¿Qué es el ROI en las inversiones en bienes raíces y cómo lo calculo?

Si alguna vez has considerado invertir en bienes raíces, o si simplemente eres un ávido seguidor de los programas populares sobre la remodelación de casas, es probable que hayas escuchado el término ROI. Tanto para los inversionistas con experiencia como para los principiantes, el ROI es una poderosa herramienta que pueden usar para aumentar la posibilidad de hacer una inversión rentable. Pero ¿qué es exactamente el ROI y cómo lo calculas? En este artículo, vamos a explorar todo lo que necesitas saber antes de hacer una oferta por una casa que necesita reparaciones.

El retorno de la inversión (ROI) es una métrica que ayuda a los inversionistas de bienes raíces a evaluar si deberían comprar una propiedad de inversión y comparar, manzanas con manzanas, una inversión con otra. El ROI permite que los inversionistas predigan, basados en viviendas comparables, el margen de ganancias que deberían tener por su inmueble —ya sea renovando casas o alquilando propiedades— como un porcentaje del costo.

Cuando se trata de inversiones en bienes raíces, el ROI es una herramienta importante para cualquier inversionista independientemente de su nivel de experiencia pues proporciona una mirada concreta y factual de qué tan rentable podría ser una posible inversión.

Aunque puede sonar complicado, la mayoría de los cálculos del ROI son de hecho muy simples. En general, el ROI de una inversión es igual a la ganancia menos el costo, dividido entre el costo.

ROI = (Ganancia de la inversión − costo de la inversión) ÷ costo de la inversión

Pero algunos cálculos pueden variar dependiendo del tipo de inversión que estás considerando. Variables como los costos de reparación y mantenimiento, la cantidad inicial de dinero prestado para hacer la inversión y ciertos términos de la hipoteca afectarán en última instancia el ROI. Para ayudarte a garantizar que tu inversión sea segura, vamos a desglosar algunos de los escenarios más frecuentes en los que se usa el ROI y cómo puedes tener en cuenta estas variables en tus cálculos.

Reventas y ventas en efectivo

Para el cálculo más simple del ROI, lo más fácil es suponer un negocio en efectivo y una reventa, que también se conoce como inversión de una propiedad remodelada. En este escenario, el inversionista no tiene una hipoteca para incluir en sus cálculos.

Por ejemplo, suponga que un inversionista compra una casa embargada que lleva mucho tiempo vacía por $100,000 y sabe que las viviendas comparables en buenas condiciones se pueden vender por $200,000. Después gasta $50,000 en renovaciones, y planea ponerla en el mercado por $200,000 al completar las reparaciones. En este caso, el ROI es el 33.3% usando la siguiente ecuación.

ROI = Ganancia neta ($200,000 − $150,000) ÷ inversión total ($150,000)

Alquileres

Si estás buscando tener ingresos por alquiler de una propiedad de inversión, tendrás que seguir algunos pasos adicionales para determinar el ROI de la propiedad. Esto comienza con calcular tus ingresos de alquiler anuales, que generalmente se logra buscando propiedades similares en alquiler en el área. Durante este paso, busca el alquiler mensual promedio para el tipo de propiedad y multiplica ese alquiler por 12 para determinar los ingresos de alquiler anuales potenciales.

Una vez tienes este dato, puedes usarlo para calcular tus ingresos operativos netos. Los ingresos operativos netos de una propiedad de alquiler son iguales a los ingresos de alquiler anuales menos los gastos operativos anuales, como mantenimiento, seguros, impuestos sobre la propiedad y cargos de la asociación de propietarios de vivienda (HOA). Cuando calcules tus ingresos operativos netos, asegúrate de no incluir los pagos de la hipoteca ni los intereses, ya que estos se tendrán en cuenta en otro lugar del cálculo del ROI.

Ahora que restaste tus costos operativos de tus ingresos de alquiler potenciales, tienes tus ingresos operativos netos potenciales y estás listo para calcular el ROI. Divide tus ingresos operativos netos entre el valor total que todavía debes en la hipoteca para determinar el ROI. La fórmula se ve algo así:

ROI = (Ingresos de alquiler anuales − costos operativos anuales) ÷ valor de la hipoteca

REIT

Si estás buscando inversiones más pasivas, comprar acciones en un fideicomiso de inversión en bienes raíces (REIT) puede permitirte disfrutar de las ganancias sin hacer nada del trabajo. Los REIT o fondos REIT se compran y venden en las principales bolsas públicas y ofrecen ingresos constantes y crecimiento en la apreciación, con un retorno anual promedio del 12.99%.

Varias variables, como los cambios en los pagos de hipoteca en una hipoteca de tasa de interés ajustable, pueden hacer que los cálculos de ROI sean significativamente más complejos. Para esos cálculos, necesitarás un software de computadora o una calculadora financiera para asegurarte de tener la información que necesitas para evaluar la inversión.

Con tantas variables a considerar, no hay un único ROI promedio general en los bienes raíces. Es importante mencionar que este promedio depende de qué parte del mercado de bienes raíces estamos hablando, así que, aunque las métricas son útiles para predecir los resultados, de ninguna manera son una garantía.

En última instancia, el ROI depende de la cantidad de riesgo inherente en una inversión, y algunos riesgos, como la pandemia y sus efectos en el mercado de bienes raíces comerciales, simplemente no se pueden anticipar. Aunque estos factores variables significan que no hay un promedio en el que puedas basar tu inversión, la mayoría de los inversionistas apuntan a rendimientos que igualen o superen el 10%.

El ROI es solo una de varias medidas que los inversionistas de bienes raíces usan para evaluar las oportunidades de inversión. Otras métricas incluyen la tasa de capitalización, la tasa interna de retorno (IRR) y los rendimientos de efectivo sobre efectivo, e idealmente, se deben usar varios de estos valores juntos para evaluar una propiedad.

¿Qué es lo primero que debes hacer cuando sabes que estás listo para comprar esa primera propiedad? Obtener la preaprobación para una hipoteca. Es la prueba de que tienes el dinero para hacer el negocio, y la necesitarás para que te tomen en cuenta los agentes y los vendedores. Tómate un momento para familiarizarte con las reglamentaciones en la industria hipotecaria y los límites en el endeudamiento para propiedades de inversión.

El marco normativo

La industria hipotecaria es regulada por el gobierno federal, que compra hipotecas que cumplen sus reglas a los prestamistas después de la emisión por medio de Fannie Mae y Freddie Mac. Estas empresas patrocinadas por el gobierno siguen reglas establecidas por la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda (FHFA), que también rigen las hipotecas respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los EE. UU. (USDA).

Límites de endeudamiento

Muchas personas creen que es difícil obtener financiamiento para propiedades de inversión, pero lo que posiblemente no sepan es que los inversionistas pueden obtener hasta 10 hipotecas conformes sin pagar tasas hipotecarias comerciales.

Cada hipoteca se puede usar para comprar una propiedad unifamiliar, que según la FHFA, incluye propiedades multiunidades hasta de cuatro unidades. Eso significa que podrías tener hasta 40 unidades de inversión antes de graduarte al mundo del financiamiento de bienes raíces comerciales.

Es importante entender los números cuando analizar el valor potencial de una propiedad de inversión. Ahora que entiendes la importancia del ROI y cómo calcularlo, estás preparado para hacer decisiones educadas sobre tus inversiones financieras.

¿Estás listo para comprar tu primera propiedad de inversión? Haz tu solicitud en línea hoy y bloquea tu tasa hipotecaria antes de que las tasas de interés vuelvan a subir.