Invertir en bienes raíces: ¿cuántas hipotecas puedes tener?

A partir del 16 de noviembre de 2025, tanto Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

Si estás invirtiendo en bienes raíces y ganando algo de dinero, puede ser estés pensando en expandir tu inversión. Comprar otra propiedad de inversión probablemente requiera otra hipoteca, lo que plantea una pregunta clave: ¿Cuántas hipotecas puedes tener? La respuesta depende del tipo de propiedad y del tipo de préstamo.

¿Cuántos préstamos hipotecarios puedes tener?

Fannie Mae tiene un límite de 10 hipotecas por prestatario. Esto se aplica a viviendas de 1 a 4 unidades en las que el prestatario está personalmente obligado a pagar la hipoteca.

Esto es diferente de tu residencia principal, que no tiene límite para el número de hipotecas que puedes tener sobre ella. Sin embargo, solo puedes tener una residencia principal a la vez. La mayoría de las personas no tienen más de dos hipotecas (un préstamo principal y uno secundario, como un préstamo sobre la plusvalía o una línea de crédito) sobre su residencia principal al mismo tiempo.

Si tienes un préstamo HomeReady^® sobre tu residencia principal, Fannie Mae te limita a dos hipotecas.*

Estos límites no se aplican a bienes raíces comerciales, viviendas multifamiliares de más de cuatro unidades, propiedad en un tiempo compartido, propiedad de un lote baldío o propiedad de una casa prefabricada instalada en un terreno arrendado.

Cómo calificar para 1 – 6 hipotecas

Si quieres calificar para el financiamiento hasta de 6 hipotecas, Fannie Mae pide una puntuación de crédito de 620 o más. Fannie Mae también establece requisitos de reservas de efectivo según el número de propiedades que tengas:

• Para 1 - 4 segundas viviendas o propiedades de inversión: necesitarás el 2% del saldo de principal pendiente de pago más 2 meses de pagos de la hipoteca, incluyendo principal, intereses, impuestos, seguros y cuotas de asociación.
• Para 5 - 6 segundas viviendas o propiedades de inversión: necesitarás el 4% del saldo de principal pendiente de pago más 6 meses de pagos hipotecarios.

Es posible que el prestamista también te pida que cumplas otros requisitos, incluyendo:

• Una puntuación de crédito en el rango de 620 a 680
• Una relación préstamo-valor hasta del 85%
• Disponibilidad de flujo de efectivo de las propiedades de alquiler actuales
• Comprobante de ingresos con formularios W-2 o declaraciones de impuestos
• Una declaración de activos y pasivos
• Estados financieros de cualquier propiedad de inversión existente
• Comprobante de hipotecas convencionales existentes

Cómo calificar para 7 - 10 hipotecas

Fannie Mae establece estándares más altos si quieres de 7 a 10 hipotecas. Para calificar, necesitarás una puntuación de crédito de 720 o más. También tendrás que tener reservas de efectivo equivalentes al 6% del saldo pendiente de pago más 6 meses de pagos de la hipoteca.

Los prestamistas también imponen calificaciones más estrictas cuando quieres de 7 a 10 hipotecas. Normalmente piden un down payment del 15% al 20% por cada propiedad de inversión y hasta un 25% de down payment para los dúplex, tríplex y cuádruplex.

Formas alternativas de financiar múltiples propiedades de inversión

Cuando las hipotecas convencionales alcanzan su límite o no están en línea con tu calendario de inversión, el financiamiento alternativo puede hacer que tu portafolio creciendo. Los inversionistas inmobiliarios suelen recurrir a estas opciones cuando han agotado los límites de los préstamos tradicionales o quieren términos más flexibles. También pueden ayudar a cerrar más rápido.

Dicho esto, aunque estas alternativas pueden desbloquear oportunidades que los préstamos convencionales no pueden, generalmente conllevan costos más altos, más riesgo y términos más estrictos.

