Financiar múltiples propiedades de alquiler: Guía para principiantes

Comprar varias propiedades de alquiler puede ser una oportunidad de negocios lucrativa que crea un flujo constante de efectivo todos los meses. Y aunque muchos inversionistas quieren construir sus portafolios de bienes raíces, financiar múltiples propiedades de alquiler puede ser más difícil que financiar solo una.

La buena noticia es que mientras tengas un historial financiero sólido y una trayectoria de éxito demostrada con tus propiedades de alquiler existentes, hay opciones para ayudarte a financiar tus propiedades, ya sea que estés considerando solo unas pocas o más de 10 propiedades.

Invertir en bienes raíces puede crear un flujo continuo de dinero, generando un ingreso mensual más confiable que otras inversiones. Y también tiene ventajas fiscales y ayuda a proteger de la inflación.

Una vez que hayas dado tus primeros pasos en el mundo de los bienes raíces comprando tu primera propiedad de alquiler, es posible que te sientas listo para sumergirte por completo expandiendo tus inversiones. Financiar múltiples propiedades de alquiler te permite aprovechar el flujo de dinero adicional sin tener que esperar hasta que hayas terminado de pagar tu primera propiedad.

Aunque ciertamente financiar múltiples propiedades de alquiler al mismo tiempo tiene beneficios, verás que también incluye retos. Los prestamistas pueden ser más cautelosos para aprobar una hipoteca cuando ya tienes un préstamo. Los prestamistas pueden verte como un riesgo mayor, lo que significa que posiblemente te pedirán más requisitos. Estos son algunos de los obstáculos que podrías tener que sortear:

• Bancos renuentes a hacer más de un préstamo hipotecario por prestatario
• Requisitos de down payment más exigentes
• Requisitos de reserva de dinero más exigentes
• Necesitar una puntuación de crédito mínima de 720
• Tasas de interés más altas
• Límite para el número de propiedades que puedes financiar

Cuando ya tienes una o más hipotecas a tu nombre, te costará más encontrar un banco que te financie más propiedades. Los hay, solo que tendrás que buscar más despacio.

Solo porque es más difícil financiar múltiples propiedades, eso no significa que no se pueda hacer. Para los inversionistas con una buena puntuación de crédito, suficiente dinero en efectivo para ofrecer down payments más grandes y una trayectoria demostrada de la administración rentable de sus propiedades existentes, es posible obtener múltiples préstamos.

Ten en mente que, aunque algunos prestamistas financiarán más de una propiedad a la vez, la mayoría tendrá un límite de algún tipo. En muchos casos, los inversionistas pueden obtener hasta cuatro hipotecas por los medios tradicionales. Pero otros programas y préstamo pueden ayudar a los prestatarios a comprar 10 propiedades o más. Además de estas opciones, lo mejor es hablar con un prestamista para determinar la mejor opción para tu situación.

Hipoteca tradicional

No necesariamente hay un límite para el número de hipotecas tradicionales que alguien puede sacar. El truco es encontrar un banco que te dé el número de préstamos que quisieras. En general, una persona con buen crédito y suficiente dinero disponible puede razonablemente financiar hasta cuatro propiedades usando los métodos tradicionales. Si encuentras el prestamista adecuado con quien trabajar, es posible que puedas financiar más de cuatro. Igual que con un proceso hipotecario típico, tendrás que cumplir los requisitos de crédito de tu prestamista para:

• Puntuación de crédito
• Down payment
• Comprobante de ingresos
• Relación deuda-ingreso
• Reservas de efectivo

Para decidir si te dan hasta cuatro hipotecas, los prestamistas seguramente querrán ver que tus propiedades de inversión existentes son rentables. Es posible que no aprueben más préstamos si has tenido ejecuciones hipotecarias o te has atrasado en hipotecas actuales o pasadas.

Otra cosa para considerar es que mientras más préstamos hagas, más riesgo representas para el banco. Por eso, es posible que termines con una tasa hipotecaria más alta y requisitos de crédito y down payment más estrictos.

Préstamo colectivo

Una hipoteca colectiva es una hipoteca que cubre más de una propiedad. Este tipo de préstamo permite que los inversionistas compren varias propiedades de inversión sin tener que obtener un financiamiento para cada propiedad por separado. Rocket Mortgage® no ofrece préstamos colectivos.

Como con una hipoteca tradicional, una hipoteca colectiva está garantizada por las propiedades que el inversionista comprará con la hipoteca. Como estos préstamos se usan para financiar múltiples propiedades, se pueden dividir en partes para que cada propiedad sirva como colateral de una parte del préstamo. De esa manera, el inversionista puede vender una propiedad sin tener que reembolsar todas las partes del préstamo.

Por lo general, estos préstamos son para inversionistas, remodeladores, constructores y desarrolladores. Es probable que no puedes usar un préstamo colectivo para comprar una propiedad de inversión además de tu residencia principal.

