Ejecución hipotecaria: qué es y cómo evitarlo

Si una persona es propietaria de una vivienda con un préstamo hipotecario y no hace los pagos habituales acordados, puede verse en riesgo de ejecución hipotecaria. Los prestamistas suelen recurrir a la ejecución hipotecaria como último recurso después de una serie de pagos incumplidos, por lo que no debería ser una sorpresa. No obstante, nadie quiere perder su vivienda, ver un daño duradero en su puntuación de crédito ni afrontar los costos adicionales del incumplimiento hipotecario. Las autoridades fiscales, las asociaciones de propietarios y otros titulares de gravámenes también pueden ejecutar una propiedad.

Afortunadamente, incluso después de recibir un aviso de incumplimiento, los propietarios tienen opciones como la indulgencia, el refinanciamiento y los planes de pago para conservar su vivienda y mejorar su situación económica. A continuación, se presenta un análisis más detallado de qué es la ejecución hipotecaria, cómo funciona y cómo puedes manejar el proceso si llegas a encontrarte en esa situación.

¿Qué es una ejecución hipotecaria?

Empecemos por definir de ejecución hipotecaria. La ejecución hipotecaria es un proceso que siguen los prestamistas hipotecarios cuando un propietario incumple con los pagos de su hipoteca. Cuando una vivienda es ejecutada, el prestamista puede recuperar la propiedad y venderla para cubrir su pérdida.

Los préstamos hipotecarios están asegurados por un inmueble. Dado que la vivienda sirve como garantía del préstamo, el prestamista puede recuperar legalmente la propiedad cuando el prestatario no paga el préstamo.

¿Cuál es el proceso de ejecución hipotecaria?

Aunque el proceso puede variar de un estado a otro, los propietarios de vivienda suelen atravesar varios pasos habituales si enfrentan una ejecución hipotecaria.

1. El prestamista notifica al prestatario sobre el atraso y el riesgo de ejecución. Esto marca el inicio del proceso previo a la ejecución, pero el prestatario todavía tiene tiempo y opciones para evitar perder su vivienda.
2. El prestatario y el prestamista pueden colaborar para encontrar opciones de alivio. Esto puede incluir el aplazamiento de pagos o un plan de pago, entre otros posibles caminos.
3. Si el prestatario no logra un acuerdo adecuado, el prestamista puede proceder a la ejecución hipotecaria, lo que puede implicar trámites judiciales en algunos estados.
4. Una vez que avanza el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede tomar posesión legal de la propiedad y venderla para recuperar el saldo pendiente del préstamo.
5. El prestatario debe desocupar la vivienda, que ahora pasa a ser administrada por el prestamista. La ejecución hipotecaria se agrega al informe de crédito del prestatario.

Veamos más de cerca las etapas del proceso de ejecución hipotecaria y cómo cada una puede variar según el estado.

Intervención temprana

Un solo pago atrasado o no realizado generalmente no basta para iniciar una ejecución hipotecaria. Antes de que un prestamista pueda proceder con la ejecución hipotecaria, el préstamo debe estar en mora por al menos 120 días, con algunas excepciones. Los prestamistas y los administradores de préstamos tienen la obligación de hacer esfuerzos de buena fe para comunicarse con los prestatarios y hablar sobre los pagos atrasados y las alternativas a la ejecución hipotecaria. Un prestamista puede aprovechar algunas de las opciones disponibles para evitar perder su casa, incluso después de que este inicia el proceso.

Si no hay resolución, el prestamista generalmente inicia la ejecución hipotecaria una vez que el prestamista no ha hecho al menos cuatro pagos. En ese momento, el préstamo se remite a un abogado de ejecución hipotecaria y el prestatario puede recibir un aviso de incumplimiento.

Ejecución hipotecaria judicial versus no judicial

Existen dos tipos de ejecuciones hipotecarias en términos de procedimientos legales. La ejecución hipotecaria judicial exige pasar por un tribunal y trabajar con un juez, mientras que la ejecución hipotecaria no judicial permite al prestamista vender la vivienda sin aprobación judicial.

Las ejecuciones hipotecarias judiciales suelen ser más lentas y costosas que las no judiciales. Aunque los 50 estados permiten ejecuciones hipotecarias judiciales, solo un subconjunto de ellos las exige.

