Una guía para comprar una casa con una LLC

Claro, puede que hayas escuchado sobre los beneficios fiscales de tener el título de una propiedad a tu nombre. Otra opción, que también puede generar ventajas fiscales, es titular una vivienda a nombre de una LLC.

Diseñada para propietarios de la vivienda e inversionistas inmobiliarios, esta opción permite que tu empresa sea la propietaria del inmueble o facilita invertir en una propiedad adquirida con fines de inversión junto con amigos o socios comerciales.

Aunque ciertamente existen algunos beneficios al hacerlo, es importante que también conozcas bien las desventajas. De esa manera, podrás tomar la mejor decisión para ti.

¿Qué es una LLC?

Una LLC, es una limited liability company (sociedad de responsabilidad limitada), es un tipo de estructura empresarial. En pocas palabras, combina elementos de una corporación con los de una sociedad. Por ejemplo, ofrece la responsabilidad limitada y la existencia legal separada propias de una corporación, junto con la flexibilidad de administración característica de una sociedad. De esta manera, obtienes lo mejor de ambos mundos.

Una LLC protege los activos personales de los propietarios frente a reclamos por deudas de la empresa, salvo que estos cometan fraude o incumplan con las obligaciones de reporte ante el estado. Los propietarios pueden declarar impuestos como empresa o como individuos. En cuanto a la tributación de tipo pass-through, la empresa no paga impuestos a nivel de entidad; en su lugar, los ingresos se trasladan a los propietarios, quienes pagan el impuesto sobre ingresos.

Las reglamentaciones de una LLC varían según el estado, por lo que conviene consultar con la agencia estatal correspondiente para conocer los detalles específicos. Comprar una vivienda mediante una LLC también implica un conjunto adicional de consideraciones legales al adquirir una propiedad, las cuales se analizarán con mayor detalle más adelante.

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¿Puede una LLC comprar una vivienda?

Sí, una LLC puede comprar una vivienda. Solo debes tener en cuenta los requisitos del prestamista. Rocket Mortgage exige que tengas una participación del 51% o más en tu LLC. La LLC también puede estar incluida dentro de un fideicomiso en vida revocable que tú controles, siempre que mantengas la participación necesaria. La LLC debe estar en regla y debidamente constituida.

Antes de seguir este camino, conviene evaluar tanto las ventajas como las desventajas.

¿Cuáles son las ventajas de comprar una casa con una LLC?

Comencemos con algunas de las ventajas de comprar una vivienda mediante una LLC: privacidad, responsabilidad limitada, beneficios fiscales y facilidad para invertir con socios.

Privacidad

Una de las ventajas de comprar una vivienda por medio de una LLC es que tu nombre no aparecerá en los registros públicos. Esto incluye la información disponible en los sitios web del condado o municipio sobre otorgantes o beneficiarios.

También separa tu vida personal de tu vida empresarial. En lugar de aparecer tu nombre e información personal en la documentación, figurará el nombre de la LLC.

Responsabilidad limitada

El término "responsabilidad limitada" puede resultar confuso, pero básicamente significa que la responsabilidad del propietario se limita a la cantidad que invertiste en la empresa. Siempre que la empresa cumpla la legislación estatal, el propietario no responde personalmente por las deudas de la compañía.

Como es de esperarse, la propiedad debe utilizarse con fines comerciales, por ejemplo, alquilarla para generar ingresos pasivos o renovarla y venderla posteriormente a otro inversionista inmobiliario. Dicho esto, si por alguna razón vives en una propiedad que pertenece a tu LLC, podrías "levantar el velo corporativo" y perder la protección de responsabilidad limitada.

Beneficios fiscales

Uno de los beneficios más conocidos de comprar una vivienda con una LLC es que puedes evitar la doble tributación. Este es uno de los incentivos fiscales de invertir en bienes raíces mediante una LLC.

¿Cómo? Cuando declaras los ingresos de la propiedad por medio de una LLC, esta se considera una "entidad de transferencia" (pass-through). Esto significa que la LLC no paga impuesto federal sobre la renta a nivel de entidad.

En su lugar, los ingresos se trasladan a los miembros individuales de la LLC. Son los miembros, y no la empresa en sí, quienes pagan el impuesto federal sobre ingresos en sus declaraciones personales. Los miembros individuales pagan este impuesto en sus declaraciones personales. De esta manera se evita la doble tributación.

