Todo lo que necesitas saber sobre comprar una propiedad de alquiler

En la ubicación correcta y con el precio adecuado, una propiedad de alquiler puede ser una excelente oportunidad de inversión. Algunas personas tienen varias y contratan administradores de propiedades, mientras que otras solo tienen una que administran ellas mismas. Hagas lo que hagas, tener una propiedad de alquiler podría estar a tu alcance. Aquí te explicaremos lo que necesitas saber antes de comprar, cómo comprar y cómo maximizar la inversión.

Lo que necesitas saber antes de comprar una propiedad de alquiler

Probablemente ya tienes experiencia comprando una residencia principal, pero comprar una casa para alquilar es un poco diferente. No es solo una casa perfecta para ti para renovar poco a poco con el tiempo, sino algo con lo que querrás empezar a ganar dinero rápidamente. Encontrar propiedades asequibles en buenas ubicaciones y financiamiento rentable es importante, además de entender tus responsabilidades.

Eres responsable de todo como el único propietario

Si eres quien financia y compra la casa (a menudo una vivienda multifamiliar), también serás el encargado de encontrar y seleccionar inquilinos, dar mantenimiento a la propiedad, cobrar el alquiler y pagar los impuestos sobre la propiedad. Si esto te parece abrumador, es posible que quieras buscar un administrador de propiedades antes de comprometerte con la compra.

Podrías invertir con un socio

Tampoco tienes que hacerlo solo. Puedes buscar un socio inversionista y combinar recursos como dinero y capacidades. Tal vez encuentres a alguien que ya tenga algunas propiedades o que tenga experiencia en administración. O tal vez trabajes con alguien que también sea nuevo en el campo, pero que pueda ayudar con el down payment inicial.

Las propiedades de alquiler vienen en diferentes formas

No querrás comprar cualquier propiedad. Tienes que pensar en la ubicación y la demografía de la zona. Por ejemplo, si es una ciudad universitaria, un edificio de apartamentos o una casa multifamiliar podría ser una buena inversión. En los suburbios tranquilos con muchas familias, tal vez una casa unifamiliar sería lo mejor. Si estás buscando un lugar de vacaciones, tal vez una cabaña para alquileres a corto plazo es lo que quieres.

También tienes que decidir para qué tipo de propiedad tienes tiempo y habilidades de administración. En algunas propiedades debes de cuidar del jardín y el césped. En otras tendrás que encontrar muchos inquilinos. Tal vez te decidas por una propiedad que primero tengas que renovar. Piensa detenidamente cuáles son tus capacidades y para qué tienes tiempo.

Cómo comprar una propiedad de alquiler

Los pasos que seguirás para comprar una propiedad de alquiler son bastante sencillos si tienes una idea de lo que quieres. Mira esta una guía paso a paso:

1. Investiga ubicaciones y mercados de alquiler

La ubicación más barata no siempre es la mejor. Lo que quieres es encontrar un barrio que sea seguro y atractivo. Investiga sobre los servicios locales, el transporte público, los distritos escolares, las estadísticas de delincuencia y cualquier otra cosa que considerarías antes de comprar una casa para ti. Si es un barrio en el que te gustaría vivir, probablemente otros sientan lo mismo.

Una vez que elijas un barrio, analiza las estadísticas de alquiler. ¿Cuál es el precio promedio de alquiler? ¿Cuántas vacantes hay ya en el mercado? ¿Hay una alta demanda de alquileres? ¿Qué tipo de propiedades están disponibles para alquilar? Podrías darte cuenta de que el barrio en el que te gustaría comprar no es el mejor para un alquiler. Concéntrate en cambio, en áreas con precios de alquiler promedio más altos y tasas de vacancia más bajas para maximizar tu retorno.

Rocket Homes℠, puede ponerte en contacto con un agente de bienes raíces local que puede ayudarte a encontrar la mejor propiedad de alquiler para tu presupuesto.

2. Decide el tipo de propiedad

¿Quieres una casa unifamiliar, un dúplex o un edificio de apartamentos completo donde quepa una docena de inquilinos?

Si tienes experiencia con propiedades que necesiten reparaciones, estas podrían ser una buena opción para propiedades de alquiler. Por otro lado, si no estás acostumbrado a trabajar en este tipo de casas, podrías terminar gastando más dinero del que puedes ganar reparándolas. En ese caso, busca propiedades listas para alquilar.

3. Entiende el impacto financiero de los impuestos sobre la propiedad locales

Aunque una propiedad de alquiler en un barrio deseable probablemente genere más dinero, también es probable que tengas que pagar impuestos sobre la propiedad. Como que los impuestos sobre la propiedad son de registro público, deberías poder usar los recursos del gobierno local para encontrar el historial de impuestos de una propiedad en particular. Ponte en contacto con la oficina del asesor del condado o el recaudador de impuestos local para que te expliquen cómo obtener esta información.

