Pensión alimenticia y calificación hipotecaria: cómo la manutención conyugal afecta los préstamos para vivienda

Los impactos mentales y emocionales del divorcio son bien conocidos. Sin embargo, a menudo se pasa por alto el grado en que el divorcio afecta la situación económica de una persona, especialmente cuando uno o ambos cónyuges buscan una nueva vivienda o quieren refinanciar para eliminar al ex cónyuge de la hipoteca.

¿La pensión alimenticia cuenta como ingreso para una hipoteca? ¿Se considera la manutención de menores? Sí, la pensión alimenticia y la manutención de menores pueden contarse como ingreso o deuda durante el proceso de calificación hipotecaria, dependiendo de si la persona las recibe o las paga.

Aspectos clave:

• La pensión alimenticia y la manutención de menores pueden ayudar o perjudicar tu aprobación de préstamo.
• Los pagos de apoyo pueden contarse como ingreso si son constantes y verificables.
• Si pagas pensión o manutención, tu capacidad de endeudamiento disminuye debido a la otra deuda.

Información sobre la pensión alimenticia y la manutención de los hijos

Antes de analizar cómo afectan tu hipoteca, repasemos los conceptos básicos de la pensión alimenticia y la manutención de menores, con un cuadro resumen. Nada de lo siguiente constituye asesoría legal. Debes consultar con tu abogado y con las leyes estatales aplicables para obtener información específica.

¿Puede la pensión alimenticia ayudarte a calificar para una hipoteca?

En general, puedes incluir la pensión alimenticia que recibes como ingreso para calificar para una hipoteca si cumple la regla del 6/36: debes haberla recibido de manera constante durante al menos 6 meses antes de solicitar el préstamo y debe esperarse que continúe durante al menos 36 meses después de la solicitud. Las agencias FHA y VA permiten un período más corto: 3 meses son suficientes para establecer la consistencia.

Además de la evidencia de los pagos, normalmente debes presentar una orden judicial, como tu sentencia de divorcio o un acuerdo de separación. Esto se exige porque tanto la pensión alimenticia como la manutención de los hijos son pagos que con frecuencia se incumplen o se interrumpen.

Dependiendo del prestamista y del tipo de préstamo, podrías calificar con pagos voluntarios de pensión alimenticia o de manutención infantil, aunque es probable que te soliciten presentar un historial de pagos más extenso para comprobar la regularidad. Por ejemplo, la FHA exige un historial de 12 meses.

Efecto de la pensión alimenticia en la relación deuda-ingreso (DTI)

Si haces pagos voluntarios de pensión alimenticia, estos pueden o no incluirse en tu relación deuda-ingreso. En el caso de los préstamos conformes de Fannie Mae o de Freddie Mac, los pagos voluntarios no deben incluirse. Sin embargo, los préstamos de FHA, Jumbo Smart y del VA generalmente sí exigen incluir los pagos voluntarios.

Los pagos ordenados por un tribunal normalmente afectan el DTI, a menos que ya hayas cumplido tus obligaciones de pago según el acuerdo de divorcio o que te queden 10 o menos pagos al momento del cierre. Con la pensión alimenticia, puedes elegir si se refleja directamente en tu DTI o si se resta de tus ingresos calificados según el cálculo correspondiente.

Para ilustrar la diferencia, veamos un ejemplo. Supongamos que pagas pensión alimenticia a tu excónyuge y tienes la siguiente situación:

Ingresos mensuales brutos = $6,000

• Deudas mensuales: $1,000
• Pensión alimenticia: $800

Primero veamos un escenario donde la pensión alimenticia se quita de los ingresos:

$6,000 - $800 = $5,200

$1,000 / $5,200 = 0.19 o 19%

Ahora veamos qué pasa cuando se agrega la pensión alimenticia a las deudas:

$1,000 - $800 = $1,800

$1,800 / $6,000 = 0.3 o 30%

En este caso, el prestamista reducirá tu ingreso en lugar de incluir la pensión en tu DTI.

Si recibes los pagos de pensión alimenticia, esto solo puede mejorar tu DTI, ya que implica mayor ingreso disponible.

Documentación y comprobante de ingresos

Ya sea que estés recibiendo o pagando pensión alimenticia, lo primero que necesitas son las páginas pertinentes de tu sentencia de divorcio u otra orden judicial. Si estás recibiendo pagos, estos pueden documentarse mediante:

• Boletas de depósito
• Cheques cancelados
• Registros judiciales
• Estados de cuenta bancarios
• Pagos en línea

Copias de tus deudas

Los prestamistas necesitan conocer tus deudas para calcular tu DTI, lo cual es esencial para determinar cuánto puedes pagar mensualmente. Esto es una parte estándar del proceso de evaluación de riesgo y no debe ser motivo de preocupación.

Los prestamistas verifican las deudas obteniendo tu informe de crédito, que incluye información como saldos de tarjetas de crédito, préstamos de auto, préstamos estudiantiles y personales. Los pagos de pensión alimenticia generalmente no aparecen en el informe de crédito, a menos que haya retrasos o incumplimientos en el pago.

