Cómo funcionan las sociedades inmobiliarias: ventajas y desventajas

Para las personas que esperan alcanzar el sueño americano y comprar su propia propiedad, invertir en bienes raíces ha demostrado en repetidas ocasiones ser una fórmula ganadora.

Tal vez sea porque, como dijo el presidente de EE. UU. Franklin D. Roosevelt, “Los bienes raíces no se pueden perder ni robar, ni se pueden llevar a otro lado. Cuando se compran con sentido común, se pagan en su totalidad y se administran con un cuidado razonable, son la inversión más segura del mundo”.

Dicho esto, se necesita dinero para invertir en bienes raíces, y esa es una de las razones principales por las que la gente forma sociedades inmobiliarias.

Los inversionistas en sociedades pueden apoyarse mutuamente mediante propiedades de inversión de propiedad conjunta, lo que permite tener un portafolio más grande, y por lo tanto más ganancias, al mismo tiempo que reduce el riesgo financiero.

Así que formar una sociedad inmobiliaria puede ser un arreglo financiero potencialmente beneficioso, pero también trae riesgos y responsabilidades. Si quieres determinar si esta es la mejor inversión para tu estilo de vida, finanzas y objetivos personales, ¡sigue leyendo!

¿Qué es una sociedad inmobiliaria?

Antes de adentrarnos demasiado en este tema, definamos qué es realmente una “sociedad inmobiliaria”: Es una estrategia de inversión que integra los activos de dos o más inversionistas en una sola propiedad.

Al combinar los activos de dos o más personas, tu sociedad tendrá más capital para comprar propiedades. Y cuanto más capital tengas, más propiedades podrás comprar, dándote una oportunidad para más apreciación.

Normalmente hay dos tipos de socios en este acuerdo, activo y pasivo.

• Socio activo: este socio supervisa el trabajo logístico de la sociedad, invierte los fondos, maneja el manejo y el mantenimiento de la propiedad, y más.
• Socio pasivo: este miembro de la sociedad principalmente proporciona financiamiento para el proyecto y deja el trabajo del día a día al socio activo.

En una sociedad ideal, cada socio aportaría su experiencia específica al trato, lo que aumentaría la eficiencia, la rentabilidad y, teóricamente, el éxito.

Implicaciones fiscales de una sociedad inmobiliaria

Si vas a crear una sociedad inmobiliaria, es importante tener un sólido dominio de las implicaciones fiscales. Este acuerdo se clasifica como una entidad “de paso”, lo que significa que no se aplica un impuesto corporativo sobre sus ingresos porque las ganancias pasan directamente a los propietarios. En este sentido, los impuestos se reportan como impuestos sobre ingresos individuales y se gravan a la tasa del contribuyente individual.

Veamos un ejemplo: supongamos que formas parte de una sociedad entre dos personas que obtiene $10,000 de ganancias y han acordado un reparto equitativo de los ingresos. Eso significa que tu parte de las ganancias —en este caso, el 50%— pasa directamente a ti y pagarás impuestos sobre la renta individual por $5,000.

Si tuvieras propiedad exclusiva de la propiedad, estarías obligado a reportar los ingresos netos de la propiedad en tu declaración de impuestos habitual (Formulario 1040) y pagarías impuestos sobre el monto total de $20,000.

Sin embargo, las sociedades presentan una declaración de impuestos a nivel de entidad (Formulario 1065) y reportan los ingresos de cada socio mediante un formulario K-1.

En una sociedad inmobiliaria, los ingresos pueden dividirse en partes iguales o de manera desigual, dependiendo del acuerdo establecido, de las funciones específicas de cada socio y de otros calificadores. Cuando crees tu sociedad, debes asegurarte de establecer un arreglo que refleje equitativamente el trabajo y el nivel de inversión de cada uno en la propiedad.

Sociedades generales vs. sociedades en comandita inmobiliarias (RELP)

Existen diferentes tipos de sociedades inmobiliarias: las sociedades en comandita inmobiliarias (RELP) y las sociedades generales inmobiliarias. Ambas permiten a los inversionistas juntar dinero para operaciones de bienes raíces, pero ahí terminan las similitudes. En las RELP, algunos socios solo invierten dinero mientras que otros manejan todo; en las sociedades generales, todos suelen compartir el control y la responsabilidad por igual.