Si inviertes en bienes raíces en general, también podrías beneficiarte de deducciones fiscales relacionadas con impuestos sobre la propiedad, seguros, intereses hipotecarios y gastos de mantenimiento y reparación.

Facilidad para invertir con socios

Otra ventaja de comprar una vivienda con una LLC es que facilita invertir con socios. Puedes asociarte con otro inversionista, o estructurar la LLC de manera que permita vender participaciones y distribuir utilidades.

A continuación, se muestran las diferencias entre invertir con un amigo o socio comercial con y sin una LLC.

¿Cuáles son las desventajas de comprar una casa con una LLC?

Ahora analicemos más de cerca algunas de las desventajas de comprar una vivienda con una LLC:

Puede ser más difícil obtener una hipoteca

¿Te preguntas si una LLC puede obtener una hipoteca? Los prestamistas suelen imponer ciertos requisitos debido a los riesgos involucrados.

Pagarás más

¿Otra desventaja? No puedes acceder a préstamos convencionales con respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac ni a préstamos respaldados por el gobierno, como préstamos de FHA , si compras la vivienda mediante una LLC. Otros tipos de financiamiento, como los préstamos no convencionales, suelen implicar criterios de aprobación más estrictos, tasas de interés más altas y mayores requisitos de pago inicial.

Además de pagar más intereses por la hipoteca, también existen costos legales asociados con la constitución de una LLC. Los gastos de presentación más comunes incluyen los cargos por el Acta de Constitución, Declaración de Información y los impuestos anuales de franquicia. También puede haber costos adicionales si contratas a un agente registrado, y licencias comerciales o cargos por presentación de informes.

Renunciarás al tratamiento preferencial de ganancias de capital

Las ganancias de capital son las utilidades obtenidas al vender un activo por un precio superior al que pagaste por él.

En el caso de una residencia principal, puedes beneficiarte de una exención del impuesto sobre las ganancias de capital. En términos simples, cuando vendes tu residencia principal como persona individual, no pagas impuesto sobre ganancias de capital sobre los primeros $250,000 de ganancias. Las parejas casadas pueden beneficiarse de una exención de hasta $500,000 al vender la propiedad.

¿Qué son los prestamistas basados en activos?

Un prestamista basado en activos, o ABL, es una forma alternativa de financiamiento. En este tipo de préstamo, el prestamista evalúa principalmente los activos existentes en lugar del flujo de efectivo. Una amplia gama de los activos de tu compañía puede utilizarse como garantía para financiar tu vivienda. Por ejemplo, esto puede incluir bienes raíces, cuentas por cobrar, marcas registradas y propiedad intelectual.

Financiar una vivienda mediante un ABL puede resultar útil si cuentas con un portafolio u otras propiedades de inversión. Sin embargo, si eres un inversionista inmobiliario principiante, probablemente sea mejor centrarte primero en construir un portafolio.

¿Quién debería considerar comprar una casa con una LLC?

Comprar una vivienda mediante una LLC probablemente sea más adecuado para inversionistas con experiencia que no necesiten financiamiento tradicional como una hipoteca convencional o un préstamo de FHA, o para quienes puedan acceder a financiamiento basado en activos.

¿Puedo comprar una propiedad a mi nombre y traspasarla después a la LLC?

Aunque es posible comenzar comprando una propiedad a tu nombre y luego transferirla a una LLC, resulta más sencillo si eres propietario absoluto de la vivienda.

Si decides seguir este camino y la vivienda tiene una hipoteca, podrías estar sujeto a una cláusula de vencimiento anticipado por venta. Al transferir la propiedad a una LLC, el prestamista podría exigir que pagues el saldo pendiente del préstamo hipotecario.

También podría existir una cláusula de vencimiento anticipado, lo que significa que deberás pagar el préstamo completo de inmediato, a menos que obtengas autorización para transferirlo a una LLC.

Conclusión: las LLC son excelentes para los inversionistas establecidos, pero menos útiles para los nuevos inversionistas

Aunque comprar una vivienda mediante una LLC puede ser una excelente opción para inversionistas consolidados que cuentan con capital propio o acceso a formas alternativas de financiamiento, probablemente sea menos útil si eres un inversionista nuevo. Si estás interesado en enviar una solicitud para una hipoteca, considera a Rocket Mortgage.