¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva y cómo funciona?

No necesitas ser un magnate para generar riqueza por medio de los bienes raíces. Con un plan claro, persistencia y disposición para actuar, puedes lograrlo. No es algo instantáneo ni sin esfuerzo: cada paso exige planificación cuidadosa y constancia. Pero el potencial de crear ingresos que apoyen tu estilo de vida es real y alcanzable.

Si eres completamente nuevo en la idea de invertir pasivamente en bienes raíces o quieres ampliar tus horizontes, aquí tienes una mirada a lo que un inversionista promedio debería saber para complementar o reemplazar sus ingresos con un portafolio de bienes raíces pasivo.

¿Qué es la inversión pasiva?

La inversión pasiva en bienes raíces se refiere a generar ingresos a partir de la propiedad de un inmueble con un esfuerzo mínimo de largo plazo. La mayoría de los inversionistas en bienes raíces pasivos buscan generar ingresos mensuales de los inquilinos, ya sean personas alquilando una vivienda o negocios alquilando un espacio de trabajo.

Por ejemplo, un inversionista puede comprar un dúplex y contratar a un administrador de propiedades para encontrar inquilinos y encargarse del mantenimiento, reparaciones y cobro de rentas. Si todo va bien, el propietario recibirá un depósito mensual en su cuenta bancaria empresarial por el alquiler, menos los honorarios de administración de propiedades.

Además de la propiedad inmobiliaria directa, los inversionistas pasivos pueden unirse a un pequeño grupo de inversionistas, invertir en un fideicomiso de inversión en bienes raíces o depositar fondos en una plataforma de financiamiento colectivo, que ofrece a los inversionistas una participación en las ganancias.

Cada tipo de inversión en bienes raíces pasiva conlleva riesgos, retos y oportunidades particulares. Comprender tus objetivos económicos puede ayudarte a centrar tus fondos y esfuerzos en las inversiones más adecuadas para tus necesidades específicas.

Inversiones inmobiliarias pasivas versus inversiones inmobiliarias activas

Antes de profundizar en las inversiones inmobiliarias pasivas, es importante compararlas con las inversiones inmobiliarias activas.

Aquí algunos puntos clave de ambos tipos de inversión:

Inversiones inmobiliarias pasivas

• Esfuerzo inicial: la mayor parte del trabajo consiste en seleccionar las propiedades adecuadas, con un enfoque en minimizar el esfuerzo de largo plazo.
• Ganancias principalmente por flujo de efectivo: los inversionistas suelen buscar generar un ingreso mensual recurrente, generalmente mediante el alquiler de sus propiedades.
• Generalmente comprar y mantener: los inversionistas pasivos suelen comprar y conservar sus propiedades durante muchos años, generando ingresos que se extienden bien hacia el futuro.

Inversiones inmobiliarias activas

• Esfuerzo frecuente: los inversionistas activos compran y venden propiedades con mayor frecuencia y tienden a tratar sus actividades inmobiliarias como un trabajo de tiempo parcial o de tiempo completo.
• Ganancias por flujo de efectivo y apreciación: los inversionistas activos buscan aumentar rápidamente el valor de las propiedades, ya sea incrementando los ingresos de la propiedad o su valor de mercado.
• Múltiples estrategias potenciales: Obtienen ganancias mediante remodelaciones y reventa (fix and flip), ocupando unidades vacías, aumentando el alquiler y otras estrategias.

A medida que avances en tu camino como inversionista inmobiliario, podrás conocer mejor tus fortalezas y las particularidades de los diferentes tipos de inversión en bienes raíces.

Cómo generar ingresos pasivos por medio de bienes raíces: tipos de inversión explicados

Ahora que ya conoces lo básico sobre lo que significa invertir pasivamente en bienes raíces, aquí tienes un análisis más detallado de las diferentes oportunidades, con una amplia gama de riesgos y requisitos de inversión, para quienes quieren saber cómo invertir en bienes raíces para obtener ingresos pasivos.

1. Financiamiento colectivo

Las plataformas de crowdfunding inmobiliario permiten a los inversionistas reunir sus fondos para propiedades de inversión específicas. Muchas de estas plataformas exigen que los participantes sean inversionistas acreditados, lo que implica tener un ingreso o patrimonio neto mínimo. Las inversiones mínimas pueden variar ampliamente, desde unos $500 hasta $25,000 o más.

El crowdfunding ofrece varios beneficios importantes. Aunque existen mínimos de inversión, a menudo puedes participar en múltiples proyectos por el mismo costo que una casa unifamiliar, incluso después de una hipoteca, lo que permite mayor diversificación. Además, es una inversión completamente pasiva, ya que los inversionistas no administran nada directamente. Sin embargo, se renuncia al control de la inversión a favor de los administradores de las propiedades, y los requisitos de inversión mínima pueden ser una barrera considerable para algunos grupos familiares.

