Retorno de efectivo sobre efectivo: Una guía para los inversionistas en bienes raíces

¿Estás interesado en comprar una propiedad de inversión? Ya sea que quieras comprar una propiedad para alquilarla o para remodelarla y venderla, debes asegurarte de obtener ganancias. Una de las métricas que puedes usar para determinar si tu inversión en bienes raíces será rentable es el rendimiento efectivo sobre efectivo.

Para calcularlo, necesitas saber cuántos ingresos por alquiler puede generar la propiedad cada mes y cuánto dinero en efectivo planeas gastar en su adquisición y renovación.

Explicaremos cómo funciona esta fórmula y cómo puede ayudar a los inversionistas.

¿Rendimiento de efectivo sobre efectivo?

Puedes calcular el rendimiento efectivo sobre efectivo estimado de una propiedad de inversión con la siguiente fórmula sencilla:

Flujo de efectivo anual antes de impuestos ÷ Cantidad total invertida en efectivo =Rendimiento efectivo sobre efectivo de una propiedad.

El flujo de efectivo antes de impuestos es la cantidad de dinero que la propiedad genera antes de impuestos y después de deducir los gastos. Por ejemplo, si estimas que puedes alquilar una propiedad por $3,000 al mes y no tuvieras otros gastos, el flujo de efectivo anual antes de impuestos sería de $36,000 o $3,000 × 12. Ese es un ejemplo simplificado, ya que la mayoría de los inversionistas tienen otros gastos, como pagos de hipoteca o costos de mantenimiento, que deben restarse del ingreso mensual que genera la propiedad.

El total de efectivo invertido en la propiedad es la cantidad de dinero que planeas gastar para comprarla. Si compras al contado, simplemente se considera el precio total pagado. Por ejemplo, si la vivienda cuesta $300,000, esa sería la cantidad total invertida.

Esto cambia si utilizas una hipoteca para financiar la compra. En ese caso, tu inversión en efectivo incluirá el pago inicial y los costos de cierre y el pago inicial. Tu pago hipotecario mensual no aparece en este lado de la ecuación, pero reducirá tu flujo de efectivo anual antes de impuestos.

Si planeas renovar una vivienda para luego revenderla, debes incluir los costos iniciales de renovación como parte del efectivo invertido. Por ejemplo, si gastas $300,000 dólares en la compra y $20,000 más en remodelar completamente la cocina y los baños, tu inversión total en efectivo sería de $320,000.

Cómo calcular el rendimiento efectivo sobre efectivo

Así es como puedes calcular el rendimiento efectivo sobre efectivo potencial de una propiedad utilizando los números del ejemplo de arriba:

Supongamos que esperas alquilar tu propiedad de inversión por $3,000 al mes, lo que equivale a $36,000 dólares al año. También supongamos que tu inversión total en efectivo es de $320,000, resultado de la suma entre los costos iniciales de renovación y la compra al contado de la propiedad.

Usando la fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo, dividirías $36,000 entre $320,000, lo que da 0.1125. Si multiplicas ese número por 100 para obtener un porcentaje, obtendrás un rendimiento efectivo sobre efectivo de aproximadamente el 11%.

Cómo se utiliza el rendimiento efectivo sobre efectivo

Invertir en bienes raíces exige una cantidad significativa de dinero en efectivo o de deuda. Por eso es tan importante tener al menos una estimación aproximada de cuánto puedes ganar con tus propiedades de inversión. Ahí es donde el rendimiento efectivo sobre efectivo resulta útil.

Esta fórmula te permite determinar rápidamente qué tan rentable puede ser una propiedad de inversión. Muchos inversionistas reinvierten sus ganancias en la compra de nuevas propiedades o las utilizan para mantener y mejorar sus inversiones actuales. Por lo tanto, conocer cuánto beneficio puede generar una propiedad de inversión es esencial.

Qué gastos considerar con la fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo

Cuando inviertes en bienes raíces, enfrentas una amplia variedad de gastos. Para obtener un cálculo más preciso de tu rendimiento efectivo sobre efectivo, debes restar estos gastos de tu flujo de efectivo anual antes de impuestos.

