Cuando solicitas una hipoteca, ¿qué se considera deuda?

La primera etapa para hacer realidad tu sueño de ser propietario de una vivienda es solicitar una hipoteca. Al solicitar una hipoteca, tu prestamista determinará cuánto dinero puede prestarte razonablemente basándose en tu situación económica general. Tus pagos mensuales de deudas son una parte importante de ese análisis.

Los prestamistas generalmente consideran todas las deudas que figuran en tus informes de crédito de Experian™, Equifax® y TransUnion®. Los pagos de estas deudas influirán en si un prestamista decide aprobarte una hipoteca y en qué tan grande puede ser esa hipoteca de manera razonable

Tu informe de crédito muestra estas deudas a los prestamistas

Tu prestamista solicitará tu informe de crédito para obtener una visión general de tus pagos de deuda. Esto le ayudará a determinar tu relación deuda-ingreso (DTI), que es la relación entre lo que debes y lo que ganas, y que influye en la evaluación de tu solvencia crediticia.

No todas las deudas aparecerán en tu informe de crédito o afectarán tu puntuación de crédito, pero la mayoría de las más importantes sí lo harán.

Pagos de hipoteca o alquiler

Para la mayoría de nosotros, los pagos de hipoteca o alquiler suelen encabezar la lista de los mayores gastos mensuales. Esto aplica si se trata de una hipoteca principal, un préstamo sobre el valor neto de la vivienda o algún tipo de segunda hipoteca.

Supongamos que estás enviando una solicitud para un nuevo préstamo hipotecario. En ese caso, al calcular tu deuda mensual, el prestamista hipotecario incluirá cualquier pago de alquiler o hipoteca que continúe después de la compra de tu nueva vivienda en la cantidad de tus deudas mensuales.

Pagos de pensión alimenticia y manutención de menores

Si estás divorciado o separado de una pareja, es posible que tengas que hacer pagos mensuales de pensión alimenticia o de manutención de menores.

Los prestamistas generalmente consideran estos pagos como parte de tu deuda mensual, ya que estás legalmente obligado a hacerlos cada mes, y continuarán una vez que tengas tu nueva hipoteca.

Pagos de préstamo

Los prestamistas hipotecarios también podrían considerar cualquier otro pago recurrente de préstamo como parte de tu deuda mensual. Esto podría incluir los pagos mensuales que haces por:

• Préstamos para automóviles
• Préstamos estudiantiles
• Préstamos sobre la plusvalía
• Préstamo sobre la plusvalía de crédito (HELOC)
• Préstamos personales
• Préstamos de compre ahora, pague después (BNPL)

Pagos de tarjetas de crédito

Los prestamistas también analizarán tu deuda de tarjetas de crédito. Para calcular tu deuda mensual por tarjetas de crédito, el prestamista usará el total de los pagos mínimos que debes realizar cada mes.

Supongamos que tienes tres tarjetas de crédito con los siguientes pagos mínimos:

• Una tarjeta con un pago mínimo de $100
• Una segunda tarjeta de crédito con un pago mínimo de $50
• Una tercera tarjeta con un pago mínimo de $45

En esta situación, tu prestamista determinará que tu deuda mensual por tarjetas de crédito es de $195.

Cómo calcular tu relación deuda-ingreso

Al calcular tu relación DTI, los prestamistas determinarán el total de tus obligaciones mensuales de deuda. Como mencionamos, la relación deuda-ingreso es un factor clave para saber si calificas o no para una hipoteca. El prestamista también usa esta relación para decidir cuánto dinero puede prestarte de manera responsable para comprar una casa.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios quieren ver una relación DTI del 36% o menos, aunque muchos aceptan hasta un 43%.

Para calcular tu relación deuda-ingreso:

• Determina tu ingreso bruto mensual. Tu ingreso bruto mensual es la cantidad que ganas antes de que se te descuenten los impuestos. Esto puede incluir otros ingresos además de tu sueldo, como pagos por discapacidad, pagos del Seguro Social y pensión alimenticia.
• Luego determina tus deudas mensuales. Suma todos tus pagos mensuales de deuda, incluyendo el pago estimado de tu nueva hipoteca. Para calcular tu DTI, divide esas deudas entre tu ingreso bruto mensual.

Un ejemplo de cómo calcular la relación DTI

Supongamos que tu ingreso bruto mensual es de $7,000. También tienes $1,000 en deudas mensuales, compuestas principalmente por pagos mínimos de tarjetas de crédito, un préstamo personal y un préstamo para automóvil.

Estás solicitando una hipoteca que tendría un pago mensual estimado de $2,000. Esto significa que el prestamista considerará que tus deudas mensuales totalizan $3,000.

Debes dividir tus deudas mensuales entre tu ingreso bruto mensual para obtener tu relación DTI.

Escrito como ecuación se vería así:

$3,000 (deudas mensuales y el pago estimado de la hipoteca) ÷ $7,000 (ingreso bruto mensual) = 42% de relación DTI

Puedes reducir tu relación deuda-ingreso de dos maneras:

• Encuentra maneras de aumentar tu ingreso bruto mensual, por ejemplo, trabajando más horas, solicitando un aumento o tomando un segundo trabajo.
• Reducir tus deudas, pagando préstamos o tarjetas de crédito para disminuir tus obligaciones mensuales.