2. Fideicomisos de inversión en bienes raíces

Un fideicomiso de inversión inmobiliaria, frecuentemente llamado REIT, es un tipo de compañía o fondo en el que los inversionistas compran acciones, y los administradores del REIT se encargan del resto. Muchos REIT se pueden comprar y vender fácilmente, como las acciones, y numerosas casas de bolsa permiten adquirir acciones fraccionadas desde unos $5, siempre que el REIT sea de carácter público.

Los REIT deben tener al menos 100 inversionistas, obtener al menos el 75% de sus ingresos de actividades inmobiliarias y distribuir al menos el 90% de las ganancias a los accionistas en forma de dividendos. Son una buena opción por sus bajos mínimos de inversión y alta liquidez. Sin embargo, es necesario confiar en que la compañía esté bien administrada y genere suficientes utilidades para ofrecer dividendos atractivos.

3. Fondos de inversión en bienes raíces

Los fondos de inversión en bienes raíces son un tipo de fondo mutuo o fondo cotizado en bolsa que dirige el dinero de los inversionistas hacia una gama de inversiones en bienes raíces. Por ejemplo, un ETF inmobiliario puede invertir en una combinación de acciones de REIT o seguir un índice de inversión inmobiliaria. Mediante estas entidades, probablemente seas propietario de propiedades comerciales, viviendas multifamiliares o desarrollos completos. Cada fondo tiene sus propias áreas de enfoque, y algunos pueden operar como fondos mutuos de propiedades de alquiler. Al igual que los REIT que cotizan en bolsa, puedes invertir desde tan solo $5 por medio de tu cuenta de corretaje.

Con los fondos de inversión en bienes raíces, puedes elegir aquellos con historiales de rendimiento favorables y comisiones de administración razonables. Si confías en el estilo de inversión y en los administradores del fondo, puedes invertir de manera pasiva, confiando en que harán inversiones rentables basadas en su conocimiento e investigación. No obstante, el control directo es muy limitado y, en algunos casos, la transparencia puede ser menor que en otros tipos de inversión en bienes raíces.

4. Propiedad remota

Con la propiedad remota, puedes invertir en un inmueble lejos de donde vives confiando en un administrador de propiedades para manejar las operaciones diarias de tu portafolio. Por ejemplo, los inversionistas en áreas de alto costo como California o Nueva York pueden optar por invertir en regiones de menor costo, donde pueden adquirir más propiedades por su dinero.

Una ventaja de la propiedad remota es que puedes elegir las áreas donde esperas obtener el mayor retorno de tu inversión. Pero, por otro lado, estás lejos si algo sale mal, lo que significa que debes confiar aún más en tu administrador de propiedades.

5. Propiedad fraccionada

Con la propiedad fraccionada, te unes a un pequeño grupo de inversionistas para comprar una o más propiedades. A diferencia de los grandes fondos de inversión de bienes raíces, tienes un control más específico sobre dónde estás invirtiendo y cómo se administra la propiedad. Todavía, compartes los riesgos y las recompensas con tus socios de inversión.

También puedes aprovechar el conocimiento de otros inversionistas del grupo para obtener más información y mejorar tu estrategia de inversión. Dependiendo de tu ubicación y de la naturaleza de tu relación con los socios, puedes manejar tu participación en la propiedad de varias maneras. Los acuerdos más comunes incluyen la copropiedad en común, donde la propiedad es compartida por varios dueños. Si inviertes con un cónyuge u otro familiar, puedes considerar la copropiedad conjunta o la copropiedad por totalidad.

Los beneficios y riesgos de invertir en bienes raíces pasivos

Las inversiones pasivas pueden ser una excelente manera de ganar más dinero e invertir en tu futuro, pero como toda inversión, no están libres de riesgos. Es prudente considerar los beneficios y riesgos antes de comenzar.

Beneficios de la inversión pasiva

• Se generan ingresos pasivos: El beneficio más obvio es ganar ingresos sin esfuerzo. ¿Quién no quisiera más dinero entrando en su cuenta bancaria?
• Se necesita menos dinero: No necesitas grandes sumas para empezar a invertir en bienes raíces pasivos. Aunque comprar una propiedad de alquiler por tu cuenta puede ser costoso, opciones como plataformas de crowdfunding inmobiliario y REIT te permiten invertir con cantidades mucho menores.
• No se necesita experiencia: No tienes que ser arrendador ni saber cómo administrar una propiedad de varias unidades. En inversiones pasivas como los REIT o fondos inmobiliarios, los profesionales se encargan de todo. Tú solo aportas el capital.
• Diversificación: Al invertir cantidades más pequeñas, puedes acceder a una gama más amplia de inversiones únicas. Esto te permite distribuir el riesgo, lo cual es valioso si una inversión sale mal.
• Mayor liquidez: a diferencia de tener una propiedad directamente, muchas inversiones inmobiliarias pasivas son más fáciles de comprar y vender. Eso significa que podrías acceder a tu dinero antes, dependiendo del tipo de inversión.
• Posibles beneficios fiscales: Diferentes tipos de inversiones pasivas en bienes raíces pueden ofrecer beneficios fiscales únicos, como tributar ingresos como ganancias de capital en lugar de ingresos ordinarios.
• Menos trabajo: generalmente no hay trabajo físico ni trabajo relacionado con la inversión de bienes raíces pasiva. Solo inviertes tu dinero y observas cómo crece. No necesitas remodelar casas ni administrar propiedades de alquiler.

