¿Qué es la recaptura de la depreciación y cómo evitarla?

Si usas una propiedad como recurso comercial, esperas que tenga una vida útil y que, con el tiempo, disminuya su valor debido al desgaste por el uso regular. El IRS te permite deducir el costo de la pérdida de valor por igual durante la vida útil de la propiedad en tus impuestos, lo que se conoce como depreciación. Sin embargo, si luego vendes esa propiedad con ganancias, existe una recaptura de la depreciación, para que no te beneficies cuando usas la propiedad y también cuando la vendes.

Este artículo tiene como objetivo darte información general sobre la recaptura de la depreciación para que la entiendas y conozcas las formas de limitar tu obligación fiscal. No pretende ser asesoría fiscal personalizada. Para obtener información sobre tu situación personal, te recomendamos hablar con un planificador financiero o un preparador de impuestos.

Aspectos clave:

• La depreciación considera el hecho de que la propiedad comercial tiende a desgastarse con el tiempo y perder valor. Sin embargo, si la vendes con ganancias, la depreciación se recupera a las tasas impositivas ordinarias del impuesto sobre la renta.
• Después de la recaptura de la depreciación, se aplican las tasas impositivas regulares sobre las ganancias de capital.
• No puedes evitar por completo la recaptura de la depreciación, pero puedes retrasar esto y los impuestos sobre las ganancias de capital por medio de los intercambios 1031. Vuelves a invertir el dinero de la venta en otra propiedad de inversión.

¿Qué es la recaptura de la depreciación?

La recaptura de la depreciación (o “depreciación recuperada”) se refiere a una política del IRS que establece que, si has tomado la depreciación sobre una propiedad comercial durante su vida útil para contabilizar la pérdida de valor con el tiempo, si luego vendes el activo con ganancias, el IRS puede recapturar esa depreciación.

Esto se hace gravando tus ganancias a tasas ordinarias de impuesto sobre la renta, hasta el monto de la depreciación tomada a lo largo de los años. Más allá de eso, las ganancias se gravarían a tasas de impuesto sobre las ganancias de capital, que a menudo son más bajas dependiendo de tu tramo del impuesto sobre la renta.

¿Qué es la depreciación?

La depreciación es la medida en que una propiedad que tienes pierde su valor a lo largo del tiempo que la usas. A menudo oyes hablar de esto si compras un auto, pero la depreciación se aplica a cualquier cosa que se desgaste con el tiempo.

La razón por la que esto importa es que los propietarios de negocios pueden deducir de sus impuestos una cantidad equivalente a lo que pagaron dividido por la vida útil de la propiedad. Como activo comercial, las propiedades de inversión se pueden depreciar.

Hay un par de métodos diferentes que puedes usar para determinar la cantidad de depreciación anual. Por lo general, se usa un sistema de depreciación general donde la vida útil de una propiedad de alquiler residencial es de 27.5 años. Algunos pueden estar obligados o permitidos a usar el sistema de depreciación alternativo que establece la vida útil de la propiedad en 30 años.

Recaptura de la depreciación, explicación

Si bien puedes tomar la depreciación bajo la teoría de que los activos pierden valor a lo largo de su vida útil, la recaptura de la depreciación explica el hecho de que no todo se deprecia de la manera que esperamos. Si compras algo como un activo comercial y lo deprecias (ya sea un auto, una computadora, una casa o cualquier otra cosa) y obtienes ganancias en la venta, no se perdió valor durante su vida útil, por lo que el gobierno recupera tu deducción por depreciación.

Cuando tomas la depreciación, estás reduciendo el valor de esa propiedad para fines fiscales. Cuando vendes la propiedad, tu ganancia se calcula tomando el precio de venta menos el valor depreciado del activo.

Ya sea que vendas una casa unifamiliar, un condominio, un edificio de apartamentos u otra forma de bienes raíces, cuando la propiedad ha sido depreciada, eleva la ganancia que obtienes sobre el activo. Esto tiene el efecto de aumentar tu factura fiscal.

Cómo calcular la recaptura de la depreciación

El cálculo de la recaptura de la depreciación comienza con el costo base original de la propiedad: el precio de la casa más ciertos elementos como los costos de cierre, más cualquier mejora de capital que hayas hecho. Esto se divide por lo que el IRS considera la vida útil de la propiedad de alquiler según los sistemas de depreciación general o alternativo para obtener tu depreciación anual máxima. Esto se multiplica por el número de años que eres propietario de la casa.

Veamos un ejemplo fácil. Hace 7 años compraste una propiedad de inversión por $400,000. Se vendió por $800,000. Tus ingresos son de $199,000 al año como contribuyente soltero. Veremos cómo se grava esto en un minuto, pero por ahora, solo calculemos cuánto tiene derecho a recuperar el IRS. Comienza por encontrar cuánta depreciación se tomó cada año, suponiendo que tomaste el máximo permitido, usando la depreciación general:

$400,000 ÷ 27.5 = $14,545

Esto se multiplica por el número de años que fuiste dueño de la propiedad.

$14,545 × 7 = $101,818

El IRS tiene derecho a recuperar $101,818 que se depreciaron previamente de tus ingresos.

