Cómo comenzar a invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces puede ser una forma atractiva de generar ingresos. Hay varias maneras de invertir en bienes raíces, desde comprar una propiedad de alquiler y administrarla tú mismo hasta comprar en un grupo de inversión. De cualquier manera, invertir en bienes raíces puede diversificar tu portafolio y producir riqueza con el tiempo. Veamos cómo empezar a aprender sobre el sector inmobiliario para principiantes.

Tipos de inversión inmobiliaria

Hay dos tipos principales de inversión inmobiliaria: activa y pasiva. La diferencia principal entre las dos es si eres propietario o administras la propiedad.

Inversión activa

La inversión inmobiliaria activa es la estrategia más práctica. Compras y administras la propiedad directamente.

Esto puede incluir comprar una casa para alquilarla como una casa de vacaciones a corto plazo o como una residencia para inquilinos a largo plazo.

Otra forma frecuente de inversión actica es la remodelación de propiedades, en la que compras una casa por debajo del precio de mercado, la renuevas para aumentar su valor, y la vendes rápido para obtener una ganancia.

Algunos de los beneficios de la inversión activa son:

• Puedes cobrar ingresos por alquiler
• Acumulas capital
• Los valores de las propiedades suelen apreciarse
• Tú controlas el uso de la propiedad
• Beneficios fiscales

Sin embargo, puede haber desventajas, como:

• Costos iniciales más altos
• Costos continuos más altos
• Es menos líquido
• Administrar la propiedad puede ser un trabajo a tiempo completo
• Es necesario investigar más sobre los mercados y las leyes para los arrendadores

Inversión pasiva

Para la inversión inmobiliaria pasiva el esfuerzo es menos porque un tercero hace todo o parte del trabajo por ti. El crowdfunding, los fideicomisos de inversión en bienes raíces y los fondos de inversión inmobiliaria son todos formas de invertir en bienes raíces sin actuar como propietario. La inversión pasiva también puede ser buena para los inversionistas que quieren evitar los altos costos iniciales de la inversión activa.

Estos son algunos de los posibles beneficios de la inversión pasiva:

• Costos iniciales más bajos
• Se necesita menos investigación y experiencia
• Es menos líquido

Ten en mente que puede haber desventajas, como:

• Tienes que dividir las ganancias con otros inversionistas
• Tienes menos control sobre la inversión
• Más impuestos y cargos para terceros
• Debes compartir los beneficios fiscales

7 pasos para comenzar a invertir en bienes raíces

Si estás listo para dar el salto a invertir en bienes raíces, ármate de información. Aprende más sobre tus opciones de inversión y establece tus objetivos financieros. Todas las inversiones conllevan riesgo, y algunas inversiones inmobiliarias son más riesgosas que otras.

1. Aprende los fundamentos de la inversión inmobiliaria

Cualquier persona que considere invertir en bienes raíces debería aprender más sobre cómo funciona. Es útil entender cómo las condiciones del mercado afectan qué tipos de inversiones podrían ser la mejor opción. El mercado actual también afecta si puedes financiar una inversión y cómo, y qué tan pronto puedes esperar ganar dinero con ella.

Aprende temas básicos de bienes raíces como la rentabilidad, el flujo de efectivo y el financiamiento. Aprender el vocabulario y entender conceptos clave ahora te ayudará a abordar temas más grandes más adelante, como cómo hacer dinero en bienes raíces y cómo crear un portafolio de bienes raíces.

Una opción es tomar un curso de un grupo comercial inmobiliario como el Institute of Real Estate Management o la National Apartment Association. Ambos ofrecen seminarios web, cursos y certificaciones.

2. Determina tu tolerancia al riesgo

La inversión inmobiliaria conlleva riesgos. La cantidad de riesgo que asumes varía según el tipo de inversión. Como inversionista, tendrás que determinar tu nivel de tolerancia al riesgo, que la Comisión de Bolsa y Valores de EE. UU. define como “la capacidad y la voluntad de un inversionista de perder parte o la totalidad de una inversión a cambio de rendimientos potenciales”. En otras palabras, no se trata solo de cuánto estás dispuesto a perder potencialmente, sino también de cuánto puedes permitirte perder.

Tu tolerancia al riesgo dependerá de tu situación personal y económica. Por ejemplo, si tienes una familia que mantener, un pago de hipoteca y muchos otros gastos mensuales, puede ser conveniente elegir inversiones más seguras. En el otro extremo del espectro, si no tienes dependientes ni mucha deuda y una cantidad decente de ingresos disponibles, podrías manejar una inversión más arriesgada.

Construir un portafolio diversificado es una de las mejores maneras de evitar asumir demasiado riesgo. Si tienes múltiples activos con varios niveles de riesgo, tu portafolio probablemente se mantendrá a flote incluso si el mercado cambia o un activo tiene un rendimiento inferior.

