial de crédito existente afectará significativamente cómo la ejecución hipotecaria afecta tu puntuación de crédito.

El golpe a tu crédito puede afectar tu capacidad para comprar, o incluso alquilar, una vivienda. Muchos prestamistas ni consideran a un solicitante que tiene una ejecución hipotecaria en su informe de crédito, pero algunos prestamistas son más tolerantes, especialmente si la ejecución hipotecaria fue hace años.

¿Cómo puedo evitar una ejecución hipotecaria?

No entres en pánico si recibes una notificación de incumplimiento, todavía tienes algunas opciones para proteger tu casa de la ejecución hipotecaria. Veamos algunas maneras de evitar la ejecución hipotecaria.

Pide un aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Con el aplazamiento o reducción por un tiempo determinado, los propietarios de vivienda pueden pausar o reducir temporalmente los pagos de la hipoteca, dándoles el espacio que necesitan para reconstruir sus ahorros, aumentar sus ingresos o reducir la deuda para volver a ponerse al día con los pagos de la hipoteca.

Sin embargo, el aplazamiento o reducción de los pagos no borra la deuda. Es posible que tengas que llegar a un acuerdo con tu prestamista, como un plan de pago, una modificación del préstamo, un aplazamiento, reclamos parciales, etc., cuando termine el período de aplazamiento o reducción.

Solicita un refinanciamiento

No puedes refinanciar tu hipoteca una vez comienza el proceso de ejecución hipotecaria. Pero si no has llegado a ese punto y has hecho todos los pagos, refinanciar a un pago mensual más asequible puede ayudarte a evitar el incumplimiento y permanecer en tu casa.

Si estás teniendo dificultades económicas, comunícate con tu prestamista o con el administrador de tu préstamo para hablar sobre cómo prevenir la ejecución hipotecaria antes de atrasarte en un pago de la hipoteca.

Haz un plan de pagos

Un prestamista podría aceptar poner a un prestatario en un plan de pagos para evitar que pierda su casa. Los prestatarios usualmente pagan una parte de su cantidad vencida con el pago mensual de la hipoteca hasta pagar el total del saldo vencido. Una vez la hipoteca está al día, el prestatario regresa a hacer los pagos originales de la hipoteca.

Pide una restitución de la hipoteca

Los prestatarios también pueden pedir la restitución de la hipoteca. Es la forma más rápida de ponerse al día con los pagos atrasados de la hipoteca.

Con la restitución, haces un pago solo pago que incluye los pagos atrasados, intereses y cargos para poner tu préstamo al día y reanudar los pagos regulares de la hipoteca.

Firma una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Si no puedes ponerte al día en los pagos de la hipoteca o no calificas para ninguna de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria, considera firmar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. No podrás conservar tu casa después de transferir la escritura a tu prestamista, pero evitarás algunas repercusiones de la ejecución hipotecaria.

Cuando entregas la escritura, tu prestamista te libera de la deuda pendiente de la hipoteca. Aunque el efecto en tu puntuación e historial de crédito puede ser menos fuerte, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria afecta negativamente tu crédito por varios años.

Con este acuerdo, tienes que dejar tu casa, pero te permite evitar muchas de las complicaciones del proceso de ejecución hipotecaria.

La casa no puede estar en malas condiciones ni tener otros gravámenes o juicios fiscales. De lo contrario, el prestamista podría rechazar el acuerdo, pensando que su posibilidad de recuperarse financieramente sería mejor con una ejecución hipotecaria.

Solicita una venta en corto

Una venta en corto es cuando vendes tu casa por menos de lo que debes en la hipoteca. El prestamista debe aprobar la venta en corto y recibir el dinero de la venta. Para recibir la aprobación de la venta en corto, un prestatario debe demostrar que tiene dificultades económicas, y la casa debe valer menos del saldo pendiente de la hipoteca.

Una venta en corto no es de las primeras opciones en la lista para los propietarios de vivienda porque los deja sin casa o sin el dinero de la venta, pero puede liberarlos de la deuda. Mientras que un prestatario evitará tener una ejecución hipotecaria en su historial crediticio, una venta en corto daña su puntuación de crédito.

Una advertencia: ten cuidado con las estafas hipotecarias

Antes de pagarle dinero a una compañía o persona individual que se comunique contigo por una ejecución hipotecaria, confirma que sea cierto. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor ofrece recursos para ayudar a los propietarios de vivienda a detectar las estafas de ejecución hipotecaria.

