Financiar múltiples propiedades de alquiler: Guía para principiantes

Comprar propiedades para alquilar es una estrategia que utilizan los inversionistas en bienes raíces para generar un flujo constante de ingresos y acumular riqueza de largo plazo. Sin embargo, financiar varias propiedades en alquiler no siempre es tan sencillo como podría parecer.

La buena noticia es que, con la preparación adecuada y una comprensión clara de tus opciones, puedes encaminarte hacia la construcción de un portafolio de bienes raíces rentable, ya sea que estés financiando tu segunda propiedad o la décima.

Aspectos clave:

• Financiar múltiples propiedades en alquiler es una estrategia que los inversionistas utilizan para obtener un flujo constante de ingresos. Como toda inversión, conlleva riesgos, como la caída en el valor de las propiedades y tasas de interés más altas.
• Es posible financiar varias propiedades. No obstante, los prestamistas suelen tener requisitos de aprobación más estrictos, como mayores pagos iniciales y mayores reservas de dinero en efectivo.
• Si tienes un buen historial crediticio y experiencia con propiedades en alquiler, podrías acceder a más opciones de préstamos, incluyendo hipotecas convencionales, globales o de portafolio.

Beneficios de financiar múltiples propiedades de alquiler

Ser propietario de varias propiedades en alquiler puede generar ingresos constantes mientras tus inquilinos ayudan a pagar los préstamos. También te permite acumular capital. Al financiar estas propiedades, puedes apalancar tu inversión con el objetivo de aumentar potencialmente tus rendimientos. Además, te permite conservar tus ahorros para otras inversiones o emergencias.

Antes de enviar una solicitud para más de una hipoteca, es importante comprender tanto los posibles beneficios como los riesgos asociados con esta decisión de inversión.

Los beneficios de financiar múltiples propiedades en alquiler pueden incluir:

• Flujo de efectivo mensual constante: Al alquilar varias unidades, recibes ingresos de más de una fuente, lo que puede ayudarte a generar un flujo constante de dinero.
• Menor estrés económico durante vacantes: Si una de tus unidades queda vacía, los ingresos de tus otras 
• Menor estrés económico durante vacantes: Si una de tus unidades queda vacía, los ingresos de tus otras propiedades pueden ayudarte a cubrir el déficit hasta que se rente.
• Reducción del riesgo de pérdida de ingresos: Financiar propiedades en diferentes ubicaciones y tener contratos de arrendamiento escalonados puede ayudarte a diversificar el riesgo, haciendo tu portafolio más resistente ante imprevistos.
• Ventajas fiscales: Aprovechar beneficios fiscales como las deducciones de intereses hipotecarios y la depreciación puede ayudarte a reducir tu carga tributaria.
• Potencial protección contra la inflación: A medida que aumentan los costos de vida, los precios de alquiler y el valor de las propiedades tienden a subir, lo que puede ayudar a que tus inversiones mantengan su valor frente a la inflación con el tiempo.

La inversión en bienes raíces y administrar varias propiedades ciertamente tiene una curva de aprendizaje. Pero, dependiendo de tus objetivos económicos, podrías descubrir que los beneficios superan los demás esfuerzos y los riesgos relacionados.

Retos de financiar múltiples propiedades al mismo tiempo

Aunque financiar varias propiedades en alquiler puede ser una estrategia rentable, también existen algunos retos y riesgos que debes tener en cuenta. Normalmente, uno de los mayores obstáculos para los inversionistas son los requisitos de financiamiento más estrictos que se aplican después de obtener la primera hipoteca. Esto se debe a que los prestamistas pueden considerarte un prestatario de mayor riesgo, lo que significa que probablemente necesitarás cumplir estándares más altos de aprobación, como pagos iniciales más elevados, mayores reservas de efectivo y puntuaciones de crédito más sólidos (generalmente 720 o más).

