8 consejos para acumular capital en una vivienda

Cuando las personas dicen que una casa es una inversión, generalmente se refieren al valor líquido de la vivienda. ¿Qué es, por qué querrías tenerlo y cómo puedes obtener más? Continúa leyendo para descubrir por qué es importante acumular capital y cómo puedes hacerlo con tu casa.

El capital de la vivienda es la cantidad de tu casa de la que eres propietario. Es la diferencia entre el valor de tu vivienda y la cantidad de dinero que debes en tu hipoteca.

Por ejemplo, si el valor de tu vivienda es de $200,000 y debes $150,000, tu valor líquido es de $50,000.

Cuando acumulas capital, significa que estás aumentando la diferencia entre el valor de tu casa y la cantidad que debes en la hipoteca. Puedes lograrlo aumentando el valor de tu casa o disminuyendo la cantidad de dinero que debes en tu hipoteca.

Por ejemplo, si hiciste más pagos a la hipoteca de tu casa valorada en $200,000 y ahora debes $145,000, tendrías $55,000 en capital. Aumentaste tu capital en $5,000.

Acumular capital aumenta la cantidad de dinero que tienes en tu vivienda y que puedes usar ahora o en el futuro. Puedes usar tu capital como préstamo, invertirlo, generar riqueza a largo plazo o vender tu casa por una cantidad superior a lo que debes y quedarte con la ganancia.

• Vender tu casa para obtener una ganancia: Cuando vendes tu casa, el producto de la venta se destina primero a pagar el saldo de tu hipoteca; luego, puedes quedarte con el resto del dinero o usarlo para comprar otra vivienda. Cuanto más capital tengas, más dinero recibirás de la venta de tu casa. Solo recuerda que es posible que necesites pagar un impuesto sobre las ganancias de capital por el dinero que obtengas de la venta.

• Pedir un préstamo sobre tu capital: No necesariamente tienes que vender tu casa y mudarte para usar tu capital. También podrías pedir un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC). Estos préstamos son segundas hipotecas que te permiten pedir prestado contra tu capital y usar tu casa como garantía. Eso significa que, si no pagas el préstamo, podrías perder tu casa. La diferencia entre los dos préstamos es que un préstamo sobre la plusvalía te entrega el dinero en un pago único, mientras que una HELOC coloca tu dinero en una línea de crédito.

Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC, aunque sí da préstamos sobre la plusvalía y refinanciamientos con desembolso de efectivo. 

Con un refinanciamiento con desembolso de efectivo puedes retirar un porcentaje del capital de tu casa, que se suma al saldo existente de tu préstamo y se refinancia en un nuevo préstamo. Obtienes la diferencia en efectivo que puedes usar para otros objetivos financieros.

• Aumenta tu valor neto: El valor neto es lo que tienes (activos) menos lo que debes (tus pasivos). Por ejemplo, si todos tus activos (casa, Plan 401(k), saldos de cuentas de cheques y ahorro) suman $200,000 y tus pasivos (hipoteca, deuda de tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles) suman $150,000, tu patrimonio neto sería de $50,000.

Cuanto mayor sean tus activos y menores sean tus pasivos, mayor será tu valor neto. A medida que pagas tu hipoteca y acumulas capital, tus activos aumentan y tus pasivos disminuyen, lo que aumenta tu patrimonio neto.

¿Tratando de entender cómo acumular capital? Aquí tienes algunas ideas. Algunos generarán un poco de capital bastante rápido, mientras que otros llevarán más tiempo. Todas las ideas necesitarán algo de dinero y paciencia.

1. Haz un pago inicial grande

Una manera de obtener capital instantáneo es por medio de tu pago inicial, que es una suma de dinero que pagas al comprar la casa. Al financiar la compra de una casa, estás obligado a hacer un pago inicial mínimo, que es un porcentaje del precio de compra. Normalmente es del 3% al 3.5%, pero puede llegar hasta el 20%, dependiendo de tu préstamo.

Si puedes hacer un pago inicial más grande, hazlo. La cantidad que pagas se volverá valor líquido de la vivienda porque no es dinero que estás tomando prestado, es la cantidad que estás aportando a la casa con tu propio dinero. Eso significa que cuanto mayor sea tu pago inicial, más capital tendrás instantáneamente en la vivienda.

2. Refinanciar a un plazo más corto

Una vez que hayas pagado tu hipoteca, tendrás un 100% de capital en tu casa, siempre y cuando no tengas ningún otro gravamen sobre la propiedad. Al refinanciar a un plazo del préstamo más corto, pagarás el préstamo antes. También ahorrarás miles de dólares en intereses que habrías pagado durante el plazo más largo. Ten en cuenta que, al acortar el plazo de tu préstamo, aumentas tus pagos mensuales porque tienes menos tiempo para pagar el saldo del préstamo. También es posible que debas pagar los costos de cierre de tu nuevo préstamo, así que asegúrate de poder costear el refinanciamiento a un plazo más corto antes de enviar una solicitud.

3. Paga más rápido tu hipoteca

Incluso si no puedes o no quieres refinanciar a un plazo más corto, todavía puedes pagar tu hipoteca antes. Sin embargo, ten cuidado con las multas de pago por adelantado asociadas a la hipoteca. Estos son los cargos que el prestamista te cobra por pagar tu hipoteca antes del plazo establecido.

