¿Qué es un REIT? Guía para los fideicomisos de inversión en bienes raíces

Si has querido invertir en bienes raíces, pero no quieres tener que administrar tu propiedad en el día a día, o contratar a un administrador de propiedades para que se ocupe de ella por ti, un fideicomiso de inversión en bienes raíces podría ser adecuado para ti. Con un REIT, puedes ser un inversionista inmobiliario sin ser dueño de propiedades o unidades de alquiler. Se trata de un enfoque más pasivo para aquellos que quieren hacer crecer su patrimonio a través de los bienes raíces, pero no quieren encargarse del mantenimiento constante que conlleva ser propietario.

¿Cómo se define un REIT?

Los REIT poseen, operan o proporcionan fondos para propiedades que generan ingresos, como edificios de oficinas, centros comerciales, apartamentos, hoteles y almacenes. A diferencia de los negocios inmobiliarios tradicionales, los REIT se centran en administrar y mantener un portafolio de propiedades en lugar de construir propiedades para la venta.

Para ser un REIT:

• Al menos el 75% de sus activos deben estar en bienes raíces, efectivo o valores del gobierno.
• Al menos el 75% de sus ingresos debe provenir del alquiler de propiedades, intereses hipotecarios o ventas de propiedades.
• Al menos el 95% de los ingresos totales debe provenir de estas fuentes inmobiliarias, junto con dividendos e intereses.
• Necesita al menos 100 accionistas durante al menos 335 días de un año fiscal de 12 meses, y las acciones deben transferirse libremente como las acciones normales.

Cinco personas o menos no pueden poseer más del 50% de las acciones del REIT durante la última mitad del año fiscal.

¿En qué propiedades invierten los REIT?

Exploremos algunas categorías comunes de REIT:

• REIT residenciales. Estos son REIT con propiedades que usan inquilinos residenciales, como complejos de apartamentos, viviendas unifamiliares y townhouses. Podrían incluir viviendas para estudiantes y casas manufacturadas.
• REIT comerciales. Estas empresas compran y administran propiedades donde operan negocios. Piensa en edificios de oficinas, espacios de coworking, edificios médicos, centros comerciales y locales minoristas. Estas propiedades suelen generar ingresos por medio de acuerdos de arrendamiento a largo plazo.
• REIT de atención médica. Se centran en bienes raíces relacionados con instalaciones médicas. Invierten en hospitales, centros de atención residencial, comunidades de jubilados y centros médicos. Sus ingresos dependen en gran medida de los cambios en los costos de la atención médica y de la ocupación de sus propiedades.
• REIT industriales. Estos poseen y supervisan propiedades industriales como almacenes y centros de distribución. Se benefician del aumento de las compras en línea y las cadenas de suministro globales. Suelen firmar contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos fiables, lo que los ayuda a mantenerse fuertes durante tiempos económicos difíciles.

¿Cómo funcionan los REIT?

Los REIT permiten a las personas invertir en bienes raíces que generan ingresos y disfrutar los beneficios de invertir en bienes raíces sin tener que comprar propiedades. Vienen en varios tipos. Los REIT que cotizan en bolsa están en las bolsas de valores, y puedes comprarlos y venderlos como acciones. Los REIT públicos que no cotizan en bolsa no están en las bolsas, pero están registrados en la SEC. Luego están los REIT privados, que no están registrados y suelen estar disponibles solo para inversionistas grandes o los que cumplen ciertos criterios.

Un REIT suele tener una junta directiva o fiduciarios que deciden las estrategias de inversión. Muchos REIT también tienen administradores que buscan propiedades, se encargan de las operaciones diarias y gestionan otros detalles. La mayoría de los REIT ganan dinero cobrando el alquiler a los inquilinos o ganando intereses de préstamos inmobiliarios. Luego entregan este dinero a los inversionistas, generalmente en forma de pagos de dividendos regulares.

Cómo invertir en un REIT

Invertir en un REIT puede ser una forma inteligente de ganar dinero con los ingresos de bienes raíces sin ser dueño de una propiedad. Así es como puedes empezar:

1. Aprende sobre los diferentes tipos de REIT

Antes de empezar, debes conocer los diversos tipos de REIT para entender en qué te estás metiendo, tanto las ventajas como las desventajas. Por ejemplo, los REIT de capital suelen ganar dinero alquilando propiedades como apartamentos o espacios de oficina. Por otro lado, los REIT hipotecarios residenciales obtienen sus ingresos de los pagos de hipotecas directamente de los prestatarios, junto con los intereses que cobran.

