Guía completa para comprar y vender una casa al mismo tiempo

Cuando estés listo para mudarte, ¿deberías comprar tu nueva casa primero? ¿O deberías hacerlo al revés y vender tu casa actual primero?

Vender y comprar una casa al mismo tiempo puede parecer una tarea difícil, pero una planificación cuidadosa, las herramientas financieras adecuadas y el apoyo de expertos pueden ayudarte a sentirte cómodo con múltiples opciones.

Continúa leyendo para obtener más información sobre las ventajas y desventajas de cada estrategia, las opciones de financiamiento y estrategias respaldadas por expertos para poder preparar tu plan personalizado.

¿Es mejor vender tu casa antes de comprar o comprar antes de vender?

Vender una casa antes de comprar o comprar antes de vender es una decisión estratégica. La respuesta correcta depende de varios factores, incluyendo tus finanzas personales, las condiciones del mercado local y la tolerancia al riesgo.

Comprar antes de vender

Comprar una casa nueva antes de vender la actual significa que puedes mudarte a una nueva casa antes de vender. No tendrás que preocuparte por buscar vivienda temporal. Sin embargo, podrías terminar con dos pagos de hipoteca y posibles obstáculos de financiamiento con tu prestamista. Analicemos más a fondo las ventajas y desventajas para que puedas decidir si esta estrategia funcionará para ti.

Ventajas

Comprar antes de vender podría ayudarte con lo siguiente:

• No tienes presión para mudarte: no tendrás la presión de mudarte rápido si compras antes de vender. Ya estarás viviendo en la casa que quieres que sea tuya. Por lo tanto, puedes esperar al comprador adecuado para tu casa, esperando obtener más dinero de la venta en el proceso.
• Más tiempo para buscar casa: Es probable que tengas más tiempo para buscar la casa adecuada. Esto es mejor que precipitarse a comprar una casa rápido porque necesitas un lugar donde vivir.
• Puedes evitar la vivienda temporal: comprar antes de vender tu casa actual garantiza que no tendrás que buscar un apartamento o mudarte con familiares o amigos.

Desventajas

Las desventajas de comprar antes de vender podrían incluir:

• Podrías necesitar un préstamo temporal o una HELOC: es posible que tengas que cubrir económicamente la diferencia entre tu casa actual y la futura, lo que significa que quizás tengas que usar una HELOC (línea de crédito garantizada por la plusvalía) o un préstamo temporal para compra de vivienda. (Más información a continuación).
• Riesgo de pagar dos hipotecas: hacer malabares con dos casas (en la que vives actualmente y la que acabas de comprar) podría significar que termines con dos hipotecas. Es recomendable que antes de tomar esta decisión te asegures de poder llevar las finanzas bajo control.
• Más difícil calificar: podría resultarte más difícil calificar para una nueva hipoteca si intentas equilibrar tu hipoteca existente mientras solicitas otro préstamo. Los prestamistas considerarán el riesgo que representas como parte de tu solicitud.

Vender antes de comprar

Si vas a vender una casa que tiene hipoteca, algunas personas aconsejan vender primero para evitar tener dos hipotecas. Vender primero puede darte más flexibilidad financiera y poder de negociación, aunque corres el riesgo de quedarte un tiempo sin casa y tener que buscar algo temporal. Al igual que con comprar antes de vender, tendrás tanto ventajas como desventajas:

Ventajas

• Serás un experto en presupuestos: sabrás tu presupuesto exacto para la próxima casa. Tu prestamista te dirá para cuánto calificas basándose en tu situación actual y panorama financiero, en lugar de tu panorama financiero con dos hipotecas, que podría verse diferente.
• Sin riesgo de pagar dos hipotecas: vender antes de comprar no te pondrá en una situación financiera ajustada porque ya habrás vendido tu casa antigua y podrás concentrar todo tu esfuerzo en encontrar tu próxima casa.
• Posición de negociación más sólida como comprador: es posible que tengas más efectivo a tu disposición para negociar con un vendedor, como la capacidad de hacer una oferta más elevada.

Desventajas

• Pagar alquiler: es posible que tengas que alquilar un lugar entre una mudanza y otra. Quizás que no te convenga mudarte a otro lugar o que tengas que guardar tus cosas en una bodega.
• Presión para encontrar una casa nueva: vender antes de comprar puede hacer que te sientas obligado a tomar una decisión rápida sobre dónde mudarte, y es posible que no quieras tomar una decisión apresurada sobre dónde vivir.
• Riesgo de perder oportunidades en un mercado rápido: si estás tratando de vender tu casa en un mercado de compradores, es posible que salga a la venta una casa ideal y que se venda en un abrir y cerrar de ojos. Podría hacerte sentir un poco frustrado tener que vender tu casa mientras sientes que deberías estar comprando.

