Tipos de inversiones en bienes raíces: Todo lo que necesitas saber

Invertir en bienes raíces conlleva riesgos y recompensas. Tal vez hayas escuchado historias de éxito en el sector de bienes raíces y quieras intentarlo por ti mismo. Si otros lo han logrado, ¿por qué tú no? Pero saber por dónde empezar puede parecer abrumador.

Para comenzar, es fundamental conocer los distintos tipos de inversiones inmobiliarias, así como sus ventajas y desventajas. Sigue leyendo para adquirir el conocimiento y la confianza necesarios para invertir con sabiduría.

Cómo comenzar a invertir en bienes raíces

La primera decisión que debes tomar es qué tan involucrado quieres estar en tus inversiones en bienes raíces. Existen dos estrategias básicas:

• Inversión inmobiliaria activa. Este tipo de inversiones exige que administres directamente propiedades o participes en el desarrollo de bienes raíces.
• Inversión inmobiliaria pasiva. Estas inversiones son más indirectas; no eres propietario ni administrador directo de la propiedad.

Los principales tipos de inversiones en bienes raíces

Luego, deberás elegir el tipo de inversión en bienes raíces que más te convenga. Cada una necesita un compromiso diferente en cuanto a tiempo y dinero.

1. Bienes raíces residenciales

Si la cantidad de programas de televisión dedicados a convertir inmuebles residenciales en fuentes de ingresos es un indicador, esta es una de las formas más populares de invertir en propiedades.

La inversión en bienes raíces residenciales suele ser una inversión activa. La mayoría de los inversionistas dedican tiempo y dinero a mejorar la propiedad además de adquirirla. Puede ser mucho trabajo, pero este tipo de inversión puede ofrecer un flujo de efectivo mensual constante o una ganancia significativa al momento de la venta.

Hay varias maneras de invertir en bienes raíces residenciales.

Propiedad de alquiler de largo plazo

Es una propiedad que compras para alquilarla a inquilinos por periodos prolongados. Generalmente es una casa unifamiliar, un dúplex o una propiedad con varias unidades. Tu inversión se recupera de dos formas: primero, mediante el ingreso por alquiler; y segundo, por la ganancia al vender la propiedad si esta ha aumentado de valor.

Propiedad de alquiler vacacional

Una propiedad de alquiler vacacional es similar a una de alquiler de largo plazo, en el sentido de que compras una vivienda en áreas populares entre turistas o visitantes temporales y la alquilas para generar ingresos. La diferencia es que una propiedad vacacional se alquila por períodos más cortos, como un día, una semana o una temporada como el verano. Puedes cobrar más por noche, pero siempre necesitas atraer nuevos huéspedes. Plataformas en línea como Airbnb y Vrbo han hecho que esta opción sea más popular.

Además, las propiedades de alquiler vacacional implican más trabajo en cuanto a mantenimiento. La propiedad debe inspeccionarse, limpiarse y repararse entre cada estadía, y debes hacerlo tú, un socio o un empleado.

House flipping

Si quieres una inversión aún más activa, considera la compra, renovación y reventa: compras una casa en mal estado, la renuevas rápidamente para aumentar su valor y la vendes con fines de lucro.

Este tipo de inversión es más riesgosa y necesita que los inversionistas tengan acceso a efectivo. El riesgo es comprar una vivienda deteriorada que puede necesitar más atención de la que anticipaste. Para convertirla en una propiedad vendible, necesitarás invertir más en renovaciones antes de ver algún retorno sobre tu inversión.

Aunque es arriesgada, la compra y reventa puede dar lugar un cheque de pago considerable cuando vendes, que luego puedes usar para invertir en tu próxima propiedad.

Micro renovaciones

Las micro renovaciones son una versión de menor riesgos de la compra y reventa. En este caso, compras viviendas por debajo de su valor de mercado potencial y las revendes rápidamente. El objetivo aquí es gastar menos tiempo y dinero en reparaciones. Aunque las ganancias pueden no ser tan grandes, el menor riesgo puede adaptarse mejor a tu estilo de inversión.

Unidades de vivienda accesorias o ADU

Puedes convertir habitaciones sin uso en tu propia propiedad en espacios de alquiler conocidos como unidades de vivienda accesorias. Al renovar tu sótano, cobertizo u otro espacio en una unidad habitable, puedes atraer inquilinos que paguen alquiler. También puedes construir una casa de huéspedes como una ADU si tienes suficiente espacio libre en una propiedad que ya tienes. Una ADU es una forma de invertir en bienes raíces sin necesidad de comprar una propiedad separada.