¿Cómo puede afectar tu deuda al obtener una hipoteca?

Si tu relación DTI es demasiado alta, los prestamistas podrían mostrarse reacios a ofrecerte un préstamo hipotecario. Podría parecer que no tienes ingresos suficientes para cubrir todas tus deudas mensuales, lo cual aumenta el riesgo de que no puedas cumplir con los pagos de la hipoteca.

Si tienes una relación DTI alta y aún calificas para alguna de las muchas opciones de hipoteca disponibles, probablemente califiques para una cantidad de préstamo menor. Esto se debe a que los prestamistas no quieren sobreendeudarte.

Cuando tu relación DTI es baja, aumentan tus posibilidades de calificar para diferentes tipos de préstamos, obtener una cantidad mayor y acceder a mejores términos del préstamo. Vale la pena tomar medidas para reducir tu DTI y obtener la mejor hipoteca posible.

Estos tipos de préstamos incluyen préstamos convencionales, de FHA, de VA, de USDA y jumbo.

• Préstamos convencionales: Son préstamos que otorgan prestamistas hipotecarios privados. La ventaja de este tipo de préstamo es que podrías conseguir uno convencional con un pago inicial mínimo del 3% del precio de compra final de la vivienda. Para obtener la tasa de interés más baja, necesitarás una buena puntuación de crédito, usualmente de 740 o más.
• Préstamos de la FHA: Tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda (FHA). Si tu puntuación de crédito FICO® es de al menos 580, solo necesitarás un 3.5% de pago inicial sobre el precio de compra final de la vivienda cuando sacas un préstamo de FHA.
• Préstamos del VA: Si eres veterano o miembro activo de las Fuerzas Armadas de EE. UU., o cónyuge viudo de uno que no se había vuelto a casar, este tipo de préstamo puede estar disponible para ti. Están asegurados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. (VA) y no necesitan pago inicial, si calificas.
• Préstamos del USDA: Los préstamos del USDA no necesitan un pago inicial. Los respalda el Departamento de Agricultura de Estados Unidos. Para calificar para este tipo de préstamo, debes comprar una vivienda en una zona del país que el USDA considere rural. A la fecha, Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos del USDA.
• Préstamos jumbo: Un préstamo jumbo es un préstamo por una cantidad demasiado alta para que la garantice Fannie Mae o Freddie Mac, dos de las principales agencias patrocinadas por el gobierno (GSE).

A partir de 2025, si vas a pedir prestado más de $806,500, necesitarás un préstamo jumbo. En áreas de alto costo del país, como Los Ángeles o la ciudad de Nueva York, necesitarás un préstamo jumbo si pides más de $1,209,750. Como estos préstamos son más grandes y costosos, necesitarás una puntuación de crédito FICO® alta y calificar los requisitos de ingreso correspondientes para calificar.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a algunas de las preguntas más frecuentes sobre la deuda y la calificación para una hipoteca.

¿Cuánta deuda puedo tener y todavía así obtener una hipoteca?

Esto depende del prestamista y de cómo evalúe tu situación económica general. Por lo general, los prestamistas prefieren que tu relación deuda-ingreso (DTI), que incluye el pago mensual de la hipoteca estimado de tu nueva hipoteca, no supere el 3% de tus ingresos mensuales brutos, aunque algunos aceptan hasta un 43%. Ten en cuenta que ingresos brutos significa ingresos antes de impuestos.

¿Qué no se incluye en mi relación deuda-ingreso?

Tu relación DTI no incluye lo siguiente: tus pagos mensuales de alquiler (si se terminarán una vez adquieras tu hipoteca y te mudes a tu nueva casa), cualquier deuda médica pendiente, tu factura de cable, el plan del celular, los servicios públicos, el seguro del auto ni el seguro médico.

¿Qué deudas se incluyen en mi relación deuda-ingreso?

Tu DTI generalmente incluye deudas mensuales como la pensión alimenticia, la manutención de menores, préstamos hipotecarios, deuda de tarjetas de crédito, préstamos para autos, préstamos estudiantiles y préstamos personales.

Conclusión: conoce qué factores afectan tu crédito y tu relación DTI

Tu relación deuda-ingreso es un número clave en el que puedes influir. Si quieres obtener un préstamo con buenas condiciones, es importante entender cómo los prestamistas ven este número. Después de analizar tu DTI, puede ser recomendable tomar medidas como reducir tus deudas o aumentar tus ingresos para mejorar tus posibilidades de aprobación.

Mientras más baja sea tu relación DTI, mayores serán tus probabilidades de calificar para la mejor hipoteca. Al comprender exactamente qué compone tu deuda mensual, puedes tomar decisiones que te ayuden a calificar para la cantidad de préstamo que quieres, con las mejores tasas de interés y condiciones más favorables.

¿Estás listo para dar el paso hacia ser propietario de una vivienda? Tú puedes lograrlo. Puedes comenzar el proceso de aprobación con Rocket Mortgage.