La ejecución hipotecaria judicial exige que un prestamista interponga una demanda legal en un tribunal. El prestatario tiene hasta 30 días para responder a la demanda legal. Si no responde, el tribunal puede fallar a favor del prestamista, y la vivienda puede ser ejecutada y vendida.

Si el prestatario lo pide, un juez escuchará el caso y determinará si es posible alcanzar un acuerdo o si el prestamista puede proceder con la ejecución.

La ejecución hipotecaria no judicial generalmente ocurre cuando tu hipoteca tiene una cláusula de poder de venta, o cuando el pagaré está vinculado a una escritura de fideicomiso. Si un prestatario incumple con una hipoteca que contiene una cláusula de poder de venta, el prestamista no necesita acudir a los tribunales. Puede subastar la casa después de la advertencia y del período de espera estipulado por las leyes del estado. En el caso de una escritura de fideicomiso, el fiduciario, generalmente una compañía de títulos de propiedad también puede tomar posesión de una propiedad y venderla sin una orden judicial.

Venta de la vivienda y desalojo

Si un propietario de vivienda no puede ponerse al día con el pago del préstamo, el desalojo probablemente será el siguiente paso en el proceso de ejecución hipotecaria. Los propietarios de vivienda pueden recibir un aviso del prestamista, a menudo denominado aviso de desalojo, en el que se les instruye a desocupar la vivienda. Los métodos de comunicación pueden variar según el estado. Una carta o advertencia generalmente incluye el plazo que los residentes tienen para salir de la propiedad, que suele ser de 3 a 30 días.

Si los residentes permanecen en la propiedad después de vencido el plazo, el prestamista puede presentar una demanda, lo que podría retrasar el proceso y generar mayores costos.

Ejecución hipotecaria en tu informe de crédito

Una ejecución hipotecaria es un evento negativo en tu informe de crédito que normalmente permanece allí durante 7 años a partir de la primera falta de pago hipotecario. La ejecución hipotecaria daña tu puntuación de crédito, aunque el impacto varía según muchos factores de tu historial de crédito.

¿Cómo puedo evitar una ejecución hipotecaria?

No entres en pánico si recibes un aviso de incumplimiento. Todavía tienes algunas opciones para conservar tu vivienda y ponerte al día. Veamos algunas maneras de evitar la ejecución hipotecaria.

Pide una restitución de la hipoteca

Los prestatarios también pueden pedir una restitución de la hipoteca. Es la forma más rápida de ponerse al día con los pagos hipotecarios atrasados, siempre que puedas cubrir la cantidad pendiente.

Con la restitución hipotecaria, haces un pago único que incluye los pagos atrasados, los intereses y las comisiones, con el fin de poner tu préstamo al corriente. Luego, reanudas tus pagos hipotecarios regulares.

Solicita un refinanciamiento

No puedes refinanciar tu hipoteca una vez que comienza el proceso de ejecución hipotecaria. Pero si no has llegado a ese punto y has hecho todos los pagos, refinanciar a un pago mensual más asequible puede ayudarte a evitar el incumplimiento y conservar tu vivienda.

Si estás teniendo dificultades económicas, comunícate con tu prestamista o con el administrador de tu préstamo para hablar sobre cómo prevenir la ejecución hipotecaria antes de atrasarte con un pago hipotecario. Refinanciar con un plazo más largo o un préstamo con una tasa de interés más baja puede reducir considerablemente tu pago mensual.

Pide un aplazamiento o reducción de pagos por un tiempo determinado

Con el aplazamiento de pagos, los propietarios de vivienda pueden pausar temporalmente o reducir los pagos hipotecarios, lo que les da un respiro para recuperarse. Ya sea que necesites encontrar un nuevo empleo o reducir deudas, este período te permite ponerte al día con los pagos sin llegar a la ejecución hipotecaria.

Sin embargo, el aplazamiento de pagos no elimina la deuda. Deberás hacer los preparativos con tu prestamista, como un plan de pago, una modificación del préstamo, un diferimiento o un reclamo parcial, cuando termine el aplazamiento. Ten en cuenta que los intereses seguirán acumulándose durante el período de aplazamiento, lo que puede aumentar el costo total del préstamo.

