Divorcio y préstamos hipotecarios: tu guía para comprar una vivienda después del divorcio

Pasar por un divorcio nunca es fácil. Si tú y tu futuro excónyuge son copropietarios de una vivienda, la situación puede volverse complicada. Sin embargo, el divorcio también puede significar un nuevo comienzo, uno que podría incluir la compra de una nueva vivienda o el refinanciamiento de tu hipoteca.

Si tu excónyuge accedió a comprarte tu parte de la propiedad, puede que estés buscando una nueva residencia para comprar o alquilar. Tal vez te encuentres en la situación opuesta: aceptaste comprar la parte de tu cónyuge y ahora quieres refinanciar tu hipoteca.

En ambos casos, necesitarás enviar una solicitud para un nuevo préstamo hipotecario. A continuación, se describen los pasos que debes seguir al regresar al mercado hipotecario después de finalizar tu divorcio.

Qué considerar al comprar una casa después del divorcio

En un divorcio, enfrentarás muchos cambios importantes. Uno de ellos podría ser la necesidad de una nueva casa e hipoteca.

Afortunadamente, los profesionales de las industrias hipotecaria y de bienes raíces están familiarizados con estas situaciones. Han trabajado con muchas personas en proceso de divorcio y pueden ayudarte a navegar el proceso de encontrar una nueva vivienda o refinanciar tu hipoteca.

Estos son algunos de los principales temas que los agentes de bienes raíces y prestamistas hipotecarios pueden ayudarte a manejar tras un divorcio.

Ingresos

El divorcio podría reducir tu capacidad de endeudamiento si intentas financiar la compra de una nueva vivienda. Si antes del divorcio formabas parte de una familia con dos ingresos, perder el ingreso de tu cónyuge significa que calificarás para una cantidad de préstamo menor, a menos que envíes tu solicitud con un cofirmante o una nueva pareja.

Por suerte, es posible compensar esta pérdida de ingresos. Si estás recibiendo pensión alimenticia o manutención de menores tras el divorcio, y puedes documentar que esos pagos continuarán durante varios años, el prestamista puede incluirlos como parte de tus ingresos mensuales. Esto te ayudaría a calificar para una hipoteca de mayor cantidad. Esto cambia, pero algunos prestamistas podrían necesitar que presentes documentos que demuestren que has recibido estos pagos durante 6 a 12 meses antes de la solicitud y que los seguirás recibiendo al menos durante 3 años más.

Si tú eres quien paga pensión alimenticia o manutención de menores, el prestamista incluirá esos pagos como parte de tus deudas mensuales, lo que se reflejará en tu relación deuda-ingreso. Esta relación DTI mide el porcentaje de tus ingresos mensuales que se destina al pago de deudas recurrentes, como préstamos hipotecarios, de auto, personales, estudiantiles y pagos mensuales mínimos de tarjetas de crédito. También incluye pagos mensuales recurrentes como el pago de pensión alimenticia o manutención de menores.

Una relación DTI más alta dificultará calificar para una hipoteca. La mayoría de los prestamistas prefieren que tus deudas mensuales recurrentes, incluyendo el nuevo pago hipotecario, no superen el 36% de tus ingresos brutos mensuales. Algunos prestamistas son más flexibles, y permiten que tus deudas mensuales recurrentes representen hasta un 43% de tu ingreso mensual bruto.

En ciertos tipos de préstamos, como los que garantiza Fannie Mae, el prestamista puede decidir si considera los pagos de manutención de menores o pensión alimenticia como un pago de deuda o una reducción de ingresos.

Si los pagos de pensión alimenticia y manutención de menores han aumentado tu relación deuda-ingresos, es posible que tengas que buscar una vivienda con un precio más bajo. Eso te dejará con un pago mensual de la hipoteca más bajo, uno que posiblemente no eleve demasiado tu relación DTI.

Activos

El divorcio puede ser costoso y afectar tu economía. Esto también puede dificultar la aprobación de una hipoteca.

La mayoría de los programas hipotecarios exigen que tengas una cierta cantidad mínima de dinero ahorrada. Aunque esto varía, muchos prestamistas exigen que, después de pagar el pago inicial y los costos de cierre, tengas suficientes ahorros para cubrir al menos 2 meses de pagos hipotecarios, incluyendo el pago del principal, intereses, impuestos y seguro de tu hipoteca. Si el total del pago mensual de una hipoteca es $2,400, necesitarás ahorros de al menos $4,800 después de hacer tu pago inicial y pagar los costos de cierre.

También deberás establecer una cuenta de depósito en garantía. Con una cuenta de depósito en garantía, pagas más con cada pago hipotecario. El prestamista deposita este dinero en tu cuenta de depósito en garantía. Cuando vencen los pagos del impuesto a la propiedad y del seguro de la vivienda, tu prestamista utilizará los fondos de esta cuenta para pagar esas facturas en tu nombre.