Sociedades en comandita inmobiliarias

Una RELP típicamente tiene un socio general (que administra la propiedad y toma las decisiones del negocio) y un socio comanditario o limitado (que aporta capital, pero tiene pocas responsabilidades de administración).

Los socios generales enfrentan responsabilidad personal ilimitada por todas las deudas de la sociedad, mientras que los socios limitados solo pueden perder lo que invirtieron. Esta protección frente a responsabilidades hace que las RELP resulten atractivas para inversionistas pasivos que quieren exposición a bienes raíces sin preocuparse por la administración o los riesgos ilimitados.

Sociedades generales

Las sociedades generales involucran a dos o más propietarios que suelen compartir de manera equitativa la responsabilidad de administrar el negocio y tomar decisiones sobre las operaciones diarias. Cada socio tiene la autoridad para tomar decisiones vinculantes para la sociedad, lo que significa que todos comparten el control, pero también el trabajo de administrar la propiedad.

La gran desventaja de esta estructura es que cada socio enfrenta responsabilidad personal ilimitada por todas las deudas y obligaciones de la sociedad. Si un socio quiebra o comete un error costoso, los demás socios siguen siendo responsables del total.

Esta falta de protección ante responsabilidades implica que los socios arriesgan sus bienes personales, como su casa o ahorros, para cubrir las deudas de la sociedad, lo que hace que las sociedades generales sean una opción mucho más riesgosa para inversionistas que quieren proteger su patrimonio personal.

Ventajas y desventajas de las sociedades de inversión en bienes raíces

Como con la mayoría de las cosas, las sociedades inmobiliarias tienen ventajas y desventajas.

Las ventajas

• Inversión más grande: aunque estas sociedades suelen requerir una inversión más grande, también pueden ofrecer una tasa de retorno más alta. Como en toda inversión, invertir en bienes raíces conlleva riesgos. Dicho eso, mientras más inviertas, mayor será la posible ganancia.
• Trabajar con socios: colaborar con otros no solo crea una mayor cantidad de capital, sino que también aporta diferentes tipos de experiencia al grupo, lo que puede generar más éxito. Esta diversidad de conocimientos, habilidades y antecedentes ofrece distintas perspectivas que te ayudarán a identificar oportunidades y evitar errores que quizás no verías si trabajaras solo, posicionando mejor la sociedad para obtener mejores retornos.
• Flexibilidad en los pagos: trabajar en grupo permite flexibilidad para pagar e invertir, ya que cada inversionista puede elegir cuánto quiere aportar y cómo quiere recibir los fondos. Uno de los beneficios de invertir en bienes raíces es los niveles de flexibilidad: algunos buscan obtener retornos lo más rápido posible, mientras que otros pueden buscar beneficios fiscales o diferir ganancias.

Las desventajas

Además de estos beneficios, invertir en una sociedad también tiene algunas desventajas.

• Potencial de conflicto: reunir distintas perspectivas puede provocar conflictos. Más socios significa más opiniones, lo que puede generar desacuerdos. Qué tan difíciles sean estos dependerá de tu capacidad para colaborar.
• Nivel de participación desigual: es crucial que cada socio entienda bien su rol. Cuando las funciones no están definidas, algunos pueden asumir muchas responsabilidades diarias, mientras que otros las evaden. Si las expectativas no están alineadas, esto puede generar tensión y resentimiento.
• Dificultad para terminar la sociedad: otra desventaja significativa de una sociedad inmobiliaria es la dificultad para terminar el acuerdo. Las participaciones en la sociedad son típicamente ilíquidas, lo que significa que las acciones no pueden simplemente venderse en el mercado abierto. Poner fin a una sociedad puede ser complicado y desordenado.

Cómo formar una sociedad inmobiliaria

Si te interesa formar una sociedad inmobiliaria, aquí tienes los pasos que debes seguir:

1. Evalúa tu poder de compra combinado

Examina a fondo las fortalezas, debilidades, habilidades y el poder adquisitivo de cada socio. Esto puede ayudar a establecer expectativas y límites claros para la futura sociedad. Asegúrate de establecer objetivos relacionados con la rentabilidad, así como roles individuales.