Guía detallada para manejar ambas transacciones a la vez

A continuación, encontrarás excelentes consejos sobre cómo comprar una casa mientras vendes.

Paso 1: Obtén la preaprobación para una hipoteca

Obtener una preaprobación es un primer paso clave antes de hacer una oferta por una casa nueva, y puedes obtener la preaprobación con varios prestamistas hipotecarios para comparar tasas de interés y otros cargos. Una carta de preaprobación hipotecaria ofrece una estimación de cuáles podrían ser los términos de tu préstamo, por lo que obtener una preaprobación puede darte una idea clara de cuánto puedes gastar en una casa y también les dice a los vendedores que realmente estás interesado en comprar.

Paso 2: Busca un agente de bienes raíces con experiencia

Trabajar con un agente que tenga experiencia en manejar transacciones simultáneas puede ser de mucha ayuda si estás comprando y vendiendo al mismo tiempo. En lugar de trabajar con dos agentes separados, considera contratar a un solo agente para que coordine tanto la compra como la venta. Esto puede agilizar la comunicación y reducir el riesgo. El agente puede ayudarte con la estrategia de precios, la negociación, las contingencias y la coordinación de plazos.

También puedes programar una reunión inicial y hacer las siguientes preguntas:

• ¿Puede darme la información de contacto de clientes con los que ha trabajado?
• ¿Qué servicios ofrece?
• ¿Cuánto tiempo lleva en el negocio?
• ¿Cuántas transacciones ha completado en el último año?
• ¿Cómo maneja la compra y la venta al mismo tiempo?
• ¿Qué estrategia tiene en mente para mi situación?

Paso 3: Investiga el mercado de compradores y vendedores

¿Estás en un mercado de compradores o de vendedores y cómo lo sabes?

Estás en un mercado de compradores cuando hay más casas en venta que personas buscando casas. Estás en un mercado de vendedores cuando hay menos casas disponibles que personas buscando casas. Puedes saber en qué mercado estás basándote en las siguientes señales:

• Niveles bajos de inventario de viviendas (mercado de vendedores)
• Niveles altos de inventario de viviendas (mercado de compradores)
• Casas en el mercado durante mucho tiempo (mercado de compradores)
• Casas que se venden en cuestión de días (mercado de vendedores)
• Casas que se venden muy por encima del precio de venta, lo que posiblemente cree guerras de ofertas (mercado de vendedores)
• Casas que se venden al precio de venta o por debajo (mercado de compradores)

Las condiciones del mercado pueden afectar si debes comprar o vender primero, tu estrategia de precios y cómo utilizas la ventaja de negociación.

Paso 4: Prepara tu casa para la venta

Después, prepara tu casa actual para el mercado para evitar retrasos una vez que la pongas en venta. Puedes contratar a profesionales que hagan un trabajo experto. Considera pagar por fotos profesionales y montar la casa para los listados en línea. Tu agente de bienes raíces también puede programar cuando saca la casa al mercado basándose en las tendencias estacionales y los datos del mercado.

Cuando prepares tu casa para la venta, considera hacer estas cosas para que llame la atención de los compradores:

1. Ordena y despersonaliza: quita cualquier cosa que haga que tu casa se vea recargada. Considera alquilar una unidad de almacenamiento. Quita los artículos personales como fotos.
2. Haz una limpieza profunda: deja tu casa lo más limpia posible, especialmente si tienes mascotas.
3. Haz reparaciones: prioriza las reparaciones menores que has estado posponiendo, para que los compradores vean que tu casa recibe un buen mantenimiento.
4. Enfócate en el atractivo exterior: asegúrate de que el césped esté bien cuidado, aplica una capa de pintura fresca a la puerta principal y moderniza los números en el bordillo y el buzón.
5. Monta la casa: reorganiza los muebles para que la casa parezca espaciosa, exhibe las mejores características de la casa y pinta las paredes con colores neutros.

Paso 5: Decide si comprar o vender primero

Esta importante elección depende de varios factores, incluyendo tus finanzas personales y tu tolerancia al riesgo. Para tomar la decisión final, considera si puedes pagar dos hipotecas o si necesitas los fondos de la venta de tu casa para comprar la nueva.

• Comprar antes de vender: comprar antes de vender podría ayudar a aliviar la presión de mudarte rápido, darte más tiempo para buscar y evitar que tengas que mudarte a una vivienda temporal. Por otro lado, es posible que tengas que obtener un préstamo temporal o una HELOC, lo que podría implicar costos de cierre y plazos de pago bastante cortos. También puedes terminar asumiendo dos hipotecas si todavía vives en tu casa original cuando compras una nueva.
• Vender antes de comprar: vender antes de comprar significa que sabrás cuál es tu presupuesto para la próxima casa. No tendrás que estirar tu presupuesto para pagar dos hipotecas. Además, tendrás una posición de negociación más fuerte como comprador porque tu dinero no estará inmovilizado en un préstamo adicional. Sin embargo, es posible que tengas que alquilar entre una casa y otra o tener la presión de encontrar una casa.

