Definición de ejecución hipotecaria: qué es, cómo evitarla y qué significa para ti

Nadie nunca quiere pensar en perder su casa. Ya sea que estés buscando la definición de ejecución hipotecaria porque estás en el proceso tú mismo, porque estás comprando una casa con ejecución hipotecaria o solo preparándote para cualquier cosa, es importante que comprendas a qué podrías enfrentarte y cómo puedes proteger tu casa si es necesario.

Continúa leyendo para conocer nuestra guía para la ejecución hipotecaria, lo que puedes esperar del proceso y cómo evitarlo.

La ejecución hipotecaria es un proceso que comienza cuando un prestatario no hace los pagos de su hipoteca. Cuando se hace la ejecución hipotecaria de una casa, el prestamista generalmente reposee e intenta vender la casa.

Esto sucede porque los préstamos hipotecarios están asegurados por bienes raíces, lo que significa que tu casa se usa como colateral. Como tu casa es el colateral, el prestamista puede tomar posesión si tú no haces los pagos.

Luego de la crisis económica causada por la pandemia del COVID-19, se implementó una moratoria para la ejecución hipotecaria mediante la Ley de Ayuda, Alivio y Seguridad Económica por Coronavirus (CARES). Esto significa que, por un período de tiempo, no se podían hacer ejecuciones hipotecarias. Esto se hizo para darles flexibilidad a los propietarios de vivienda que pudieran tener dificultades y para prevenir una crisis de ejecuciones hipotecarias generalizadas. Durante este período, los propietarios de vivienda también podían pedir el aplazamiento de los pagos, que es cuando el administrador de un préstamo o un prestamista te permiten hacer una pausa en los pagos de tu hipoteca por un período de tiempo, aunque debas hacer estos pagos más adelante.

Si tu préstamo está respaldado por Fannie Mae o Freddie Mac, puedes pedir un aplazamiento inicial en cualquier momento. Si tu préstamo está respaldado por FHA/HUD, VA o USDA, sin embargo, la fecha límite para pedir un aplazamiento inicial fue el 30 de septiembre de 2021.

La moratoria de la ejecución hipotecaria se extendió hasta el 31 de diciembre de 2021. Para obtener más información de la moratoria, visita el sitio web de la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor para obtener noticas sobre la asistencia para la vivienda.

El proceso de ejecución hipotecaria puede variar un poco de un estado a otro, pero, en resumen, cada ejecución hipotecaria tendrá los mismos pasos generales, que veremos a continuación.

Intervención temprana

Antes de que un prestamista pueda proceder con el proceso de ejecución hipotecaria, el préstamo debe estar 120 días moroso, con algunas excepciones. Los administradores de préstamos tienen la obligación de hacer esfuerzos de buena fe para comunicarse con los prestatarios y hablar sobre los pagos atrasados y las alternativas a la ejecución hipotecaria. Incluso después de presentar la ejecución hipotecaria, el prestatario todavía suele tener algunas opciones para evitar perder su casa por ejecución hipotecaria.

Por lo general, un prestamista comenzará por comunicarse con el prestamista para hablar de los pagos atrasados y así pensar en una solución. Si no se puede llegar a ninguna solución, y al prestatario le faltan al menos 4 pagos, a menos que la propiedad esté vacía, el proceso de ejecución hipotecaria procede.

Abogado de ejecución hipotecaria y notificación de incumplimiento

El primer paso en el proceso de ejecución hipotecaria ocurre cuando los administradores remiten el préstamo a un abogado de ejecución hipotecaria. En este punto, los abogados presentan la primera acción legal, que puede ser una demanda o una notificación de incumplimiento, dependiendo del estado. “Incumplir” un préstamo significa que el prestatario no ha pagado su préstamo de acuerdo con los términos establecidos originalmente.

Incluso después de presentar la primera acción, los prestatarios todavía pueden pedir la mitigación de pérdidas y buscar opciones para evitar perder su casa por ejecución hipotecaria.

Ejecución hipotecaria judicial versus no judicial

Hay dos tipos de ejecuciones hipotecarias: judicial y no judicial. Las ejecuciones hipotecarias judiciales pueden darse en todos los estados, y pueden ser obligatorias en algunos. Bajo este tipo de ejecución hipotecaria, tu prestamista presenta una demanda legal ante el sistema judicial, suponiendo que tu pagaré hipotecario no tiene una cláusula de poder de venta. Tú, como el prestatario, tienes un período de tiempo para responder y pagar, y si no lo haces, la ejecución hipotecaria procede y pueden vender tu casa. El proceso de ejecución hipotecaria judicial tiende a ser mucho más largo que el no judicial.

La ejecución hipotecaria no judicial generalmente ocurre cuando tu hipoteca tiene una cláusula de poder de venta o si tu pagaré está amarrado a una escritura de fideicomiso. Si un prestatario tiene una cláusula de poder de venta en su hipoteca y no cumple con el pago del préstamo, la cláusula permite que la compañía de préstamos hipotecarios subaste la vivienda después de una advertencia y un período de espera sin involucrar a un tribunal. En el caso de una escritura de fideicomiso, el fiduciario, generalmente una compañía de títulos de propiedad, también puede tomar posesión de una propiedad y venderla sin una orden de un tribunal si el prestatario incumple.