Haz un plan de pagos

Un prestatario podría calificar para un plan de pago que le ayude a evitar perder su vivienda. En este caso, el prestatario paga una parte de la cantidad vencida junto con su pago hipotecario mensual hasta cubrir el saldo atrasado. Una vez que la hipoteca está al día, el prestatario retoma los pagos originales de la hipoteca.

Esta es posiblemente la mejor opción si el prestatario puede asumir los pagos y el problema económico ya se resolvió. Además, si ya te has acostumbrado a hacer pagos más grandes, puedes mantener ese ritmo para adelantar tu hipoteca, ahorrar en intereses y pagar tu casa antes.

Solicita una venta en corto

Una venta en corto ocurre cuando alguien vende su vivienda por una cantidad inferior al saldo pendiente de la hipoteca. El prestamista debe aprobar la venta en corto y recibir el dinero de esta. Para recibir la aprobación de la venta en corto, un prestatario debe demostrar que tiene dificultades económicas, y la casa debe valer menos del saldo pendiente de la hipoteca.

Una venta en corto no es una de las primeras opciones en la lista para los propietarios de vivienda porque los deja sin casa o sin el dinero de la venta, pero puede liberarlos de la deuda. El prestatario evita que una ejecución hipotecaria figure en su historial crediticio, pero la venta corta aún se reporta y afecta negativamente su puntuación de crédito.

Firma una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

Si no puedes ponerte al día en los pagos de la hipoteca o no calificas para ninguna de las opciones para evitar la ejecución hipotecaria, considera firmar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria, lo que significa entregar voluntariamente la propiedad al prestamista. No podrás conservar tu casa después de transferir la escritura a tu prestamista, pero evitarás algunas repercusiones de la ejecución hipotecaria.

Al entregar la escritura, el prestamista te libera de la deuda hipotecaria restante y tus pagos terminan. Aunque el efecto en tu puntuación e historial de crédito puede ser menos fuerte, una escritura en lugar de ejecución hipotecaria afecta negativamente tu crédito por varios años.

La casa no puede estar en mal estado ni tener otros gravámenes ni juicios fiscales. De lo contrario, el prestamista podría rechazar el acuerdo, pensando que su posibilidad de recuperarse financieramente sería mayor con una ejecución hipotecaria.

Cuidado con las estafas de ejecución hipotecaria

Antes de pagarle a alguien que te contacte por una ejecución hipotecaria pendiente, asegúrate de confirmar que sea legítimo. Las estafas hipotecarias son frecuentes y cualquier persona que esté atravesando una ejecución debe mantenerse alerta ante posibles fraudes.

Estas son algunas señales preocupantes para tener en cuenta cuando trabajas con una empresa o persona sobre un embargo hipotecario:

• Garantizan que pueden detener la ejecución hipotecaria o conseguirte una modificación del préstamo.
• Te instan a dejar de hablar con tu compañía de préstamos hipotecarios o de pagarles, y a pagarles directamente a ellos.
• Te presionan para firmar la escritura o documentos que no entiendes.
• Aseguran ofrecer modificaciones de préstamo oficiales o aprobadas por el gobierno.
• Piden información confidencial, como tu número de Seguro Social o el de tu préstamo hipotecario, para “verificar” tu cuenta.
• Recomiendan una costosa auditoría forense del préstamo para identificar posibles infracciones del prestamista.
• Afirman ser abogados y garantizan que pueden detener la ejecución hipotecaria.

Nunca des dinero ni información sensible hasta que puedas confirmar la legitimidad de la persona con la que estás hablando y la veracidad de sus  afirmaciones. Si alguien dice que es abogado, confírmalo buscándolo en la lista de miembros del colegio de abogados de tu estado y verifica que esté en regla. Ya sea que trabajes con un abogado especializado en ejecuciones hipotecarias, un consultor o un asesor, investiga a fondo su trayectoria profesional.

Tu prestamista o administrador del préstamo preferiría mantenerte en tu casa en lugar de pasar por el tiempo y los gastos de una ejecución hipotecaria. También puede ayudarte a explorar estrategias para evitar la ejecución hipotecaria, y es gratis.

Directrices de la FTC para la ayuda de terceros para la ejecución hipotecaria

Según la Comisión Federal de Comercio, una compañía no puede cobrarle a un cliente hasta que haya recibido una oferta de modificación del préstamo y una carta de su prestamista que detalle los cambios propuestos en la hipoteca. Los programas legítimos de asistencia en ejecuciones hipotecarias deben informar claramente todos los cargos por servicio antes de que recibas una factura.

