Invertir en bienes raíces: ¿cuántas hipotecas puedes tener?

Si eres un inversionista inmobiliario y estás pensando en comprar más propiedades, quizás te preguntes cuántas hipotecas puedes tener. No existe un límite legal estricto para la cantidad de hipotecas que puedes tener, pero obtener hipotecas adicionales después de la primera puede requerir que cumplas requisitos más estrictos para calificar.

Veamos lo que necesitas saber.

Puntos clave:

• No existe un límite legal para la cantidad de hipotecas que puedes tener: Sin embargo, la cantidad de propiedades que puedes financiar depende del tipo de préstamo, de si la propiedad es tu residencia principal o una inversión, y de las pautas del prestamista.
• Existen límites para las propiedades financiadas con préstamos convencionales: Por lo general, Fannie Mae permite que los prestatarios tengan hasta 10 propiedades financiadas, mientras que algunos programas y préstamos respaldados por el gobierno tienen límites más estrictos.
• Calificar se vuelve más difícil con cada hipoteca adicional: Por lo general, los prestamistas exigen puntuaciones de crédito más altas, una relación deuda-ingresos más baja y mayores reservas de efectivo a medida que asumes más hipotecas.

¿Cuántos préstamos hipotecarios puedes tener?

Aunque no existe un límite legal para la cantidad de hipotecas que puedes tener, hay reglas específicas para los distintos programas de préstamos. Estos son algunos puntos importantes:

• No hay límite en la cantidad de hipotecas que puedes tener sobre tu residencia principal.
• No es raro que los propietarios tengan dos hipotecas sobre su residencia principal: un préstamo hipotecario principal y un préstamo sobre la plusvalía de la vivienda o una línea de crédito.
• Solo puedes tener una residencia principal.

Por lo general, Fannie Mae limita a los prestatarios a 10 hipotecas. Esto se aplica a las viviendas de entre 1 y 4 unidades por las que el prestatario es personalmente responsable de pagar la hipoteca.

Esto es diferente en el caso de tu residencia principal, ya que no hay límite en la cantidad de hipotecas que puedes tener sobre ella. Sin embargo, solo puedes tener una residencia principal a la vez. La mayoría de las personas no tienen más de dos hipotecas sobre su residencia principal al mismo tiempo: una hipoteca principal y un segundo préstamo, como un préstamo sobre la plusvalía de la vivienda o una línea de crédito.

Si tienes un préstamo HomeReady® sobre tu residencia principal, Fannie Mae exige que tengas participación como propietario en un máximo de dos propiedades residenciales financiadas: tu residencia principal y otra propiedad.

Las pautas pueden cambiar con el tiempo, así que comunícate con Fannie Mae para confirmar los requisitos vigentes.

Por lo general, solo puedes tener un préstamo FHA, aunque existen excepciones si te mudas por motivos relacionados con tu empleo o si tienes un dependiente legal nuevo.

Solo puedes utilizar un préstamo VA para comprar una residencia principal. Si ya tienes una casa con un préstamo VA, es posible que puedas obtener otro préstamo VA si te mudas a una nueva residencia principal. Sin embargo, solo puedes pedir prestado hasta el monto de tu derecho restante al préstamo VA.

Los préstamos USDA también están destinados a residencias principales. Solo puedes utilizar un préstamo USDA para una segunda casa si tienes un motivo válido, como mudarte por trabajo, no poder vender tu casa actual pero necesitar mudarte de todos modos, que tu familia haya crecido u otra circunstancia excepcional.

Estos límites no se aplican a los bienes raíces comerciales, las propiedades multifamiliares con más de cuatro unidades, la propiedad de un tiempo compartido, la propiedad de un terreno baldío ni la propiedad de una casa prefabricada instalada en un terreno arrendado.

Cómo calificar para varias hipotecas

En general, cuanto más hipotecas tengas, más estrictos serán los requisitos que deberás cumplir para calificar. Esta tabla muestra los requisitos básicos según la cantidad de préstamos que tengas.

Cómo calificar para entre 1 y 6 hipotecas

Si quieres calificar para financiar hasta seis hipotecas, Fannie Mae exige que cumplas ciertos criterios relacionados con el riesgo crediticio. También establece requisitos de reservas de efectivo según la cantidad de propiedades que tengas. Además, tu prestamista podría pedirte que cumplas otros requisitos al comprar una segunda casa (o una tercera o más), entre ellos:

• Una relación préstamo-valor de hasta el 85%.
• Disponibilidad de flujo de efectivo proveniente de las propiedades que ya tienes en alquiler.
• Comprobantes de ingresos, como formularios W-2 o declaraciones de impuestos.
• Un estado de activos y pasivos.
• Estados financieros de las propiedades de inversión que ya tienes.
• Comprobantes de las hipotecas convencionales existentes.