Riesgos de la inversión pasiva

• Menos rentable: Pueden generar ingresos estables, pero generalmente no ofrecen el mismo potencial que las inversiones activas como remodelar o administrar propiedades directamente.
• Enfoque sin intervención: Cuando otra persona se encarga de la información, pierdes la oportunidad de añadir valor con tu propio esfuerzo o de hacer ajustes estratégicos para aumentar los rendimientos.
• Fluctuaciones del mercado inmobiliario: Aunque no participes en la administración diaria, tu inversión todavía sigue vinculada a los altibajos del mercado inmobiliario y de la economía en general, lo que puede afectar los ingresos y el valor de las propiedades.
• Problemas de la administración de propiedades: Si el administrador no cumple sus funciones, podrías enfrentar retrasos en el mantenimiento, inquilinos insatisfechos o menores tasas de ocupación.  Es habitual encontrar historias de inversionistas con malas experiencias por confiar en un administrador inadecuado.
• Vacancias: Una unidad desocupada significa cero ingresos. En la inversión pasiva, sigues expuesto al riesgo de vacancias, incluso si no eres tú quien debe llenar el espacio. Además, al no gestionar la propiedad directamente, los tiempos de rotación entre inquilinos pueden ser más lentos.
• Falta de control: estás confiando en que otra persona administre bien la inversión. Esto puede ser difícil si estás acostumbrado a manejar tu dinero de manera directa.

Preguntas frecuentes

Incluso los inversionistas pasivos con experiencia pueden seguir aprendiendo y mejorar su conocimiento en inversiones de bienes raíces. Estas son las respuestas a algunas preguntas frecuentes sobre la inversión inmobiliaria pasiva.

¿Cómo funciona la inversión inmobiliaria pasiva?

En la inversión pasiva, los inversionistas colocan fondos en propiedades de manera individual o junto con otros inversionistas para generar ingresos sin exigir trabajo continuo. Puedes empezar estableciendo objetivos claros y ahorrando. También es importante investigar qué tipo de inversión pasiva se adapta mejor a tu situación económica. Comenzar con inversiones pequeñas puede ayudarte a aprender mientras limitas el riesgo.

¿Es la inversión inmobiliaria una buena fuente de ingresos pasivos?

La inversión inmobiliaria puede ser una excelente fuente de ingresos pasivos, pero no está garantizada. Ser propietario directo de inmuebles a veces exige más trabajo del esperado, y otras fuentes de ingresos pasivos inmobiliarios pueden no rendir tan bien como se anticipaba. Dedicar tiempo a analizar cada inversión antes de comprar puede ayudarte a identificar las oportunidades más rentables.

¿Vale la pena invertir en bienes raíces?

Para muchos individuos y grupos familiares, sí vale la pena. Si entiendes los riesgos y beneficios potenciales y cuentas con la capacidad económica para comenzar, la inversión inmobiliaria puede ser una manera lucrativa de incrementar tus ingresos y tu patrimonio.

¿Cuáles son las ventajas fiscales de la inversión inmobiliaria pasiva?

Al invertir en bienes raíces, puedes acceder a varios beneficios fiscales, como reducir tus ingresos imponibles mediante la depreciación, deducir gastos relacionados y diferir las ganancias de capital reinvirtiéndolas en nuevas propiedades mediante un intercambio 1031. En caso de duda, puede ser útil trabajar con un asesor fiscal con experiencia.

¿Qué otras ideas existen para generar ingresos pasivos?

El ingreso pasivo va mucho más allá de los bienes raíces. Las inversiones en acciones, bonos, fondos mutuos y ETF también pueden generar ingresos pasivos, aunque cada una conlleva riesgos, beneficios e implicaciones fiscales distintas. Para la mayoría de los inversionistas, una combinación de bienes raíces y otros activos es la mejor opción.

Conclusión: la inversión pasiva tiene ventajas y desventajas

La inversión inmobiliaria pasiva ofrece un camino atractivo para hacer crecer tus ingresos y tu patrimonio, y existen diversas formas de entrar en el sector. Ya sea que decidas invertir en conjunto con otros o comprar propiedades por tu cuenta, este tipo de inversión puede ofrecer excelentes resultados. Sin embargo, no está exenta de riesgos y posibles inconvenientes.

Antes de invertir, la mayoría de los inversionistas deberían considerar el tipo de inversión, el tipo de propiedad, la ubicación, las condiciones del mercado y cómo la estrategia se alinea con sus objetivos económicos. Si haces un análisis exhaustivo y comprendes lo que implica, la inversión inmobiliaria pasiva puede ser una opción perfecta para tu economía.

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