Mejoras de capital: ¿Cuándo son deducibles de impuestos las renovaciones de tu vivienda?

Si estás pensando en hacer mejoras en tu vivienda y te preguntas cómo podrían aumentar su valor, te conviene aprender más sobre las mejoras de capital. Estas son renovaciones que incrementan el valor total de tu propiedad y, además, pueden ser deducibles de impuestos.

¿Qué son las mejoras de capital?

Una mejora de capital es una modificación o reparación sustancial y permanente en tu vivienda que aumenta su valor general. Normalmente, incluyen proyectos que modernizan la propiedad, prolongan su vida útil o la adaptan a nuevas necesidades, como hacerla accesible por razones médicas. También pueden abarcar adiciones importantes, como una nueva habitación, o mejoras menores, como la instalación de electrodomésticos de bajo consumo energético. Sin embargo, actualizaciones simples, mantenimiento básico o reparaciones rutinarias no se consideran mejoras de capital.

“A diferencia de las reparaciones de rutina, las mejoras de capital suelen convertirse en parte de la propiedad misma”, explica Paul Miller, contador público certificado y socio gerente de Miller & Co. en la ciudad de Nueva York.

Registrar las mejoras de capital, como una renovación o remodelación, puede reducir tu carga fiscal. Por lo general, las mejoras de capital están exentas de impuestos sobre las ventas y pueden ayudarte a pagar menos impuestos sobre las ganancias de capital al vender tu propiedad.

¿Cómo se relaciona el costo base con las mejoras de capital?

El costo base es el costo original de una propiedad, ajustado por factores como mejoras y depreciación. Por lo general, incluye el precio de compra, los costos de cierre y el costo de las mejoras elegibles realizadas en la vivienda.

“Piensa en el costo base como el punto de partida para calcular tus ganancias imponibles al planificar la venta de tu casa”, explica Miller.

Cuando vendes tu vivienda, restas el costo base del precio de venta para calcular tu ganancia, la cual puede estar sujeta a impuestos. Las mejoras de capital aumentan el costo base, lo que puede reducir la parte de tus ganancias sujetas a impuestos al vender la propiedad.

Para que las mejoras califiquen, es importante seguir las reglas del IRS. En general, la mejora debe:

• Ser una instalación permanente en la vivienda.
• Ser una característica deseable.
• Aumentar el valor de la propiedad.

Las reparaciones menores o actualizaciones no permanentes, como agregar o quitar alfombras, generalmente no se consideran mejoras de capital. Sin embargo, una reparación o mejora podría ser elegible si forma parte de un proyecto más amplio. Por ejemplo, pintar el interior de una vivienda no se considera una mejora de capital, pero reparar y pintar después de un incendio sí podría calificar.

En otros casos en los que una reparación no califique como mejora de capital, incluyen:

• Tiene una vida útil menor a un año
• Es mantenimiento rutinario que no aumenta el valor de la vivienda
• Fue revertida o eliminada, por ejemplo, una alfombra instalada al comprar la casa y luego retirada.

El IRS, en su publicación 523 enumera las mejoras de capital aceptadas.

Mejoras de capital que aumentan el costo base

Las renovaciones o reparaciones que incrementan el costo base de tu casa pueden calificar como mejoras de capital. Algunos ejemplos incluyen instalar aire acondicionado central o hacer mejoras de eficiencia energética. Construir una adición permanente a la vivienda, como un garaje cerrado o una terraza techada también puede calificar como mejora de capital.

Estos son algunos ejemplos de mejoras de capital que pueden aumentar el costo base:

• Adiciones: dormitorio, baño, terraza, garaje, porche, patio
• Jardines y exteriores: jardinería, entrada de vehículos, caminos, cercas, muros de contención, piscina
• Sistemas: calefacción, aire acondicionado central, ductos, humidificador central, aspiradora central, sistemas de filtración de aire y agua, cableado, sistema de seguridad, rociadores automáticos para césped
• Proyectos exteriores: ventanas y puertas contra tormentas, techo nuevo, revestimiento nuevo, antena satelital
• Aislamiento: ático, paredes, pisos, tuberías y conductos
• Plomería: sistema séptico, calentador de agua, ablandador, sistema de filtración
• Proyectos interiores: electrodomésticos empotrados, modernización de cocina, pisos nuevos, alfombra de pared a pared, chimenea

“Algunas mejoras difuminan la línea entre reparación y mejora de capital”, comenta Miller. “Por ejemplo, una reparación que va más allá de la restauración, como reemplazar por completo el sistema HVAC, puede considerarse una mejora de capital”.