Paso 6: Explora tus opciones de financiamiento

Habla con tu prestamista sobre todas tus opciones de financiamiento y obtén más información sobre cómo obtener una hipoteca. Recuerda que puedes comprar una casa incluso si tu casa actual aún no se ha vendido, por lo que no todo está perdido si la casa perfecta sale a la venta y no has vendido tu casa actual. Pregúntale al prestamista sobre la posibilidad de una HELOC, un préstamo temporal o un acuerdo de venta con compromiso de renta. No olvides que tendrás que evaluar tus finanzas, lo que significa hacer cosas como mantener tu relación deuda-ingresos en línea con el umbral de tu prestamista y trabajar con un prestamista para obtener la preaprobación.

Paso 7: Coordina los cierres o utiliza contingencias

Tu agente inmobiliario puede ayudarte a coordinar el cierre, especialmente si quieres coordinar dos a la vez. Para comprar una casa, deberás llevar algunas cosas a la mesa de cierre: tu declaración de cierre, una identificación con foto válida, el down payment y un cheque para los costos de cierre.

También puedes usar las contingencias a tu favor, ya sea para cancelar el contrato porque no has encontrado al comprador adecuado o porque no has encontrado una casa que quieras comprar en la cantidad de tiempo adecuada.

Paso 8: Crea un plan de respaldo para vivienda temporal

Los acuerdos no siempre se cierran perfectamente sincronizados, por lo que tener un plan a corto plazo puede reducir el estrés. No siempre tienes que ir a buscar un apartamento con un contrato de alquiler de seis meses. Puedes considerar alquileres a corto plazo, un Airbnb, quedarte con familiares/amigos o negociar un acuerdo de venta con compromiso de renta con el comprador.

Considera darte un respiro y ser flexible con los plazos. No olvides contratar un espacio de almacenamiento para tus cosas (si es necesario) en caso de que necesites guardarlas entre una mudanza y otra.

Consejos para agilizar el proceso

El objetivo es minimizar el riesgo, el estrés y la carga financiera, por lo que algunas de las mejores prácticas para comprar y vender una casa al mismo tiempo incluyen:

• Trabajar con un solo agente para ambas transacciones si es posible.
• Negociar fechas de cierre flexibles.
• Obtener la preaprobación con anticipación.
• Mantener el orden con los plazos.
• Estar preparado con un plan de respaldo para la mudanza, si es necesario.

Contingencias: una herramienta poderosa para la compra y venta simultáneas

El cierre simultáneo significa alinear las fechas de cierre de ambas casas, lo que puedes hacer con una planificación cuidadosa. Una contingencia puede ayudarte a evitar tener que asumir el pago dos hipotecas a la vez. Un agente y un prestamista expertos pueden ayudar a coordinar los plazos. También puedes usar estas contingencias como protección adicional:

• Contingencia de venta de la vivienda: esta cláusula en un contrato de bienes raíces hace que la oferta del comprador dependa de la venta de su casa actual, por lo que el comprador está protegido de tener que pagar dos hipotecas a la vez.
• Contingencia de compra de vivienda: también llamada contingencia de propiedad adecuada, una contingencia de compra de vivienda te permite cancelar un contrato sin penalización si no encuentras otra casa para comprar.

Y mira cuánta ayuda para el down payment necesitas

Otras estrategias de financiamiento para comprar y vender al mismo tiempo

¿No sabes cómo manejar el desfase de dinero entre vender tu casa y comprar la siguiente? Puedes considerar un préstamo temporal, una línea de crédito garantizada por la plusvalía, y un acuerdo de venta con compromiso de renta o de venta con cláusula de arrendamiento.

Préstamo temporal

Un préstamo temporal es un préstamo a corto plazo pensado para quienes van a comprar una vivienda antes de vender la que ya tienen. Normalmente lo canceles cuando logres vender tu casa actual, por eso este tipo de préstamo suele pagarse en un plazo de 6 a 12 meses. Ten en cuenta que algunos prestamistas exigen pagos únicamente de intereses durante ese tiempo.

Los préstamos puente pueden ser una muy buena solución entre vender y comprar (para evitar mudarte dos veces), pero suelen tener tasas de interés más altas, y esos plazos de pago tan cortos pueden apretar tu presupuesto.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Podrías aprovechar el capital que ya tienes antes de vender tu casa. Una HELOC toma prestado contra tu capital. Una HELOC es una línea de crédito de la que puedes retirar múltiples veces hasta una cantidad máxima disponible para ti.

