Costo base en bienes raíces: Cómo calcularlo

Cuando vendes una casa y obtienes una ganancia, es posible que tengas que pagar un impuesto sobre ganancias de capital. ¿Cuánto? Ahí es donde entra en juego el costo base. Es una forma de calcular el costo total de una propiedad para fines fiscales. El costo base inicial de una casa incluye el costo de comprar la casa y los costos de cierre. También suma mejoras de capital para maximizar el costo de la casa, lo que reduce la cantidad de ganancias sobre las que pagarás impuestos.

Nada de la información en este artículo pretende ser asesoramiento fiscal personalizado. Consulta a un asesor fiscal para determinar la mejor opción para tu situación personal.

¿Qué es el costo base en bienes raíces?

Si bien el costo base comienza con cuánto gastas para comprar una casa, no termina ahí. También incluye mejoras de capital y pérdidas debido a daños a la propiedad. Para fines fiscales, una mejora de capital es una mejora permanente que prolonga la utilidad de una casa, agrega valor o prepara la propiedad para nuevos usos. El mantenimiento regular no es una mejora de capital.

Aunque la mayoría de la gente piensa en el costo base como algo que solo afecta los impuestos de una casa unifamiliar de una unidad, también afecta a las propiedades de alquiler.

¿Por qué es importante el costo base en bienes raíces?

El costo base es importante en bienes raíces para fines fiscales.

Los impuestos sobre las ganancias de capital que tienes que pagar cuando vendes tu residencia principal se determinan restando tu costo base ajustado de tu ganancia. También hay exenciones sobre los primeros $250,000 en ganancias por la venta de tu casa principal si presentas la declaración como contribuyente soltero y los primeros $500,000 si estás casado y presentas una declaración de impuestos conjunta. Para calificar para la exención, debes cumplir una prueba de propiedad y uso.

Como forma de gestión de activos para limitar la obligación tributaria, los propietarios de propiedades de inversión a menudo aplican la depreciación en sus declaraciones de impuestos. La base para el valor que se está depreciando es a menudo el costo base.

¿Qué se puede incluir en el costo base de una propiedad?

Tu costo base generalmente incluye:

• La inversión inicial que hiciste en la propiedad, incluyendo cualquier préstamo
• Ciertos artículos como honorarios legales, cargos abstractos o de registro incurridos en relación con la propiedad
• Cualquier deuda de vendedor que un comprador acepte pagar

Costo base ajustado en bienes raíces

El costo base de una propiedad puede cambiar por varias razones. Las más frecuentes incluyen hacer mejoras que aumentan su valor, la depreciación para propiedades de alquiler y las pérdidas de seguros debido a daños.

En la mayoría de los casos, calcularás tu costo base cuando presentes tus impuestos después de vender tu casa. Los inversionistas pueden calcularlo con más frecuencia porque estarían equilibrando la depreciación continua de su propiedad de inversión con las mejoras hechas.

Cómo calcular tu costo base ajustado

La fórmula para el costo base es:

Precio + Costos de cierre elegibles + Mejoras del hogar - Depreciación (si corresponde)

La depreciación solo se aplica a propiedades de inversión, no a tu residencia principal.

Factores que pueden afectar tu costo base

Para la mayoría de las personas, el factor más significativo que afecta su costo base es el aumento de valor a través de mejoras en el hogar, pero hay otros factores.

Cómo cambia el costo base con una propiedad heredada u obsequiada

Una propiedad heredada u obsequiada se trata de manera diferente a la hora de determinar los impuestos. El valor generalmente se actualiza el día en que se recibe el obsequio o la herencia.

Costo base y propiedad heredada

Cuando se trata de una propiedad heredada, la base de la casa es a menudo el valor justo de mercado en el momento del fallecimiento, basándose en los registros fiscales si se presentó una declaración de impuestos sucesoria, y basándose en una tasación si no se hizo.