2. Desarrolla un acuerdo de sociedad inmobiliaria

Crea un acuerdo de sociedad inmobiliaria altamente detallado que describa los roles y responsabilidades, detalle cómo dividir las ganancias, explique las responsabilidades diarias y haga un registro de tus inversiones. Dada la importancia de este documento, tiene sentido trabajar con un abogado para redactarlo.

3. Forma una entidad corporativa

Las sociedades deben ser una estructura legal que se crea como una entidad corporativa legal, así que no escatimes en esta parte. Contrata a un abogado de confianza que pueda ayudarte a presentar la documentación para desarrollar tu sociedad. Además, busca un contador que pueda administrar tus declaraciones de impuestos y reportes financieros.

4. Revisa, analiza y reitera las expectativas

Como es de esperar, los documentos legales relacionados con una sociedad son críticos. Cada socio también debe revisarlos minuciosamente y tener una clara comprensión de sus roles y responsabilidades.

Cómo salirse de una sociedad inmobiliaria

Las sociedades inmobiliarias pueden plantear riesgos financieros y desafíos que pueden abrumar a algunos miembros del grupo. Estos son los pasos que debes seguir si quieres salir de tu sociedad.

1. Haz una valuación de la propiedad

Al tener un entendimiento claro y externo de la valuación de la propiedad, todos los socios conocen su parte de la inversión.

2. Determina el mejor curso de acción

Hay algunas maneras de salir de una sociedad, así que asegúrate de que todos los involucrados entiendan cada opción para que la disolución pueda avanzar amistosamente.

En esta primera opción, puedes pagar tu parte de la sociedad para salir de ella. Para esto, podrías tener que pedir un préstamo u otro tipo de financiamiento si no tienes los medios financieros para hacerlo por tu cuenta.

También puedes dejar que tu socio compre tu parte. Esto le permite a tu socio continuar con la propiedad sin ti.

Si tu acuerdo de sociedad lo permite, puedes vender tu parte a otro inversionista. El nuevo propietario de tu parte tomará tu lugar en el acuerdo.

Las sociedades formadas como una compañía de responsabilidad limitada (LLC) pueden decidir vender sus activos y luego disolver legalmente la sociedad. Esto implica presentar documentos y trabajar con un abogado. Si la razón para querer terminar la LLC es que existe una relación tensa entre los socios, puedes explorar opciones legales, como un incumplimiento de contrato.

Preguntas frecuentes

Una buena manera de aprender más sobre las sociedades inmobiliarias es explorando las preguntas más frecuentes relacionadas con esta estructura empresarial.

¿Es una buena idea una sociedad inmobiliaria?

Una sociedad inmobiliaria puede ser una buena opción para personas que tienen suficiente capital al principio, tienen un espíritu de colaboración y pueden conectarse con buenos socios. Sin embargo, es un acuerdo complicado, por lo que es importante analizarlo antes de decidir participar.

¿Cuáles son los beneficios fiscales de una RELP?

Las RELP ofrecen ventajas fiscales significativas porque su estado “de paso” significa que los propietarios evitan el pago doble de impuestos.

¿Son líquidas las RELP?

La liquidez se refiere a la rapidez con la que puedes convertir una inversión en efectivo sin perder un valor significativo, y las RELP son generalmente mucho menos líquidas que las acciones o los bonos. Las inversiones en RELP generalmente requieren que esperes años hasta que la sociedad venda la propiedad o que encuentres otro inversionista dispuesto a comprar tu parte, lo que puede ser difícil y llevar mucho tiempo.

Conclusión: Una sociedad inmobiliaria podría ser buena para ti

Las sociedades inmobiliarias exitosas pueden ser beneficiosas de muchas maneras, pero es fundamental tener una base de confianza desde el principio, así como un esquema claro y estructurado de responsabilidades y roles. Las personas interesadas en formar una sociedad deben examinar a su socio y trabajar con un profesional legal calificado para establecer una entidad comercial y delinear un contrato de sociedad.

Si estás interesado en crear una sociedad, comunícate con Rocket Mortgage® para hablar sobre tus opciones hoy mismo.