3. Decide qué tipo de inversión harás

La inversión en bienes raíces puede tan participativa o pasiva como quieras. Los inversionistas principiantes pueden sentirse más cómodos con mucha participación y orientación de terceros, mientras que los inversionistas con más experiencia pueden preferir más autonomía.

Aquí te presentamos algunos tipos de inversiones inmobiliarias para elegir:

• Fideicomisos de inversión en bienes raíces. Un fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) es una compañía que genera ganancias por medio de los bienes raíces, muchas veces siento dueña de propiedades que producen ingresos o edificios de oficinas. Como inversionista, puedes comprar una acción de la compañía para agregar bienes raíces a tu portafolio. En ciertas maneras, es parecido a un fondo mutuo. Los REIT tiene costos iniciales bajos y pueden estar sujetos a la volatilidad del mercado.
• Propiedades de alquiler. Una propiedad de alquiler es una casa o apartamento que compras para alquilar a inquilinos. A medida que tus arrendatarios pagan alquiler, creas un flujo de ingresos y acumulas capital en la propiedad. Las propiedades de alquiler tienen costos iniciales altos y pueden requerir mucho trabajo para su mantenimiento y manejo.
• Bienes raíces comerciales. Los Bienes raíces comerciales se refieren a propiedades alquiladas a empresas, hoteles, tiendas minoristas y oficinas. Por lo general, los inversionistas disfrutan de plazos de arrendamiento más largos, lo que se traduce en un flujo de caja más constante. Sin embargo, los bienes raíces comerciales también pueden ser sensibles a los cambios del mercado.
• Plataformas de inversión inmobiliaria con crowdfunding. Las plataformas de inversión inmobiliaria con crowdfunding permiten que inversionistas individuales contribuyan capital a un proyecto inmobiliario de su elección. En muchos casos, los fondos no tienen liquidez durante un largo período.
• Títulos respaldados por hipotecas. Un título respaldado por hipoteca incluye múltiples hipotecas que los aseguradores de préstamos unen y venden a negociantes en el mercado de bonos. Es una forma muy indirecta de invertir en la industria hipotecaria.
• Inversión en embargos fiscales. La inversión en embargos fiscales implica comprar certificados de embargos fiscales en una subasta, los cuales se crean cuando un propietario no paga los impuestos sobre la propiedad. En última instancia, puedes reclamar la propiedad de la vivienda si se ejecuta la hipoteca, pero el propietario original podría pagar su factura de impuestos y conservar la propiedad.

4. Elige un mercado de bienes raíces

El mercado donde compras juega un papel enorme en determinar cuál es una buena inversión en bienes raíces.

Comienza por determinar cuánto dinero puedes invertir y buscar propiedades que se ajusten a tu presupuesto. Observa cómo es la economía local y el mercado laboral para determinar si está creciendo. También es importante considerar el crecimiento poblacional y cómo es la población de arrendatarios.

Ciertas áreas tienen mucha demanda, lo que las hace una inversión competitiva, pero prometedora. Son lugares de rápido crecimiento con oportunidades y entretenimiento disponibles. Por eso, quizá tengas que investigar cómo son los mejores lugares para invertir para ti. Tendrás que considerar sus preferencias. Algunos inversionistas eligen administrar sus propias propiedades, que es más fácil si vives cerca, pero no es imposible invertir en mercados fuera de tu radio local.

5. Comienza a buscar propiedades

Cuando encuentres algo que quieras comprar, investiga la propiedad de inversión y el área que la rodea. Si la propiedad está en malas condiciones o en una ubicación no deseable, vale menos.

Puedes determinar la rentabilidad y volatilidad de una propiedad individual usando software analítico y servicios de creación de informes. Un excelente punto de partida sería utilizar nuestra guía de los lugares más prometedores para invertir en bienes raíces en EE. UU., que se compiló en función de la población, el precio promedio de venta de viviendas, el rendimiento bruto del alquiler, la tasa de vacancia y el índice de crecimiento del precio de la vivienda.

6. Determina la forma de financiamiento

Una vez que hayas encontrado la propiedad adecuada para invertir, debes averiguar cómo financiarla.

Descubrirás que encontrar financiamiento para una propiedad de inversión puede ser más complicado que obtener una hipoteca para tu residencia principal. Los prestamistas tienen criterios hipotecarios más estrictos para las propiedades de inversión porque es más probable que el prestatario priorice el pago de su residencia principal, lo que significa que el prestamista está asumiendo más riesgo.

