Invertir en bienes raíces: ¿Qué es y cómo comienzo?

Los inversionistas tienen más opciones que nunca, pero muchos se quedan con los bienes raíces a pesar de todas las opciones disponibles. De acuerdo con una encuesta de Bankrate reciente, está justo por debajo del primer lugar como la forma favorita de inversión en Estados Unidos.

La encuesta dice que parte del motivo es porque las generaciones más jóvenes, como los milenials, prefieren los bienes raíces. Entonces, si esta es la inversión del futuro, podría valer la pena ver cómo funciona. Continúa leyendo para conocer todos los beneficios de invertir en bienes raíces.

Invertir en bienes raíces es un vehículo popular para los inversionistas debido a su potencial de generar ganancias. Elegir la propiedad y los activos adecuados le da a un inversionista la posibilidad de generar un flujo de efectivo. Y, estos ingresos se pueden acumular con el tiempo. Los inversionistas también pueden esperar oportunidades de ahorro de dinero con beneficios fiscales y la seguridad de la diversidad en su cartera. Así, están protegidos si otro activo falla.

La inversión en bienes raíces tiene dos ramas: activa y pasiva. La diferencia entre las dos está en si eres el propietario directo de la propiedad o no. Entonces, invertir en bienes raíces para alquilar como casa de vacaciones es diferente de adquirir un derecho de retención fiscal sobre una casa.

Tienes muchas opciones cuando se trata de invertir en bienes raíces. Algunas te permiten invertir directamente en una propiedad física, mientras que otras usan una estrategia indirecta. Cada una se adapta a un tipo de inversionista diferente, así que debes investigar antes de elegir una dirección.

Propiedad de inversión

Cuando compras propiedades físicas con la intención de percibir ingresos de ellas, ya sea por medio de alquileres o apreciación, a esas estructuras se les llama propiedad de inversión. Puedes ver los ingresos que genera como el retorno de tu inversión. Aunque puedes invertir tú solo en bienes raíces, hay situaciones en las que múltiples inversionistas compran una propiedad entre todos. El número puede variar de dos en adelante.

Hay muchas maneras en que un inversionista puede obtener ganancias con los bienes raíces. Algunos de los métodos más frecuentes incluyen remodelación de casas, propiedades para alquiler, invertir en Airbnb, microrremodelaciones y casas construidas para alquilar.  

REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, abreviados REIT, son compañías que generan ingresos con bienes raíces. Estos pueden ser propietarios e incluso operar propiedades que producen ingresos, desde edificios residenciales hasta hospitales. Los inversionistas los buscan porque ofrecen liquidez. También hay diferentes tipos de REIT para elegir, como REIT hipotecarios y REIT residenciales.

Bonos hipotecarios

Los bonos hipotecarios se crean cuando los prestamistas juntan hipotecas para venderlas a los inversionistas en bienes raíces. Hay activos que aseguran estos bonos, principalmente en la forma de bienes raíces, aunque también pueden incluir otros activos reales.

Como hay propiedades que respaldan el bono, los inversionistas usan eso como protección. Por ejemplo, si te atrasas en el pago de tu préstamo, el inversionista dueño de tu hipoteca puede vender la propiedad como colateral. Esto le garantiza al titular del bono que se pague el principal y así no perderá dinero en la inversión.

Inversión en embargos fiscales

La inversión en embargos fiscales funciona indirectamente. Los comerciantes compran certificados de embargos fiscales que el gobierno local crea cuando el propietario de la propiedad no paga los impuestos sobre la propiedad. Luego, los compradores compran estos certificados en una subasta. El propietario original puede pagarle al inversionista en embargos fiscales; sin embargo, el inversionista puede reclamarlo si la casa se ejecuta en embargo hipotecario.

Títulos respaldados por hipotecas

Los títulos respaldados por hipotecas (MBS) son una opción prometedora para diversificar carteras. Como los REIT, un MBS abarca varias hipotecas que el emisor de los préstamos juntó y después vendió a los comerciantes en el mercado de bonos. Es una forma indirecta de invertir en el negocio de las hipotecas porque el inversionista no necesita comprar o vender los préstamos directamente.

Cuando consideras una inversión en bienes raíces, hay muchos factores que debes tener en mente. Saber quién eres como inversionista y cómo funciona el mercado te ayudará a comenzar.

Haz un repaso de lo básico

Los inversionistas tienen que aprender cómo funcionan los bienes raíces antes de tirarse al agua. Eso implica una base de conocimientos básicos, desde la rentabilidad hasta el flujo de caja y el financiamiento. Aprender el vocabulario y los conceptos clave te ayudará cuando llegues a los temas más grandes como cómo hacer dinero con los bienes raíces y cómo armar una cartera de bienes raíces. 

