Guía: ¿Qué hace un administrador de propiedades?

No importa si eres un inversionista, un inquilino o si solo tienes curiosidad sobre los bienes raíces, seguramente has oído sobre los administradores de propiedades. Pero ¿qué hace un administrador de propiedades? Las tareas de un administrador de propiedades abarcan más de lo que te imaginas; muchas veces hacen mucho más que cobrar el alquiler.

Exploremos algunas de las pocas responsabilidades de los administradores de propiedades y qué puedes esperar si decides trabajar con uno.

Un administrador de propiedades es una persona o entidad contratada por un propietario para supervisar el funcionamiento diario de su inversión en bienes raíces. Las responsabilidades de un administrador de propiedades incluyen fijar y cobrar el alquiler, encargarse de las solicitudes de mantenimiento, llenar las unidades vacantes y potencialmente preparar el presupuesto de la propiedad.

Los administradores de propiedades suelen cuidar propiedades de los inversionistas en bienes raíces que viven lejos o que no quieren administrarlas personalmente. Un administrador de propiedades puede ser una persona o una compañía de administración, dependiendo de las necesidades del propietario.

El propósito principal de contratar un administrador de propiedades o una compañía de administración es proteger tu inversión en bienes raíces y los ingresos pasivos. Los inversionistas contratan administradores de propiedades para administrar sus propiedades de alquiler por una variedad de motivos, desde querer que un profesional local se encargue de la propiedad hasta el deseo de no intervenir en la administración de sus propiedades.

Pero ¿qué hace un administrador o una compañía de administración con las propiedades que supervisan? Veamos algunas de las responsabilidades más frecuentes de los administradores de propiedades.

1.     Sigue las leyes y reglamentaciones de arrendador-arrendatario

Como inversionista, especialmente si tienes múltiples propiedades es varios estados o áreas, puede ser difícil estar al tanto de todas las leyes y reglamentaciones sobre arrendamientos. Un administrador de propiedades puede ayudar a evitar los posibles dolores de cabeza legales encargándose de estas reglamentaciones por ti. Generalmente expertos en las áreas donde trabajan, los administradores de propiedades suelen estar mejor equipados para tratar con las leyes y reglamentaciones locales.

Por ejemplo, en algunos estados hay requisitos específicos sobre cuánto se le puede cobrar a un inquilino como depósito de garantía. Un administrador de propiedades que conoce el área podría estar mejor equipado para asegurarse de que a los inquilinos se les cobre la cantidad correcta en lugar de que el propietario accidentalmente pida un depósito mayor al límite legal y cree un posible problema legal porque no conocía las leyes locales.

2.     Actúa como presencia local para los propietarios que viven en otro lugar

Como el experto local, los administradores de propiedades también actúan como la presencia local cuando los propietarios viven fuera de la ciudad. Si un propietario ha vivido en Texas toda su vida, es posible que no esté equipado para tratar con las complejidades de administrar propiedades en un lugar con el que no está familiarizado, como California o Nueva York. Un administrador de propiedades puede encargarse de esos detalles, junto con otras cosas que surjan, como el mantenimiento y otros temas operativos que sería difícil manejar a distancia.

3.     Se encarga de las solicitudes de mantenimiento

Un administrador de propiedades o una compañía de administración de propiedades también se encarga de las solicitudes de mantenimiento y otros cuidados en persona. Un arrendador que se tarda en responder a los problemas de mantenimiento puede causar frustración en el arrendatario, y es por eso que es útil tener un administrador en el sitio que se encargue de los problemas con rapidez.

Las solicitudes de mantenimiento pueden ser cualquier cosa desde electrodomésticos averiados hasta pestes o vida silvestre no deseadas, por lo que tener alguien local que se encargue de estas cosas cuando surjan es vital. La falta de apoyo del propietario con estos temas en las propiedades de alquiler puede hacer que los inquilinos busquen otro lugar cuando finalice su arrendamiento, por lo que es importante tener una fuerte presencia local para atender sus necesidades.

4.     Muestra y alquila las unidades vacantes

Trabajar con un administrador de propiedades también puede ayudar a los propietarios a eliminar la posible pérdida económica de tener una unidad vacía por un período de tiempo extendido. En lugar de tratar de comercializar tu propiedad remotamente a los posibles inquilinos, puedes depender de un administrador de propiedades para que atraiga a nuevos inquilinos y potencialmente renueve los contratos existentes.

Los inquilinos también pueden sentirse incómodos o no estar dispuestos a mudarse a una propiedad sin verla primero, y mostrar propiedades puede no ser una opción si el propietario vive fuera del estado. Trabajar con un administrador de propiedades permite que los propietarios tengan a alguien presente para reparar problemas y mostrar el potencial completo de los espacios a los posibles inquilinos.

5.     Cobra y deposita el dinero del alquiler

Los administradores de propiedades también pueden cobrar y depositar el dinero del alquiler como parte de sus responsabilidades. Algunos administradores y compañías de administración cobran el alquiler por medio de sitios en línea o aplicaciones de pago para que el propietario reciba el dinero más rápido.

