¿Qué es comprar y mantener bienes raíces?

Quizá reconozcas “comprar y mantener” como un término de inversión en el mercado de valores. Se refiere a cuando compras acciones u otros activos y los mantienes en tu portafolio durante los altibajos del mercado. Comprar y mantener bienes raíces sigue el mismo concepto básico, pero usas esta técnica como parte de una estrategia de largo plazo con una propiedad de inversión.

Aprender más sobre la estrategia de comprar y mantener puede ayudarte a evaluar mejor si esta técnica de inversión en bienes raíces es adecuada para ti, especialmente porque los bienes raíces tienden a apreciarse con el tiempo. Mantener una propiedad de largo plazo puede generar ingresos estables por alquiler al mismo tiempo que acumulas capital, permitiéndote sobrellevar las fluctuaciones del mercado de corto plazo y, potencialmente disfrutando de beneficios fiscales. Por estos motivos, comprar y mantener es una estrategia muy usada para acumular riqueza poco a poco por medio de los bienes raíces.

¿Qué es la estrategia de comprar y mantener?

Comprar y mantener se refiere a una estrategia de inversión específica donde los inversionistas compran propiedades y las conservan durante varios años o décadas. El inversionista alquila la propiedad y cobra ingresos por alquiler. Con el tiempo, el valor de la propiedad puede aumentar, permitiendo que el inversionista pueda venderla a la larga por más de lo que pagó por ella.

Aunque simple en concepto, esta estrategia puede alinearse con tácticas de inversión tanto pasivas como activas. Para los inversionistas pasivos, comprar y mantener ofrece la oportunidad de generar ingresos constantes con una mínima participación diaria, especialmente cuando se usan servicios de administración de propiedades. Para los inversionistas activos, la estrategia puede implicar administrar inquilinos, dar mantenimiento a la propiedad y la toma de decisiones estratégicas como el refinanciamiento. En cualquier caso, sigue siendo una estrategia flexible y de largo plazo que se adapta a diferentes estilos de inversión.

Comprar y mantener vs. BRRRR

Además de la estrategia de comprar y mantener, puedes considerar la estrategia de inversión BRRRR (buy, rehab, rent, refinance, repeat) (comprar, rehabilitar, rentar, refinanciar, repetir). Este tipo de inversión en bienes raíces consiste en remodelar una propiedad deteriorada, alquilarla y obtener un refinanciamiento con desembolso de efectivo para comprar más propiedades de alquiler. Un refinanciamiento con desembolso de efectivo te permite terminar de pagar la hipoteca original con dinero de tu nuevo préstamo más grande, y luego tomas la diferencia entre las dos hipotecas y te la llevas en efectivo. A partir de ahí, puedes usar el efectivo para comprar una nueva propiedad en mal estado y comenzar el proceso de nuevo.

¿En qué se diferencian?

La diferencia principal entre comprar y mantener y BRRRR es que en el proceso de comprar y mantener, conservas la propiedad, y en el proceso BRRRR, no. Además, con BRRRR, sigues comprando nuevas propiedades de inversión una vez que el trabajo en la propiedad actual está completo.

Sin embargo, en ambas estrategias evalúas para asegurarte de que estás comprando la inversión adecuada, monitoreas las tendencias de vivienda y en ambos casos, eventualmente podrías vender tu inversión inmobiliaria. La decisión de seguir una estrategia u otra a menudo depende de los objetivos, el plazo y la tolerancia al riesgo de un inversionista. Quienes buscan ingresos de alquiler constantes de largo plazo con una rotación mínima pueden preferir la estrategia de comprar y mantener, mientras que los inversionistas que buscan escalar su portafolio rápidamente y se sienten cómodos administrando renovaciones y refinanciamientos pueden encontrar el método BRRRR más atractivo.

Ventajas y desventajas de comprar y mantener

Comprar y mantener bienes raíces puede ser una estrategia efectiva para acumular riqueza de largo plazo, pero como cualquier inversión, conlleva su propio conjunto de riesgos y recompensas.

Mitigar el riesgo es una parte crítica de cualquier plan de inversión inmobiliaria. Si bien el enfoque de comprar y mantener ofrece estabilidad y el potencial de ingresos constantes, también se necesita de una planificación cuidadosa. Antes de comprometerte con cualquier estrategia de inversión, es esencial que sopeses todas tus opciones y consideres tus objetivos financieros, tu tolerancia al riesgo y tu compromiso de tiempo. Los mercados inmobiliarios pueden cambiar, pueden surgir problemas con los inquilinos y pueden ocurrir gastos inesperados, por lo que estar preparado es clave.