Los préstamos colectivos pueden tener ventajas, ya que pueden simplificar el proceso del préstamo, permitiendo que los inversionistas saquen solo uno en lugar de varios préstamos. También permiten que los prestatarios hagan solo un pago mensual en lugar de varios. Dicho eso, un préstamo colectivo pone todas tus propiedades en riesgo si al final no logras cubrir el pago. Además, estos préstamos suelen tener tasas de interés y cargos más altos.

Por lo general, no hay límite para el número de propiedades que puedes financiar con una hipoteca colectiva, todo depende de la cantidad que el prestamista te aprobará. Muchas instituciones financieras prefieren no ofrecer estos préstamos, pero es probable que los inversionistas encuentren un banco comercial que los ofrezca. Los términos como puntuación de crédito mínima, down payment y reservas de efectivo dependerán de tu prestamista.

Programa de hipotecas para propiedades de inversión de Freddie Mac

El programa de hipotecas para propiedades de inversión de Freddie Mac ayuda a los prestatarios calificados a obtener el financiamiento flexible que necesitan para sus propiedades de inversión. Según el sitio web de Freddie Mac, este programa es para inversionistas que necesitan opciones de financiamiento hipotecario personalizadas para su situación económica única. Para calificar para el programa de Freddie Mac, un prestatario debe cumplir los siguientes requisitos:

• No más de 10 préstamos hipotecarios para propiedades con una a cuatro unidades
• Puntuación de crédito mínima de 720 con más de seis propiedades financiadas
• Down payment del 15% para propiedades de 1 unidad
• Down payment del 25% para propiedades de 4 unidades
• Reservas de 6 meses para cada propiedad
• Relación deuda-ingresos máxima del 45%
• No se pueden incluir fondos donados ni subvenciones
• Debe ser una hipoteca elegible de tasa fija y pago nivelado o una ARM de 7/1, 10/1, 10/6 meses o 7/6 meses
• Debe ser una hipoteca suscrita manualmente o un asesor de productos de préstamos
• El prestatario no puede estar afiliado ni relacionado con el constructor, desarrollador o vendedor de la propiedad para casas recién construidas

Programa de 5 a 10 propiedades de Fannie Mae

En 2009, Fannie Mae actualizó sus políticas para permitir que los inversionistas financien hasta 10 propiedades a la vez en lugar del límite anterior de cuatro. Estados Unidos estaba en proceso de recuperarse de la crisis de vivienda, y Fannie Mae sintió que los inversionistas con alta solvencia crediticia eran una parte crítica de esa recuperación. Para ser elegible para el programa de 5 a 10 propiedades de Fannie Mae, debes cumplir los siguientes requisitos:

• 5 a 10 propiedades financiadas
• Puntuación de crédito mínima de 720
• Down payment del 25% para propiedades de 1 unidad
• Down payment del 30% para propiedades de 4 unidades
• Reservas de 6 meses para cada préstamo
• Ningún atraso de 30 días o más en los últimos 12 meses en ningún préstamo hipotecario
• Ninguna bancarrota ni ejecución hipotecaria en los últimos 7 años
• 2 años de declaraciones federales de impuestos sobre ingresos

Es importante mencionar que, aunque Fannie Mae ofrece financiamiento para 5 a 10 propiedades, pocos bancos realmente ofrecen el programa. Los prestamistas tienen que trabajar más para estos préstamos, y muchos bancos ven a los prestatarios de propiedades de inversión como de alto riesgo.

Préstamo de portafolio

Para los inversionistas que quieren financiar más de 10 propiedades, los programas de Freddie Mac y Fannie Mae no son suficiente. En esas situaciones, un préstamo de portafolio podría ser la respuesta correcta.

Una hipoteca de portafolio es similar a una hipoteca tradicional en el sentido que sacas un préstamo usando tu propiedad como colateral. Pero a diferencia de las hipotecas tradicionales, los bancos mantienen el préstamo en su portafolio durante la vida del préstamo en lugar de venderlo. Y como no van a vender el préstamo, el prestamista no tiene que pedir que los prestatarios cumplan los requisitos de las hipotecas tradicionales.

Estos préstamos pueden tener algunas ventajas, como requisitos menos exigentes de crédito, down payment y relación deuda-ingresos. Pero presentan un nivel de riesgo más alto para el prestamista, así que puedes esperar tener que pagar una tasa de interés más alta y cargos más elevados. No es fácil encontrar estos préstamos. En muchos casos, los bancos los usan para recompensar a los clientes antiguos que han demostrado ser prestatarios confiables.

Financiar múltiples propiedades de alquiler puede parecer abrumador, y ciertamente tienes que sortear más obstáculos que para solo una hipoteca. Pero con la variedad de opciones disponibles, los inversionistas con trayectorias financieras sólidas pueden encontrar un método que les funcione.

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