Antes del cierre de la hipoteca, el prestamista exigirá que deposites una cierta cantidad por adelantado en la cuenta de depósito en garantía. Esta cantidad varía, pero la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (Consumer Financial Protection Bureau) indica que los prestamistas solo pueden exigir un pago inicial suficiente para asegurarse de que la cuenta de depósito en garantía nunca tenga un saldo negativo, además de aproximadamente 2 meses de desembolsos estimados como colchón. Por ejemplo, si tus impuestos a la propiedad ascienden a unos $500 mensuales y la prima del seguro de la vivienda es de $100 mensuales, podrías tener que depositar $1,200 en tu cuenta de depósito en garantía para cubrir ese colchón de 2 meses.

Pasar por un divorcio podría significar que dispones de poco efectivo. Tal vez te convenga esperar para comprar una vivienda y solicitar una hipoteca hasta que logres reunir suficiente dinero para cumplir con los requisitos de ahorro del prestamista.

Crédito

Una puntuación de crédito sólido puede ayudarte cuando compras una vivienda únicamente a tu nombre. Cuanto más alto sea tu puntuación de crédito, más probable será que califiques para una hipoteca y obtengas una tasa de interés más baja, lo cual reducirá el pago mensual de tu hipoteca.

La mejor manera de construir una buena puntuación de crédito es pagar puntualmente tus facturas mensuales recurrentes. Cada vez que realizas un pago a tiempo de tu hipoteca, préstamos para automóvil, préstamos estudiantiles o préstamos personales, tus prestamistas lo informan a las agencias nacionales de crédito. Lo mismo sucede cuando pagas a tiempo tus tarjetas de crédito.

Evita pagar con retraso. Si pagas más de 30 días después de la fecha de pago, tu puntuación de crédito puede caer drásticamente.

También ayuda pagar la mayor cantidad que puedas de tu deuda de tarjeta de crédito. Cuanto menor sea tu índice de utilización de crédito, una medida de cuánto crédito disponible estás usando, mejor será para tu puntuación de crédito.

Una puntuación de crédito entre 740 y 799 se considera “muy bueno” y uno de 800 o más se considera “excepcional”. Si tu puntuación está dentro de esos rangos, aumentarán tus probabilidades de calificar para una hipoteca con una tasa de interés más baja, lo cual puede ser clave si tu economía se ve afectada durante el divorcio.

Cómo administrar tu hipoteca anterior

Tal vez quieras que se elimine tu nombre de la hipoteca después del divorcio. Esto tiene sentido: si tu nombre todavía está en la hipoteca, sigues siendo responsable del pago del préstamo, incluso si ya no vives en la propiedad. ¿Y si tu excónyuge se retrasa con los pagos hipotecarios y tu nombre todavía está en el préstamo? Esos pagos atrasados también afectarán negativamente tu puntuación de crédito.

Tienes dos opciones para quitar tu nombre de una hipoteca después del divorcio: puedes pedirle al prestamista que te libere de la hipoteca o tu excónyuge puede refinanciar el préstamo que todavía está a nombre de ambos.

Para que se elimine tu nombre de la hipoteca, deberás presentar la documentación correspondiente al prestamista. Esto implica entregar la sentencia de divorcio y una escritura de finiquito. Algunos prestamistas podrían aceptar quitar tu nombre si lo pides, pero no todos lo hacen. Si el prestamista accede a eliminar tu nombre, tu excónyuge será el único responsable de hacer los pagos mensuales.

También puedes pedirle a tu excónyuge que refinancie la hipoteca después del divorcio. Un refinanciamiento cancelará la hipoteca anterior y generará un nuevo préstamo hipotecario solo a nombre de tu excónyuge. Sin embargo, esta opción no siempre es fácil. Refinanciar no es gratis; normalmente implica costos de cierre equivalentes al 3% a 6% del saldo pendiente del préstamo. Es posible que tu excónyuge no pueda costear estos gastos después del divorcio. Además, el prestamista podría rechazar la solicitud de refinanciamiento si tu excónyuge tiene una puntuación de crédito baja o un alto nivel de endeudamiento.

Ya sea que se trate de una liberación o un refinanciamiento, tú y tu excónyuge deben incluir un plan para la hipoteca en la sentencia de divorcio. Si tu excónyuge no coopera, consulta con tu abogado de divorcio sobre tus opciones.

Cuando decides quedarte en tu vivienda actual

Podrías decidir quedarte en tu vivienda después de un divorcio. Esta decisión puede ayudarte a reducir el estrés después de la ruptura del matrimonio. Sin embargo, conservar la vivienda conlleva ciertos retos.

Permanecer en tu vivienda dependerá, en gran medida, de tu situación económica. Si tu excónyuge contribuía a los ingresos familiares, podrías tener dificultades para cubrir el pago mensual de la hipoteca por tu cuenta. Tal vez puedas hacer frente a los pagos hipotecarios, pero para lograrlo tendrías que reducir otros gastos, lo cual podría afectar tu calidad de vida.

