Guía sobre las implicaciones fiscales de un refinanciamiento con desembolso de efectivo

El refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite reemplazar tu hipoteca por una nueva mientras conviertes parte del capital acumulado en tu casa en efectivo que puedes usar como quieras. Por lo general, no tienes que pagar impuestos cuando obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, pero puede haber situaciones en las que puedas deducir parte de los intereses que pagas sobre el nuevo préstamo.

Entender cómo funciona esa deducción fiscal y cómo puedes calificar para ella te ayudará a decidir si un refinanciamiento con desembolso de efectivo es adecuado para tu situación.

Implicaciones fiscales del refinanciamiento

El código tributario contiene muchos créditos fiscales y deducciones de impuestos para propietarios de vivienda que te permiten reducir tus ingresos imponibles. Una deducción es la deducción de intereses hipotecarios, que te permite deducir algunos o todos los intereses que pagas sobre tu hipoteca.

Para aprovechar la deducción, debes cumplir estos requisitos:

• La hipoteca debe ser sobre tu residencia principal o secundaria.
• Debes detallar tus deducciones en lugar de usar la deducción estándar.
• Los intereses sobre el préstamo deben estar incluido en el Formulario 1098.

Las reglas para el refinanciamiento son ligeramente diferentes. Si refinancias, solo puedes deducir los intereses pagados sobre la cantidad del préstamo hasta el saldo principal o el préstamo que tenías justo antes de refinanciar. Eso significa que los intereses sobre la porción que retiraste en efectivo generalmente no se pueden deducir.

Sin embargo, si utilizas la porción desembolsada del refinanciamiento para comprar, construir o mejorar sustancialmente tu casa, puedes deducir los intereses sobre esa porción.

En pocas palabras, el refinanciamiento con desembolso de efectivo para acceder al capital de la vivienda no aumenta la cantidad de tu deducción de intereses hipotecarios a menos que utilices las ganancias para hacer mejoras al hogar.

Implicaciones fiscales del refinanciamiento de propiedades de alquiler

Las deducciones fiscales para residencias y propiedades de alquiler son bastante diferentes, por lo que si estás refinanciando una casa de alquiler, es importante ser consciente de esas diferencias.

Por ejemplo, con las propiedades de alquiler, puedes deducir los intereses hipotecarios, así como otros gastos ordinarios relacionados con el mantenimiento de tu propiedad de alquiler, lo cual no es algo que puedas deducir para una residencia principal.

En general, todos los costos relacionados con tu propiedad de alquiler se consideran gastos comerciales, lo que los hace deducibles. Esto significa que puedes deducir el monto total de los intereses pagados, más otros costos del préstamo como cargos por emisión o puntos, incluso después de hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo.

Consulta siempre con un profesional de impuestos para asegurarte de que estas deducciones fiscales estén vigentes, ya que los códigos fiscales pueden cambiar.

¿Está sujeto a impuestos un refinanciamiento con desembolso de efectivo?

No. El dinero que pides prestado con un refinanciamiento con desembolso de efectivo no está sujeto a impuestos. No tienes que pagar impuestos sobre la renta por él. Sin embargo, no siempre puedes aprovechar las mismas deducciones fiscales que cuando obtienes una hipoteca para comprar una casa. Para calificar para esas deducciones, deberás usar la porción desembolsada del préstamo para mejoras del hogar. De nuevo, consulta con un profesional de impuestos para obtener más información sobre cómo usar estas deducciones y qué tipo de registros debes guardar para hacerlo.

Cómo presentar la declaración de impuestos con un refinanciamiento con desembolso de efectivo

Cuando obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, estás reemplazando una hipoteca existente con una nueva por una cantidad mayor, embolsándote la diferencia en efectivo que puedes usar para otros fines.

Por ejemplo, si tienes un préstamo hipotecario de $200,000 y obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo por $250,000, ahora tienes una hipoteca de $250,000, pero también tienes $50,000 en efectivo.

Como pediste prestado el dinero, el IRS no considera que esos $50,000 en efectivo que ahora tienes disponibles sean ingresos. En cambio, es dinero que financiaste utilizando tu nuevo préstamo, por lo que no necesitas informarlo como ingresos al presentar tu declaración de impuestos.

Debes cumplir requisitos específicos para deducir tus intereses

En el ejemplo anterior, reemplazaste un préstamo de $200,000 con uno de $250,000. Por lo general, en este escenario, solo podrías deducir los intereses pagados sobre los primeros $200,000 del préstamo al usar la deducción de intereses hipotecarios.

Sin embargo, en algunos casos, puedes ser elegible para deducir intereses sobre el monto total del préstamo. En general, tu elegibilidad depende de cómo uses las ganancias del préstamo. Específicamente, si usas el dinero para mejorar sustancialmente la casa, puedes ser elegible para hacer deducciones sobre el monto total del préstamo.