Sin embargo, los requisitos más estrictos no son el único obstáculo que pueden enfrentar los inversionistas. Otros retos frecuentes incluyen:

• Tasas de interés más altas: Dado que los prestamistas suelen considerar más propiedades como una inversión de más riesgo, podrías terminar pagando más intereses comparado con tu primera hipoteca. Según Experian^TM, normalmente pagarás entre un 0.25% y un 0.875% más en intereses por una propiedad de inversión que por una residencia principal.
• Límites en la cantidad de propiedades que puedes financiar: Muchos prestamistas imponen un límite al número de hipotecas que aprobarán para un solo prestatario, lo cual puede ralentizar el crecimiento de tu portafolio. Por ejemplo, Fannie Mae limita a 10 el número de propiedades financiadas que puedes tener.
• Riesgo de flujo de caja negativo o caída en el valor de las propiedades: Si el alquiler no cubre completamente tus gastos, o si el valor de tus propiedades cae, podrías terminar perdiendo dinero en tu inversión.
• Mayor tiempo y esfuerzo en la administración de propiedades: Ya sea que te encargues del mantenimiento por tu cuenta o contrates a un administrador de propiedades (que normalmente cobra entre el 5% y el 10% de los ingresos por alquiler), manejar varias unidades de alquiler exige más tiempo y atención.

Problemas con inquilinos que pueden ser costosos: Pagos de alquiler atrasados, daños a la propiedad y procesos legales derivados de desahucios pueden aumentar los costos de inversión y reducir tus ganancias.

Recuerda que, una vez que tienes una hipoteca a tu nombre, puede ser más difícil buscar un prestamista dispuesto a financiar más propiedades. Sin embargo, existen opciones de financiamiento disponibles. Encontrar la adecuada puede exigir mayor esfuerzo, pero estar preparado económicamente te ayudará a superar estos retos.

Opciones de préstamo para financiar múltiples propiedades de inversión

Solo porque es más difícil financiar múltiples propiedades, eso no significa que no se pueda hacer. Para los inversionistas con una buena puntuación de crédito, suficiente dinero en efectivo para ofrecer pagos iniciales más grandes y una trayectoria demostrada de la administración rentable de sus propiedades existentes es posible obtener múltiples préstamos.

Ten en mente que, aunque algunos prestamistas financiarán más de una propiedad a la vez, la mayoría tendrá un límite. En muchos casos, puedes obtener hasta cuatro hipotecas utilizando el financiamiento tradicional. Hablar con un prestamista es la mejor manera de determinar qué es posible basado en tu situación.

Hipoteca tradicional

Las hipotecas tradicionales son una opción popular entre los inversionistas de bienes raíces. La mayoría de los prestamistas basan estos préstamos en las directrices de Fannie Mae y Freddie Mac.

Aunque no hay límite en la cantidad de hipotecas que puedes tener para tu residencia principal, Fannie Mae establece límites cuando se trata de financiar propiedades en alquiler. Dependiendo del tipo de hipoteca, puedes tener hasta 10 hipotecas para propiedades de inversión financiadas.

Para calificar, deberás cumplir los requisitos específicos del prestamista, incluyendo:

• Puntuación de crédito
• Pago inicial
• Comprobante de ingresos
• Relación deuda-ingresos (DTI)
• Reservas de efectivo

Los prestamistas también querrán ver que tus propiedades de inversión actuales estén generando buenos resultados antes de aprobarte más préstamos. Si has tenido pagos atrasados o ejecuciones hipotecarias en el pasado, eso podría afectar tus posibilidades de calificar.

Recuerda que cuantos más préstamos tengas, mayor será el riesgo para el prestamista. Eso podría traducirse en tasas de interés más altas o requisitos más exigentes, como una puntuación de crédito más alta o un pago inicial mayor. Por ejemplo, los préstamos de Fannie Mae normalmente exigen a los prestatarios una puntuación de crédito entre 620 y 680 si tienes hasta seis propiedades financiadas. Pero si enviar una solicitud de préstamo para entre siete y diez propiedades, probablemente necesitarás una puntuación de 720 o más.

Préstamo colectivo

En lugar de obtener préstamos separados para cada propiedad en alquiler, un préstamo colectivo permite a los inversionistas agrupar varias propiedades en un solo contrato de financiamiento. Al igual que un préstamo hipotecario tradicional, está garantizado por las propiedades que se están comprando.

Sin embargo, como cubre varias propiedades, puede dividirse en partes; así, si vendes una propiedad, solo necesitas pagar la parte del préstamo vinculada a esa propiedad específica.

Rocket Mortgage^® no ofrece préstamos colectivos, pero queremos ayudarte a explorar todas tus opciones.