Ventajas de invertir en bienes raíces residenciales

Algunos de los beneficios de invertir en bienes raíces residenciales incluyen:

• Alto potencial de ganancias. Vender una vivienda renovada y cobrar alquiler a los inquilinos puede ser rentable.
• Apreciación de la propiedad. Las propiedades inmobiliarias generalmente se valorizan. Si compras con descuento y haces reparaciones inteligentes, podrías vender en el momento adecuado para maximizar tu ganancia.
• Beneficios fiscales. Puede haber beneficios fiscales federales y estatales por invertir en bienes raíces. Podrías reducir tu carga tributaria.
• Diversificación. Es inevitable que la economía afecte tus inversiones. En lugar de poner todos tus recursos en un solo tipo de inversión, puedes diversificar tus finanzas y protegerte agregando bienes raíces a tu portafolio.
• Control. Las fluctuaciones del mercado bursátil están en gran medida fuera de tu control. Sin embargo, renovar una vivienda antigua o construir una ADU es resultado directo de tu esfuerzo. Además, se ha demostrado que los bienes raíces son más estables que muchos otros tipos de inversión.

Desventajas de invertir en bienes raíces residenciales

Siempre hay riesgos al invertir en bienes raíces, entre ellos:

• Costos altos. Las inversiones inmobiliarias no son baratas. Estás considerando la compra de propiedades costosas y el pago de su mantenimiento.
• Gestión que consume tiempo. Mantener una propiedad puede ser un trabajo de tiempo completo. Asegúrate de tener el tiempo para administrar y mantener tu inversión.

• Falta de liquidez. Se necesita tiempo para recuperar tu dinero en efectivo de una inversión inmobiliaria. No querrás poner todos tus recursos en bienes raíces y luego necesitar efectivo rápidamente.

2. Bienes raíces comerciales

Si las propiedades residenciales no te interesan, considera las inversiones en bienes raíces comerciales, incluyendo:

• Hoteles
• Almacenes
• Edificios de oficinas
• Prestamistas minoristas

Cuando compras una propiedad comercial, cobras alquiler a inquilinos comerciales, construyes patrimonio y lo conviertes en efectivo cuando vendes.

Ventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Algunos de los beneficios de invertir en bienes raíces residenciales incluyen:

• Mayores rendimientos. Puedes obtener mayores ganancias en bienes raíces comerciales comparado con los residenciales. Hacerle frente a la complejidad de los espacios y negocios comerciales puede ser muy rentable.
• Valor vinculado a los ingresos. Cuando el negocio que opera en tu propiedad comercial prospera, tú también te beneficias. El éxito del negocio puede aumentar aún más el valor de tu propiedad, potencialmente a un ritmo más rápido que una propiedad residencial.
• Menor riesgo de mantenimiento: Los inquilinos comerciales probablemente sean más fáciles de administrar que los residenciales. Las tiendas y oficinas solo están abiertas durante el horario laboral y puede haber menos desgaste en los servicios públicos.

Desventajas de invertir en bienes raíces comerciales

Los riesgos de invertir en bienes raíces comerciales incluyen:

• Preocupaciones de inquilinos y del público. Los proyectos de bienes raíces comerciales reciben más escrutinio tanto de los inquilinos como del público. Las leyes de zonificación, laborales y estatales pueden afectar tus planes comerciales, y podrías necesitar asistencia profesional para cumplir con la normativa.
• Exigencias de tiempo. Planea dedicar más tiempo a trabajar en tu propiedad comercial que en una residencial. Cada negocio bajo contrato requiere más compromiso para administrar sus necesidades.
• Mayor riesgo. El sector público de bienes raíces implica más riesgo. Por ejemplo, podrías ser responsable de lesiones o daños materiales.
• Baja liquidez. Puede ser difícil vender rápidamente una propiedad comercial. Vender una propiedad con varios comercios ocupándola probablemente tome más tiempo que vender una casa unifamiliar. Aprovecha al máximo tus ingresos por alquiler para sostenerte mientras tanto.
• Fluctuaciones del mercado. Todos los mercados experimentan altibajos, y el de bienes raíces comerciales no es la excepción. Aunque no es tan volátil como el mercado bursátil, todavía debes adaptarte a los cambios en la economía.

3. Terrenos no desarrollados

Si los espacios abiertos son más tu estilo, podrías considerar invertir en terrenos no desarrollados, sin edificios, caminos, cultivos ni servicios públicos. Generalmente son más baratos de comprar y un préstamo para terreno puede ayudarte a desarrollarlos.

Aunque no tenga valor derivado de estructuras como en una propiedad construida, el terreno virgen puede ganar valor con el tiempo. Cuanto más ayudes a que el terreno alcance su potencial, mayor será su valor. Por ejemplo, podrías atraer a desarrolladores interesados en construir allí debido a su ubicación. Si buscas generar alquiler, podrías arrendar el terreno para actividades agrícolas.