4. Decide si tu compra será en efectivo o con hipoteca

Si tienes bastante dinero en efectivo de sobra, podrías comprar la propiedad directamente. Pero la mayoría de nosotros no estamos en esa posición, así que probablemente estés buscando una hipoteca.

Si no vivirás en la propiedad de alquiler como tu residencia principal, tus opciones de financiamiento serán más limitadas. Los préstamos respaldados por el gobierno son principalmente para propiedades ocupadas por el propietario, por lo que tendrás que buscar en otro lugar. Los préstamos sobre la plusvalía o los refinanciamientos con desembolso de efectivo son opciones posibles.

Al comprar una propiedad de inversión, el down payment suele ser más alto, del 15% al 20%. También tendrás tasas de interés más altas y requisitos de calificación más estrictos.

5. Obtén la preaprobación

Obtener una hipoteca para una propiedad de alquiler, también llamada préstamo para una propiedad no ocupada por el propietario, no es muy diferente de obtener una hipoteca para una residencia principal.

Como siempre, es importante comenzar con una preaprobación. Esto te ayudará a entender qué cantidad puedes pedir prestada, las tasas de interés y los términos para los que calificas. También les dirá a los vendedores que eres un comprador serio.

6. Recibe una oferta aceptada

Una vez que estés preaprobado y tengas en la mira la propiedad correcta, es hora de hacer una oferta. Si el vendedor acepta tu oferta, procederás con el proceso hipotecario. Prepárate para otros pasos del proceso, como una tasación o inspección antes del cierre, y asegúrate de que toda tu documentación esté en orden. Después del cierre, puedes hacer las reparaciones necesarias y comenzar a buscar inquilinos.

¿Es comprar una propiedad de alquiler una inversión inteligente?

Las personas invierten en propiedades de alquiler para ganar dinero. Aunque puede ser una inversión inteligente que te dé un retorno significativo, también puede ser una carga para tus finanzas. Es poco probable que recuperes todo tu dinero rápidamente, así que planifica cuidadosamente y asegúrate de saber en lo que te estás metiendo.

Cálculo de los gastos de una propiedad de alquiler

Ser propietario de cualquier propiedad conlleva gastos, tanto esperados como inesperados. Estos son algunos de los que serás responsable:

• Costos de mantenimiento: puede ser difícil predecir los costos de mantenimiento, por lo que es mejor reservar del 1% al 3% del valor de la propiedad cada año. Incluso si una propiedad es nueva y está en buenas condiciones, el clima u otros problemas impredecibles podrían generar más costos de mantenimiento necesario. También podrías tener que considerar los cargos de la asociación de propietarios (HOA).
• Costos del seguro de arrendador: si bien el seguro de arrendador quizá no sea obligatorio en todas las áreas, es una buena idea comprarlo. Las pólizas de seguro de arrendador suelen cubrir la propiedad en sí y la responsabilidad personal si alguien se lesiona en la propiedad. También puedes comprar extras para cosas como actualizaciones al código de construcción o vandalismo.
• Primas de administración de propiedades: si vas a contratar a un administrador de propiedades, planea apartar del 8% al 12% de tus ingresos mensuales por alquiler para el pago.
• Impuestos sobre la propiedad: los impuestos sobre la propiedad en todo el país oscilan entre el 0.27% y el 2.23% en 2025, por lo que este es otro pago que deberás considerar.
• Pagos de la hipoteca: a menos que también vivas en la propiedad que estás alquilando, como una vivienda multifamiliar, tendrás por lo menos dos pagos mensuales de la hipoteca.
• Servicios públicos: algunos propietarios piden a los inquilinos que paguen todos los servicios públicos, mientras que otros cubren algunos o todos estos costos dependiendo de la complejidad de dividir las facturas o de lo difícil que sea encontrar inquilinos.

Cálculo del retorno de la inversión para propiedades de alquiler

El retorno de la inversión (ROI) es una forma de entender cuánto beneficio podría generar tu inversión. Una forma sencilla de verlo es cuánto dinero ganas dividido por cuánto gastas. Hay varias formas de calcular el ROI, pero el enfoque del retorno de efectivo sobre efectivo es el que suele usarse para viviendas de alquiler.