Comprobante de ingresos de los últimos 2 años

Los documentación de ingresos, como los formularios W-2 o 1099, muestran tu historial de ingresos laborales, además del ingreso recibido por pensión alimenticia o manutención de menores. Puedes obtener estos documentos de tus empleadores o contratistas, o recuperarlos en tu software de impuestos si no los encuentras físicamente.

Documentos fiscales de los últimos 2 años

Tu prestamista probablemente te pedirá las declaraciones de impuestos completas de los últimos dos años, incluyendo todos los anexos aplicables. Esto les da una visión más completa de todas tus fuentes de ingreso, especialmente si eres trabajador independiente o haces un trabajo autónomo. También permite verificar el historial de pensión o manutención recibida, y la consistencia entre documentos fortalece tu solicitud.

Documentación de otras fuentes de ingresos

Si tienes otras fuentes de ingresos, como beneficios de Seguro Social, renta de propiedades o dividendos de inversiones, estos también aumentan tu capacidad de calificar para una hipoteca. Tu prestamista tendrá sus propias directrices sobre cuánto tiempo deben durar estos ingresos para que se consideren en tu solicitud.

Como comprobante se pueden presentar formularios 1099, contratos de alquiler o notificaciones del Seguro Social.

Información de la manutención de menores en una solicitud de hipoteca

Si no quieres que los pagos que recibes para la manutención de los hijos se utilicen para calificar, no estás obligado a declararlos. Aunque es tu elección, cualquier otro ingreso, incluyendo la manutención de los hijos, puede fortalecer tu solicitud hipotecaria y aumentar la cantidad del préstamo para el que calificas. Solo necesitas documentar esos pagos de apoyo.

Cuándo declarar la manutención de los hijos como ingreso

Declarar la manutención de los hijos como ingreso te ayuda a calificar al aumentar tu ingreso disponible. Es más fácil calificar si los pagos los ordena un tribunal y son constantes. A continuación, se muestra lo que debes presentar:

• Documentación legal como la sentencia de divorcio, el acuerdo de separación u otra orden judicial. Si estos documentos aún no existen, un acuerdo voluntario entre los cónyuges puede utilizarse si está firmado por ambas partes. Sin embargo, consulta con tu prestamista, ya que algunos estados no permiten usar pagos voluntarios para calificar para una hipoteca.
• Los pagos de manutención de los hijos deben continuar durante al menos 3 años. Si la documentación no indica una fecha de finalización, es posible que debas presentar el certificado de nacimiento del hijo para acreditar su edad.
• Debes mostrar pagos constantes durante al menos 6 meses para préstamos convencionales respaldados por Fannie Mae y Freddie Mac. El programa VA permite calificar con tan solo 3 meses de pagos si existe una orden judicial.
• Necesitas comprobantes de pago, que pueden ser estados de cuenta bancarios, cheques cancelados, comprobantes de depósito o registros de pagos en línea, por ejemplo.

Ingresos por la manutención de menores según la FHA

La FHA tiene algunas reglas específicas respecto al uso del ingreso por manutención de los hijos. Este es un resumen breve:

• Si los pagos los ordena un tribunal, puedes usarlos como ingreso con solo 3 meses de recibos comprobables.
• Si los pagos son voluntarios, debes mostrar 12 meses de pagos consecutivos.
• Si los pagos voluntarios son irregulares, deberás mostrar un historial de pagos de hasta 24 meses.

Cuándo la manutención de los hijos no podría tomarse en cuenta

Los pagos deben esperarse por al menos 3 años y, por lo general, deben ser constantes durante al menos 6 meses. Si los pagos son esporádicos o inconsistentes, deberás presentar documentación adicional para que se consideren.

Si no puedes calificar con la manutención de los hijos existente, hay otras maneras de fortalecer tu solicitud, incluyendo mejorar tu puntuación de crédito,  pagar deudas pendientes o solicitar el préstamo junto con un codeudor.

Cuando eres tú quien paga la pensión alimenticia

Pagar la pensión alimenticia no tiene por qué ser un obstáculo insuperable para obtener una hipoteca, pero sí debe tomarse en cuenta en tu situación económica. Como se mencionó antes, tu prestamista puede reducir tus ingresos según la cantidad de la pensión alimenticia que pagas o tratar el pago como una deuda. Elegirá la opción que afecte menos tu DTI.

Aunque pagar la pensión alimenticia puede reducir la cantidad para la que calificas, existen varias formas de fortalecer tu solicitud, como reducir tus deudas, mejorar tu puntuación de crédito, mostrar más ingresos o solicitar el préstamo junto con otro solicitante.

También es importante hacer puntualmente los pagos de la pensión alimenticia. Aunque las leyes estatales varían, los pagos atrasados pueden generar reportes negativos en tu historial crediticio.

