Estos son los 6 beneficios fiscales de tener una propiedad de alquiler

Dar una propiedad en alquiler es una manera comprobada y efectiva de comenzar a invertir en bienes raíces. Pero ¿sabías que los ingresos de una inversión inmobiliaria se tratan de forma diferente a los ingresos de un trabajo? Hay maneras de reducir tu carga fiscal sobre los ingresos de inversión que pueden fortalecer tus finanzas.

Aquí te presentamos 6 de los beneficios fiscales más útiles de tener y obtener ingresos de una propiedad de alquiler.

1. Deducciones fiscales por inversión en bienes raíces

Una de las mayores ventajas económicas de invertir en bienes raíces son las deducciones que puedes aplicar. Puedes deducir los gastos directamente relacionados con la propiedad, su administración y mantenimiento, como:

• impuestos sobre la propiedad
• seguro sobre la propiedad
• interés hipotecario
• cargos de administración de la propiedad
• costo de mantenimiento y reparación de la construcción

También puedes deducir parte de lo que pagas para operar y respaldar tu negocio de inversión en bienes raíces. Los gastos del negocio calificados pueden incluir, entre otros:

• publicidad
• espacio de oficina
• equipo del negocio, incluyendo computadoras, material de oficina y tarjetas de presentación
• honorarios legales y de contabilidad
• viajes

Asegúrate de llevar registros y recibos detallados y precisos durante al menos unos años para que puedas demostrar los gastos que reclamaste si te audita el IRS.

2. Costos de depreciación con el tiempo

La depreciación es la pérdida incremental del valor de un activo resultante del desgaste asumido. Como inversionista en bienes raíces que tiene propiedades de alquiler que producen ingresos, puedes deducir la depreciación de la propiedad de alquiler como un gasto en tus impuestos.

Tienes permitido tomar la deducción por depreciación cada año durante toda la vida útil esperada de una propiedad. Esto está actualmente establecido por el IRS en 27.5 años para propiedades residenciales y 39 años para propiedades comerciales.

Por ejemplo, digamos que eres dueño de una casa de alquiler y el valor de la casa en sí (excluyendo el terreno en donde está) es de $300,000. Si divides ese valor por la expectativa de vida de 27.5 de la vivienda, puedes deducir $10,909 en depreciación cada año.

Recaptura de la depreciación

Sin embargo, cuando vendas la propiedad, prepárate para pagar la tasa estándar del impuesto sobre la renta sobre la depreciación que has reclamado si la casa se vende por más de la cantidad que depreciaste. Este requisito se conoce como recaptura de la depreciación. La razón de esto es que el contribuyente se ha beneficiado de pagar impuestos más bajos debido a la reclamación de la depreciación. Es la forma en que el IRS recupera los ingresos fiscales perdidos de años anteriores. A menudo puedes evitar la recaptura de la depreciación si buscas otras estrategias fiscales, como un intercambio 1031.

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3. Usa una deducción de transferencia

Una deducción de transferencia te permite deducir hasta el 20% de tus ingresos de negocios calificados (QBI) en tu declaración de impuestos personal. Cuando eres dueño de propiedades de alquiler como único propietario, mediante una sociedad de bienes raíces, o mediante una LLC o una sociedad anónima S (conocidas como entidades de transferencia), el dinero que recibes por alquileres se considera QBI.

Por ejemplo, si tienes una LLC que es dueña de un complejo de apartamentos, podrías recibir $30,000 en ingresos por alquileres todos los años. Usando una deducción de transferencia, puedes deducir hasta $6,000 en tu declaración personal. Esta ventaja, junto con otras disposiciones de la Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017, está establecida para que venza el 31 de diciembre de 2025.

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4. Aprovecha las ganancias de capital

Cuando vendes un activo, se puede aplicar un impuesto sobre ganancias de capital, como una propiedad, con ganancias. Hay dos tipos que debes conocer: a corto plazo y de largo plazo. Cada uno afecta tu situación fiscal de diferentes maneras.

Ganancias de capital a corto plazo

Cuando lucras por la venta de un activo en el primer año de tenerlo, tienes una ganancia de capital a corto plazo. Como se grava como ingresos ordinarios, una ganancia de capital a corto plazo puede elevarte a un tramo impositivo más alto para el año, lo que resulta en una mayor carga fiscal personal. Por ejemplo, si ganas $100,000 en tu empleo normal y vendes una propiedad de inversión y tienes una ganancia de $100,000, tus ingresos básicamente se duplican para fines fiscales.