Si recién estás comenzando o buscas expandir tus conocimientos, asegúrate de consultar nuestras guías sobre inversión inmobiliaria, cómo evaluar una propiedad de alquiler y los riesgos de invertir en bienes raíces para ayudarte a tomar una decisión informada.

Ventajas

Algunos inversionistas pueden sentirse atraídos por la estrategia de comprar y mantener porque es posible generar ingresos estables, y al mismo tiempo que se obtiene un crecimiento de largo plazo. También puede ser menos volátil en comparación con estrategias inmobiliarias más activas. Al conservar una propiedad, los inversionistas pueden superar las fluctuaciones del mercado mientras siguen beneficiándose de la apreciación y los ingresos por alquiler. Esta estrategia puede atraer a aquellos que prefieren algo más estable y con riesgo mitigado.

Exploremos algunos de los beneficios de la inversión inmobiliaria de comprar y mantener.

Ingresos regulares

La estrategia de comprar y mantener bienes raíces tiene el potencial de proporcionarte ingresos regulares durante años. Mientras sigas teniendo un inquilino, puedes esperar cobrar ingresos regulares de tu inversión. Dicho esto, ten en cuenta que deberás considerar los gastos de mantenimiento de la propiedad antes de comprar una propiedad de alquiler.

Potencial de altos rendimientos

Cuando decidas que llegó el momento de vender tu propiedad de inversión, existe el potencial de obtener un alto rendimiento de tu inversión. Por supuesto, todo se trata de que sea el momento oportuno. Para maximizar tu ganancia, deberás monitorear cuidadosamente el mercado inmobiliario y determinar cuál es el mejor momento para vender.

Inversión pasiva

La estrategia de inversión de comprar y mantener ofrece una excelente opción de inversión pasiva porque, mientras la propiedad esté ocupada, recibirás ingresos con un mínimo esfuerzo de tu parte. Sin embargo, ten en cuenta que no es una estrategia de inversión completamente “manos libres”. Todavía necesitarás encontrar inquilinos, mantener la propiedad y manejar cualquier otro problema a medida que surja. Si lo prefieres, puedes pedir a ayuda a una empresa de administración de propiedades para que se encargue de las tareas diarias de ser propietario.

Desventajas

A pesar de sus ventajas, la inversión de comprar y mantener no es para todos. Es posible que algunos inversionistas no tengan la paciencia o la flexibilidad económica para encargarse de los compromisos de largo plazo o los retos inesperados. Además, los mercados inmobiliarios pueden ser impredecibles, y mantener una propiedad durante demasiado tiempo sin una estrategia adecuada puede limitar tu rendimiento.

Estas son algunas de las desventajas de la estrategia de inversión inmobiliaria de comprar y mantener.

Es necesario investigar a fondo

Encontrar la propiedad adecuada para invertir puede ser un desafío, especialmente para los inversionistas nuevos. Los valores de las propiedades, las tendencias del barrio y las regulaciones locales juegan un papel en el éxito de una inversión.

Estos son algunos consejos para ayudarte a identificar oportunidades de inversión sólidas:

• Investiga las tendencias del mercado local. Observa las tasas de apreciación del barrio y la demanda de alquiler.
• Revisa el historial de la propiedad. Utiliza registros públicos o herramientas inmobiliarias para verificar si hay renovaciones o problemas anteriores.
• Consulta a expertos locales. Los agentes de bienes raíces, tasadores o administradores de propiedades pueden darte información valiosa.
• Analiza el potencial de flujo de efectivo. Asegúrate de que el alquiler esperado cubra tu hipoteca, impuestos, seguros y costos de mantenimiento.
• Visita las propiedades en persona. Las fotos no siempre cuentan la historia completa; ver la propiedad de primera mano puede ayudarte a detectar señales de alerta.

Presenta riesgos

Como cualquier inversión, los bienes raíces de comprar y mantener conllevan riesgos inherentes. Los inversionistas pueden enfrentar problemas como vacantes prolongadas, costos de reparación inesperados, obligaciones de impuestos sobre la renta, cambios en la cobertura del seguro y disputas con los inquilinos. Estos retos pueden interrumpir el flujo de efectivo y reducir los rendimientos si no se manejan adecuadamente.

