¿Qué se considera “deuda” al solicitar una hipoteca?

Cuando solicitas una hipoteca, los prestamistas revisan tus finanzas personales para determinar si calificas para el préstamo, cuánto puedes pagar por una vivienda y qué tasa de interés te ofrecerán. Uno de los factores clave que analizan es tu informe de crédito, que muestra un resumen detallado de tus deudas y de tu historial de pagos: tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, préstamos para automóviles y otras obligaciones económicas. Esto les ayuda a entender cuánta deuda tienes y qué tan responsable eres al administrar tu dinero. Pero ¿qué se considera exactamente “deuda mensual” al solicitar una hipoteca? Sigue leyendo para conocer qué pagos los prestamistas consideran deuda al evaluar tus finanzas.

Información sobre la relación deuda-ingreso en las solicitudes hipotecarias

Uno de los principales indicadores que los prestamistas utilizan es tu relación deuda-ingreso, la cual compara tus ingresos con tus pagos de deuda mensuales. La mayoría de los prestamistas prefieren que tu DTI sea del 43% o menos, ya que esto demuestra que manejas tus deudas de manera responsable. Por lo general, a los prestamistas les gusta ver una DTI del 36% o menos. Algunos aceptan un porcentaje más alto, pero un DTI más bajo generalmente mejora tus probabilidades de aprobación y de obtener mejores condiciones en tu préstamo hipotecario.

Tipos de deuda incluyendo en el cálculo de la relación DTI

Si eres como muchas personas, probablemente te queda poco dinero al final del mes. Pero no te preocupes: eso no significa que tu DTI sea del 98%. Entonces, ¿qué se considera deuda mensual y cuáles se cuentan para calcular tu DTI? Solo ciertas obligaciones financieras mensuales se incluyen. A continuación, se detallan las más comunes: A continuación, se detallan las más frecuentes.

Pagos de hipoteca o alquiler

Tanto si pagas renta como si estás pagando una hipoteca, ese pago se incluye en tu DTI. Si estás solicitando una hipoteca y ya no pagarás renta una vez la obtengas, los prestamistas usarán tu pago hipotecario futuro en el cálculo. Si estás solicitando una segunda hipoteca, se incluirán ambos pagos hipotecarios. Los prestamistas también distinguen entre tu DTI total, a veces llamado ratio de vivienda, y tu DTI total.

• DTI frontal: incluye únicamente los gastos relacionados con la vivienda, como el alquiler, la hipoteca o la hipoteca proyectada, los impuestos sobre la propiedad, el seguro de propietario y las cuotas de la asociación de vecinos.
• DTI total: incluye todos los gastos del DTI frontal más otras deudas aplicables.

Si estás comprando tu primera vivienda, los prestamistas utilizan tu historial de pago de renta para evaluar qué tan bien manejas tus gastos actuales de vivienda.

Pagos de préstamo

Si se trata de un pago recurrente de un préstamo, este se contará en tu DTI total. Los prestamistas toman en cuenta el pago mensual mínimo de cada préstamo. Aquí tienes una lista de los tipos de préstamos más frecuentes que se incluyen:

• Préstamos para automóviles
• Préstamos personales
• Préstamos sobre la plusvalía
• Préstamos estudiantiles
• Préstamos de tiendas minoristas o departamentales

Ten en cuenta que los préstamos personales difieren de los préstamos sobre el valor líquido de la vivienda y préstamos sobre la plusvalía, pero todos cuentan en la columna de deuda de tu relación DTI. Los prestamistas usan esta información para determinar cuánta deuda nueva puedes asumir.

Préstamos estudiantiles

Los préstamos estudiantiles son un tipo de préstamo particular, y los prestamistas lo saben. Sí cuentan en tus cálculos de DTI, pero hay algunos específicos que debes conocer. La mayoría de las veces, el pago mensual mínimo requerido es la cantidad que los prestamistas usarán en su cálculo, no la que tú pagues.

Sin embargo, en algunos casos, como los préstamos de Fannie Mae o de FHA, los cálculos pueden resultar más complejos. Por ejemplo, si tu pago es de $0 debido a un aplazamiento u otro motivo, Fannie Mae utiliza una cifra equivalente al 1% de la cantidad total de tu préstamo para los cálculos de DTI. FHA utiliza el 0.5%.

Pagos de tarjetas de crédito

Aunque los pagos de tarjetas de crédito se consideran en los cálculos de la relación DTI, la buena noticia es que los prestamistas usan tu pago mensual mínimo. Así que, si normalmente pagas más del mínimo, no te preocupes.

Pagos de manutención de los hijos

Si estás divorciado, los pagos de manutención de menores o pensión alimenticia cuentan en tu relación DTI.

Si tú pagas la manutención de menores, esta se contará como deuda. La pensión alimenticia, por otro lado, se resta de tus ingresos brutos, un matiz importante.

Si recibes manutención infantil o pensión alimenticia, las reglas son un poco más complejas. Estos pagos se incluirán en tus ingresos, lo que reducirá tu proporción de DTI, pero solo si puedes demostrar que se han pagado durante al menos seis meses y que continuarán durante al menos tres años después del cierre de tu hipoteca. Deberás presentar documentación para ello.

Deudas que normalmente se excluyen del cálculo del DTI

La vida está llena de gastos, pero no todos se consideran en tu relación de DTI. Existen muchas facturas diarias, incluso algunas que parecen recurrentes, que no se cuentan en tu DTI. Estas son las diferencias.

Servicios públicos y facturas telefónicas

Aunque tus facturas de celular, internet y cable pueden ser tus obligaciones mensuales más altas, no se consideran en tu relación de DTI. Tampoco se incluyen los servicios públicos como gas, electricidad, agua o recolección de basura. Incluso si estos gastos suman varios cientos de dólares al mes, no cuentan. Sin embargo, deberías tenerlos en cuenta en tu presupuesto cuando determines cuánto puedes pagar por una casa.