Cuando haces pagos a tu HELOC, repones tu crédito disponible. Las HELOC son flexibles, pero generalmente tienen tasas de interés variables (las tasas pueden subir o bajar, dependiendo de las condiciones del mercado). También piden que pagues costos de cierre, que oscilan entre el 2% y el 5% del monto total de tu préstamo.

Las HELOC son excelentes opciones si tienes capital existente para aprovechar, pero ten en cuenta que generalmente puedes retirar entre el 80% y el 85% del valor tasado de tu casa, menos el saldo de tu hipoteca.

Rocket Mortgage® no ofrece HELOC actualmente.

Acuerdos de venta con cláusula de arrendamiento o de venta con compromiso de renta

Como vendedor, podrías permanecer temporalmente en tu casa vendida mientras buscas tu próxima casa.

Un acuerdo de venta con compromiso de renta te permite permanecer en tu casa antigua como inquilino después de venderla al comprador. Por ejemplo, supongamos que Cory le vende su casa a Pam. Después de que se finaliza la venta, Pam puede negociar un acuerdo de venta con compromiso de renta con Cory para que pueda pagarle un alquiler a Cory mientras permanece en la casa por un período específico.

Un acuerdo de venta con cláusula de arrendamiento es similar, excepto que generalmente involucra bienes raíces comerciales. El dueño vende su propiedad a un comprador y firma un contrato de arrendamiento para alquilarla al nuevo propietario.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa si mi casa no se vende según lo planeado?

Si tu casa no se vende según lo planeado, no te asustes. Es importante darte cuenta de que los prestamistas y agentes de bienes raíces lo han escuchado todo y que hay muchas opciones de compra disponibles para ti. Tu contingencia de venta de casa puede funcionar a tu favor, pero también puedes bajar el precio de venta, alquilar la casa por un período corto o hablar sobre el financiamiento extendido con un prestamista.

¿Puedo cerrar una casa antes de vender la actual?

Sí, es posible cerrar una casa nueva antes de vender la actual, pero generalmente se necesita una planificación financiera sólida. Muchas personas esperan que su casa se venda para poder pagar el down payment, pero si no funciona de esa manera, un préstamo temporal, una HELOC u otros ahorros pueden servir para el down payment. Esta estrategia allana el camino para una mudanza más fluida, pero implica el riesgo de asumir dos hipotecas.

¿Cómo funciona una contingencia de venta de casa en un mercado competitivo?

Una contingencia de venta de casa permite que un comprador se retire del acuerdo si no logra vender su casa actual. Sin embargo, los vendedores pueden verlo como un riesgo en un mercado competitivo. En los mercados activos con guerras de ofertas, es usual que los vendedores prefieran las ofertas no contingentes sobre las ofertas contingentes. Puedes evitar la necesidad de una contingencia ofreciendo un depósito de buena fe más grande o términos de cierre flexibles.

¿Qué pasa si mi casa se vende, pero aún no he encontrado una nueva?

Debes celebrar este emocionante evento incluso si aún no has encontrado un nuevo lugar para vivir. Este tipo de situación ocurre todo el tiempo, así que respira. Puedes optar por un alquiler a corto plazo, vivir con familiares o amigos temporalmente, o negociar un acuerdo de venta con compromiso de renta. Considera todos los ángulos y opciones antes de poner tu casa en venta y habla con tu agente sobre el tiempo y la flexibilidad del comprador.

¿Es necesario contratar al mismo agente de bienes raíces para comprar y vender una casa?

Usar un solo agente para ambas cosas puede optimizar la comunicación, mejorar la coordinación de los plazos y potencialmente ofrecer ahorros de costos, aunque la doble agencia (cuando un agente representa tanto al comprador como al vendedor en la misma transacción) puede estar restringida en algunos estados. Si un comprador y un vendedor están en diferentes mercados, usar dos agentes locales que se comuniquen bien suele ser la mejor estrategia. Considere entrevistar a los agentes y hacerles preguntas detalladas sobre su experiencia en transacciones duales.

Conclusión: Si tienes un plan sólido podrás comprar y vender simultáneamente

Comprar y vender al mismo tiempo es algo habitual. Se puede hacer. Ármate con las herramientas adecuadas, como investigar el estado del mercado inmobiliario en tu área. No olvides consultar a un profesional de bienes raíces con experiencia en tu área. Además, comunícate con los prestamistas en caso de que sean parte de tu plan. De esta manera, lograrás una mejor planificación, entenderás mejor el mercado y podrás analizar todos los aspectos financieros.

¿Listo para obtener la preaprobación para una hipoteca? Conoce tus opciones y comienza el proceso de preaprobación de Rocket Mortgage®.