Los administradores de propiedades también pueden encargarse de los pagos atrasados, los cobros y los desahucios. Trabajar con un administrador de propiedades asegura que estas tareas que pueden ser difíciles de manejar a distancia estén cubiertas eficientemente para ahorrar tiempo y dinero a los propietarios.

El costo de trabajar con un administrador o una compañía de administración varía dependiendo de la compañía y el lugar. El costo promedio suele estar entre el 6% y 12% de los ingresos de alquiler mensuales de la propiedad, según Mynd Property Management.

Aparte del cargo porcentual, es posible que también tengas que pagar los siguientes costos:

• Cargo administrativo: Algunos administradores de propiedades o compañías cobran un cargo fijo por sus servicios en lugar de un porcentaje. Como el porcentaje, este costo varía basado en la compañía o la persona y en el lugar.

• Cargo de mantenimiento: Los costos de mantenimiento son parte de administrar una propiedad, ya sea que hayas contratado ayuda o no. Algunos administradores de propiedades cobran un cargo por cubrir los costos de las reparaciones mensuales de las que tengan que hacerse cargo por los inquilinos, mientras que otros pueden facturar por incidente. En cualquier caso, el administrador o la compañía también pueden cobrar más por sus servicios de encargarse del incidente.

• Cargo de arrendamiento: El administrador de propiedades también puede cobrar un cargo de arrendamiento (también conocido como comisión de colocación de nuevos inquilinos) para cubrir los costos de marketing de tu propiedad entre posibles inquilinos. Esto puede incluir los costos de comercializar la propiedad, administrar las solicitudes y los inquilinos, y de la mudanza. Al igual que los otros cargos, puede cobrarse como una cuota fija o como un porcentaje del alquiler mensual.

• Cargo por renovación del contrato: Algunos administradores de propiedades cobran cuando un inquilino quiere renovar su contrato. Como los otros cargos, esto puede ser una cuota fija o un porcentaje del alquiler mensual. Este cargo cubre el costo del tiempo que toma renovar el contrato y obtener la firma del inquilino. Sin embargo, muchos administradores de propiedades no lo cobran.

Trabajar con un administrador de propiedades que se encargue de tus propiedades de inversión tiene ventajas y desventajas. Antes de contratar a un administrador de propiedades, considera las ventajas y desventajas, tu presupuesto y tus necesidades personales.

Ventajas de contratar a un administrador de propiedades

• Es útil para los inversionistas que tienen múltiples propiedades: Si tienes múltiples propiedades, puede ser difícil manejarlas y mantener contentos a los inquilinos. Contratar a un administrador de propiedades garantiza que tus propiedades e inquilinos reciban el trabajo y la atención que necesitan, aunque no tengas tiempo de hacerlo tú mismo.

• Te permite invertir en otros lugares: Una de las principales ventajas de trabajar con un administrador de propiedades o una compañía de administración es que te permite invertir en propiedades lejos de ti sin tener que preocuparte por administrar todo a distancia.

• No eres responsable de las tareas operativas: Otro beneficio notable de tener alguien que administre tus propiedades es que se encarga del mantenimiento y otros cuidados. En lugar de intentar hacer todas las reparaciones por tu cuenta, puedes confiar en un administrador o en su equipo de mantenimiento interno para que se ocupen del trabajo por ti.

Desventajas de contratar a un administrador de propiedades

• Debes ceder el control de la propiedad: Cuando trabajas con un administrador de propiedades, debes ceder parte del control directo sobre la propiedad y permitir que se encarguen de las cosas por ti. Si bien esto te evita el trabajo de administrar una propiedad, también significa que alguien más hará las cosas diferente de como tú lo harías.

• Costos más altos de la administración de propiedades: Trabajar con un administrador de propiedades no es gratis. Como lo mencionamos arriba, es posible que tengas que pagar varias tarifas a cambio de recibir el servicio del administrador. Estos costos varían, pero tienden a ser una porción considerable de lo que ganas en el alquiler mensual. Investiga administradores de propiedades antes de trabajar con uno para confirmar que trabaje con tu presupuesto.

• El proceso de selección puede ser menos exigente: Los administradores de propiedades suelen asumir la tarea de seleccionar a los posibles inquilinos que vivirán en tus propiedades. Aunque sí tienen estándares de selección, es posible que sean menos estrictos que los tuyos, y eso es algo que a algunos propietarios de bienes raíces quizá no les guste.

Los administradores de propiedades pueden ser una gran ayuda para los inversionistas que quizá no estén cerca de sus propiedades o que simplemente no tienen el tiempo para administrarlas. Los servicios de estos administradores no son gratis, sin embargo, y quizá no sean del agrado de todos los inversionistas.

Antes de decidir si trabajas con un administrador de propiedades, considera tus necesidades financieras y personales y las necesidades de tu propiedad y decide si estarías cómodo cediendo parte del control de tu inversión a un tercero.

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