Las mejoras deben hacer una de las siguientes cosas para calificar como sustanciales:

• Aumentar el valor de la casa
• Prolongar la vida útil de la casa
• Adaptar la casa para nuevos usos

Las cosas que podrían aumentar el valor de tu casa incluyen:

• Aumentar la superficie en pies cuadrados de la casa
• Remodelar la cocina o los baños
• Añadir un deck o un patio
• Construir un garaje
• Terminar el sótano

Las leyes fiscales pueden ser complicadas. Aunque puedes revisar la Publicación 936 del IRS tú mismo, es mejor trabajar con un profesional de impuestos para asegurarte de entender si tu refinanciamiento con desembolso de efectivo será deducible o no.

Cómo hacer que un refinanciamiento con desembolso de efectivo sea deducible de impuestos

Si estás planeando hacer un refinanciamiento con desembolso de efectivo y quieres asegurarte de poder reclamar deducciones de refinanciamiento hipotecario en tus impuestos, sigue estos consejos:

• Haz mejoras de capital a la casa
• Añade una oficina en casa o amplía tu propiedad
• Mejora las propiedades de alquiler
• Siempre guarda registros y recibos, y consulta a un profesional de impuestos

Haz mejoras de capital a la vivienda

Una forma de asegurar que los intereses de tu refinanciamiento con desembolso de efectivo sean deducibles de impuestos es asegurarte de que las mejoras que hagas sean lo que el IRS considera mejoras de capital. Estas son cosas que aumentan el valor y la utilidad de tu casa, tales como:

• Instalar una piscina o jacuzzi en tu patio trasero
• Construir una cerca
• Hacer adiciones a tu casa, como un dormitorio o un baño
• Arreglar o mejorar el techo
• Reemplazar o modernizar los sistemas centrales de aire acondicionado y calefacción
• Instalar electrodomésticos y ventanas energéticamente eficientes
• Añadir sistemas de seguridad de vivienda

Reparaciones que no califican para deducciones

Ten en cuenta que solo puedes deducir los intereses si haces mejoras de capital en tu casa. Algunas cosas no son mejoras de capital y no califican como deducciones.

Algunas cosas que no califican como deducciones incluyen:

Costos o mantenimiento que son necesarios para mantener la casa en buenas condiciones, pero que no mejoran su valor ni prolongan su vida útil, tales como:

• Pintura
• Reparación de filtraciones
• Rellenado de agujeros o grietas
• Reemplazo de piezas rotas o dañadas
• Costos de mejoras con una esperanza de vida inferior a un año
• Costos de mejoras que ya no forman parte de la casa, como alfombras que se instalaron y luego se reemplazaron

Una excepción a esto es que puedes deducir los costos si las reparaciones se hacen como parte de una restauración o remodelación extensa de tu casa. Esta es una buena noticia para los inversionistas inmobiliarios, porque pueden hacer una deducción por este tipo de reparaciones siempre y cuando estén haciendo una remodelación extensa.

Añade una oficina en casa

Añadir una oficina en casa le da a tu casa una utilidad adicional pues te permite operar un pequeño negocio o trabajar por cuenta propia desde tu casa.

Esto no solo aumenta el valor de tu casa, permitiéndote deducir los intereses de tu refinanciamiento con desembolso de efectivo, sino que también puede hacerte elegible para una deducción de oficina en casa, que te permite hacer deducciones adicionales por cosas como seguros, servicios públicos y mantenimiento.

Para calificar como oficina en casa, el espacio que agregas se usa:

• Exclusiva y regularmente para tu negocio
• Como tu lugar principal de negocios, para reunirte regularmente con clientes, o debe ser una estructura separada

Cómo se deduce una oficina en casa de tus impuestos

Si calificas para la deducción de oficina en casa, puedes elegir uno de dos métodos para calcularla:

• El método regular implica calcular los gastos directos de tu oficina, como reparaciones y pintura, y los costos indirectos, como la proporción de intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad y costos de servicios públicos pagados en función del tamaño de tu oficina en la casa.
• El método simplificado facilita el proceso, permitiéndote deducir $5 por pie cuadrado de área en la oficina, hasta 300 pies cuadrados ($1,500).

Ejemplo de cómo las oficinas en casa afectan tus impuestos

Imagina que tienes una casa de 1,200 pies cuadrados. Decides tomar un refinanciamiento con desembolso de efectivo y usar los fondos recibidos, $50,000, para construir una oficina en casa de 100 pies cuadrados.

Como estás utilizando el refinanciamiento con desembolso de efectivo para una mejora de la propiedad, puedes deducir los intereses que pagas sobre el monto total del refinanciamiento. También puedes beneficiarte de la deducción de una oficina en casa.