Gastos personales

Los gastos personales no se incluyen en tu DTI. Estos abarcan desde comestibles y comer fuera, hasta cortes de cabello y membresías de gimnasio. Además, las contribuciones a cuentas de ahorro o jubilación y los costos de mudanza tampoco se cuentan.

Las primas del seguro

Aunque el seguro de auto, el seguro y los gastos médicos no cubiertos puedan parecer obligaciones mensuales, los prestamistas no los consideran en tu relación de DTI. Existe una excepción importante: el seguro del propietario de vivienda. Dado que está directamente relacionado con tus gastos de vivienda, sí cuenta para tu DTI frontal.

Pagos de pensión alimenticia

Una vez más, los pagos de pensión alimenticia se deducen de tu ingreso bruto y no se consideran deuda en tu relación de DTI. Por esta razón, la pensión alimenticia puede ayudar a mantener más bajo tu DTI posterior.

Cómo calcular tu proporción de la razón DTI

Dado que tu DTI es tan importante para los prestamistas hipotecarios, es fundamental saber calcular tu propio DTI. Existen buenas calculadoras de asequibilidad de vivienda que puedes usar. Pero si quieres determinar tu DTI a la antigua, es una fórmula sencilla:

DTI = (pagos mensuales totales de deuda  / ingresos mensuales brutos) x 100

• Pagos mensuales totales de deuda: incluyen todas las deudas recurrentes, como préstamos para automóvil, préstamos personales, tu pago hipotecario esperado (incluidos impuestos y seguro), pagos mínimos de tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles y manutención de menores.
• Ingresos mensuales bruto: incluye tu salario, ingresos por alquiler, beneficios del Seguro Social u otros ingresos antes de impuestos.

Entonces, supongamos que ganas $6,000 al mes de ingresos brutos y tienes $2,400 en deudas mensuales.

Tu DTI = $2,400 / $6,000 x 100 = 40%

Ese se consideraría un DTI aceptable para muchos prestamistas. Pero si quisieras reducir tu DTI, podrías pagar tus deudas o ganar más dinero.

¿Cómo puede afectar tu deuda a la hora de obtener una hipoteca?

A estas alturas, ya puedes ver lo importante que es tu DTI para conseguir una hipoteca. Otros factores, como tu carga total de deuda, tu puntuación de crédito y la cantidad de tu pago inicial, también son importantes al determinar cuánto deberías gastar en una casa.

También es útil informarte sobre los diferentes tipos de hipotecas. Suponiendo que tengas una relación DTI aceptable, aquí tienes un resumen de algunos tipos de préstamos populares, junto con sus requisitos de puntuación de crédito y pago inicial:

• Préstamos convencionales: Puntuación de crédito mínima de 620, pero si tienes un puntaje sólido (generalmente 740 o más), podrías necesitar solo un 3% de pago inicial.
• Préstamos de FHA: Están diseñados para quienes tienen puntuaciones de crédito más bajas, por lo que si tu puntuación es 580 o más, podrías calificar con tan solo un 3.5% de pago inicial.
• Préstamos del VA: Estos préstamos no requieren pago inicial para veteranos elegibles, personal militar en servicio activo y cónyuges sobrevivientes. No tienen un puntaje mínimo, pero la mayoría de los prestamistas exige 620 o más.
• Préstamos de USDA: Estos préstamos tampoco necesitan pago inicial y están diseñados para ayudar a prestatarios de ingresos bajos o medios a comprar viviendas en áreas rurales específicas. Rocket Mortgage® no ofrece préstamos del USDA.
• Préstamos Jumbo: Son para hipotecas que superan el límite de préstamo conforme, que es de $806,500 en la mayor parte del país y $1,209,750 en áreas específicas de alto costo. Necesitarás un crédito excelente y una relación DTI más baja para calificar.

Preguntas frecuentes

¿Cuánta deuda puedo tener y, aun así, obtener una hipoteca?

Esto varía según el prestamista y el tipo de préstamo. Cada prestamista tiene su propia opinión sobre qué constituye un buen DTI. Sin embargo, la mayoría quiere que tus deudas mensuales sean del 43% o menos de tu ingreso mensual bruto, es decir, antes de impuestos. Tus deudas incluyen el pago hipotecario futuro.

¿Qué no se incluye en mi relación DTI?

Tu DTI no toma en cuenta facturas mensuales como las de deudas médicas, servicios públicos, teléfono celular, cable, internet o seguros de automóvil o de salud.

¿Qué deudas se incluyen en mi relación DTI?

Cualquier deuda mensual recurrente o rotativa se incluye en tu DTI. Esto incluye los pagos mínimos de tarjetas de crédito y préstamos estudiantiles, de préstamos de auto y de préstamos personales, de líneas de crédito, de manutención de menores y de pagos hipotecarios.

¿Cómo puedo reducir mi relación de DTI?

Reducir tu DTI puede ayudarte a calificar para mejores condiciones de préstamo. Para bajar tu DTI, puedes pagar deudas o ganar más dinero. También puede ser útil revisar tu presupuesto o buscar ayuda de un asesor financiero.

Conclusión: calcula tu deuda mensual total para determinar tu relación DTI

Tu relación DTI es un factor importante en tu capacidad para obtener una hipoteca. Si es demasiado alta, pagar deudas o aumentar tus ingresos ayudará a reducirla. Esto puede aumentar tus probabilidades de calificar para una hipoteca, obtener mejores condiciones de préstamo y conseguir una tasa de interés más baja, lo cual puede ahorrarte miles de dólares a lo largo del préstamo.