Inversión en embargos fiscales: Lo que debes saber

¿Has considerado invertir en bienes raíces? La inversión en embargos fiscales es una forma indirecta de invertir en bienes raíces. En lugar de comprar propiedades, estás comprando certificados de embargos fiscales con la esperanza de tener un rendimiento en el futuro. En este artículo te decimos todo lo que necesitas saber sobre invertir en embargos fiscales, incluyendo las ventajas y desventajas y cómo comenzar.

Un embargo fiscal es un reclamo legal contra una propiedad que ocurre cuando el propietario de la propiedad no paga los impuestos que debe pagarle al gobierno. Los embargos fiscales los impone la ciudad o el condado donde está la propiedad, y actúan como un reclamo legal a la propiedad por la cantidad sin pagar. Las propiedades con un embargo fiscal no se pueden vender ni refinanciar hasta que se hayan pagado todos los impuestos y hayan quitado el embargo.

Después de que se pone un embargo fiscal en una propiedad, el gobierno local emite un certificado de embargo fiscal que detalla la cantidad adeudada. Después, estos certificados se subastan entre los inversionistas. La cantidad por la que se puede vender un embargo fiscal depende de los detalles específicos de la propiedad.

Embargos fiscales vs. Embargos hipotecarios

Es importante aclarar que los embargos fiscales son diferentes de los embargos hipotecarios. Un embargo hipotecario le da a tu prestamista un reclamo sobre tu propiedad hasta que pagues el préstamo hipotecario. En cambio, un embargo fiscal le da al gobierno o al propietario del certificado del embargo fiscal un reclamo sobre la propiedad.

La inversión en embargos fiscales es un tipo de inversión en bienes raíces en el que las personas compran certificados de embargos fiscales. Estos certificados se crean cuando los gobiernos locales imponen embargos sobre la propiedad de las personas debido a que no han pagado impuestos. Actualmente hay 28 estados que permiten la venta de certificados de embargos fiscales. Como hay aproximadamente $21 mil millones de impuestos sobre la propiedad en mora cada año, es un negocio en auge.

¿Te has preguntado cómo invertir en embargos fiscales? La inversión en embargos fiscales es diferente de la inversión tradicional en bonos o la bolsa, así que es importante entender en qué te estás metiendo. Aquí te explicamos cómo funciona la inversión en embargos fiscales.

1. La municipalidad local crea un certificado de embargo fiscal

Los gobiernos locales cobran impuestos sobre la propiedad para ayudar a financiar los programas y servicios del gobierno. Si un propietario de vivienda no paga su factura de los impuestos sobre la propiedad, el gobierno local impone un embargo y crea un certificado de embargo fiscal. Este certificado incluye información como la cantidad de impuestos adeudados y cualquier interés o multa.

Si el propietario de la propiedad todavía así no paga la factura por impuestos (con intereses), el gobierno tiene derecho a hacer una ejecución hipotecaria de la casa.

2. El certificado del embargo fiscal se subasta

En 28 estados, el gobierno puede vender certificados de embargos fiscales a los inversionistas privados, lo que le permite recuperar sus pérdidas más rápido. La venta suele suceder en una subasta de embargos fiscales, donde el certificado lo gana el mejor postor.

3. Los inversionistas hacen ofertas por el certificado de embargo fiscal

Dependiendo de la subasta, las ofertas se pueden basar en la cantidad de dinero en efectivo que alguien está dispuesto a pagar por el certificado o la tasa de interés que está dispuesto a aceptar. En el caso de ofertas de dinero en efectivo, el certificado se va al mejor postor. En el caso de la tasa de interés, se va a la oferta más baja.

Ten en cuenta que mientras más baja sea la tasa de interés que ofreces por un certificado de embargo fiscal, más bajos son los ingresos que potencialmente podrías recibir. Las guerras de ofertas de los embargos fiscales pueden hacer bajar la tasa de interés y, por tanto, la ganancia.