Cómo calificar para entre 7 y 10 hipotecas

Fannie Mae establece requisitos más estrictos si quieres tener entre siete y diez hipotecas. Para calificar, probablemente necesitarás una puntuación de crédito de 720 o más. También deberás tener reservas de efectivo equivalentes al 6% del saldo pendiente, más seis meses de pagos hipotecarios.

Los prestamistas también imponen requisitos más estrictos cuando solicitas entre siete y diez hipotecas. Por lo general, exigirán un pago inicial del 15% al 20% por cada propiedad de inversión y de hasta el 25% para propiedades de dos, tres o cuatro unidades.

Estos requisitos más estrictos reflejan el mayor nivel de riesgo que representan las personas que tienen siete hipotecas o más.

Quienes tienen tantos préstamos suelen utilizarlos para invertir en bienes raíces. Si el mercado atraviesa una caída o tienen dificultades para alquilar algunas de sus casas, es muy fácil que los inversionistas con tantas propiedades se atrasen en los pagos hipotecarios, que podrían sumar decenas de miles de dólares al mes.

Los requisitos más exigentes ayudan a garantizar que solo las personas con una situación financiera muy estable y la capacidad de afrontar las caídas del mercado inmobiliario obtengan tantos préstamos. De esta manera, se reduce el riesgo de que muchos prestatarios incumplan sus pagos al mismo tiempo.

Opciones de financiamiento alternativas para varias propiedades de inversión

Cuando las hipotecas convencionales alcanzan sus límites o no se ajustan a tus plazos de inversión, el financiamiento alternativo puede ayudarte a seguir ampliando tu cartera de propiedades. Los inversionistas inmobiliarios suelen recurrir a estas opciones cuando han alcanzado los límites de los préstamos tradicionales o buscan condiciones más flexibles. Estas alternativas también pueden permitir cierres más rápidos.

Aunque pueden abrir oportunidades que las hipotecas convencionales no ofrecen, generalmente implican costos más altos, mayor riesgo y condiciones más estrictas.

Préstamos de dinero privado (hard money loans)

Los préstamos de dinero privado no provienen de prestamistas tradicionales. En cambio, se financian con fondos privados de personas y empresas. Los prestamistas suelen buscar propiedades que no permanezcan mucho tiempo en el mercado y que tengan un buen potencial de venta.

Un préstamo de dinero privado también es un préstamo garantizado. Esto significa que el prestamista acepta una propiedad como garantía. En otras palabras, si el prestatario incumple los pagos, el prestamista toma posesión de la propiedad.

Antes de comprometerte con uno de estos préstamos, considera lo siguiente:

• El proceso de aprobación no suele ser tan estricto. Como prestatario, podrías recurrir a esta opción si no calificas para una hipoteca convencional.
• Pueden cerrarse en cuestión de días, en lugar de aproximadamente un mes, que es lo que puede tardar una hipoteca convencional.
• Suelen tener una tasa de interés más alta que los préstamos convencionales.
• Podrían exigir un pago inicial más alto porque los prestamistas quizá solo quieran financiar entre el 70% y el 80% del valor de la propiedad, o incluso menos.

Aun así, los préstamos de dinero privado pueden ofrecer a los inversionistas inmobiliarios y a quienes compran casas para renovarlas y revenderlas una de las formas más rápidas de adquirir varias propiedades.

Hipotecas globales (blanket mortgages)

Las hipotecas globales te permiten financiar varias propiedades bajo el mismo contrato hipotecario. Esto hace que el proceso de compra sea más eficiente y, a menudo, menos costoso.

Otra ventaja es que, cuando una de las propiedades incluidas en el contrato se refinancia o se vende, una cláusula permite liberar esa propiedad de la hipoteca original. Las demás propiedades siguen sujetas a la hipoteca. En otras palabras, no tienes que pagar el préstamo completo.

Antes de obtener una hipoteca global, considera lo siguiente:

• Comprar propiedades mediante una hipoteca global significa que todas tendrán las mismas condiciones de financiamiento.
• Incumplir los pagos del préstamo podría poner en riesgo todas tus propiedades existentes.
• Podrías enfrentarte a requisitos estrictos al solicitar una hipoteca global.
• Como las reglas varían de un estado a otro, probablemente necesitarás una hipoteca global independiente para las propiedades que quieras comprar en cada estado.
• Como se trata de un solo préstamo global, pagarás una sola comisión por emisión del préstamo y una sola comisión de evaluación del riesgo crediticio. Sin embargo, el costo total podría ser mayor porque estarás obteniendo un préstamo más grande para cubrir varias propiedades.

A pesar de estas desventajas, las hipotecas globales pueden facilitar la compra de varias propiedades en una misma zona.

Préstamos de cartera

Un prestamista origina un préstamo de cartera y lo conserva en lugar de venderlo en el mercado hipotecario secundario. En otras palabras, el préstamo permanece dentro de la cartera del prestamista. Cada prestamista establece sus propios criterios de evaluación para los prestatarios.

Aunque el tiempo de procesamiento de este tipo de préstamo es similar al de un préstamo de dinero privado, un préstamo de cartera puede reducir considerablemente el tiempo que tendrás que esperar para obtener financiamiento para tus propiedades.