Estas son algunas señales preocupantes para tener en cuenta cuando trabajas con una empresa o persona sobre un embargo hipotecario:

• Garantizan que pueden detener la ejecución hipotecaria o conseguirte una modificación del préstamo.
• Te presionan para que dejes de hablar o pagar a tu compañía de préstamos hipotecarios y te piden que les pagues directamente a ellos.
• Te presionan para que les transfieras tu escritura o firmes documentos que no entiendes.
• Afirman ofrecer modificaciones de préstamos oficiales o aprobadas por el gobierno.
• Piden información confidencial, como tu número de Seguro Social o número de préstamo hipotecario, para “verificar” tu cuenta.
• Recomiendan una costosa auditoría forense del préstamo para identificar posibles violaciones del prestamista.
• Afirman ser un abogado y garantizan que pueden detener la ejecución hipotecaria.

Nunca des dinero ni información sensible hasta que puedas confirmar la legitimidad de la persona con la que estás hablando y lo que te está diciendo. Si alguien dice que es abogado, confírmalo buscando en la lista de abogados de tu estado y verificando si tiene un estatus profesional en regla. Ya sea que estés trabajando con un abogado, consultor o asesor jurídico de ejecuciones hipotecarias investiga el historial profesional de todos.

Tu prestamista o administrador del préstamo preferiría mantenerte en tu casa en lugar de pasar por el tiempo y los gastos de una ejecución hipotecaria. También puede ayudarte a explorar estrategias para evitar la ejecución hipotecaria, y es completamente gratis.

Directrices de la FTC para la ayuda de terceros para la ejecución hipotecaria

Según la Comisión Federal de Comercio, una compañía no puede cobrarle a un cliente hasta que haya recibido una oferta de modificación del préstamo y una carta de su prestamista detallando los cambios propuestos a la hipoteca. Y todos los cargos de servicio deben estar claramente explicados antes de que recibas la factura.

Cómo reportar una estafa

Si crees que has sido víctima de fraude por ejecución hipotecaria, te decimos cómo puedes reportarlo:

• Llama a (888) 995-HOPE o visita el sitio web de 995HOPE
• Visita el sitio web de la Comisión Federal de Comercio, comunícate con la oficina del fiscal general de tu estado o con la Better Business Bureau
• Visita la página de prevención de estafas del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos
• Presenta una queja en el sitio de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor

Preguntas frecuentes sobre la ejecución hipotecaria

Veamos más preguntas frecuentes sobre el proceso de ejecución hipotecaria.

¿Qué debo hacer si recibo una notificación de incumplimiento?

Si te está costando mantenerte al día con los pagos de la hipoteca, comunícate de inmediato con su prestamista y dile lo que está pasando. Los prestamistas se sienten motivados para trabajar con los prestatarios y hacen todo a su alcance para ayudarlos a quedarse en su casa. La ejecución hipotecaria es un proceso caro y las propiedades ejecutadas suelen venderse por mucho menos de lo que se necesitaría para satisfacer la pérdida del prestamista por el préstamo. Si recibes una notificación de incumplimiento, habla con el prestamista o con el administrador de tu préstamo para hablar de tus opciones.

¿Dónde puedo encontrar ayuda si estoy enfrentando un proceso de ejecución hipotecaria?

Comienza por explorar todas las opciones de alivio hipotecario. Por ejemplo, Rocket Mortgage^Ⓡ ofrece ayuda de alivio hipotecario a los prestatarios de Rocket Mortgage. Los prestatarios pueden ingresar a su cuenta y aprender sobre nuestras opciones de alivio hipotecario. También puedes visitar el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos para explorar recursos y orientación aprobados por el gobierno.

Conclusión: Trabaja con tu prestamista para evitar la ejecución hipotecaria

Nadie quiere perder su casa por una ejecución hipotecaria. Afortunadamente, los propietarios de vivienda tienen muchas opciones para explorar para darle vuelta a la situación y conservar su casa. Si crees que podrías atrasarte en un pago, comunícate con tu prestamista de inmediato para ver qué ayuda puede ofrecer. Los prestamistas y prestatarios pueden beneficiarse de evitar la ejecución hipotecaria, así que no dudes en comunicarte. La comunicación temprana y constante es clave.

Protege tu casa manteniéndote un paso adelante de las dificultades financieras. Con un historial de pagos puntuales y constantes, puedes consultar las opciones de refinanciamiento para reducir los pagos mensuales.