Invertir en embargos fiscales: lo que debes saber

La inversión en bienes raíces puede sonar intimidante, pero no tiene por qué serlo. No todo se trata de remodelar casas para venderlas o alquilarlas. Hay otras formas de entrar en el mercado sin comprar casas. Un ejemplo es invertir en certificados de embargos fiscales. Cuando un propietario está atrasado en sus impuestos, puedes comprar estos certificados y cobrar intereses sobre esos impuestos no pagados.

Aspectos clave:

• Comprar un certificado de embargos fiscales al gobierno significa que un inversionista toma el control de los impuestos sobre la propiedad que alguien más no ha pagado. El comprador paga los impuestos, y después el propietario le reembolsa con intereses.
• Los inversionistas obtienen ganancias de los intereses de los impuestos sobre la propiedad atrasados pagados o adquiriendo la propiedad mediante una ejecución hipotecaria.
• La inversión en embargos fiscales es compleja y requiere mucha investigación y planificación, pero los rendimientos pueden valer la pena si se toman las decisiones correctas.

¿Qué es un embargo fiscal sobre una casa?

Un embargo fiscal es un derecho legal sobre una propiedad para cobrar impuestos impagos, incluyendo los intereses acumulados. Si el dueño de una propiedad no paga los impuestos, el gobierno de la ciudad o el condado donde vive pondrá un embargo fiscal sobre la propiedad.

Cuando esto sucede, el gobierno local emite un certificado de embargo fiscal. Este documento detalla cuánto debe el propietario, y si el embargo permanece sin pagar, la propiedad puede subastarse a inversionistas. Un inversionista paga los impuestos, lo que significa que el gobierno recupera sus pérdidas. El propietario luego reembolsa los pagos atrasados al inversionista, quien obtiene una ganancia de los intereses. Si el propietario no puede pagar, corre el riesgo de llegar a la ejecución hipotecaria y el inversionista podría obtener la casa.

Embargos fiscales vs. embargos hipotecarios

Hay muchos tipos de embargos que se pueden aplicar a una propiedad. Además de los embargos fiscales, los embargos hipotecarios son bastante frecuentes. Esto ocurre cuando el dueño de la propiedad se atrasa en el pago de su hipoteca, y es el prestamista hipotecario quien los aplica, no el gobierno.

¿Qué es la inversión en embargos fiscales y cómo funciona?

La inversión en embargos fiscales implica comprar certificados de embargos fiscales en subastas. Los inversionistas tienen entonces el derecho legal de cobrar los impuestos sobre la propiedad no pagados de una casa o propiedad, más intereses y multas. Sin embargo, los inversionistas deben hacer valer el certificado dentro de un plazo específico. La inversión en embargos fiscales no está permitida en todos los estados, así que infórmate sobre la posición de tu estado al respecto antes de comenzar a hacer planes.

La inversión en embargos fiscales es muy diferente de la inversión en el mercado de valores o de bonos, así que veamos cómo funciona.

1. Una municipalidad crea un certificado de embargo fiscal

Los gobiernos locales cobran impuestos sobre la propiedad para pagar programas y servicios gubernamentales. Si un propietario no paga su factura de impuestos, el gobierno local pone un embargo sobre la propiedad. Se crea un certificado que incluye la cantidad de impuestos adeudados, intereses y cualquier multa.

Si el propietario no paga la factura de impuestos, el gobierno tiene derecho a ejecutar la hipoteca de la vivienda o subastar el certificado de embargo fiscal.

2. El certificado de embargo fiscal se vende en subasta

Un gobierno puede vender certificados de embargos fiscales a inversionistas privados en una subasta presencial o en línea. La venta permite al gobierno local recuperar sus pérdidas más rápido.

3. Los inversionistas hacen ofertas por el certificado de embargo fiscal

Las subastas pueden basarse en una cantidad de efectivo fija o en una tasa de interés. En el caso de las ofertas en efectivo, el certificado va al mejor postor. En el caso de una tasa de interés, va al postor con la tasa más baja. Ten en cuenta que cuanto menor sea la tasa de interés por la que pujes por un certificado de embargo fiscal, menor será la ganancia que obtendrás. Las guerras de ofertas por los embargos fiscales pueden reducir el beneficio potencial.

4. El inversionista ganador paga la factura de impuestos

Ganar el certificado de embargo fiscal en una subasta no significa que seas dueño de la propiedad. Cuando ganas una subasta de embargos fiscales, debes pagar la factura de impuestos, incluyendo los intereses y los cargos. Si bien esto podría parecer lo contrario de invertir, se espera que el propietario reembolse estos impuestos sobre la propiedad en un cierto período de tiempo. Dependiendo de la capacidad de pago del propietario, el proceso toma una de dos direcciones.

5. Pago o ejecución hipotecaria

Si el propietario paga sus impuestos sobre la propiedad, el inversionista recupera su inversión y obtiene ganancias mediante la tasa de interés por la que pujó en la subasta. Si el propietario no puede pagar lo que debe, un inversionista puede iniciar el proceso de preejecución hipotecaria. Este proceso varía según el estado. Es fundamental seguir las leyes y directrices cuidadosamente, ya que puedes perder tu derecho a cobrar la inversión.