A continuación, se presentan algunos de los gastos más frecuentes que enfrentan los inversionistas inmobiliarios:

• Pago hipotecario: Si financias la compra de una propiedad de inversión, deberás hacer un pago hipotecario mensual que debes incluir entre tus gastos. La cantidad de ese pago dependerá de la cantidad que pidas prestada, el plazo de tu hipoteca, el tamaño del pago inicial y la tasa de interés. Cuanto menor sea la tasa y el plazo, menor será el pago mensual.
• Impuestos sobre la propiedad: También deberás pagar impuestos sobre la propiedad, que varían según la ubicación del inmueble que compres. Por lo general, deberás pagar una parte de los impuestos anuales estimados sobre la propiedad junto con cada pago hipotecario. Tu prestamista depositará esos fondos en una cuenta de depósito en garantía y los utilizará para pagar los impuestos sobre la propiedad en tu nombre.
• Seguro de la vivienda: Si obtienes una hipoteca, el prestamista te exigirá contratar una póliza de seguro de la vivienda. Al igual que con los impuestos, pagarás una parte de la prima anual del seguro junto con cada pago hipotecario.
• Costos de mantenimiento: Deberás destinar dinero para mantener tus propiedades de inversión. La cantidad anual varía según el tipo y la condición de la propiedad, pero la aseguradora State Farm recomienda reservar entre el 1% y el 4% del valor de la vivienda cada año para cubrir los gastos de mantenimiento.

Fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo considerando los gastos

Para obtener un cálculo más preciso del rendimiento efectivo sobre efectivo, es importante restar todos los gastos asociados con la compra o el mantenimiento de la propiedad de inversión de tu flujo de efectivo anual antes de impuesto.

Aquí te explicamos cómo hacerlo:

1. Suma tus gastos, como pagos hipotecarios y costos de mantenimiento.
2. Resta esos gastos de tu flujo de efectivo anual antes de impuestos.
3. Divide el flujo de efectivo anual antes de impuestos restante entre tu inversión inicial total en efectivo.

Veamos este ejemplo: Supongamos que planeas alquilar tu propiedad de inversión por $3,000 al mes, lo que equivale a un flujo de efectivo inicial antes de impuestos de $36,000. Ahora bien, digamos que gastas $24,000 al año en pagos hipotecarios y $6,000 anuales en otros gastos, incluyendo mantenimiento, impuestos sobre la propiedad y pagos de seguro de la vivienda.

Deberás restar tus $30,000 de gastos anuales de los $36,000 de ingresos por alquiler esperados. Eso te dejará con un flujo de efectivo antes de impuestos de $6,000.

Si compraste la propiedad de inversión con una hipoteca, tu inversión total en efectivo incluirá el pago inicial y los costos de cierre. Si diste un pago inicial de $50,000 y pagaste $10,000 en costos de cierre, tu inversión total sería de $60,000.

Para calcular tu rendimiento efectivo sobre efectivo, divide los $6,000 de flujo de efectivo antes de impuestos entre tu inversión inicial de $60,000. Esto te dará un rendimiento efectivo sobre efectivo del 10%.

¿Cuál es un buen retorno de efectivo sobre efectivo?

No existe una única respuesta sobre qué constituye un buen rendimiento efectivo sobre efectivo en bienes raíces, pero el consenso general en la industria lo sitúa entre 8% y 12%. Debes considerar los precios promedio de alquiler y de venta en los mercados donde planeas invertir.

También debes tener en cuenta el tamaño de la propiedad, ya que las propiedades más grandes pueden necesitar más mantenimiento, pero también generar alquileres más altos, y el tipo de inmueble. Por ejemplo, podrías obtener un rendimiento efectivo sobre efectivo mayor al invertir en una vivienda unifamiliar, debido a sus menores costos de compra y mantenimiento, que al invertir en un almacén o centro comercial.

Limitaciones del rendimiento efectivo sobre efectivo como métrica

Aunque el rendimiento efectivo sobre efectivo es un indicador útil para los inversionistas, no es perfecto. Existen varias limitaciones a esta manera de medir las potenciales ganancias de una propiedad.