Préstamos de dinero duro

Los préstamos de dinero duro no vienen de prestamistas tradicionales. sino de financiamiento privado de individuos y empresas. Los prestamistas suelen buscar propiedades que no permanezcan mucho en el mercado y que tengan buen potencial de venta.

Un préstamo de dinero duro también es un préstamo garantizado. Esto significa que el prestamista acepta la propiedad como garantía o colateral. En otras palabras, si un prestatario incumple un préstamo de dinero duro, el prestamista toma posesión de la propiedad.

Antes de comprometerte con uno, debes tener en cuenta que los préstamos de dinero duro:

• No tienen un proceso de aprobación tan estricto. Como prestatario, puedes recurrir a esta opción si no te aprueban un préstamo convencional.
• Se pueden cerrar en solo días, a diferencia del mes o más que puede tomar obtener una hipoteca convencional
• A menudo vienen con tasas de interés más altas comparado con los préstamos convencionales
• Pueden requerir un down payment más grande porque los prestamistas quizás solo quieran financiar del 70% al 80% o menos del valor de la propiedad

Aun así, los préstamos de dinero duro pueden ofrecer a los inversionistas inmobiliarios y a los remodeladores la forma más rápida de comprar múltiples propiedades.

Préstamos colectivos

Las hipotecas colectivas permiten financiar varias propiedades con un mismo acuerdo hipotecario. Las hipotecas colectivas ofrecen un proceso de compra eficiente y muchas veces menos costoso.

Otro beneficio de las hipotecas colectivas es que, apenas una propiedad del acuerdo se refinancia o se vende, una cláusula “libera” esa propiedad de la hipoteca original. Las otras propiedades de la hipoteca original permanecen en la hipoteca. En otras palabras, no hay obligación de saldar todo el préstamo.

Antes de obtener un préstamo colectivo, piensa en lo siguiente:

• Comprar propiedades bajo una hipoteca colectiva significa que todas las propiedades obtienen los mismos términos de financiamiento
• Incumplir el préstamo podría poner en riesgo todas tus propiedades existentes
• Los requisitos pueden ser más estrictos para una hipoteca colectiva
• Por la diferencia de normativas entre los distintos estados, no se puede usar una hipoteca colectiva para adquirir propiedades en diferentes estados
• Pagarás costos de cierre mucho más altos en una hipoteca colectiva que en una hipoteca convencional

A pesar de estos inconvenientes, los préstamos colectivos pueden facilitar la compra de múltiples propiedades en la misma área.

Préstamos de portafolio

Un prestamista emite y conserva el préstamo de portafolio en lugar de venderlo en el mercado hipotecario secundario. En otras palabras, el préstamo de portafolio permanece en el portafolio del prestamista. Los prestamistas establecen sus propios estándares de evaluación de riesgo específicos para los prestatarios.

Muy parecido a un préstamo de dinero duro en el tiempo de procesamiento, un préstamo de portafolio reduce significativamente el tiempo que debes esperar para obtener financiamiento para tus propiedades.

Sin embargo, un préstamo de portafolio puede terminar siendo más caro que un préstamo conforme equivalente debido a las tasas de interés más altas o los cargos por pago anticipado. Estos costos superiores surgen al menos en parte porque el prestamista no puede vender el préstamo y asume todo el riesgo del préstamo de portafolio.

El prestatario del préstamo de portafolio también debe hacer un down payment alto y presentar un comprobante de activos suficientes e ingresos elevados. A cambio, obtienes una aprobación más rápida con criterios de calificación más flexibles.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Quizás quieras considerar un refinanciamiento con desembolso de efectivo, que te permite pedir prestado sobre el capital de tus propiedades existentes. Obtienes una nueva hipoteca basada en el valor de mercado actual de tu propiedad, pagas tu préstamo actual y te quedas con la diferencia. Puedes usar este dinero para financiar la compra de tu próxima propiedad y pagar el efectivo que pediste prestado como parte de tu nueva hipoteca.