Estados con ejecución hipotecaria judicial

Como mencionamos arriba, una ejecución hipotecaria judicial es un procedimiento estándar en todos los estados. Sin embargo, hay 22 estados que solo permiten ejecuciones hipotecarias judiciales, y estos son:

• Arkansas
• Connecticut
• Delaware
• Florida
• Illinois
• Indiana
• Iowa
• Kansas
• Kentucky
• Louisiana
• Nebraska
• New Jersey
• New Mexico
• New York
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Pennsylvania
• South Carolina
• Vermont
• Virginia
• Wisconsin

Estados sin ejecución hipotecaria judicial

En los estados con ejecución hipotecaria no judicial, también se permiten procesos de ejecución hipotecaria más directos para escrituras de compraventa y préstamos con una cláusula de poder de venta. Esos estados son:

• Alabama
• Alaska
• Arizona
• California
• Colorado
• Georgia
• Hawaii
• Idaho
• Maine
• Maryland
• Massachusetts
• Michigan
• Minnesota
• Mississippi
• Missouri
• Montana
• Nevada
• New Hampshire
• North Carolina
• Oregon
• Rhode Island
• South Dakota
• Tennessee
• Texas
• Utah
• Washington
• West Virginia
• Wyoming 

Desalojo

Después de la ejecución hipotecaria, a los residentes de una vivienda les pueden entregar una carta de notificación de desalojo u otra advertencia de desocupar las instalaciones. El método de alertar a un prestatario del riesgo de desahucio varía en cada estado. Una carta o advertencia suele darles a los residentes un período de tiempo (generalmente entre 3 y 30 días) para desocupar las instalaciones.

Si no desocupan e ignoran la notificación de desahucio, pueden demandarlos. Una demanda legal de este tipo puede dañar gravemente la capacidad de un prestatario para alquilar o comprar una propiedad en el futuro, por lo que desocupar es la mejor opción.

Informes de crédito

Una ejecución hipotecaria se considera un evento muy negativo en tu informe de crédito y permanece en este por siete años después de la fecha en que por primera vez no hiciste el pago de la hipoteca. El número de puntos en que una ejecución hipotecaria afecta tu puntuación de crédito varía dependiendo de tu historial crediticio.

El golpe a tu crédito puede afectar tu capacidad para comprar, o incluso alquilar, una vivienda en el futuro. Aunque muchos prestamistas ni siquiera toman en cuenta a un solicitante con una ejecución hipotecaria en su historial crediticio, otros pueden ser más compasivos, especialmente si la ejecución fue hace varios años.

Si recibiste un aviso de incumplimiento, no te asustes; como lo mencionamos antes, todavía tienes algunas opciones para evitar la ejecución hipotecaria. Veamos algunas de esas opciones para ver qué podría funcionar en tu situación.

Pide un aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Si lo recuerdas, el aplazamiento o la reducción de los pagos permite que los prestatarios pongan en pausa los pagos de la hipoteca por un tiempo limitado mientras van rehaciendo sus ahorros, aumentando sus ingresos o disminuyendo la deuda después de tener dificultades económicas.

Los pagos no se borran, pero hay muchas opciones para resolver el atraso: planes de pago, modificación del préstamo, aplazamiento, reclamos parciales, etc.

Solicita un refinanciamiento

Aunque esta no es una opción si ya comenzaste el proceso de ejecución hipotecaria, el refinanciamiento también puede ser una solución. Si tienes miedo de estar en camino a una ejecución hipotecaria, refinanciar para tener un pago más asequible puede ayudarte a evitar incumplir el préstamo. Esto solo se puede hacer si no has faltado en ningún pago, por lo que lastimosamente no es una opción factible para todos.

Si tienes dificultades económicas y te está costando hacer los pagos, comunícate con el administrador de tu préstamo o con tu prestamista. 

Obtén la aprobación para un plan de pagos

Todos tenemos circunstancias inesperadas en la vida, y los prestamistas y administradores lo saben y están dispuestos a trabajar contigo para hallar una solución antes de llegar a la ejecución hipotecaria de tu casa. Si tuviste dificultades económicas por un tiempo, pero ya se resolvieron, comunícate con tu administrador para ver qué opciones tienes.

Podrían aprobarte para un plan de pagos para poner tu préstamo al día. Según estos acuerdos, los prestatarios generalmente pagan una cantidad adicional especificada cada mes hasta cubrir el saldo pendiente, y luego regresan a los pagos hipotecarios regulares como eran antes.