¿Cómo se gravan las propiedades de inversión?

Antes de entrar en los cálculos de impuestos, hablemos de forma general sobre cómo se gravan las propiedades de inversión cuando se venden. De nuevo, deberías hablar con un asesor fiscal sobre tu situación personal.

Ganancias de capital vs. ingresos ordinarios

Suponiendo que se obtiene una ganancia en la venta, los dueños de propiedades de inversión están sujetos tanto al impuesto sobre las ganancias de capital como al impuesto sobre la renta ordinario si han tomado depreciación. Si obtienes ingresos por encima de cierto umbral, también podrías estar sujeto al impuesto neto sobre la renta de inversiones del 3.8%.

La parte de las ganancias sujeta a la recaptura de la depreciación se grava a tasas de ingresos ordinarias, generalmente limitadas a no más del 25% para bienes inmuebles según la Sección 1250. Así, las tasas impositivas sobre hasta $101,818 de ganancias se gravan a tasas más altas. El resto de la ganancia está sujeto al impuesto sobre las ganancias de capital a la tasa normal para tu nivel de ingresos.

Entonces, ¿cuánto debes en impuestos? Para empezar, recordemos que tenemos $400,000 en ganancias. Los primeros $101,818 se gravan a la tasa máxima de ingresos ordinaria porque estás en el tramo impositivo gradual del 32% según tus ingresos.

0.25 × $101,818 = $24,455

El resto se grava al 15% de nivel de ganancias de capital según tus ingresos.

$298,182 × 0.15 = $44,727.30

Al sumarse, la factura total de impuestos asciende a $69,182.30. Según cómo declares impuestos, no estás sujeto al impuesto neto sobre la renta de inversiones.

Una advertencia importante aquí es que, si conservas la propiedad por menos de un año, se considera una ganancia de capital a corto plazo. Esa ganancia siempre se grava a tasas de ingresos ordinarias. El beneficio fiscal de las ganancias de capital de largo plazo que obtienes entra en vigor si conservas la propiedad por más de un año.

Deducciones y depreciación

Por supuesto, cualquier impuesto que debas se reduce por los gastos legítimos que puedes reclamar como deducciones relacionadas con tu negocio de alquiler. El IRS tiene una publicación para propiedades de alquiler completa, pero los gastos incluyen, entre muchos otros, los siguientes:

• Intereses hipotecarios
• Gastos relacionados con reparaciones y mejoras
• Honorarios legales

Formularios y guía del IRS

Cuando vendes una propiedad comercial, el IRS te pide que completes un Formulario 4797. Parece complicado, pero también hay instrucciones y te recomendamos trabajar con tu asesor fiscal.

¿Cómo puedo evitar la recaptura de la depreciación?

La forma más común de evitar la recaptura de la depreciación es reinvertir las ganancias de la venta de una propiedad en la siguiente. Esto se conoce como intercambio 1031. Pero esto solo retrasa la recaptura de la depreciación. En el momento en que vendas tu última propiedad y no compres otra propiedad de inversión, deberás pagar la factura de impuestos de la propiedad actual y de todas las propiedades anteriores, por lo que se difiere y tienes que llevar un registro de todo el proceso.

Preguntas frecuentes

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la recaptura de la depreciación.

¿Cómo evitar la recaptura de la depreciación en bienes raíces?

Nunca puedes evitarla por completo porque, al final, la factura vence. Pero puedes diferir los impuestos y la depreciación recapturada haciendo un intercambio 1031, reinvirtiendo el dinero en la siguiente propiedad de inversión. El pago de impuestos llega cuando, finalmente, vendes la última propiedad y no vuelves a invertir.

¿Es siempre del 25% la recaptura de la depreciación?

La tasa impositiva más alta para la recaptura de la depreciación es del 25%, pero podría ser menor. Depende del tramo del impuesto sobre la renta en el que estés.

¿Qué pasa cuando vendes una propiedad de alquiler totalmente depreciada?

Una propiedad de alquiler totalmente depreciada es pura ganancia cuando la vendes. Así que pagas toda la depreciación a tu tasa de impuesto sobre la renta, hasta tu costo base en la propiedad, con una tasa impositiva máxima del 25%. Cualquier ganancia más allá de eso sigue las reglas del impuesto sobre las ganancias de capital.

¿Puedo mudarme a mi propiedad de alquiler para evitar la recaptura de la depreciación?

La respuesta corta es no. Convertir una propiedad de alquiler en propiedad personal activa las reglas de recaptura de la depreciación.

¿Tengo que devolver toda la depreciación de una propiedad de alquiler?

Existe un límite, ya que no se te puede gravar más de lo que ganas con la propiedad.

Conclusión: La depreciación es un beneficio valioso, pero no puedes usarlo dos veces

La depreciación te permite deducir de tus impuestos la pérdida de valor que se espera que ocurra con el tiempo a medida que se utiliza una propiedad de alquiler comercial. Por supuesto, si luego vendes esa propiedad con ganancias, no ha habido una depreciación real. Cualquier depreciación que tomaste se grava a tasas ordinarias del impuesto sobre la renta hasta el 25%. Después de la depreciación, se aplican los impuestos regulares sobre las ganancias de capital.

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