Cuanto más reduzcas, más capital tendrás. Y cuanto más rápido lo reduzcas, más rápido obtendrás ese capital.

Al hacer más pagos a tu hipoteca, también puedes ahorrar dinero en el interés total pagado durante el plazo del préstamo. Cuanto más pagues, menos podrá cobrar el prestamista por intereses.

4. Haz pagos cada dos semanas

Sabemos que hacer más pagos puede ayudarte a saldar tu hipoteca más rápido y acumular capital. Cambiar a pagos hipotecarios cada dos semanas puede agregar un pago más a tu hipoteca cada año.

En lugar de pagar tu hipoteca una vez al mes, pagas la mitad del pago mensual cada dos semanas. Terminas haciendo un pago hipotecario más porque al final haces 26 pagos. Esto se debe a que hay 52 semanas en un año, y estás pagando cada dos semanas. Debido a que esos pagos son la mitad del pago, harás 13 pagos hipotecarios completos en un año. Cuando haces un pago hipotecario al mes, haces 12 pagos en un año, ya que hay 12 meses. Al hacer un pago hipotecario más cada año, podrías saldar tu hipoteca 6 a 8 años antes.

5. Deshazte del seguro hipotecario

El seguro hipotecario privado (PMI) es lo que el prestamista te cobra a ti, el prestatario, para proteger tu inversión en caso de que no devuelvas tu préstamo. La única forma de evitar el PMI es hacer un pago inicial de al menos el 20% al comprar la casa. El PMI generalmente cuesta alrededor del 0.1% al 2% de tu saldo de préstamo cada año. La cantidad se divide en pagos mensuales que se suman a tu pago mensual de la hipoteca. Esto puede agregar un pago mensual más y dificultar la acumulación de capital más rápido. Si puedes evitar el PMI, podrías aplicar ese dinero de más que estás pagando actualmente al saldo de principal del préstamo y acumular valor líquido de capital más rápidamente.

Para eliminar el PMI en un préstamo convencional, necesitarás tener al menos un 20% de capital en la vivienda. Una vez que lo logres, puedes ponerte en contacto con tu prestamista y pedir que quite tu PMI. Una vez que tengas un 22% de capital en la vivienda, tu PMI se eliminará automáticamente.

El seguro para un préstamo de FHA se conoce como prima del seguro hipotecario (MIP). Si haces un pago inicial de al menos el 10%, pagarás MIP durante 11 años. Si tu pago inicial es menor al 10%, pagarás MIP durante todo el plazo del préstamo. Entonces solo puedes quitar el PMI refinanciando tu préstamo de FHA a un préstamo convencional o esperando 11 años, si hiciste un pago inicial de al menos 10%.

6. Invierte más dinero en tu hipoteca

Cada vez que tengas más ingresos, desde bonificaciones, herencias, reembolsos de impuestos y otras ganancias inesperadas hasta más dinero en tu presupuesto, úsalo para reducir el saldo principal y esto ayudará a saldar la hipoteca más rápidamente.

7. Hacer mejoras en la casa

Hacer actualizaciones y agregar ciertos servicios puede aumentar el valor de tu vivienda. Las remodelaciones o actualizaciones de baños y cocinas están en la lista de cosas que añaden valor a una vivienda. Las actualizaciones de eficiencia energética también pueden aumentar el valor de tu casa, ahorrarte dinero en servicios públicos y podrían calificar para un crédito fiscal.

No todas las mejoras para la vivienda tienen que ser grandes. Agregar una nueva capa de pintura o mejorar el atractivo exterior también puede marcar la diferencia.

8. Espera a que el valor de tu vivienda aumente

Una casa es un activo que generalmente se aprecia con el tiempo. Un motivo es que el valor de la tierra en la que está la propiedad tiende a aumentar, ya que la tierra en sí es limitada. Al igual que la necesidad de tierra, varios otros factores afectan la apreciación de una casa y están fuera de tu control. Estos incluyen la oferta y demanda de viviendas, el valor de mercado de viviendas cercanas, el desarrollo comercial y tendencias económicas más amplias. Cuando el mercado está en alza debido a la combinación de varios de estos factores, el valor de tu vivienda aumentará naturalmente sin que tengas que hacer nada. Asegúrate simplemente de dar mantenimiento a tu casa. Si permites que caiga en el abandono, su valor puede no aumentar tanto o, peor aún, podría disminuir.

Recuerda también que los factores mencionados arriba podrían hacer que los valores de las viviendas disminuyan. Durante este tiempo, el valor líquido de la vivienda podría disminuir. Si puedes, sería mejor esperar, ya que los valores de las viviendas tienden a recuperarse eventualmente. Un profesional de bienes raíces podría dar orientación en esos casos.

Aumentar tu capital significa incrementar la diferencia entre el valor de tu casa y el saldo de tu hipoteca. Para acumular capital en tu vivienda, necesitas esforzarte por saldar tu hipoteca, aumentar el valor de tu casa o ambas cosas. Cuando tienes una buena cantidad de capital en tu vivienda, puedes aprovechar varios beneficios económicos.

Si todavía estás alquilando y estás listo para dar el paso y ser propietario de vivienda, envía una solicitud hoy con Rocket Mortgage para comprar una casa y comenzar a acumular capital.