Ingresos operativos netos (NOI): Definición y fórmula

Si planeas invertir en bienes raíces, un concepto con el que necesitas estar familiarizado es tu ingreso operativo neto. Puedes pensar en los NOI como la cantidad que realmente estás ganando después de deducir los gastos de operación de tu inversión. En otras palabras, te muestra qué tan rentable es tu inversión.

¿Qué son los ingresos operativos netos y por qué son importantes en bienes raíces?

Los ingresos operativos netos se calculan a partir de una fórmula que se usa para establecer la rentabilidad de una propiedad de inversión. Para calcular tus NOI, primero necesitas determinar tus ingresos brutos efectivos. Puede sonar complicado, pero simplemente significa el dinero que se genera después de restar las pérdidas por vacantes o créditos incobrables, como el alquiler no pagado. Una vez que tienes tus ingresos brutos efectivos, le restas todos los costos de operación. Eso te da tus ingresos operativos netos y te muestra cuánto estás ganando en realidad.

Por ejemplo, una propiedad puede generar ingresos de los pagos de alquiler y de una máquina de lavandería. Los gastos de operación pueden incluir cargos de mantenimiento, seguro del propietario de vivienda y los impuestos a la propiedad. Los NOI toman en cuenta todos los ingresos y gastos de la propiedad en un solo cálculo.

Los inversionistas y prestamistas usan los NOI para evaluar el posible flujo de efectivo de una propiedad, estimar su rentabilidad y determinar la tasa de capitalización, que muestra la relación entre el ingreso operativo neto y el valor de mercado de la propiedad.

Fórmula de los ingresos operativos netos

Esta es la fórmula para calcular los NOI:

ingresos operativos netos = (ingresos operativos brutos + otros ingresos) - gastos operativos

Ahora veamos qué representa cada uno de esos elementos y cómo calcularlos.

Ingresos brutos vs. ingresos netos

Cuando calcules los NOI, primero necesitas saber la diferencia entre tus ingresos brutos y tus ingresos netos. Tus ingresos brutos se refieren a cuánto dinero genera la inversión en bienes raíces, mientras que tus ingresos netos son la cantidad de dinero que te queda después de deducir los gastos. También puedes escuchar que a los ingresos netos se les llama resultado final (bottom line). A diferencia de los ingresos netos, los NOI no incluyen gastos de capital, pagos de principal e intereses, impuestos sobre ingresos, depreciación ni amortización.

Ingresos operativos brutos

La diferencia entre ingreso operativo bruto e ingreso bruto es que el GOI toma en cuenta la posibilidad de cualquier fluctuación en los ingresos de una propiedad debido a vacancias. El GOI considera factores como las rentas de los inquilinos y las tasas de vacancia para dar una representación más precisa de cuánto ingreso genera la propiedad. Esta es la fórmula para calcular el GOI:

Ingresos operativos brutos = ingresos del alquiler potenciales - tasas de vacancia

Ingresos por alquiler potenciales

Los ingresos por alquiler potenciales (PRI) es cuánto recibirías si la propiedad estuviera alquilada al 100%, todo el tiempo. Este número es fácil de malinterpretar porque los inversionistas a menudo piensan en el escenario más optimista. Hacer mejoras y proporcionar otros entretenimientos puede aumentar el atractivo de una propiedad, incrementar las rentas y aumentar los ingresos operativos brutos.

Pérdidas por vacancia y crédito

En un mundo ideal, cada unidad de tu propiedad estaría alquilada todo el tiempo. Sin embargo, esa no es una anticipación realista. Por eso la fórmula de ingresos operativos brutos toma en cuenta las vacancias y las pérdidas por crédito debido a alquileres no pagados en relación con los ingresos por alquiler.

Al evaluar una inversión potencial, considera usar las tasas de vacancia de propiedades comparables en el área o pide los registros contables históricos al propietario actual. Esto puede darte una mejor idea del porcentaje de vacancia que debes usar en tus cálculos. Tener inquilinos de largo plazo te proporcionará ingresos más estables, minimizará las pérdidas por vacancia y aumentará los ingresos operativos brutos con el tiempo.

Cómo calcular los ingresos operativos netos

Ahora que ya entiendes cómo calcular tus ingresos operativos brutos, revisemos algunos de los otros factores incluidos en la fórmula de los NOI: tus otros ingresos y tus gastos operativos.

Otros ingresos

Recuerda, los NOI consideran todos los ingresos, es decir, tus ingresos operativos brutos más cualquier otro ingreso que genere la propiedad. Una propiedad puede generar dinero más allá de los ingresos. Por ejemplo, quizá tenga máquinas expendedoras, un estacionamiento con otra tarifa mensual o máquinas de lavandería.