Cómo denunciar una estafa

Si crees que has sido víctima de fraude en la ejecución hipotecaria, te decimos cómo puedes reportarlo. Para evitar una estafa antes de que ocurra, infórmate en la página de prevención de fraudes del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD).

Después de un fraude, puedes:

• Llama al (888) 995-HOPE o visita el sitio web de 995HOPE.
• Comunícate con la oficina del fiscal general de tu estado.
• Presenta una queja ante la Oficina para la Protección Financiera del Consumidor o Comisión Federal de Comercio, o en ambas.
• Registra una queja en la página de la Better Business Bureau.

Preguntas frecuentes

¿Qué es la regla de los 120 días para la ejecución hipotecaria?

La regla de los 120 días es una ley estatal común que exige que las compañías hipotecarias esperen hasta que el prestatario tenga 120 días de mora antes de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria. Este período le da al prestatario tiempo para resolver su situación económica y evitar perder su vivienda.

¿Qué debo hacer si recibo un aviso de incumplimiento?

Si recibes un aviso de incumplimiento, es una señal de que estás atrasado en los pagos de tu hipoteca y podrías enfrentar una ejecución hipotecaria si no actúas rápidamente para ponerla nuevamente en regla.

Si tienes dificultades para mantenerte al día con los pagos de tu hipoteca, comunícate de inmediato con tu prestamista e infórmale de tu situación. Los prestamistas están motivados a trabajar de cerca con los prestatarios y a ayudarlos a permanecer en sus viviendas. La ejecución hipotecaria es un proceso costoso para ambas partes, y las propiedades ejecutadas a veces se venden por menos de la cantidad necesaria para cubrir la pérdida del prestamista del préstamo. Si recibes un aviso de incumplimiento, habla con tu administrador o tu prestamista lo antes posible para analizar tus opciones.

¿Dónde puedo encontrar ayuda si estoy enfrentando un proceso de ejecución hipotecaria?

Comienza explorando todas las opciones disponible de alivio hipotecario. Por ejemplo, Rocket Mortgage® ofrece ayuda de alivio hipotecario a los prestatarios de Rocket Mortgage. Los prestatarios pueden ingresar a su cuenta y aprender sobre nuestras opciones de alivio hipotecario.

También puedes visitar el sitio web del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de Estados Unidos para explorar recursos y orientación aprobados por el gobierno. Algunos estados también cuentan con fondos de asistencia para propietarios de vivienda que pueden ofrecer ayuda económica para evitar la ejecución hipotecaria.

¿Todavía tienes una deuda si la casa se ejecuta?

Una vez completada la ejecución hipotecaria, los prestatarios normalmente no son responsables del saldo restante de la hipoteca. Sin embargo, pueden existir otros tipos de préstamos, incluyendo los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda. Si tienes varios préstamos garantizados, probablemente tendrás que trabajar por separado con cada prestamista.

¿Puedes recuperarte de una ejecución hipotecaria?

Aunque la ejecución hipotecaria es un proceso difícil, no es el final del camino financiero. Muchas personas logran recuperarse económicamente después de una ejecución y salir adelante. Pagar las cuentas a tiempo, mantener bajos los saldos de las tarjetas de crédito y corregir los errores en tu informe de crédito puede ayudarte a prepararte para una recuperación económica y una mejor puntuación de crédito. Con el tiempo, incluso podrías calificar para una nueva hipoteca y comprar una vivienda nueva.

Conclusión: trabaja con tu prestamista para conservar tu vivienda

Nadie quiere perder su casa por una ejecución hipotecaria. Afortunadamente, los propietarios tienen muchas opciones para revertir la situación y conservar su vivienda, incluyendo la posibilidad de pausar temporalmente los pagos o refinanciar. Si crees que podrías atrasarte con un pago, comunícate de inmediato con tu prestamista para ver qué ayuda puede ofrecerte. Los prestamistas y prestatarios pueden beneficiarse de evitar la ejecución hipotecaria, así que no dudes en comunicarte. La comunicación temprana y constante es clave.

Protege tu casa manteniéndote un paso por delante de las dificultades financieras. Con un historial de pagos puntuales y constantes, puedes consultar las opciones de refinanciamiento para reducir los pagos mensuales.