Para ayudar a mitigar estos riesgos:

• Crea un fondo de emergencia para reparaciones inesperadas o vacantes.
• Evalúa a los inquilinos a fondo para reducir la probabilidad de pagos perdidos o daños a la propiedad.
• Haz el mantenimiento para preservar el valor de la propiedad y evitar facturas de reparación más grandes.
• Conoce las implicaciones fiscales y consulta a un profesional de impuestos para aprovechar las posibles deducciones.
• Revisa la cobertura del seguro regularmente para asegurarte de estar protegido adecuadamente.

Requisitos más estrictos

Como son más riesgosas para los prestamistas, las calificaciones de elegibilidad para las propiedades de inversión son más estrictas. La mayoría de hipotecas de tasa fija que verás se basan en un perfil de prestatario principal con una puntuación de crédito de 740 y un down payment del 40%, pero esas tasas seguirán siendo más altas de lo que pagarías por una hipoteca sobre una residencia principal. También se recomienda que hagas un down payment mínimo del 15% o 20% por un préstamo conforme si quieres evitar cargos adicionales. Tu tasa de interés también puede ser más alta en múltiples propiedades de inversión que en tu residencia principal.

¿Cómo comprar y mantener inversiones de bienes raíces?

Si estás considerando una inversión de bienes raíces para comprar y mantener, puede ser útil saber exactamente qué puedes esperar del proceso. Mira cómo funciona.

1. Explorar y comparar propiedades de inversión

Encontrar la propiedad adecuada es uno de los pasos más importantes en una estrategia de comprar y mantener. Estos son algunos consejos para ayudarte a encontrar las mejores oportunidades de inversión:

• Investiga los mercados locales. Busca áreas con alta demanda de propiedades de alquiler. Concéntrate en barrios con poblaciones estables o en crecimiento, bajas tasas de criminalidad y buenos servicios como escuelas y transporte. Las tendencias del mercado local pueden influir en gran medida en el potencial de ingresos por alquiler y la apreciación de la propiedad.
• Analiza los rendimientos de alquiler. Asegúrate de que los ingresos por alquiler de la propiedad cubrirán tus gastos. Calcula el rendimiento potencial del alquiler dividiendo los ingresos anuales por alquiler entre el precio de compra de la propiedad. Esto te ayudará a evaluar si la propiedad generará un flujo de efectivo positivo con el tiempo.
• Visita varias propiedades. No te conformes con propiedades que se ven bien en papel. Siempre visita las propiedades en persona para tener una idea del barrio, el estado de la propiedad y el nivel de mantenimiento necesario. Esto puede ayudarte a evitar problemas ocultos que podrían no aparecer en las fotos.
• Revisa los valores de propiedades comparables. Mira los precios de venta de propiedades similares en el área (comparables) para asegurarte de que no estás pagando de más. Usa herramientas en línea como Zillow o Redfin para tener una idea de por cuánto se alquilan o venden casas similares en el mismo barrio.
• Evalúa el potencial de crecimiento futuro. Considera el potencial de largo plazo de la propiedad. ¿Hay desarrollos próximos o planes de la ciudad que podrían aumentar la demanda de propiedades de alquiler en el área? La proximidad a futuros centros de transporte público, centros comerciales u otras comodidades puede ser un buen indicador de crecimiento futuro.
• Considera el estado de la propiedad. Comprar una propiedad que necesita reparaciones grandes puede ser costoso, pero podría ofrecer un mayor retorno si puedes renovarla y aumentar su valor. Asegúrate de incluir los costos de renovación en tus cálculos y solo asume reparaciones que te sientes confiado de poder manejar.

2. Comprar o financiar la propiedad

El proceso de financiamiento de bienes raíces para comprar y mantener es similar al financiamiento de una residencia principal. Cómo funciona:

• Proceso de evaluación de la solicitud de préstamo hipotecario. Una vez encuentras una propiedad para comprar y tienes una oferta aceptada, un evaluador de riesgo iniciará un proceso de evaluación de la solicitud del préstamo. Tu prestamista querrá un comprobante de ingresos (declaraciones de impuestos y talones de pago), documentación de crédito, constancia de activos y pasivos (estados de cuenta bancarios y para la jubilación, títulos de transferencia y fondos obsequiados).
• Haz una inspección de la vivienda. Mientras pasas por el proceso de suscripción, también es una buena idea hacer una inspección de la casa. Esto te asegurará que estás completamente consciente del estado de la propiedad antes de comprarla.
• Pide una tasación. El prestamista ordenará una tasación, la cual identifica el precio justo de mercado de la propiedad para asegurarse de que no te prestará más dinero de lo que vale la propiedad.
• Revisa la declaración de cierre. Después de ese proceso, recibirás una declaración de cierre que resume lo que debes pagar en el cierre. Asegúrate de que se parezca a la estimación del préstamo, que debes haber recibido de tu prestamista después de presentar la solicitud del préstamo.
• Cierra la venta. Por último, deberás hacer una inspección final y asistir al cierre de tu propiedad. Lleva tu identificación, fondos para el cierre y una copia de la declaración de cierre.