Ten en cuenta que las ejecuciones hipotecarias son raras. Tan solo un estimado del 0.5% de los impuestos sobre la propiedad no pagados terminan yendo en esta dirección. Debido a que la casa de alguien está en juego, los propietarios generalmente hacen todo lo posible para pagar la deuda. Esto significa que la mayoría de las ejecuciones hipotecarias son por lotes baldíos o propiedades abandonadas.

Qué considerar cuando inviertes en embargos fiscales

Las inversiones en embargos fiscales pueden ser complejas. Puedes ganar una pequeña cantidad en intereses, o puedes tener que ejecutar la hipoteca de la casa de alguien. Veamos algunas cosas a considerar antes de tomar la decisión.

• Rendimientos de la tasa de interés: las tasas de interés pueden variar dependiendo de donde vivas. Por ejemplo, la tasa de interés sobre impuestos morosos en Nueva Jersey comienza entre el 8% y el 18% y cada puja la reduce. En Alabama, la tasa es fija en el 12%.
• Investigación y preparación necesarias: estudiar las leyes y reglamentaciones, el proceso de ejecución hipotecaria, las propiedades disponibles y la propiedad específica en la que estás interesado es fundamental para proteger tu inversión.
• Responsabilidades que consumen mucho tiempo: ser propietario de un certificado de embargo fiscal significa que te conviertes efectivamente en un recaudador de impuestos. Debes estar al tanto de los plazos, comunicarte con el propietario y cobrar los impuestos tú mismo. Si el propietario no paga, tú eres el encargado del proceso de ejecución hipotecaria, lo que puede ser muy complejo.
• Fecha de vencimiento: los certificados de embargos fiscales tienen una fecha de vencimiento. Si no recibes tu pago o ejecutas la hipoteca de la casa antes de la fecha límite, pierdes tu derecho a recuperar tu inversión.
• Propiedades descuidadas: antes de pujar por un certificado de embargo fiscal, asegúrate de que la propiedad esté en buenas condiciones. Si ejecutas la hipoteca de la casa, eres dueño de la propiedad tal cual. Renovarla y venderla podría ser más caro de lo que esperas.
• Competencia: las instituciones comerciales, como bancos y fondos de cobertura, pueden superar fácilmente las ofertas de los inversionistas individuales. Esto significa que podrías tener opciones limitadas que no generarán muchas ganancias. Ve siempre a las subastas sabiendo que puede pasar un tiempo para que ganes.
• Retos emocionales: la inversión en embargos fiscales puede verse como apostar por la posible pérdida de la casa de otra persona. Los impuestos sobre la propiedad fluctúan, y algunas personas pueden verse sorprendidas cuando su factura aumenta drásticamente. Si el propietario no paga los impuestos sobre la propiedad dentro del plazo establecido, debes estar preparado para proceder con una ejecución hipotecaria. Esto puede plantear retos emocionales, especialmente si has estado en comunicación con el propietario y conoces su situación.

Cómo invertir en embargos fiscales

Los inversionistas pueden comprar embargos fiscales de propiedades en subastas en línea o en persona. Ve a la subasta con una estrategia de oferta y conoce tus objetivos de antemano. Estos son algunos consejos para que tengas éxito:

Decídete por un tipo de propiedad

¿Qué tipo de propiedad te interesa? ¿Una casa unifamiliar, un apartamento, una propiedad comercial o algo más? Algunas propiedades, como los lotes baldíos, tienen más probabilidades de embargarse que otras. Si la inversión resulta en una ejecución hipotecaria, no querrás encontrarte como dueño de una propiedad que no tienes experiencia en administrar o vender.

Comunícate con la oficina de ingresos fiscales

Antes de participar en una subasta de embargos fiscales, comunícate con tu oficina local de recaudación de impuestos. Ellos pueden decirte sobre las leyes y reglamentaciones locales y lo que necesitas para participar. Este paso es importante para no infringir accidentalmente ninguna reglamentación.

Investiga cada propiedad potencial

Una vez que encuentres algunas propiedades que te interesen, debes investigar. ¿Cuál es el valor y el estado de la propiedad? ¿Hay muchas ejecuciones hipotecarias en el área? ¿Hay otros embargos sobre la propiedad que podrían poner en riesgo la inversión? ¿Cuál es el plazo para un embargo fiscal sobre ella? ¿Estás preparado para afrontar los posibles problemas si tienes que ejecutar la hipoteca de la propiedad?

Participa en la subasta

Si estás seguro de que encontraste una propiedad por la que quieres pujar, puedes hacerlo en la subasta. No te desanimes si no ganas todas las propiedades, y no te dejes atrapar demasiado por las pujas. Asegúrate de mantenerte dentro de tus límites.

Conclusión: La inversión en embargos fiscales conlleva riesgos y recompensas

Si bien la inversión en embargos fiscales puede ofrecer rendimientos generosos, existen riesgos sin importar lo que suceda. Si el propietario paga la deuda pronto, obtendrás rendimientos muy pequeños. Por otro lado, si no paga y ejecutas la hipoteca de la propiedad, podrías terminar con una propiedad que no puedes vender. Dicho esto, es posible que una venta exitosa genere grandes ganancias.

Si crees que la inversión en embargos fiscales es para ti, lee sobre los seis principales beneficios fiscales de la inversión en bienes raíces. Si prefieres investigar sobre la inversión inmobiliaria más directa y quieres comprar una propiedad de inversión, comienza hoy mismo con una solicitud en línea.