Sin embargo, un préstamo de cartera puede resultar más costoso que un préstamo conforme equivalente debido a las tasas de interés más altas o a los cargos por penalización por pago anticipado. Estos costos más elevados se deben, en parte, a que el prestamista no puede vender el préstamo y asume todo el riesgo asociado.

Quienes solicitan préstamos de cartera también deben aportar un pago inicial elevado y demostrar que tienen suficientes activos e ingresos altos. A cambio, pueden obtener una aprobación más rápida y criterios de calificación más flexibles.

Refinanciamiento con desembolso de efectivo

Podrías considerar un refinanciamiento con desembolso de efectivo, que te permite pedir prestado dinero utilizando el valor líquido de las propiedades que ya tienes. Obtienes una nueva hipoteca basada en el valor de mercado actual de la propiedad, pagas el préstamo existente y te quedas con la diferencia. Puedes utilizar ese dinero para financiar la compra de tu próxima propiedad y devolverlo como parte de la nueva hipoteca.

Por ejemplo, supongamos que debes $100,000 por una propiedad que vale $200,000. Puedes utilizar una parte de esos $100,000 de valor líquido de la vivienda para comprar otra propiedad.

Qué debes saber sobre cómo administrar varias hipotecas

• Administrar varios préstamos puede complicarse rápidamente. Cada hipoteca nueva hace que tus finanzas sean más complejas. El flujo de efectivo se vuelve más difícil de manejar cuando tienes que hacer pagos de varias propiedades, especialmente si alguna permanece vacía más tiempo de lo esperado. Además, tu relación deuda-ingresos cambia con cada propiedad, lo que puede afectar tu capacidad para obtener buenas condiciones en futuras operaciones.
• Prepárate para que los prestamistas examinen tus finanzas con mayor detalle a medida que crece tu cartera. Probablemente tendrás que presentar estados de ganancias y pérdidas de cada propiedad en alquiler, contratos de arrendamiento, estados de cuenta bancarios que muestren los depósitos del alquiler y explicaciones de cualquier período en el que las propiedades hayan estado vacías.
• Mantener tus documentos organizados será fundamental. Crea archivos separados para cada propiedad y guarda todos los documentos financieros en un lugar de fácil acceso. Lleva un registro de los ingresos por alquiler y los gastos. También podría ser útil buscar prestamistas que se especialicen en propiedades de inversión.

Para facilitar la administración de varias hipotecas, sigue estos consejos:

• Utiliza el mismo prestamista. Trabajar con un solo prestamista para varias propiedades simplifica la comunicación y el papeleo. Además, podrás establecer una relación con él y posiblemente agilizar futuras operaciones.
• Intenta distribuir las fechas de vencimiento. Reparte los pagos hipotecarios a lo largo del mes en lugar de tenerlos todos el mismo día. Esto ayuda a administrar mejor el flujo de efectivo y te da tiempo para cobrar el alquiler antes de que venzan los pagos.
• Planifica con anticipación. Haz proyecciones financieras para cada propiedad y mantén reservas de efectivo mayores de las que creas necesitar. Habrá reparaciones inesperadas y períodos en los que las propiedades estén vacías, así que asegúrate de incluir estos gastos en tu presupuesto.
• Revisa tu cartera con regularidad. Evalúa periódicamente el rendimiento de cada propiedad, las oportunidades de refinanciamiento y la salud general de tu cartera inmobiliaria. Las condiciones del mercado cambian, así que mantente al tanto de ellas.

Tener varias hipotecas implica asumir más responsabilidades financieras, pero es posible administrarlas bien.

En resumen: Puedes tener varias hipotecas

Es posible tener varias hipotecas, aunque cada hipoteca adicional que solicites hará que tu situación financiera sea más compleja. También es probable que te resulte más difícil calificar con cada nuevo préstamo que quieras obtener, ya que asumirás un mayor riesgo al pedir prestado más dinero.

Si quieres comenzar a invertir en bienes raíces, es fundamental que entiendas cómo obtener varias hipotecas y cómo administrarlas adecuadamente.

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Los clientes recibirán un crédito del prestamista de $2,500 cuando sus ingresos sean iguales o inferiores al 50% del ingreso medio de su zona. Al menos uno de los clientes debe ser comprador de vivienda por primera vez. La oferta es válida para préstamos de compra Home Possible y HomeReady® cuya tasa se haya fijado a partir del 27 de febrero de 2026. No está disponible junto con otros descuentos o promociones. No puede aplicarse retroactivamente a préstamos cerrados anteriormente o que ya estén en proceso, y no es transferible.

Rocket Mortgage se reserva el derecho de cancelar o modificar esta oferta en cualquier momento. Pueden aplicarse restricciones y condiciones adicionales. Esto no constituye un compromiso de otorgar un préstamo.

Refinanciar puede aumentar los cargos financieros durante la vigencia del préstamo.