Ganancias de capital de largo plazo

Tienes una ganancia de capital de largo plazo es cuando lucras con la venta de un activo que ya has tenido por más de un año. Esto te beneficia porque las ganancias de capital de largo plazo tienen una tasa impositiva significativamente más baja que los ingresos estándar. De hecho, si tus ingresos personales combinados con tus ganancias de ganancias de capital de largo plazo son lo suficientemente bajos, es posible que no tengas que pagar el impuesto en absoluto. Dependiendo de tus ingresos y de si declaras individual o conjuntamente, tu impuesto sobre las ganancias de capital de largo plazo en 2025 es del 20%, 15% o 0%.

5. Difiere impuestos con programas de incentivos

Para incentivar la inversión económica, el código fiscal de EE. UU. tiene programas que te permiten aplazar la obligación fiscal sobre las ventas de bienes raíces. Dos de los más destacados son el intercambio 1031 y la inversión en zonas de oportunidad.

Intercambio 1031

Un intercambio 1031, a veces conocido como intercambio de bienes raíces o intercambio de propiedades de la misma clase, te permite aplazar el pago del impuesto sobre las ganancias de capital por la venta de una propiedad comercial o de inversión reinvirtiendo las ganancias en otras propiedades, siempre que la nueva propiedad sea de igual o mayor valor que la que vendes. Si eventualmente vendes la nueva propiedad, puedes usar el intercambio 1031 de nuevo indefinidamente. Una vez que vendes una propiedad y te quedas con la ganancia, finalmente tienes que pagar el impuesto sobre las ganancias de capital. Hay varias formas del programa disponibles, dependiendo del momento de tus transacciones de compra y venta. Como el programa puede ser complicado de navegar y aprovechar al máximo, lo mejor es consultar con un profesional fiscal calificado o un abogado de bienes raíces.

Zonas de oportunidad

Designadas por el Departamento del Tesoro de EE. UU., las zonas de oportunidad son áreas de terreno de bajos ingresos o desfavorecidas. La Ley de Empleos y Reducción de Impuestos de 2017 anima a los inversionistas a que inviertan su dinero en el desarrollo y la estimulación económica de estas comunidades ofreciendo exoneraciones fiscales.

Junto con otros inversionistas en bienes raíces, pones tus ganancias de capital no percibidas en un Fondo de oportunidad calificado. El dinero de ese fondo se usa para mejorar el área seleccionada.

Si sigues las reglas del programa, puedes disfrutar las siguientes ventajas fiscales:

• Aplazar el pago de las ganancias de capital hasta 2026 (o hasta que vendas tu participación en el fondo).
• Hacer crecer tus ganancias de capital en un 10% si te mantienes en el fondo por 5 años y 15% para 7 años.
• Evitar pagar ganancias de capital por completo si permaneces invertido en el fondo durante 10 años o más.

6. Sé un trabajador autónomo sin el impuesto FICA

Cuando trabajas por cuenta propia, generalmente tienes que pagar la parte del empleador y del empleado del impuesto FICA, que financia el Seguro Social y Medicare. Esto significa que pagas la totalidad del 15.3% del impuesto FICA sobre tus ganancias, una cantidad significativa. Sin embargo, los ingresos que obtienes de una propiedad de alquiler no se consideran ingresos del trabajo y no están sujetos al impuesto FICA, también conocido como impuesto sobre la nómina.

Ejemplo de exención del impuesto FICA

Digamos que eres dueño de un negocio de escritura independiente que genera $50,000 en ingresos. Como ese dinero se considera ingresos del trabajo, eres responsable de la totalidad del 15.3% del impuesto sobre nómina, o $7,650. Si fueras empleado en el periódico local, tu empleador pagaría la mitad de ese impuesto. Digamos que también eres dueño de una pequeña casa de alquiler que genera $12,000 en ingresos netos anuales. No tienes que pagar ningún impuesto sobre la nómina sobre esa parte de tus ingresos.

Conclusión: Haz que tus beneficios fiscales inmobiliarios cuenten

Si tienes dinero extra, invertirlo en bienes raíces es una de las mejores maneras de hacer que ese dinero trabaje para ti. Puede generar ingresos mensuales y aumentar de valor con el tiempo si se invierte sabiamente. Al final, todos estos ingresos están sujetos a impuestos. Aun así, existen varias formas de reducir tu carga fiscal de los ingresos de bienes raíces. Estos beneficios fiscales inmobiliarios, incluyendo las deducciones por intereses hipotecarios e impuestos sobre la propiedad, así como las deducciones de transferencia y los intercambios 1031, pueden reducir significativamente tu carga fiscal y, por lo tanto, mejorar el valor de la inversión.

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