Supongamos que aún debes $100,000 de una propiedad de $200,000 y has pagado $100,000 del saldo de principal. Puedes tomar una parte de esos $100,000 de capital y usarlo para comprar otra propiedad.

¿Qué hace que sea complicado tener múltiples hipotecas?

Cada nueva hipoteca complica tu vida financiera. El flujo de efectivo se vuelve más complejo cuando haces malabares con los pagos de varias propiedades, especialmente si una permanece vacía más tiempo de lo esperado. Tu relación deuda-ingresos (DTI) también cambia con cada propiedad, lo que puede afectar tu capacidad para obtener buenos términos en negocios futuros.

Prepárate para que los prestamistas investiguen más a fondo tus finanzas a medida que crece tu portafolio. Probablemente tendrás que presentar estados de pérdidas y ganancias para cada propiedad de alquiler, contratos de arrendamiento, estados de cuenta bancarios que muestren los depósitos de alquiler y explicaciones para cualquier período de vacancia.

Mantener tus documentos organizados será muy importante. Abre archivos separados para cada propiedad con todos los documentos financieros fácilmente accesibles y un registro de los ingresos y gastos de alquiler. También puede resultarte útil encontrar prestamistas que se especialicen en propiedades de inversión.

Qué debes saber sobre administrar varias hipotecas

Estos son algunos consejos que pueden ayudarte a administrar múltiples préstamos hipotecarios:

• Usa el mismo prestamista. Trabajar con un solo prestamista para múltiples propiedades agiliza la comunicación y el papeleo. Desarrollarás una relación y podrás moverte más rápido en futuros negocios.
• Intenta escalonar tus fechas de pago. Distribuye tus pagos de hipoteca a lo largo del mes en lugar de que todos venzan el mismo día. Esto crea un mejor flujo de efectivo y te da tiempo para cobrar el alquiler antes de que venzan los pagos.
• Planifica con anticipación. Mantén proyecciones financieras para cada propiedad y mantén reservas de efectivo más altas de las que crees necesitar. Habrá reparaciones inesperadas y períodos de vacancia, así que asegúrate de presupuestar para eso.
• Revisa tu portafolio con regularidad. Haz revisiones periódicas para evaluar el rendimiento de cada propiedad, las oportunidades de refinanciamiento y la salud general del portafolio. Las condiciones del mercado cambian, así que asegúrate de estar al tanto.

Tener varias hipotecas significa tener más responsabilidades financieras, pero es posible administrarlas bien.

Conclusión: Puedes tener varias hipotecas

Puedes financiar hasta 10 propiedades de inversión mediante hipotecas convencionales, pero es importante ser disciplinado con la administración de tu efectivo. A veces, los prestamistas aprueban más de lo que puedes pagar cómodamente, lo que puede causar problemas más adelante.

Cuando las hipotecas convencionales no funcionan, existen opciones de financiamiento alternativas. Los préstamos de dinero duro, los préstamos colectivos, los prestamistas de portafolio y el refinanciamiento con desembolso de efectivo pueden ayudarte a acumular riqueza con los bienes raíces.

Comienza tu proceso de solicitud de hipoteca hoy mismo y mira qué opciones de financiamiento están disponibles para tu próxima propiedad.

* El cliente recibirá un crédito de ajuste de precio de nivel de préstamo (LLPA) de 1 punto (1.000) en préstamos para la compra HomeReady y Home Possible cerrados a partir del 2 de enero de 2024. Un punto (1.000) es igual al 1% de la cantidad del préstamo. La cantidad de crédito mínima será $2,000. La cantidad máxima del préstamo es $350,000. La oferta no está disponible con otros descuentos o promociones. Esta oferta no se puede aplicar en forma retroactiva a préstamos cerrados ni a otros préstamos que ya estén en proceso; la oferta no es transferible. Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar/modificar esta oferta en cualquier momento. Puede haber más restricciones/condiciones. Esto no es un compromiso de préstamo.