Analiza tu tolerancia al riesgo

Aunque todas las inversiones son diferentes, cada una tiene sus riesgos únicos. Como inversionista, tu tolerancia al riesgo depende de tus circunstancias personales. Eso, a su vez, te ayudará a decidir qué inversiones tomar. Algunas son menos volátiles, como las cuentas del mercado de dinero, mientras que otras son más, como los futuros.

Si no sabes cómo navegar el riesgo de invertir, considera formas de tomar riesgos estratégicos. Incluso puedes reevaluar tus emociones o revisar tu estrategia.

Sin embargo, una de las mejores maneras de mitigar el riesgo es crear una cartera diversificada. Negociar con diferentes activos con niveles de riesgo distintos te protegerá si alguno llega a fallar. Además, crear una cartera sólida establece la base para entender tu estrategia única y general para la inversión en bienes raíces y las carteras de propiedades.

Elige un mercado

Tus objetivos y tu situación económica determinarán dónde debes centrar tus esfuerzos. Pero hay un factor en la inversión en bienes raíces que es inevitable, y es la ubicación. Todos los inversionistas deben centrarse en el tipo de ubicación en la que quieren invertir. Ciertas áreas son más cotizadas en los mercados dinámicos de bienes raíces, lo que las vuelve competitivas, pero prometedoras. Suelen ser lugares de rápido crecimiento con oportunidades y entretenimiento disponibles. Por eso, quizá tengas que investigar cómo es el mejor lugar para invertir para ti.

Evalúa las propiedades potenciales

Debes evaluar el riesgo de inversión en bienes raíces de tu cartera. Examina la volatilidad del mercado en el momento en que quieres comenzar a invertir. Aprender a sincronizar sus movimientos con los del mercado es fundamental para cualquier inversionista inteligente. Además, es vital que investigues la propiedad en la que vas a invertir, aunque sea indirectamente. Varios aspectos pueden hacer que una propiedad valga menos, como su ubicación o condición.

Puedes ayudar a determinar la rentabilidad y volatilidad de una propiedad individual por medio de herramientas, como software analítico y servicios de creación de informes.

Determina la forma de financiamiento

Financiar tu propiedad de inversión es igual de importante que buscarla. Sin embargo, no es lo mismo que financiar una residencia principal. Es tengas que buscar oportunidades específicamente diseñadas para tus necesidades. Algunas maneras de hacerlo o comenzar un proyecto de inversión incluyen:

• Financiamiento colectivo de bienes raíces: Pedirle al público que ayude a financiar el negocio.
• Tener varias hipotecas: Sacar más de una hipoteca para ayudar a financiar varias propiedades, aunque hay algunos bancos que tienen un límite para esto.
• Préstamos para remodelar casas: Obtener un préstamo de un prestamista privado para específicamente financiar la remodelación de una casa.
• Zonas de oportunidad: Invertir en una comunidad desfavorecida, lo que proporciona beneficios fiscales según la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017.

Monitorea tu preferencia

Los inversionistas deben evaluar sus inversiones en bienes raíces a medida que avanzan. Hay un catálogo de razones y cálculos que puedes usar para tener una perspectiva de tu progreso. Algunos funcionan mejor para ciertas propiedades, como lo residencial versus lo comercial, por lo que es importante investigar antes de usarlos. Algunos ejemplos de valores medibles que puedes necesitar incluyen los ingresos operativos netos (net operating income, NOI), la tasa de rendimiento interna (internal rate of return, IRR) y la razón de gastos operativos (operating expense ratio, OER).

La inversión en bienes raíces tiene sus riesgos. Por ejemplo, puedes perder dinero en una propiedad en el proceso de reparar la estructura, preparar tu inversión en bienes raíces para alquilarla, o venderla. Sin embargo, puedes evitar perder dinero si investigas y tienes una estrategia bien desarrollada. Eso te permite disfrutar los beneficios de invertir en bienes raíces, como tener un ingreso estable y potencialmente un rendimiento alto.

Puedes determinar si invertir es lo adecuado para ti si examinas tus objetivos y finanzas personales. Las personas con una tolerancia baja al riesgo quizá quieran considerar inversiones con una volatilidad igualmente baja. O, si no quieres comprometer una cantidad significativa de dinero en una propiedad, puedes elegir uno de los métodos indirectos. Así, tú puedes decidir tu inversión basado en tus necesidades y deseos.

Convertirse en un inversionista en bienes raíces puede sentirse como un paso audaz, pero incluye una amplia gama de opciones de inversión. Como resultado, cualquiera puede encontrar su nicho. Entonces, solo necesitas investigar un poco y tener una estrategia de inversión sólida. Puedes revisar tu posición y tus objetivos con un profesional en finanzas antes de comenzar para ver si es lo adecuado para ti. Como invertir comienza con un plan antes de comenzar con dinero, considera el siguiente paso para comprar una propiedad de inversión.