Dennis Shirshikov agrega otro ejemplo: “El trabajo de jardinería normal no se considera una mejora de capital. Pero si instalas un sistema de riego que modifica el drenaje del terreno y previene la erosión, puede ser elegible como una mejora de capital”.

Mejoras de capital para fines médicos

¿Tienes un familiar con una condición de salud o una discapacidad que exija adaptar tu vivienda? Existe otro tipo de mejora de capital que puede ser deducible de impuestos: una renovación o ampliación con fines médicos. Puedes modificar tu vivienda para mejorar tu bienestar médico, el de tu cónyuge o el de tus dependientes.

El IRS define los gastos médicos como los destinados a diagnosticar, tratar, prevenir o manejar una enfermedad o condición que afecte al cuerpo o a la mente. Los honorarios de médicos, dentistas, cirujanos y otros profesionales de atención médica, y el costo del equipo médico, los suministros y las pruebas necesarias para la atención, son gastos elegibles. Los gastos médicos también cubren las primas de seguros de salud, el transporte para recibir atención médica, ciertos servicios de cuidado de largo plazo y algunos costos de seguros de atención de largo plazo. Sin embargo, aquí está el detalle: para calificar, el gasto debe destinarse principalmente al tratamiento o a la prevención de una enfermedad física o mental. Los gastos que mejoran el bienestar general, como viajar a un retiro de sanación o comprar vitaminas, no son elegibles.

Cualquier mejora permanente en el hogar dentro de esta categoría puede incluirse como gasto médico, que está exento de impuestos. Algunos ejemplos de renovaciones en la vivienda hechas con fines médicos incluyen:

• Agregar barandales, barras de apoyo u otras características de seguridad en el baño
• Mejorar alarmas contra incendios, detectores de humo y sistemas de advertencia
• Bajar o modificar armarios y electrodomésticos de cocina para facilitar el acceso
• Remodelar el terreno exterior para mejorar el acceso a la vivienda
• Ampliar puertas en las entradas o salidas de la casa
• Instalar elevadores de porche o dispositivos similares
• Modificar las áreas de entrada para un acceso más sencillo
• Agregar pasamanos o barras de apoyo en cualquier lugar
• Reubicar o ajustar enchufes eléctricos y luminarias
• Ampliar o ajustar pasillos y puertas interiores
• Construir rampas de entrada o salida en la vivienda
• Modificar escaleras para un uso más fácil o seguro
• Cambiar manijas, cerraduras u otros herrajes de puertas

¿Qué es la exención del impuesto sobre las ganancias de capital?

El impuesto sobre las ganancias de capital se aplica a las utilidades que obtienes por la venta de activos, como acciones, bonos o bienes raíces. Se aplican diferentes tasas de impuestos según si los activos se han mantenido menos de un año o más de un año.

En el caso de la venta de una vivienda, el impuesto sobre las ganancias de capital normalmente se aplica si la vendes por un precio superior al precio de compra original. Por ejemplo, si compraste una casa por $200,000 y la vendes por $300,000, la ganancia de capital es de $100,000 y dicha cantidad está sujeta al impuesto sobre las ganancias de capital.

El IRS ofrece una exención de este impuesto cuando vendes tu residencia principal. Para calificar para esta exención, debes haber sido propietario y residente de la vivienda durante al menos dos de los últimos cinco años. Si eres contribuyente individual, los primeros $250,000 de la ganancia por la venta de tu residencia principal están exentos del impuesto sobre ganancias de capital. Si estás casado y presentas una declaración conjunta, los primeros $500,000 de ganancia están exentos.

La cantidad que pagarás de impuesto depende de tu costo base. La cantidad imponible se calcula restando tu base de costo al precio de venta. Cuanto mayor sea tu costo base, menor será el impuesto sobre las ganancias de capital que debas pagar.

¿Cómo financian los propietarios de vivienda las mejoras de capital?

Existen varias formas en que los propietarios pueden pagar las ß.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Un refinanciamiento con desembolso de efectivo ocurre cuando un propietario de la vivienda obtiene una nueva hipoteca basada en el valor de mercado actual de su casa, paga el saldo del préstamo original y recibe la diferencia en efectivo. El propietario devuelve ese dinero como parte de los pagos de su nueva hipoteca. Este tipo de refinanciamiento exige que tengas suficiente capital acumulado en tu vivienda para solicitar un préstamo. Además, te permite cambiar el tipo y el plazo del préstamo.

Préstamo sobre la plusvalía

Un préstamos sobre la plusvalía es una segunda hipoteca en la que pides prestada una parte del valor líquido de tu casa en un pago total. Devuelves el préstamo mediante pagos mensuales fijos durante un período acordado, además de tu hipoteca principal. Los préstamos sobre la plusvalía de la vivienda suelen tener tasas de interés fijas, lo que significa que tu tasa no cambiará durante toda la vigencia del préstamo. Puedes elegir entre varios plazos de préstamo, normalmente de 10 y 30 años. Cuanto más corto sea el plazo, mayor será tu pago mensual.