Ventajas de invertir en terrenos no desarrollados 

Las ventajas de invertir en terrenos no desarrollados incluyen:

• Adquisición más fácil. Tendrás menos competencia por terrenos sin desarrollar. Suele ser una vía más económica para invertir comparado con propiedades comerciales o residenciales.
• Bajo costo de mantenimiento. Al no tener estructuras, no hay nada que reparar. Tus costos mensuales de mantenimiento serán mínimos en comparación con otras inversiones en bienes raíces.
• Versatilidad. El terreno virgen tiene mucho potencial. Puedes conservarlo, arrendarlo o construir en él: la decisión es tuya.
• Ganancias de largo plazo. Debido a su bajo costo, puedes conservar un terreno barato hasta que aumente su valor. No es una mala idea como inversión de largo plazo.

4. Fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT)

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son compañías que poseen y administran múltiples propiedades generadoras de ingresos. Algunos REIT se negocian en la Bolsa de Nueva York. Puedes comprarlos y venderlos como cualquier otro 

activo. Suelen centrarse en propiedades comerciales como centros comerciales, oficinas y hospitales.

Esta es una excelente opción si buscas una inversión pasiva. Como no eres el propietario directo de los bienes raíces, no tienes que encargarte del trabajo o del dinero que se necesita para su operación.

Ventajas de los REIT

• Ingreso pasivo con menor carga de trabajo. Como al comprar cualquier otro tipo de acción, los REIT no necesitan trabajo activo de tu parte. Tu única participación es decidir cuándo comprar y cuándo vender.
• Flujo constante de ingresos. Algunos REIT pagan dividendos. Será solo un porcentaje de tu inversión total, pero te dará efectivo sin necesidad de vender tus acciones.
• Diversificación. Invertir en múltiples mercados fortalece tu portafolio. Agregar REIT a tus otras inversiones en acciones te ayuda a protegerte cuando un mercado cae y te abre más oportunidades cuando el mercado inmobiliario sube.

Desventajas de los REIT

• Enfoque de largo plazo. Al igual que otras inversiones bursátiles, los REIT funcionan mejor si puedes conservarlos por un tiempo. Tomará tiempo ver un retorno sobre tu inversión.
• Mayor carga fiscal. Los REIT enfrentan impuestos más altos que los dividendos calificados. Estos impuestos se acumulan con el tiempo y reducen el retorno total de tu inversión.
• Falta de control. El REIT está bajo el control de la empresa, no tuyo. Tendrás que confiar en su capacidad para tomar buenas decisiones mientras observas desde fuera.

5. Crowdfunding de bienes raíces

Finalmente, puedes considerar el crowdfunding de bienes raíces, una estrategia de inversión en la que los inversionistas reúnen sus fondos, generalmente mediante plataformas en línea. Esto permite compartir los costos iniciales y beneficiarse de ingresos pasivos.

Diferentes plataformas de crowdfunding tienen distintos requisitos de acceso. Algunas están abiertas a cualquier inversionista interesado, mientras que otras necesitan prueba de ingresos.

Ventajas del crowdfunding de bienes raíces

• Diversificación del portafolio. El crowdfunding ofrece una forma relativamente económica de diversificar tu portafolio de inversiones.
• Acceso a oportunidades únicas. Al juntar dinero con otros, podrás invertir en propiedades que serían difíciles de costear por tu cuenta.
• Facilidad de uso. Al igual que los REIT, el crowdfunding es una inversión pasiva. A menudo puedes completar todo el proceso en línea.

Desventajas del crowdfunding de bienes raíces

• Impuestos sobre dividendos. Los dividendos recibidos están sujetos a impuestos, algo para tener en cuenta al calcular tus ganancias de largo plazo.
• Requisitos de ingresos. Algunas plataformas de crowdfunding exigen requisitos de ingresos. Si no cumples el umbral, busca plataformas abiertas a todos los inversionistas.
• Comisiones de la plataforma. Las plataformas de crowdfunding pueden cobrar cargo por servicio, lo que puede hacer que invertir sea más costoso de lo previsto.

Conclusión: hay varias opciones de inversión inmobiliaria para elegir

Si estás en busca de tu historia de éxito como inversionista en bienes raíces, ahora puedes ver los muchos caminos que te pueden llevar allí. Cada tipo de inversión conlleva sus propios riesgos y recompensas. Para tomar la decisión correcta, haz un análisis honesto de lo que puedes permitirte, cuáles son tus intereses y cuánto tiempo puedes esperar antes de ver rendimientos. Otros han obtenido altos rendimientos con sus inversiones inmobiliarias. Tú también puedes lograrlo.

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