Si eres el cónyuge sobreviviente, funciona de manera ligeramente diferente. La porción de propiedad que recibes de tu pareja se ajusta en la fecha de su fallecimiento. La base para tu porción de propiedad es la misma que el día que compraste la casa, por lo que sumar las dos te da tu nueva base.

La excepción a esto es en los estados de propiedad comunitaria o bienes gananciales, donde el valor de la casa se convierte en el costo base para la propiedad el día del fallecimiento del cónyuge, siempre y cuando al menos la mitad del valor del interés de la propiedad pueda incluirse en la herencia.

Costo base y propiedad obsequiada

La propiedad obsequiada tiene varias implicaciones fiscales. La persona que hace el obsequio generalmente paga cualquier impuesto sobre donaciones que haya que pagar. Por lo general, el costo base del receptor es el costo base ajustado del donante en el momento de hacer el obsequio, con un par de excepciones:

Si el costo base ajustado del donante es mayor que el valor justo de mercado de la casa, usar el valor justo de mercado de la casa como tu base en cualquier venta.

Si el donante pagó el impuesto sobre donaciones y su costo base ajustado fue menor que el valor justo de mercado de la casa, la cantidad del impuesto federal sobre donaciones se suma al costo base ajustado.

Para los inversionistas, puede haber una ventaja en obsequiar propiedades de alquiler. Aunque hay implicaciones de impuestos sobre donaciones, la recaptura de la depreciación no se activa en función de la transferencia, lo que podría dar como resultado un cobro de impuestos más bajo.

Ejemplos de cómo calcular el costo base en bienes raíces

Si quieres calcular el costo base, te ayudará ver algunos ejemplos.

Para los propietarios de viviendas

Michelle compró su casa hace 3 años por $180,000 y pagó $6,000 en costos de cierre elegibles. Hizo una adición de una suite para la suegra que costó $50,000. Tuvo un reclamo de seguro de $10,000 para cubrir el reemplazo del techo. El valor actual es $450,000. ¿Cuál es el costo base?

En este caso, la fórmula para determinar el costo base es:

Precio de venta original + Costos de cierre elegibles + Mejoras - Reclamos del seguro

$180,000 + $6,000 + $50,000 - $10,000 = $226,000

Para los inversionistas

Richard y sus dos hijas compraron un edificio de condominios con ocho unidades hace 15 años por $500,000. La propiedad ahora vale $2 millones. Aplicaron la depreciación máxima permitida. ¿Cuál es el costo base?

En este caso, la fórmula del costo base es:

Precio de venta original - Depreciación

La clave en este caso es poder calcular la depreciación. Hay varias formas de hacerlo, dependiendo de la fórmula utilizada; sin embargo, supongamos que Richard y sus hijas usaron el sistema de depreciación general, empleando una convención de línea recta. La cantidad de depreciación anual que puedes aplicar es el precio de venta original dividido por 27.5.

$500,000 ÷ 27.5 = $18,181

Luego, multiplicas la depreciación anual máxima por el número de años que la propiedad ha sido tuya.

15 × $18,181 = $272,715

Para determinar el costo base, resta la depreciación actual del valor original.

$500,000 - $272,715 = $227,285

Si te obsequiaron una propiedad

El hermano mayor de Isaiah, Isaac, le regaló una casa en el lago que compró inicialmente por $215,000. Pagó $6,450 en costos de cierre elegibles. Tiene un porche por el que Isaac pagó originalmente $20,000. Isaac pagó el impuesto sobre donaciones. En el momento del obsequio, valía $630,000.

Dado que la propiedad ha subido de valor desde que Isaac la compró, el costo base de Isaiah es el costo base ajustado de Isaac en la casa:

Precio de compra + Costos de cierre elegibles + Mejoras

Sustituyendo los números:

$215,000 + $6,450 + $20,000 = $241,450

Conclusión: Utiliza el costo base para calcular tu ganancia por venta

El costo base es la cantidad de tu inversión de capital en un activo. Es importante entenderlo porque es la cantidad en la que se basa tu impuesto sobre las ganancias de capital cuando vendes tu casa, antes de tener en cuenta cualquier exención.

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