Pide una restitución de la hipoteca

Parecido al plan de pagos de arriba, si tu dificultad económica ya pasó y tienes los medios para pagar tu hipoteca normalmente de ahora en adelante, también puedes pedir una restitución de la hipoteca. Según la restitución de la hipoteca, puedes hacer un solo pago por todos los pagos que no hiciste, y tu hipoteca volverá a estar al día.

Firma una escritura en reemplazo

Si no puedes ponerte al día en los pagos de la hipoteca o si no calificas para ninguna opción de mitigación de pérdidas y sabes que no podrás en el futuro, todavía puedes firmar una escritura en reemplazo de la ejecución hipotecaria y evitar las repercusiones del proceso de ejecución hipotecaria típico. Cuando firmas una escritura en reemplazo, le estás dando voluntariamente la escritura de tu casa a tu prestamista.

Cuando entregas la escritura, tu prestamista te libera del saldo que pudieras deber sobre la hipoteca. Pierdes la casa, pero evitas el perjuicio grave que una ejecución hipotecaria puede tener sobre tu crédito, que puede dañar tu capacidad para encontrar otro lugar dónde vivir en los siguientes años. Es importante mencionar que una escritura en reemplazo también afectará negativamente tu crédito, aunque no en el mismo grado.

Aunque esta opción no es la mejor porque incluye perder tu casa, sí te permite evitar todos los inconvenientes del proceso de ejecución hipotecaria. Ten en mente que no siempre podrás calificar para una escritura en reemplazo. Si tu casa está en malas condiciones, tienes otros gravámenes o impuestos sobre tu propiedad, o si tu prestamista simplemente piensa que puede recuperar más dinero perdido con la ejecución hipotecaria, podría negarte una escritura en reemplazo de ejecución hipotecaria.

Solicita una venta en corto

Una venta en corto es cuando vendes tu casa por menos de lo que debes en la hipoteca. El prestamista tiene que autorizarlo y es quien recibirá todas las ganancias de la venta. El prestatario debe poder demostrar la dificultad económica y la casa debe valer menos que lo que el prestatario debe por ella para considerar la venta en corto.

Aunque esta opción no suele ser la primera opción de nadie porque deja al prestatario sin la casa y sin ninguna ganancia de la venta, sí lo libera de la deuda y evita el golpe a su crédito que pudiera sufrir si se llevara a cabo una ejecución hipotecaria.

Si alguna vez estás en una posición en la que no puedes hacer los pagos de tu hipoteca, comunícate de inmediato con tu prestamista y ponlo al tango de la situación. Los prestamistas están dispuestos a trabajar con los prestatarios y quieren hacer todo lo posible para darte opciones para que te quedes en tu vivienda y te encargues del pago. La ejecución hipotecaria es un proceso caro y las propiedades que pasan por ese proceso suelen venderse por mucho menos de lo que se necesitaría para satisfacer la pérdida del prestamista por el préstamo. Si recibes una notificación de incumplimiento (aunque es preferible que sea antes) habla con el administrador de tu préstamo de inmediato para hablar de tus opciones.

Si es una ejecución hipotecaria judicial, toma nota de que el Departamento de Justicia de los Estados Unidos mantiene una lista de proveedores de servicios legales gratuitos o de bajo costo. A pesar del hecho de que las ejecuciones hipotecarias judiciales son un proceso en un tribunal público, no te asignan un abogado que te ayude.

Dependiendo de tu situación, defender una ejecución hipotecaria para conservar tu casa no es siempre la mejor opción. Sin embargo, si tienes una defensa genuina, contratar un abogado podría ser crucial. Para quienes deciden defenderse a sí mismos, el National Consumer Law Center también ofrece asesoría sobre la mejor forma de proceder.

Enfrentar una ejecución hipotecaria y la posibilidad de que lo desalojen de su casa puede ser extremadamente preocupante y puede hacer que los propietarios de vivienda se sientan desesperados. Tenga cuidado: existen estafadores que intentan asustar a los propietarios de vivienda para que crean que les iniciarán un proceso de ejecución hipotecaria para robarles dinero. Antes de aceptar nada ni de pagar nada a una parte que intenta comunicarse contigo por una ejecución hipotecaria, asegúrate de que la solicitud sea legítima. La Oficina para la Protección Financiera del Consumidor ofrece recursos para ayudarte a detectar y evitar las estafas de ejecución hipotecaria.

Nadie quiere una ejecución hipotecaria en su casa, y, afortunadamente, antes de llegar a ese punto tienes muchas opciones para evitar el proceso de ejecución hipotecaria. Si alguna vez tienes dificultad para hacer los pagos de la hipoteca, comunícate de inmediato con tu prestamista para ver qué tipo de ayuda puede ofrecerte. Eso beneficia tanto al prestamista como al prestatario para evitar la ejecución hipotecaria, así que nunca tengas miedo de pedir ayuda. La comunicación temprana y frecuente es clave.

Si tienes una dificultad económica, consulta nuestra guía de ayuda para hipotecas para los clientes de Rocket Mortgage^® afectados por COVID-19 y para obtener más información y recursos financieros, consulta nuestro Centro de aprendizaje.