2. Define tus objetivos de inversión

Piensa en tus metas financieras para ver si los REIT encajan en tu plan. Las acciones podrían ser mejores si buscas rendimientos más altos y puedes manejar más riesgo. Los REIT no son tan volátiles como las acciones, pero conllevan más riesgo que los bonos porque el mercado inmobiliario cambia. Piensa en los REIT como un punto intermedio en cuanto a riesgos y recompensas.

3. Investiga las inversiones en REIT

Antes de poner dinero en cualquier REIT, haz tu tarea. Analiza aspectos como el rendimiento pasado, el tipo de retornos que han ofrecido y cualquier cargo por manejo. Lee siempre el prospecto del REIT para saber a qué te estás comprometiendo y en qué te estarás metiendo.

4. Elige cómo quieres invertir en los REIT

Cuando decidas poner tu dinero en un REIT, tendrás que elegir entre los que puedes negociar en las bolsas de valores y los que no. Los REIT que cotizan en bolsa te permiten comprar y vender a través de una cuenta de corretaje, lo que facilita la negociación. También tienes la libertad de negociar acciones siempre que el mercado esté abierto.

Los REIT que no cotizan en bolsa no están en las bolsas de valores y podrían requerir una relación con inversionistas grandes. Suelen ser menos líquidos y vienen con menos protecciones. Si eliges esta ruta, asegúrate de entender completamente los riesgos y cómo encajan en tu panorama de inversión general.

5. Vigila tus inversiones en REIT

Después de invertir en REIT, mantente atento a su rendimiento. No necesitas revisarlos todos los días, pero tómate un tiempo de vez en cuando para ver si todavía están en línea con tus objetivos. Piensa en cómo encajan con tus otras inversiones. Si el mercado cambia o tu situación personal cambia, es posible que tengas que ajustar tus inversiones.

Tipos de fideicomisos de inversión en bienes raíces

Hay varios tipos de REIT a considerar y cada uno ofrece oportunidades de inversión únicas.

• REIT de capital: Poseen y administran propiedades como apartamentos y edificios de oficinas que generan ingresos por alquiler. Ganan dinero cobrando el alquiler a los inquilinos. Después de cubrir los gastos, envían la mayoría de las ganancias a los inversionistas en forma de dividendos.
• REIT hipotecarios, o mREIT: Los REIT hipotecarios ganan dinero con los intereses de las hipotecas que tienen. Pueden crear nuevos préstamos o comprar títulos valores respaldados por hipotecas. Sus ingresos provienen de los propietarios que pagan sus hipotecas.
• REIT híbridos: Combinan los REIT de capital y los hipotecarios. Obtienen ingresos tanto de los alquileres como de los intereses hipotecarios. Por lo de los intereses hipotecarios. Por lo tanto, esta mezcla ayuda a diversificar el riesgo si una parte del mercado inmobiliario sufre un golpe.
• REIT de especialidades: Estos REIT se centran en propiedades únicas que no encajan en las otras categorías. Piensa en parques de atracciones, cines o granjas. Si quieres algo diferente a las opciones típicas de inversión inmobiliaria, esta es tu área.

Ventajas de invertir en un REIT

Invertir dinero en REIT puede ayudarte a aprovechar los beneficios de la inversión pasiva en bienes raíces y crear nuevas oportunidades financieras.

• Liquidez: vender acciones de REIT es más fácil que vender una propiedad. Si cotizan en bolsa, puedes vender rápidamente, a menudo en cuestión de minutos, en lugar de esperar semanas o meses para vender una propiedad.
• Diversificación de la inversión: los REIT te permiten añadir bienes raíces a tus inversiones sin ser dueño de una propiedad física. Si tienes acciones o bonos, esto ayuda a equilibrar tus activos de inversión.
• Ingresos por dividendos: los REIT deben distribuir la mayor parte de sus ganancias como dividendos para mantener sus ventajas fiscales. Esto significa un flujo constante de ingresos pasivos para ti.

Desventajas de invertir en un REIT

Aunque los REIT ofrecen algunas excelentes oportunidades de inversión, tienen posibles inconvenientes.