3. Alquilar y administrar la propiedad

Después de haber cerrado la venta de tu propiedad de alquiler, deberás decidir si la vas a administrar y mantener tú mismo o si prefieres recurrir a la ayuda de una empresa de administración de propiedades. Estos son algunos de los pasos que deberás seguir para conseguir un inquilino para tu propiedad:

• Promocionar la propiedad
• Investigar a los posibles inquilinos, comprobando sus antecedentes y asegurándose de que pueden pagar el alquiler
• Redactar un contrato de arrendamiento
• Estar al tanto de todas las leyes estatales y locales
• Comprar seguro del arrendador

Mantenimiento de la propiedad

También tendrás que encargarte del mantenimiento, lo que significa hacer el mismo tipo de cosas que harías con tu propia propiedad, como:

• Revisar los detectores de humo y monóxido de carbono
• Instalar filtros de aire nuevos
• Dar mantenimiento al sistema de HVAC y otros sistemas principales
• Resolver problemas estructurales como problemas de los cimientos
• Adelantarse a cualquier situación antes de que se vuelva un problema y durante el tiempo que alquilas tu propiedad a los inquilinos puede ser una experiencia positiva para ellos y para ti.

Manejo de las finanzas

Las propiedades de inversión de comprar y mantener también incluyen administrar los aspectos financieros del negocio, incluyendo:

• Cobrar el alquiler y los depósitos de garantía
• Llevar un registro de la hipoteca, los impuestos, los seguros y los servicios públicos

Estar al día con las finanzas te ayudará a mantener tu negocio funcionando a la perfección. Tus inquilinos también te agradecerán por mantener las cosas simplificadas.

4. Monitorear las tendencias del mercado inmobiliario

Cuando estés pensando en vender tu propiedad de comprar y mantener, conocer las tendencias del mercado inmobiliario actuales y futuras puede ayudarte a determinar el mejor momento para vender. Está atento a los mercados inmobiliarios local y general para decidir tu próximo paso, lo que podría significar aprovechar un mercado de vendedores.

Ten en cuenta que las tendencias del mercado quizá no sean las mismas en todo el país. Presta atención al tiempo que las casas pasan en el mercado, por cuánto se están vendiendo y si es arriba o abajo del precio inicial.

5. Saber cuándo vender la propiedad

El último paso en comprar y mantener propiedades de inversión implica saber cuándo es un buen momento para vender la propiedad. Eso podría ser cuando propiedades comparables en el área comienzan a depreciarse, aunque una gran parte de la estrategia de comprar y mantener implica resistir las fluctuaciones del mercado inmobiliario. Básicamente, es recomendable vender si la propiedad ya no cumple tus objetivos de inversión y financieros. Evalúa continuamente si tu inversión de comprar y mantener todavía se adapta a tus capacidades, objetivos financieros y disposición para ser un arrendador.

Considera las implicaciones fiscales

Recuerda considerar los impuestos antes de vender. Cuando vendes una propiedad, debes pagar ganancias de capital, y el tiempo que tienes la propiedad determina el tipo de ganancias de capital que pagas. Pagarás ganancias de capital de corto plazo (la tasa fiscal ordinaria) si tienes la propiedad por menos de un año, aunque esto generalmente no se aplica al escenario de comprar y mantener. Obtendrás tasas impositivas preferenciales sobre las ganancias de capital de largo plazo, lo que puede ser un gran beneficio para los inversionistas de bienes raíces de comprar y mantener.

Conclusión: Decide si comprar y mantener funcionará para ti

Comprar y mantener bienes raíces es una estrategia de inversión de largo plazo. El proceso implica ver propiedades de inversión, comprar la propiedad, ponerla en alquiler, administrarla y monitorear las tendencias del mercado y decidir cuándo vender. La estrategia tiene ventajas y desventajas, así que considera ambos lados de la moneda cuando elijas esta estrategia de inversión en bienes raíces.

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