¿Qué es un REIT? Qué son los fideicomisos de inversión en bienes raíces
Para muchos, invertir en bienes raíces es una propuesta tentadora. Sin embargo, invertir en propiedades individuales requiere un compromiso tanto financiero como mental que no todos los inversionistas están dispuestos a hacer. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT) ofrecen una solución que te permite exponer bienes raíces en tu portafolio de inversiones sin el esfuerzo físico que suele asociarse a la inversión en bienes raíces.
Pero, ¿qué es un REIT? Analizaremos cómo funcionan los REIT y si se adaptan a tu portafolio de inversiones.
¿Qué son los REIT?
Un REIT posee, opera o financia propiedades que producen ingresos en un sector particular del mercado inmobiliario. Los inversionistas pueden comprar acciones cotizadas en bolsa en un REIT, un fondo REIT en las principales bolsas de valores o un REIT privado para diversificar su portafolio y generar ingresos.
El Código de Impuestos Internos (IRC) define cómo se forman los REIT y las pautas que deben seguir con respecto a la tributación de activos. El Código especifica que los REIT deben mantener el 75% de sus activos en efectivo, tesoros o bienes raíces y deben distribuir el 90% de sus ingresos imponibles en dividendos de los accionistas todos los años.
Cómo funciona la inversión en REIT
Los REIT ganan dinero a través de las hipotecas relacionadas con el desarrollo de bienes raíces o de ingresos por alquiler una vez desarrollada la propiedad. Los REIT proporcionan ingresos estables a los accionistas y, si se mantienen a largo plazo, un crecimiento que refleja la apreciación de la propiedad que se posee.
Como inversionista, no será necesario que inviertas tiempo en la administración de una propiedad de alquiler. En su lugar, tendrás la posibilidad de exponer bienes raíces en tu portafolio sin los dolores de cabeza ocasionales que implica ser arrendador.
¿Qué empresas califican como REIT?
Para calificar como REIT, una empresa debe cumplir determinados requisitos que describe el IRC. Para considerarse un REIT, una empresa debe:
- Ser una corporación imponible administrada por una junta directiva o fiduciarios
- Tener, al menos, 100 accionistas después del primer año
- Adquirir el 75% de los ingresos brutos provenientes de alquileres, intereses de hipotecas o ventas de bienes raíces
- Invertir un mínimo del 75% de los activos totales en bienes raíces, efectivo o el Tesoro de los Estados Unidos
- Pagar, al menos, el 90% de los ingresos imponibles en forma de dividendos de los accionistas
- Tener el 50% o menos de las acciones divididas entre cinco o menos personas
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¿En qué tipos de propiedades invierten los REIT?
No todos los REIT invierten en el mismo tipo de propiedad. En general, los REIT se especializan en un tipo de propiedad en particular. A continuación, te explicamos con más detalle algunos de los tipos comunes de propiedades en las que invierten los REIT.
REIT residenciales
Los REIT residenciales poseen y operan propiedades residenciales de alquiler. Entre ellas, se incluye de todo, desde propiedades unifamiliares de alquiler hasta edificios de apartamentos multifamiliares. El valor de estos REIT fluctúa junto con la demanda de viviendas de alquiler. Los REIT residenciales suelen ser más resistentes a la recesión, ya que la vivienda y el alquiler son una mayor prioridad dentro del presupuesto de la mayoría de las personas.
REIT comerciales
Los REIT comerciales se concentran en la administración de propiedades comerciales. Esta categoría incluye propiedades tales como centros comerciales u otras instalaciones minoristas, edificios de oficinas, almacenes o instalaciones industriales. Con frecuencia, ofrecen un rendimiento más alto que los REIT residenciales porque son más susceptibles a las fluctuaciones económicas.
REIT de atención médica
Los REIT de atención médica se especializan en propiedades relacionadas con la atención médica. Estos tipos de REIT, conformados por comunidades de viviendas para adultos mayores, centros de investigación y edificios de consultorios médicos, entre otros, tienen sus propios riesgos y ventajas. Funcionan mejor en un portafolio diversificado en el que las otras inversiones no están sujetas a cambios en las pólizas de atención médica ni a la demanda médica.
Tipos de REIT
Los diferentes tipos de REIT operan de diferentes maneras. A continuación, te explicamos con más detalle algunos de los tipos más comunes de REIT que debes conocer.