Línea de crédito garantizada por la plusvalía (HELOC)

Una línea de crédito garantizada por la plusvalía, o HELOC, es también una segunda hipoteca que utiliza el capital de tu casa para crear una línea de crédito de la que puedes disponer según tus necesidades.

Una HELOC comienza con un período de retiro de dinero, durante el que puedes sacar dinero de la línea de crédito y pagar solo intereses o pagos mínimos sobre lo que uses. Cuando termina el período de retiro de dinero, comienza el período de reembolso y ya no puedes retirar más fondos. En esta fase, haces pagos mensuales completos que cubren el principal y los intereses hasta pagar el préstamo por completo.

La duración de estos períodos depende de los términos de la HELOC. Por ejemplo, una HELOC de 30 años podría ofrecer un período de retiro de fondos de 10 años, seguido de un período de reembolso de 20 años. Un período de reembolso más largo implica pagos mensuales más bajos, pero más intereses a largo plazo, mientras que uno más corto implica pagos más altos, pero menos intereses con el tiempo.

Rocket Mortgage^® no ofrece HELOC en este momento.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a las preguntas frecuentes sobre las mejoras de capital.

¿Cuál es la diferencia entre mantenimiento y mejoras de capital?

Las tareas de mantenimiento, como limpiar las canaletas, lavar con presión la entrada del garaje o recortar arbustos y árboles, ayudan a mantener tu casa en buenas condiciones, pero no aumentan materialmente su valor ni prolongan su vida útil de la misma manera que lo haría, por ejemplo, reparar una fuga o remendar el techo. Las mejoras de capital, en cambio, van un paso más allá: hacen que tu propiedad sea mejor de lo que era antes o extienden significativamente su vida útil.

¿Existen excepciones a las mejoras de capital deducibles?

Sí. Algunas mejoras de capital pueden ser parcialmente deducibles o no deducibles, según su propósito. Por ejemplo, las mejoras con componentes personales, como agregar una piscina, generalmente no son deducibles como gastos médicos, aunque pueden añadirse a tu base de costo. Algunas mejoras energéticamente eficientes califican para créditos fiscales, no para deducciones. Además, normalmente no puedes depreciar las mejoras de capital en el mismo año en que las realizas.

¿Qué es un cargo por mejora de capital?

Cuando vendes una vivienda que forma parte de una asociación de propietarios, la HOA puede cobrar una cuota única por mejora de capital. Esta cuota, generalmente un pequeño porcentaje del precio de venta o una cantidad fija, se destina a cubrir mejoras, reemplazos y renovaciones importantes en la comunidad. Una cuota por mejora de capital es diferente de una cuota de mantenimiento rutinario.

¿Qué es un plan de mejoras de capital?

Un plan de mejoras de capital suele ser un plan multianual para financiar y ejecutar mejoras de capital en una ciudad o comunidad. Los municipios, asociaciones y grandes propietarios utilizan estos planes para presupuestar renovaciones importantes o nuevas construcciones. También conocido como programa de mejoras de capital, un proyecto de capital implica gastos no recurrentes destinados a construir, desarrollar o mejorar edificios públicos, puentes, parques y sistemas de transporte, incluyendo carreteras, aceras, carriles para bicicletas, paradas de autobús y plataformas de metro.

¿Qué es un certificado de mejoras de capital?

Un certificado de mejora de capital es un documento que el propietario o el cliente entrega a un contratista o a un gerente de proyecto. Este documento certifica que el proyecto califica como una mejora de capital y, por lo tanto, no debe cobrarse el impuesto sobre ventas.

Conclusión: las mejoras de capital benefician tu vivienda y reducen tus impuestos

Las mejoras de capital son actualizaciones permanentes o cambios estructurales que aumentan el valor de tu residencia, prolongan su vida útil o la adaptan a nuevas necesidades. Estas mejoras pueden incrementar la base de costo de tu propiedad, lo que reduce la ganancia imponible cuando la vendes y, por lo tanto, disminuye el impuesto sobre las ganancias de capital. En algunos casos, ciertas mejoras, especialmente las energéticamente eficientes o por motivos médicos, también pueden generar deducciones u otros créditos fiscales mientras sigas siendo propietario.

Aunque las mejoras de capital tienen requisitos específicos, existen diversas formas de hacerlas y aprovechar sus beneficios fiscales. Si estás considerando poner tu casa en venta, consulta con un asesor fiscal.