Mira cómo se calcula tu ROI de esta manera:

• Calcula tus ingresos anuales por alquiler. Mira otras propiedades de alquiler comparables en el área para obtener un estimado de lo que podrías ganar en ingresos por alquiler. Esto no solo te ayudará a calcular tus ingresos por alquiler, sino que también te permitirá ofrecer un precio justo y competitivo.
• Calcula tus gastos anuales. Incluye impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones, así como cualquier cargo adicional como pagos a un administrador de propiedades o cargos de la HOA.
• Determina tus ingresos operativos netos (NOI). Calcula el NOI restando los ingresos de alquiler anuales de los gastos anuales.
• Determina tu inversión total en efectivo. Suma tu down payment, los costos de cierre y cualquier costo inicial de renovación o reparación para determinar tu inversión total en efectivo.
• Divide tu NOI entre tu inversión total en efectivo. El resultado determina tu ROI.

Ejemplo de cálculo del ROI de una propiedad de alquiler

Calculemos tu ROI esperado por una casa de alquiler de tres habitaciones que compraste por $200,000.

• Ingresos anuales por alquiler: crees que puedes alquilar la propiedad por $2,100 al mes, lo que equivale a $25,200 al año ($2,100 ✕ 12 meses).
• Gastos anuales: tu pago mensual de la hipoteca con impuestos y seguro es $1,400 al mes ($16,800 al año). Reservas el 1% del valor de la propiedad ($2,000) para reparaciones anuales y mantenimiento. También pagas aproximadamente $1,500 al año por el seguro del arrendador. Todos los gastos suman $20,300 al año ($16,800 + $2,000 + $1,500).
• NOI: tu NOI es tus ingresos anuales por alquiler menos tus gastos anuales, que es $4,900 ($25,200 – $20,300).
• Inversión total en efectivo: tu down payment ($50,000) y los costos de cierre ($6,000) suman $56,000. No invertiste más dinero en reparaciones al inicio, así que los $56,000 representan tu inversión en efectivo total.
• ROI: tu NOI ($4,900) dividido por tu inversión total en efectivo ($56,000) es aproximadamente 0.09, lo que significa que tu ROI es del 9% (0.09 ✕ 100 = 9).

Cómo interpretar el ROI

¿Es un 9% un buen ROI? Eso depende de dónde vivas y tus circunstancias. Un buen ROI puede verse diferente en California que en Michigan. Investiga cómo se compara tu propiedad con otros alquileres en el área con un análisis de mercado comparativo para ver si este ROI tiene sentido para tu región y presupuesto.

Ventajas y desventajas de comprar una propiedad de alquiler

Ya hemos hablado un poco sobre esto, pero veamos más de cerca las ventajas y desventajas de comprar propiedades de alquiler.

Ventajas de comprar una propiedad de alquiler

• Ingresos pasivos: administrar propiedades de alquiler puede ser una fuente de ingresos pasivos, especialmente si tienes un administrador de propiedades. Puedes continuar con tu trabajo normal al mismo tiempo que recibes más ingresos.
• Aumento de valor: el aumento de los valores de mercado y otros indicadores del mercado inmobiliario podrían aumentar el valor de tu propiedad de inversión. Esto significa que, si finalmente decides venderla, puedes obtener una ganancia.
• Deducible de impuestos: si alquilas tu propiedad por al menos 14 días al año, podrías ser elegible para aplicar deducciones fiscales especiales. Estas podrían incluir el costo de reparaciones, seguros, intereses hipotecarios, honorarios de abogados, gastos de marketing, depreciación de la propiedad y otros gastos relacionados. Como estos varían según el estado y el nivel de ingresos, lo mejor es consultar a un especialista en impuestos.

Desventajas de comprar una propiedad de alquiler

• Encontrar y administrar inquilinos: tendrás que encontrar suficientes inquilinos para que la propiedad genere ingresos, y querrás asegurarte de que tus inquilinos paguen el alquiler. Esto significa que tendrás que anunciar tu propiedad y esforzarte en seleccionar a los interesados.
• Mantenimiento y reparaciones: eres responsable del mantenimiento y las reparaciones regulares, lo que significa mantener el jardín y el edificio según los códigos.
• Costos continuos: si eres el único propietario, también estás a cargo de las finanzas, es decir, el pago de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad y el seguro. También es posible que quieras pagar un seguro de arrendador adicional.
• Administración de la propiedad: si no quieres administrar la propiedad tú mismo, tendrás que contratar a un administrador de propiedades. Esto puede resultar caro.

Conclusión: Una propiedad de alquiler puede ser una inversión valiosa con la planificación adecuada

Los bienes raíces de alquiler pueden ser una inversión gratificante, no solo porque ganarás dinero, sino porque ayudarás a otros a encontrar un lugar para vivir. Para tener éxito, asegúrate de comprender tus responsabilidades, obligaciones y limitaciones. Incluso si crees que necesitas un socio de inversión o un administrador de propiedades, aún puedes ser un inversionista inmobiliario exitoso.