REIT hipotecario
Los REIT hipotecarios (mREIT) obtienen sus ingresos de los intereses de las hipotecas. Cada tipo de propiedad se construye con las ganancias de una hipoteca y algunos inversionistas en REIT cobran los intereses que se pagan por la hipoteca como ingresos. Son populares porque devuelven los pagos de intereses relativamente altos que se cobran en las hipotecas comerciales.
Las hipotecas comerciales tienen una tasa de interés más alta porque se consideran más riesgosas que aquellas relacionadas con los bienes raíces residenciales. Por consiguiente, los inversionistas en REIT hipotecarios comerciales ganarán más intereses (y asumirán más riesgos) que aquellos que invierten en REIT hipotecarios residenciales.
REIT de capital
Las propiedades pueden generar ingresos por alquiler, los que, después de cobrar cargos por la administración de las propiedades, proporcionan ingresos a sus inversionistas. Estos REIT generan ingresos provenientes del alquiler de bienes raíces a inquilinos. Después de pagar los gastos de operación, los REIT de capital pagan dividendos a sus accionistas de forma anual.
REIT híbridos
Los REIT híbridos contienen tanto carteras de valores como propiedades hipotecarias. Brindan más diversidad a los inversionistas, lo que ofrece una mayor protección contra los cambios en el mercado inmobiliario. Pueden funcionar bien con portafolios orientados tanto a los ingresos como al crecimiento.
REIT cotizados
Debido a la naturaleza accesible de los REIT cotizados, esta es la forma en la que la mayoría de las personas invierte en bienes raíces.
Los REIT cotizados cotizan en una bolsa de valores, como el Nasdaq o la Bolsa de Valores de Nueva York (NYSE). Son sumamente líquidos (lo que significa que se pueden comprar o vender en cualquier momento, por lo que tu dinero no está inmovilizado) y están abiertos para todo tipo de inversionistas. Puedes abrir una cuenta de corretaje con cualquier plataforma de comercialización en línea y comenzar a comprar REIT.
REIT no cotizados
Los REIT no cotizados se ofrecen a todos, pero no cotizan en la bolsa de valores. Esto se debe a cuestiones legítimas (como cuando un proyecto requiere perfil bajo por motivos competitivos) e inmorales. Generalmente, estos proyectos ofrecen poca transparencia y suelen cobrar cargos iniciales, por lo que necesitas saber con quién tratas y conocer bien el proyecto y sus riesgos.
La posible ventaja es un mayor rendimiento que refleja el mayor riesgo en el que incurres. Sin embargo, también hay posibles desventajas significativas para los inversionistas novatos. Además del riesgo de fraude, invertir en REIT no cotizados significa que abandonas las protecciones del consumidor y las formas de resarcimiento que ofrecen las regulaciones de la SEC.
REIT privados
Los REIT privados no están abiertos al público. No están registrados en la SEC y solo se venden a inversionistas institucionales o inversionistas acreditados. Estos REIT generalmente tienen inversiones mínimas altas y se consideran inversiones ilíquidas, ya que venderlas puede ser muy difícil.
Cómo invertir en REIT
Como inversionista individual, puedes comenzar a invertir en REIT a través de una bolsa de valores principal. El proceso es tan sencillo como comprar una acción pública a través de una bolsa de valores. Si te interesan los REIT privados, es posible que debas conectarte con oportunidades de inversión mediante tu red inmobiliaria o asesor financiero.
En el caso de los inversionistas que no están seguros de qué tipo de REIT es adecuado para ellos, trabajar con un asesor que solo cobra honorarios podría ayudar a encontrar la solución correcta para sus metas financieras.
Beneficios de invertir en REIT
En comparación con otros tipos de inversiones, los REIT ofrecen varias ventajas a los inversionistas. A continuación, analizamos con más detalle los beneficios de invertir en un REIT:
Propiedad pasiva de bienes raíces
Con una inversión pasiva en bienes raíces disfrutas los beneficios de ser propietario de bienes raíces sin tener que padecer los dolores de cabeza que implica administrar la propiedad de inversión.
Distribuciones obligatorias
Como mencionamos anteriormente, el IRS exige que los REIT distribuyan el 90% de sus ingresos imponibles a los accionistas. Los inversores reciben estos pagos en forma de dividendos anuales.