• El apalancamiento puede hacer que los rendimientos parezcan mejores de lo que realmente son: Al comprar bienes raíces, el apalancamiento se refiere al dinero que un inversionista pide prestado para comprar una propiedad, como una hipoteca. Cuando obtienes una hipoteca para comprar una propiedad de inversión, reduces tu inversión inicial en efectivo, lo que puede hacer que tus rendimientos parezcan más altos, aunque termines gastando más dinero en total al utilizar una hipoteca para adquirir la propiedad.
• No consideran el efecto del aumento en el valor de la propiedad: Otra forma de ganar dinero con una inversión en bienes raíces es mantener la propiedad y venderla después de que aumente su valor. Si compras una casa unifamiliar por $150,000, la mantienes durante varios años y luego la vendes por $250,000, esa otra ganancia incrementará tu beneficio, algo que la fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo no toma en cuenta.
• No reflejan el valor que se gana al amortizar la hipoteca: Cuando pagas tu hipoteca, construyes capital en tu vivienda, es decir, la diferencia entre lo que debes y el valor actual de la propiedad. Mientras más capital tengas, mayor será tu ganancia cuando vendas. Nuevamente, la fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo no incluye los beneficios derivados de acumular patrimonio en una propiedad de inversión.
• Miden el desempeño solo en un momento determinado: El rendimiento efectivo sobre efectivo ofrece un panorama inmediato del potencial de ingresos de una propiedad, pero no muestra su rentabilidad en el futuro. Tal vez estés comprando en un vecindario que está a punto de crecer; puede que ahora tengas que cobrar un alquiler mensual más bajo, pero, en dos años podrías aumentarlo significativamente, mejorando así el rendimiento efectivo sobre efectivo de la propiedad.
• No incluyen los beneficios fiscales que pueden afectar tus ganancias netas: Cuando financias la compra de una propiedad de inversión, puedes deducir de tus impuestos sobre ingresos los intereses que pagas cada año por tu hipoteca. Debes detallar tus deducciones para poder aplicar esta deducción, pero ese ahorro puede aumentar la rentabilidad de tu propiedad, algo que la fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo no considera. También puedes deducir al menos una parte de los impuestos sobre la propiedad que pagas.

• No toman en cuenta la posibilidad de una disminución en el valor de la propiedad: Así como el rendimiento efectivo sobre efectivo no considera un aumento gradual del valor de la propiedad, tampoco refleja la posibilidad de que tu inversión pierda valor. Podría suceder que compres en un vecindario donde los valores inmobiliarios comiencen a caer. Si el valor de tu inversión baja, podrías perder dinero si decides, o te ves obligado, a vender.

Rendimiento efectivo sobre efectivo vs. NOI 

El ingreso operativo neto (NOI) es el flujo de efectivo que una inversión inmobiliaria genera a partir de sus operaciones diarias. Es otro indicador que puede ayudar a los inversionistas a determinar si una propiedad está generando suficientes ganancias.

Para calcular el NOI de una propiedad, necesitas conocer los ingresos anuales que genera y los gastos operativos anuales que deberás pagar. Los ingresos incluyen el alquiler que cobras y otras fuentes como cuotas de estacionamiento o cargos por mascotas. Los gastos operativos pueden incluir el costo del seguro, servicios públicos, impuestos sobre la propiedad, honorarios de administración y mantenimiento.

La fórmula para determinar el NOI es sencilla: (Ingresos operativos brutos + otros ingresos) – gastos operativos = NOI.

Seguimiento del retorno de efectivo sobre efectivo

Es importante recalcular periódicamente tu rendimiento efectivo sobre efectivo, especialmente si aumentan tus gastos operativos o incrementas el alquiler mensual que cobras. Monitorear este indicador te ayudará a evaluar con mayor precisión el desempeño de tu inversión en bienes raíces.

Si aumentas el alquiler mensual, es probable que tus rendimientos crezcan. Por el contrario, si tus gastos operativos suben, tus rendimientos pueden disminuir.

Conclusión: el rendimiento efectivo sobre efectivo puede ayudarte a tomar decisiones inteligentes de inversión inmobiliaria

Invertir en bienes raíces implica riesgos, pero, una forma de reducirlos es calcular cuánto efectivo puedes ganar con tu propiedad de inversión. La fórmula del rendimiento efectivo sobre efectivo puede ayudarte a hacerlo.

También es recomendable investigar los riesgos y beneficios de invertir en bienes raíces. Puedes comenzar visitando el Centro de aprendizaje de Rocket Mortgage^®, que incluye información de los valores de las viviendas y los posibles rendimientos que puedes obtener de propiedades residenciales.

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