Retos frecuentes y soluciones

Existen algunos problemas frecuentes al calificar con pensión alimenticia o de manutención de hijos. Sin embargo, hay cosas que puedes hacer para que el alquiler sea más asequible:

• Acuerdos de apoyo voluntarios o informales: aunque es posible calificar con un acuerdo voluntario, en algunos casos deberás mostrar un historial más largo de pagos recibidos. Para tu propia protección, es recomendable formalizar legalmente el acuerdo, ya que si eres quien recibe los fondos, tendrás un registro comprobable de los pagos; y si eres quien paga, tendrás una fecha de finalización establecida.
• Historial de pagos inconsistente: Si los pagos no son constantes, es posible que el prestamista no los considere para la calificación. Trata de mostrar al menos 6 meses de pagos regulares y comprobables.
• Apoyo que termina en el plazo de 3 años: Tanto la pensión alimenticia como la manutención de menores deben esperarse al menos 3 años. Si no puedes calificar usando ese ingreso, considera demostrar otras fuentes de ingreso, como inversiones o fondos de jubilación, o bien reducir deudas existentes o aplicar junto con otra persona.

Consejos para los solicitantes

Solicitar una hipoteca siempre exige una planificación cuidadosa, pero es aún más importante después de un evento significativo como un divorcio. Estos son algunos consejos básicos para empezar:

• Reformula tu presupuesto: Las parejas divorciadas suelen pasar de dos ingresos a uno solo. Por eso, es fundamental reevaluar cuánto puedes permitirte en cada partida presupuestaria, incluyendo la vivienda. En cuanto a la hipoteca, existen calculadoras que pueden ayudarte.
• Organiza tu crédito: Si has mantenido tarjetas de crédito o préstamos solo a tu nombre, probablemente estés en buena posición. En cambio, las parejas que dependían de cuentas conjuntas o de solicitudes de crédito compartidas deberán reconstruir su crédito individual antes de comprar una vivienda nueva o refinanciar una existente.
• Consulta con profesionales legales y financieros: Si estás en proceso de divorcio o separación, un profesional puede ayudarte a formalizar los acuerdos de manera que faciliten tu futura solicitud hipotecaria. Legalizar los acuerdos de pago y abrir cuentas separadas puede resultar muy beneficioso.
• Reúne la documentación adecuada con anticipación: Junta las páginas relevantes de tu acuerdo de separación o sentencia de divorcio y documenta al menos 6 meses de pagos. Separa tus cuentas lo antes posible. Si tu excónyuge deposita en una cuenta conjunta, parecerá que se está pagando a sí mismo.

Preguntas frecuentes

Habiendo repasado los aspectos básicos de la pensión alimenticia y la manutención de los hijos derivados de un acuerdo de divorcio para calificar para una hipoteca, veamos ahora algunas otras preguntas frecuentes que podrías tener.

¿Puedo usar la pensión alimenticia como ingreso si no está ordenada por un tribunal?

Dependiendo del tipo de préstamo, la pensión alimenticia voluntaria puede permitirse, pero es posible que debas presentar un historial de pagos más largo. Es más fácil calificar cuando existe documentación legal que respalde los pagos, ya que esto también te protege si no se realizan los pagos, hay recursos legales disponibles. Si eres quien paga, este documento también establece una fecha de finalización.

¿Una hipoteca cofirmada afecta la calificación para la pensión alimenticia o la manutención de los hijos?

En la medida en que un tribunal considere tu DTI al tomar decisiones sobre pensión alimenticia o manutención de menores, tu porción de la hipoteca puede incluirse en ese cálculo.

¿Mi prestamista hipotecario se comunicará con mi excónyuge sobre los pagos de apoyo?

Generalmente, los prestamistas no se comunicarán con tu excónyuge. Solo necesitas presentar tus documentos legales y los registros de pagos continuos.

¿Puedo obtener una hipoteca si mis pagos de pensión alimenticia están por terminar pronto?

Los pagos de pensión alimenticia que terminan en el plazo de los próximos 3 años no pueden usarse como ingreso para calificar para un préstamo hipotecario. Esto no te impide obtener una hipoteca, pero sí deberás presentar otras fuentes de ingresos.

Conclusión: la pensión alimenticia y la manutención de los hijos requieren documentación cuidadosa

La pensión alimenticia y la manutención de los hijos pueden tener un efecto significativo en tu solicitud hipotecaria, tanto si recibes el apoyo como si lo pagas. Si quieres usar la pensión alimenticia o la manutención infantil para calificar para una hipoteca, generalmente deberás mostrar 6 meses consecutivos de pagos consistentes que continúen al menos 3 años después de la solicitud. También es más fácil calificar si puedes presentar las cláusulas correspondientes en tu acuerdo de separación o en tu sentencia de divorcio.

El divorcio puede ser un proceso complejo, por lo que se recomienda buscar asesoría legal y financiera especializada sobre tu situación personal. Y si te sientes listo para explorar tus opciones hipotecarias, averigua para qué tipo de préstamo calificas.