Todavía es posible comprar una propiedad de inversión con una hipoteca tradicional, pero es probable que tengas que pagar una tasa de interés más alta. Otras opciones de financiamiento incluyen:

• Programa de propiedades de inversión de Freddie Mac. Este programa está diseñado para ayudar a los prestatarios a obtener el financiamiento que necesitan para propiedades de inversión con una a cuatro unidades.
• Crowdfunding inmobiliario. El crowdfunding implica pedirle al público que ayude a financiar el negocio. Les pides a otros inversionistas que te ayuden a financiar tu inversión y compartes el riesgo con ellos.
• Tener múltiples hipotecas. Es posible que puedas sacar más de una hipoteca para ayudar a financiar tus inversiones en bienes raíces. Sin embargo, esto puede ser riesgoso y algunos bancos no están dispuestos a permitirte tener múltiples hipotecas al mismo tiempo.
• Préstamos para remodelar casas. Es posible que puedas obtener un préstamo de un prestamista privado específicamente para remodelar una casa. Un préstamo de dinero duro, un préstamo sobre la plusvalía o un refinanciamiento con desembolso de efectivo pueden ser una mejor forma de financiar proyectos de remodelación de casas que las hipotecas tradicionales.
• Zonas de oportunidad. Las zonas de oportunidad fomentan la inversión en comunidades desfavorecidas proporcionando incentivos según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017. Esta es una buena opción para cualquiera que quiera revitalizar un área económicamente desfavorecida.

7. Monitorea tus pérdidas y ganancias

Si bien cada inversionista tendrá objetivos diferentes, todos comparten el objetivo general de generar un flujo de ingresos y ganar dinero. Es importante evaluar tu progreso hacia estos objetivos generales mediante el seguimiento de tus ganancias y pérdidas.

Por ejemplo, si invertiste en un REIT, querrás rastrear cómo se comparan tus pagos de dividendos con tus costos iniciales para determinar cuándo alcanzarás el punto de equilibrio y comenzarás a ganar dinero. Si compraste una propiedad de inversión, querrás saber cuántos meses de ingresos por alquiler tardará hasta que hayas compensado tus costos iniciales.

Puedes usar los estados de ganancias y pérdidas para saber si tu inversión avanza hacia la rentabilidad o está perdiendo dinero.

Puedes usar varias relaciones y cálculos diferentes para entender tu progreso. Algunos funcionan mejor para propiedades específicas, como residenciales versus comerciales, por lo que es importante investigar antes de usar uno. Algunos ejemplos de métricas que puedes necesitar incluyen los ingresos operativos netos, la tasa de rendimiento interna y la relación de gastos operativos.

¿Cuáles son las ventajas y desventajas de invertir en bienes raíces?

Como todas las decisiones financieras, la inversión en bienes raíces tiene ventajas y desventajas. Cómo las sopesas dependerá de tus prioridades, situación económica, objetivos y tolerancia al riesgo. Si acabas de comenzar a invertir en bienes raíces, podrías preferir algo de menos riesgo con costos iniciales más bajos. Si tus ingresos son altos y tu deuda es baja, podrías estar más cómodo con costos iniciales más altos y falta de liquidez.

Preguntas frecuentes sobre las inversiones en bienes raíces

Estas son las respuestas a preguntas frecuentes sobre la inversión y los bienes raíces.

¿Es buena idea invertir en bienes raíces?

Aunque invertir en bienes raíces podría ser una buena idea, es importante considerar tu situación única antes de adentrarte en los bienes raíces. Si tienes efectivo disponible limitado, crear un fondo para emergencias o pagar una deuda de tarjeta de crédito de interés alto podría ser la mejor opción.

¿Qué tipo de inversión en bienes raíces es el mejor?

El mejor tipo de inversión en bienes raíces varía según tu situación. Si tienes el tiempo y el dinero en efectivo para comprar y administrar propiedades de alquiler, eso podría ser lo mejor para ti. Pero si tu dinero y tiempo son limitados, un REIT o una opción de bienes raíces en crowdfunding podrían funcionar mejor.

¿Cuánto puedo ganar de las inversiones en bienes raíces?

La cantidad de dinero que puedes ganar de las inversiones en bienes raíces dependerá de los negocios que hagas y cuánto tiempo permanezcas en ellos. A medida que construyes tu portafolio, la cantidad que ganes cada año seguramente crecerá.

Conclusión: Necesitas tiempo y conocimientos para invertir en bienes raíces

Los bienes raíces pueden ser una opción de inversión lucrativa, pero no están exentos de cargos y riesgos. Ya sea que adoptes una estrategia activa o pasiva, es importante entender cómo funciona el mercado antes de tirarte al agua. Invertir en bienes raíces puede ser una forma de generar más ingresos, beneficiarte de la apreciación de la propiedad y diversificar tu portafolio, siempre y cuando entiendas que el activo no será líquido.

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