4. El inversionista ganador toma el control del certificado de embargo fiscal

El ofertante ganador de una subasta de embargos fiscales adquiere la propiedad del certificado de embargo fiscal. Esto técnicamente no lo hace dueño de la propiedad. Pero le da el derecho de adquirir la propiedad mediante una ejecución hipotecaria o de que le paguen de vuelta cuando el propietario de la casa finalmente pague su factura de impuestos.

5. El inversionista paga la cantidad de impuestos adeudados

Cuando ganas una subasta de embargos fiscales, eres inmediatamente responsable de pagar los impuestos, incluyendo los intereses o cargos adeudados. Después, el propietario de la casa tiene cierta cantidad de tiempo antes de que venza el plazo de rescate, momento en el que debe pagar al nuevo inversionista o se arriesga a una ejecución hipotecaria.

6. Pago o ejecución hipotecaria

Cuando compras un certificado de embargo fiscal, hay dos resultados posibles: que el propietario de la casa pague los impuestos sobre la propiedad, o que no. Si el propietario paga los impuestos sobre la propiedad, entonces recuperas tu inversión inicial, más la tasa de interés que ofertaste en la subasta.

Si el propietario de la casa no paga los impuestos sobre la propiedad, entonces tienes derecho a comenzar un proceso de ejecución hipotecaria. Dependiendo del estado, es posible que haya una fecha de vencimiento en la que debas iniciar la ejecución hipotecaria en el plazo de cierta cantidad de tiempo después de comprar un embargo fiscal. Si no haces nada, podrías perder tu derecho a cobrar tu inversión.

Es importante tener en cuenta que es muy inusual que la situación llegue tan lejos. La mayoría de los propietarios de vivienda pagan sus impuestos antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria.

La inversión en embargos fiscales tiene sus ventajas, pero también es importante ser consciente de las desventajas. Veamos las ventajas y desventajas de invertir en embargos fiscales para ayudarte a decidir si es lo adecuado para ti.

Ventajas de invertir en embargos fiscales

Rendimiento de la tasa de interés

Las ganancias de la inversión en embargos fiscales vienen de los intereses que los propietarios de vivienda pagan cuando pagan sus facturas de impuestos atrasadas. Las tasas de interés pueden variar dependiendo de dónde vives. Por ejemplo, los embargos fiscales tienen una tasa de interés máxima del 18% en Florida y una tasa fija del 12% en Alabama. Ten en mente que si ofertas una tasa de interés más baja, la tasa del embargo no es exactamente lo que recibirás.

La inversión inicial puede ser pasiva

Debes investigar mucho antes de invertir en embargos fiscales. Es posible que los inversionistas puedan invertir pasivamente en embargos fiscales sin tener que ir a una subasta ni preocuparse por ninguna otra complejidad. Para una experiencia de inversión más pasiva, puedes comunicarte con un profesional o un administrador de fondos de la Asociación Nacional de Embargos Fiscales.

Desventajas de invertir en embargos fiscales

Antes de lanzarse a invertir en embargos fiscales, es importante que conozcas los inconvenientes. Este tipo de inversión tiene un riesgo bastante grande. Se recomienda que solo inversionistas profesionales o con experiencia se dediquen a este tipo de inversiones.

Investigación y preparación necesarias

Invertir en embargos fiscales implica mucho trabajo previo. Para comenzar, debes estar familiarizado con las propiedades en tu zona, y hacer una investigación profunda de las propiedades específicas que tienen un embargo fiscal. También debes investigar cualquier otro posible embargo que pudiera afectar tu capacidad para reclamar la propiedad.

Responsabilidades que exigen mucho tiempo

Además del trabajo previo, hay muchas cosas que debes tener en cuenta cuando compras un certificado de embargo fiscal. Primero, debes ser consciente de todos los plazos e iniciar una comunicación con el propietario de la casa para obtener tu dinero. Si el propietario de la casa no paga los impuestos, tú eres responsable de iniciar la ejecución hipotecaria, para lo que se necesita tiempo y conocimientos.