• Riesgo de mercado: al invertir en un REIT, te enfrentas a los altibajos del mercado inmobiliario. Cosas como crisis económicas, la caída del valor de las propiedades o un aumento de las ejecuciones hipotecarias pueden perjudicar tu inversión.
• Sensibilidad a las tasas de interés: las tasas de interés afectan mucho al mercado inmobiliario. Cuando las tasas suben, eso puede hacer que comprar o alquilar sea más difícil. Aunque los REIT de tasa fija pueden ofrecer cierta protección, el aumento de las tasas sigue teniendo un gran impacto.
• Cargos por manejo: los fiduciarios y administradores de fondos se encargan de los REIT, lo que significa que cobran comisiones que pueden reducir tus rendimientos. Por lo tanto, ten en cuenta estos costos al analizar posibles inversiones.

Implicaciones fiscales de la inversión inmobiliaria en REIT

Una de las grandes ventajas de invertir en REIT es que no pagan impuestos sobre ingresos si devuelven el 90% de sus ingresos a los inversionistas después de cubrir los costos. Esta regla los convierte en una opción fiscalmente inteligente para los inversionistas.

Los inversionistas individuales deben pagar impuestos sobre los dividendos. Generalmente se gravan como tus ingresos normales, por lo que la tasa varía según tu categoría impositiva.

Si un REIT decide vender una propiedad, debe pagar un impuesto sobre las ganancias de capital, que puede ser hasta del 20%. Además, si tus ingresos brutos ajustados modificados superan ciertos límites, deberás un 3.8% adicional sobre tus ingresos de inversión netos.

Este es un desglose:

Invertir en un REIT por medio de una cuenta de jubilación funciona de manera un poco diferente. No pagarás impuestos inmediatamente con un 401(k) tradicional o una cuenta IRA. En cambio, pagarás impuestos a tu tasa de ingresos regular cuando retires dinero después de jubilarte. Por otro lado, usar un 401(k) Roth o una cuenta IRA Roth significa que no deberás impuestos sobre los retiros porque ya habrás pagado impuestos sobre las aportaciones.

Se recomienda hablar con un profesional en impuestos si no estás seguro de cómo los REIT encajarán en tu plan de jubilación.

¿Vale la pena invertir en REIT?

Como cualquier inversión, los REIT conllevan riesgos e implicaciones fiscales. Antes de lanzarte, considera cuánto riesgo estás dispuesto a aceptar y cuáles son tus metas financieras. Como los REIT son sensibles al mercado de valores y a las tasas de interés, su valor puede fluctuar significativamente. Además, las condiciones del mercado inmobiliario y las tendencias del sector pueden afectar el rendimiento de los REIT.

Por eso es mejor invertir solo lo que puedas permitirte dejar sin tocar a largo plazo.

Los REIT no son inversiones que generan ganancias rápidas. Tienden a funcionar mejor como inversiones a largo plazo, dándote más tiempo para sobrellevar los cambios del mercado. Asegúrate de estar dispuesto a investigar los diferentes tipos —como los REIT de capital, hipotecarios, híbridos o especializados— antes de decidir qué es lo adecuado para ti.

 Los REIT podrían ser una elección sólida si estás listo para invertir y quieres diversificar tu portafolio con bienes raíces sin ser dueño de una propiedad

Conclusión: Aprende a invertir en REIT

Puedes invertir en bienes raíces sin comprar propiedades ni tratar con inquilinos por medio de los REIT. Estos se pueden comprar en las bolsas de valores, en el mercado extrabursátil (OTC) o a través de compañías de inversión privada. Los REIT suelen ganar dinero cobrando alquileres o intereses hipotecarios, aunque algunos usan otros métodos. Tienden a aumentar de valor durante los períodos de crecimiento económico, cuando aumenta la demanda de bienes raíces y suben los alquileres o los precios de las propiedades.

Antes de lanzarte al agua, considera cómo los REIT se alinean con tus metas financieras y tu portafolio en general. Investiga diferentes fideicomisos y vigila tus inversiones regularmente. Encuentra consejos de inversión en bienes raíces aquí.

Quizá también quieras explorar otras opciones de inversión inmobiliaria para encontrar la que mejor se adapte a ti. Si no estás seguro, un asesor financiero puede ayudarte.