Los préstamos globales pueden simplificar el proceso al combinar múltiples compras en una sola hipoteca. Lo que significa un solo pago mensual en lugar de varios, facilitando la gestión financiera. Sin embargo, también la gestión financiera. Sin embargo, también presentan desventajas. Suelen tener tasas de interés y comisiones más altas. Además, como todas las propiedades están vinculadas al mismo préstamo, el retraso en los pagos podría poner en riesgo todo tu portafolio. Algunos préstamos colectivos también incluyen un pago global final. Es decir, pagos mensuales bajos al principio, pero un gran pago total al final del plazo del préstamo. Lo cual puede ser una desventaja para ciertos inversionistas.

No existe un límite definido sobre cuántas propiedades puedes financiar con un préstamo global: dependerá de cuánto esté dispuesto a aprobar el prestamista. No todos los prestamistas ofrecen este tipo de préstamo, pero algunos bancos comerciales sí. Los requisitos, como la puntuación de crédito, el pago inicial y las reservas de dinero en efectivo, varían según el prestamista.

Los préstamos globales suelen ser más adecuados para inversionistas con experiencia, constructores o desarrolladores. Por lo tanto, si estás empezando o simplemente quieres comprar una propiedad de alquiler junto con tu vivienda principal, este tipo de préstamo puede no ser el más adecuado para ti.

Préstamo de portafolio

Si buscas financiar más de 10 propiedades en alquiler, los programas de Fannie Mae y Freddie Mac pueden no ser suficientes. En ese caso, un préstamo de portafolio podría ser la solución.

Un préstamo de portafolio funciona como una hipoteca tradicional, se garantiza con la propiedad; sin embargo, en lugar de vender el préstamo, el prestamista lo mantiene en su propio portafolio. Como el préstamo permanece en el portafolio del banco, los prestamistas no están sujetos a las reglas de financiamiento convencionales que establecen Fannie Mae y Freddie Mac. Esto permite a los prestamistas ofrecer condiciones más flexibles en cuanto a puntuaciones de crédito, pago inicial o relación DTI.

La desventaja es que estos préstamos suelen tener tasas de interés y cargos más altos, ya que los prestamistas los consideran más riesgosos. También pueden ser más difíciles de conseguir, ya que muchos prestamistas solo los ofrecen a clientes antiguos o económicamente sólidos en quienes confían.

Otras opciones para financiar múltiples propiedades de alquiler

Si las opciones mencionadas arriba no funcionan para ti, todavía hay otras formas de financiar tu inversión. Podrías acceder al capital acumulado en tu vivienda actual, realizar un refinanciamiento con desembolso de efectivo o utilizar un préstamo de dinero duro o con garantía inmobiliaria. En algunos casos, el propio vendedor puede estar dispuesto a financiar la propiedad directamente.

• Préstamos sobre la plusvalía: Puedes pedir prestado utilizando el valor acumulado de tu vivienda principal. Esta opción suele ofrecer tasas de interés más bajas, pero pone en riesgo tu vivienda si no puedes hacer los pagos.
• Refinanciamiento con desembolso de efectivo: Reemplaza tu hipoteca actual por una nueva, más grande, y recibe la diferencia en dinero en efectivo. Esto te da dinero para invertir en nuevas propiedades, pero tendrás que comenzar de nuevo con un nuevo plazo del préstamo.
• Préstamo de dinero duro: Estos préstamos tienen tasas de interés más altas, pero tiempos de aprobación más rápidos, lo que los hace una buena opción para proyectos de compra, remodelación y reventa.
• Financiamiento del vendedor: El vendedor de la propiedad actúa como prestamista en lugar de un banco. Los términos pueden ser flexibles, pero los vendedores suelen cobrar tasas de interés altas y exigir pagos iniciales elevados.  Además, los plazos suelen ser cortos.

Todas las opciones de financiamiento tienen sus ventajas y desventajas, y la mejor para ti dependerá de tus objetivos de inversión de largo plazo y tu tolerancia al riesgo.

Conclusión: Los inversionistas necesitan prestamistas que entiendan sus objetivos

Financiar varias propiedades de alquiler puede ser más complejo que obtener tu primera hipoteca, pero no es algo inalcanzable. Los prestamistas normalmente buscan prestatarios bien calificados y con una situación económica sólida, por lo que la preparación es clave. Con la estrategia adecuada y los requisitos cumplidos, es posible buscar una opción de financiamiento que respalde tus objetivos de largo plazo.

En Rocket Mortgage, estamos aquí para apoyarte y guiarte en el proceso. Comienza tu solicitud hoy y da el primer paso hacia la construcción de tu futuro mediante el sector inmobiliario.