Si tu propiedad en alquiler no genera otros ingresos, no necesitas sumar otro valor a tu GOI en la fórmula de ingresos operativos brutos.

Gastos operativos

Después de calcular tus ingresos brutos, necesitas considerar cuánto cuesta realmente ser dueño de la propiedad. Los gastos operativos que deberías incluir en tus cálculos son:

• Impuestos sobre la propiedad
• Seguro de la vivienda
• Costos de mantenimiento y reparaciones
• Pago de servicios como agua, basura o internet
• Cargos de administración de la propiedad
• Honorarios de contabilidad y abogados
• Costos de marketing

Hacer inspecciones y mantenimiento habituales de la propiedad puede prevenir reparaciones costosas en el futuro y reducir los gastos operativos en general

Ejemplo del cálculo de los NOI

Los NOI normalmente se calculan de manera anual. Veamos un ejemplo de cómo calcularlos.

Supongamos que estás evaluando como propiedad de inversión un complejo de apartamentos con cuatro unidades. Cada unidad se alquila en $1,500 al mes, lo que hace que el ingreso potencial por alquiler sea de $72,000 al año. La máquina de lavandería de la propiedad genera alrededor de $1,000 anuales.

Los registros contables históricos muestran que las pérdidas por vacancia de la propiedad rondan el 10%. Si multiplicas eso por los ingresos potenciales por alquiler, obtienes $7,200 al año. Si restas las pérdidas por vacancia del ingreso potencial por alquiler, se ve así:

$72,000 – $7,200 = $64,800

Ingresos operativos brutos = $64,800

Según la contabilidad del propietario actual, los gastos operativos son de $15,000 anuales. Así que calculemos el ingreso operativo neto:

NOI = ($64,800 + $1,000) − $15,000

NOI = $50,800 anualmente

Cómo usar los NOI para determinar la tasa de capitalización

La tasa de capitalización, o cap rate, es otro método que usan los inversionistas para evaluar la rentabilidad potencial de una inversión de bienes raíces. El NOI también se usa para ayudar a determinar la tasa de capitalización de una propiedad adquirida con fines de inversión.

La fórmula para la tasa de capitalización es:

Tasa de capitalización = ingresos operativos netos/precio de compra

Veamos un ejemplo. Supongamos que la propiedad de cuatro unidades del ejemplo arriba tiene un precio inicial de $360,000. NOI es igual a $50,800. Usando la fórmula de la tasa de capitalización, puedes determinar que la propiedad tiene una tasa de capitalización del 14%:

($50,800 / $360,000 = 0.1411 o 14%)

Dependiendo de cuánto quiera ganar alguien con su inversión inmobiliaria puede usar la métrica de la tasa de capitalización para analizar posibles inversiones.

¿Qué no está incluido en la fórmula de NOI?

Ciertos números se excluyen de los cálculos de NOI porque no afectan directamente qué tan rentable es una propiedad en alquiler, cuánto cuesta mantener la propiedad y la rentabilidad general de la inversión.

Como el NOI mide el flujo de efectivo real, aquí tienes algunos factores que debes excluir de tu cálculo.

• Servicio total de la deuda: los pagos hipotecarios y la amortización de la deuda se excluyen porque varían según el inversionista. En su lugar, los inversionistas pueden usar el índice de cobertura del servicio de deuda para evaluar sus obligaciones de préstamo.
• Impuestos sobre los ingresos: el NOI es un cálculo antes de impuestos, por lo que no se incluyen, ya que difieren entre inversionistas.
• Depreciación: Dado que la depreciación es un concepto contable y no un gasto real en efectivo, no se incluye en los NOI.
• Mejoras para inquilinos: Los costos específicos de inquilinos individuales, en lugar de la propiedad en sí, se excluyen.
• Gastos de capital: Los costos grandes y únicos para reparaciones y mantenimiento importantes no se incluyen, ya que fluctúan de un año a otro.

Conclusión: cómo los inversionistas pueden usar los cálculos de NOI

El ingreso operativo neto es una métrica que los inversionistas en bienes raíces pueden usar para determinar si una propiedad será rentable. Primero necesitas determinar el ingreso operativo bruto y los otros ingresos que generará la propiedad, luego restar tus gastos operativos totales. Los inversionistas utilizan calculadoras de NOI para comparar ingresos de propiedades, asegurarse de que las ganancias cubran los pagos de la hipoteca, determinar la tasa de capitalización y evaluar el valor de una propiedad para hacer ofertas de compra informadas.

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