Refinancia tu hipoteca

Refinanciar tu hipoteca con un nuevo préstamo podría ser una buena opción. Si tienes una puntuación de crédito alta y puedes refinanciar tu préstamo a uno con una tasa de interés más baja, podrías reducir tus pagos mensuales de una hipoteca en cientos de dólares.

Sin embargo, necesitarás una puntuación de crédito suficientemente alta para calificar a esas tasas más bajas que te permitirían ahorrar.

Volver a calificar para tu hipoteca existente

¿Otro reto al refinanciar después de un divorcio? Deberás demostrarle al prestamista que puedes hacer el pago hipotecario únicamente con tus ingresos.

Para verificar esto, el prestamista pedirá documentos que respalden tus ingresos, como recibos de sueldo recientes, declaraciones de impuestos y estados de cuenta bancarios.

Si el prestamista determina que no puedes cubrir los pagos mensuales por tu cuenta, tú y tu excónyuge podrían tener que acordar la venta de la vivienda.

Quitar a tu excónyuge del título

Si vas a refinanciar la hipoteca para que solo tú seas responsable de los pagos mensuales, también podrías quitar a tu excónyuge del título de propiedad. Esto revoca cualquier derecho que tu ex pueda tener sobre la propiedad. 

Tú y tu excónyuge deberían consultar con un abogado antes de dar este paso. Será necesario presentar una escritura de finiquito para quitar a una persona del título de propiedad. Si todavía no finalizas tu divorcio, puedes incluir la firma de esta escritura de finiquito como condición en la sentencia de divorcio.

Vender tu vivienda actual

Dependiendo de tu situación económica, tú y tu excónyuge podrían elegir o verse obligados a vender la vivienda. Esto suele ocurrir si la persona que quiere conservar la propiedad no cuenta con los ingresos suficientes para cubrir los pagos hipotecarios.

Tú y tu excónyuge deben ponerse de acuerdo sobre cómo dividir el dinero obtenido de la venta. Los detalles deben incluirse en la sentencia de divorcio.

Si decides vender la casa, comunícate con un agente inmobiliario que conozca bien el mercado local y pueda ayudarte a atraer al mayor número posible de compradores. Tu abogado de divorcio podría recomendarte un agente con la certificación de Especialista en Bienes Raíces en Casos de Divorcio, alguien capacitado específicamente para manejar ventas de propiedades después de un divorcio.

Implicaciones fiscales

Vender tu casa o comprarle a tu excónyuge su parte del capital acumulado puede tener consecuencias fiscales, especialmente relacionadas con el impuesto sobre ganancias de capital, dependiendo del precio de venta.

Por suerte, existen exenciones que evitan que muchos vendedores deban pagar este impuesto. Si tú y tu excónyuge vivieron en la casa al menos 2 de los 5 años previos a la venta, si era su residencia principal, y si la ganancia obtenida fue inferior a $500,000 en conjunto, no tendrán que pagar impuestos sobre las ganancias de capital.

Si no cumples todos estos requisitos, es probable que debas pagar algo de impuesto sobre las ganancias de capital obtenidas por la venta. Consulta con un profesional en impuestos para evitar sorpresas desagradables.

Capital

Un factor clave para decidir si vender o no la propiedad después del divorcio es el capital que han acumulado en ella.

El capital de tu vivienda es la diferencia entre el valor de tu vivienda y lo que todavía debes de hipoteca. Si tu casa vale $250,000 y todavía debes $150,000 de tu hipoteca, tienes $100,000 en capital. 

Cuanto mayor sea el capital acumulado, mayor será la ganancia al vender, después de restar los costos de cierre y otros cargos que debes pagar. Si no has acumulado mucho capital, puede que tú y tu excónyuge no obtengan una ganancia significativa con la venta, lo que podría influir en la decisión de vender o no.

Conclusión: comprar una vivienda después del divorcio

Los bienes raíces son una de las mayores inversiones que las parejas hacen juntas. Ya sea que tu excónyuge se quede en la vivienda, que seas tú quien permanezca en ella o que ambos decidan venderla y dividir el dinero, es fundamental que tú y tu ex definan claramente cómo manejarán este activo tras el divorcio.

¿Estás ansioso por dejar atrás tu casa matrimonial o prefieres la estabilidad de seguir en ella? ¿Tienes ingresos suficientes para cubrir los pagos mensuales de la hipoteca sin tu excónyuge? ¿O te convendría más, desde el punto de vista económico, mudarte a una vivienda más pequeña?

Independientemente de la decisión que tomes, es clave contar con el asesoramiento adecuado. Un buen abogado de divorcio te ayudará a evitar complicaciones legales. Si estás vendiendo la casa, un REALTOR® o un agente de bienes raíces que se especialice en vender para parejas que se divorcian podría ayudar a agilizar el proceso.

¿Y cuando estés listo para dar el siguiente paso en el ámbito de bienes raíces después del divorcio? Ponte en contacto con un Experto en préstamos de vivienda de Rocket Mortgage® que te ayude a navegar el proceso hipotecario.