Fechas de vencimiento

Es importante saber que los certificados de embargos fiscales tienen fecha de vencimiento. Si no recibes tu pago ni haces la ejecución hipotecaria de la casa antes de cierto plazo, pierdes tu derecho a hacerlo.

Propiedades descuidadas

Es importante investigar las condiciones de una propiedad antes de hacer una oferta por un certificado de embargo fiscal. Si terminas teniendo que ejecutarla hipotecariamente, te conviertes en el propietario. El costo necesario para rehabilitar o vender la propiedad podrían reducir mucho tus ganancias.

Competencia

A veces es difícil que las personas individuales consigan embargos fiscales rentables porque las instituciones comerciales como los bancos y fondos de cobertura pueden fácilmente hacer mejores ofertas que los inversionistas individuales. Tendrás que ser paciente y soportar un par de intentos fallidos antes de poder invertir con éxito en un certificado de embargo fiscal.

Si estás listo para comenzar a invertir en embargos fiscales, estos son algunos consejos que te pueden ayudar a tener éxito. 

Decídete por un tipo de propiedad

Debes comenzar por determinar el tipo de propiedad por el que quieres ofertar. ¿Te interesan las casas unifamiliares o las propiedades comerciales? Es importante que investigues con tiempo.

Comunícate con la oficina de ingresos fiscales

Cuando hayas decidido entrar a una subasta de embargos fiscales, comunícate con tu oficina de ingresos fiscales. Ellos tienen información de las subastas locales de embargos fiscales y te pueden decir qué necesitas para participar. Ten en cuenta que no todos los estados permiten la venta de certificados de embargos fiscales, por lo que quizá esto no sea una opción donde vives.

Investiga casa propiedad potencial

El paso más importante del proceso es investigar cada propiedad. Antes de hacer una oferta por un certificado de embargo fiscal, es importante que entiendas el valor de la propiedad y la condición actual. Asegúrate de saber cuáles son todos los requisitos de pago y las fechas límite antes de ofertar. Por último, asegúrate de entender todo lo que implica el proceso de ejecución hipotecaria ya que puede llegar a eso.

¿Tienes curiosidad sobre cómo comprar una casa con un embargo fiscal? Si vas a pagar la casa en efectivo, no es necesario que resuelvas el embargo antes de completar la venta. Solo ten en mente que heredarás el embargo y todas las responsabilidades que eso implica si eliges esta ruta.

En la mayoría de los casos, los compradores que financian la compra de su casa pueden coordinar para que el vendedor pague el embargo fiscal con los ingresos de la venta de la casa. Sin embargo, hay algunas posibles complicaciones que debes saber antes de comprar una casa con un embargo fiscal.

Embargos fiscales y el proceso hipotecario

Si no logras negociar para que el vendedor pague el embargo fiscal después de la venta, o si el embargo fiscal es más de lo que el vendedor recibirá como ingresos por la venta, los compradores pueden toparse con algunos problemas con el financiamiento. En algunos casos, un prestamista podría incluso detener el proceso de autorización de la hipoteca al enterarse del embargo.

Embargos fiscales y seguro del título

Los compradores de vivienda también podrían tener problemas para obtener el seguro del título al comprar una casa con un embargo fiscal. Sin el título, el comprador es responsable de todos los embargos existentes sobre la propiedad, lo que potencialmente podría incluir más que solo el embargo fiscal en cuestión.

La inversión en embargos fiscales es una forma indirecta de invertir en bienes raíces comprando certificados de embargos fiscales de impuestos sobre la propiedad sin pagar. Estos certificados se vuelven rentables en el posible escenario de que el propietario de la casa pague su factura de impuestos. Aunque ofrecen un rendimiento generoso, es importante entender el riesgo significativo que implica este tipo de inversión. Si te interesan otros tipos de inversiones en bienes raíces, asegúrate de leer esta guía para aprender sobre los beneficios fiscales de invertir en bienes raíces.