Generación de ingresos estables
Independientemente de que se trate de un REIT de capital que cobra un alquiler o de un REIT hipotecario que cobra intereses, estas inversiones generan ingresos confiables y regulares. Por eso, los REIT tradicionalmente se han considerado una buena inversión para los jubilados, aunque con el auge del mercado inmobiliario, esa visión está comenzando a cambiar.
Liquidez
Como estas inversiones se pueden comprar y vender en las principales bolsas de valores, los inversionistas en REIT disfrutan de liquidez o de la capacidad de convertir rápidamente una inversión en efectivo. Los inversionistas que compran bienes raíces directamente, con frecuencia, se encuentran con problemas de flujo de caja, ya que los bienes raíces físicos son ilíquidos, y convertir una propiedad en efectivo lleva tiempo.
Diversificación del portafolio
Los REIT ofrecen a los inversionistas una oportunidad para diversificar su portafolio. Puedes adquirir exposición para los bienes raíces en tu portafolio de inversiones sin comprometerte con la administración de una propiedad individual.
Desventajas de invertir en REIT
Al igual que todos los tipos de inversiones, los REIT también suponen algunas desventajas. A continuación, te explicamos con más detalle algunas de las posibles desventajas de invertir en REIT.
Apreciación de capital más lenta
Desde hace tiempo, se considera que los REIT no aumentan su valor tan rápido como pueden hacerlo otras inversiones. Esta es una reflexión de esa opinión constantemente dividida sobre si los REIT o las acciones son mejores inversiones a largo plazo.
Pago de impuestos como ingresos
A diferencia de la mayoría del rendimiento de los bienes raíces, los dividendos que obtienes de los REIT no reciben un tratamiento fiscal preferencial. Los dividendos pagan impuestos como ingresos ordinarios. Debes analizar con tu planificador financiero si el rendimiento de este instrumento de inversión podría generar el cambio a una categoría impositiva más alta.
Sensible a las fluctuaciones de los intereses
Los REIT suelen sufrir en un entorno de tasas de interés crecientes. En esos momentos, los inversionistas tienden a cambiarse a bonos del Tesoro protegidos de la inflación porque cuentan con el respaldo del pleno reconocimiento y crédito del gobierno de los Estados Unidos.
A medida que las tasas de interés de los créditos del consumidor aumentan de forma generalizada, es posible que tus acciones se devalúen en relación con las acciones que tienen el mismo bajo riesgo, pero que ofrecen un mayor rendimiento debido a las crecientes tasas hipotecarias.
Preguntas frecuentes sobre las inversiones en REIT
Tú tienes preguntas sobre las inversiones en REIT. Nosotros tenemos respuestas.
¿Los REIT son una buena inversión?
Los REIT ofrecen una oportunidad para incluir bienes raíces en tu portafolio de inversiones sin administrar una propiedad individual. Para algunos inversionistas, la posibilidad de diversificar su portafolio hace de los REIT una buena oportunidad de inversión.
¿Cuáles son los riesgos asociados a invertir en REIT?
Algunos de los riesgos asociados a invertir en REIT incluyen el potencial de una apreciación de capital más lenta y la sensibilidad de la inversión a fluctuaciones en las tasas de interés. Además, los ingresos provenientes de un REIT son imponibles como ingresos, lo que puede tener consecuencias en tu cuota tributaria anual.
¿Qué porcentaje de mi portafolio debe ser en REIT?
El porcentaje adecuado de REIT para tu portafolio varía en función de tus metas y preferencias de inversión. Los inversionistas que buscan diversificar con REIT podrían convertirlos en una pequeña parte de su portafolio. Los inversionistas que están más interesados en los bienes raíces como una clase de activo podrían hacer de los REIT un componente más amplio de su portafolio de inversiones. Te recomendamos hablar con un asesor financiero que pueda comprender tus metas específicas.
Conclusión
Los REIT pueden tener mucho valor para ofrecer a los inversionistas. Son más líquidos que las propiedades físicas y pueden ser una fuente de ingresos estable. Pueden apreciarse (y devaluarse) junto con el mercado inmobiliario en general y te permiten protegerte de la volatilidad del mercado bursátil. Sin embargo, antes de invertir, investiga. Consulta a un asesor financiero para que te ayude a determinar si los REIT deben formar parte de tu portafolio.
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