Para usar el método regular, debes llevar un registro y guardar los recibos de los costos incurridos como mano de obra, pintura, materiales y reparaciones. Luego puedes deducir esos costos de tus ingresos cuando presentes tus impuestos.

Alternativamente, podrías usar el método simplificado y deducir $5 por cada pie cuadrado de oficina en casa, en este caso, 100 pies cuadrados. Eso significa que podrías deducir $500 de tus ingresos.

Mejora o repara una propiedad de alquiler

Cuando se trata de propiedades de alquiler, puedes deducir mucho más de lo que puedes con tu residencia principal porque estás operando la propiedad de alquiler como un negocio. Eso significa que las reglas para deducir los intereses de un refinanciamiento con desembolso de efectivo de una propiedad de alquiler que administras o tienes son diferentes, y casi cualquier reparación o mejora califica.

Los propietarios también pueden deducir otros costos, como:

• Mejoras o reparaciones
• Costos de cierre
• Intereses sobre un préstamo refinanciado
• Primas de seguro
• Otros gastos comerciales, como la administración de la propiedad

Consulta con un profesional de impuestos

El código fiscal es complejo, y los bienes raíces a menudo cuestan cientos de miles de dólares. Cada vez que tengas preguntas sobre impuestos, y especialmente cuando las cantidades de dinero son tan grandes, es importante obtener la opinión de un experto.

No importa si eres una persona individual que está pensando en arreglar o vender su casa o un inversionista inmobiliario que quiere mejorar sus propiedades, consulta a un profesional de impuestos para tener una mejor idea de qué costos puedes deducir al presentar tus impuestos.

Preguntas frecuentes

Las implicaciones fiscales del refinanciamiento con desembolso de efectivo pueden ser complicadas. Aquí hay varias preguntas comunes al respecto.

¿Es deducible de impuestos un refinanciamiento con desembolso de efectivo?

Si vas a usar un refinanciamiento con desembolso de efectivo para mejoras de capital al hogar, puedes deducir una parte de los intereses que pagas por tu nueva hipoteca de tus impuestos. Sin embargo, si planeas usar el refinanciamiento con desembolso de efectivo para consolidación de deudas, reparaciones del hogar o mejoras en tu casa que no aumentan el valor de tu propiedad, no podrás deducir los intereses de tus impuestos.

¿Tendré que pagar impuestos sobre el dinero que reciba del refinanciamiento con desembolso de efectivo?

No. El refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite pedir prestado el capital que has acumulado en tu casa. Dado que el efectivo que recibes del refinanciamiento es técnicamente un préstamo que tu prestamista espera que pagues a tiempo, el IRS no considera ese efectivo como ingresos imponibles.

¿Cómo puedo saber si un refinanciamiento con desembolso de efectivo es adecuado para mí?

Si tienes bastante capital acumulado en tu casa y planeas usar el dinero para mejoras de capital, un refinanciamiento con desembolso de efectivo puede ser una excelente opción. Sin embargo, si no tienes mucho capital, quizás sea mejor considerar usar un préstamo personal u otro tipo de financiamiento para cubrir tus mejoras en el hogar.

¿Puedo deducir los puntos de hipoteca que compré en mi refinanciamiento de mis impuestos?

Tu prestamista hipotecario podría permitir que compres puntos de descuento. Los puntos hipotecarios te permiten pagar dinero inicial para “reducir” tu tasa de interés. Aunque estos puntos son deducibles, a menudo no puedes deducir la cantidad total que pagas el año en que refinancias. En cambio, debes distribuir el costo a lo largo del plazo total del préstamo.

¿Puedes deducir tus puntos hipotecarios?

Tu prestamista hipotecario podría permitir que compres puntos de descuento. Los puntos de descuento te permiten pagar dinero anticipado para “reducir” la tasa de interés. Aunque estos puntos son deducibles, tú no puedes deducir la cantidad total que pagas el año que refinancias. En cambio, debes distribuir el costo a lo largo del plazo total del préstamo.

Por ejemplo, supongamos que tu prestamista te permite comprar $1,500 en puntos de descuento para un refinanciamiento de 15 años. Podrías deducir $100 en puntos de descuento de tus impuestos por cada año que tengas tu préstamo.

Conclusión: El dinero de tu refinanciamiento puede ser deducible

Si obtienes un refinanciamiento con desembolso de efectivo, puedes deducir los intereses pagados sobre la porción desembolsada del préstamo si usas ese dinero para hacer mejoras en tu casa. Por otro lado, si lo usas para otros fines, como tomar unas vacaciones o consolidar deudas, no serás elegible para deducir intereses sobre el dinero desembolsado.

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