¿Qué es la inversión inmobiliaria pasiva y cómo funciona?

Cuando escuchas "invertir en bienes raíces", puedes pensar en los propietarios de casas o propietarios que administran propiedades de alquiler para obtener más flujo de dinero en efectivo. Si estás interesado en invertir en bienes raíces, pero eso te parece mucho trabajo, no temas: existe la inversión inmobiliaria pasiva.

La inversión inmobiliaria pasiva es una excelente manera de ganar dinero extra sin el trabajo y la atención necesarios para formas de inversión más "activas", como cambiar de casa. Pero ¿qué significa exactamente “pasiva” y cómo funciona? Esto es lo que debes saber.

Una inversión inmobiliaria pasiva no necesita un gran esfuerzo del inversionista para mantenerla. Hay algunas maneras diferentes de invertir en bienes raíces de manera pasiva, incluyendo los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REIT), las oportunidades de financiamiento colectivo, la propiedad remota y los fondos de inversión en bienes raíces.

Con este tipo de inversiones, puedes obtener más ingresos sin tener que hacer ningún trabajo físico o actuar como propietario. Algunos de estos métodos, como invertir en un REIT, son similares a invertir en fondos mutuos, lo que significa que tú, como inversionista de bienes raíces, puedes ganar algo más de dinero en inversiones sin tener que comprar propiedades.

Hay algunas características clave de las inversiones inmobiliarias pasivas que las diferencian de los tipos de inversión más “activos”.

Con inversiones inmobiliarias activas, el inversionista normalmente es propietario y administra la propiedad por sí mismo. Los inversionistas pasivos no suelen tratar con propiedades en persona y es posible que ni siquiera vean los bienes inmuebles en los que está invertido su dinero.

Generalmente, hay más responsabilidades asociadas con las inversiones inmobiliarias activas, como encargarse de las reparaciones de la propiedad y los contratos de arrendamiento.

Las inversiones inmobiliarias pasivas ofrecen menos control sobre lo que has invertido, y es posible que no te den los mismos beneficios fiscales que las inversiones inmobiliarias activas, pero tampoco se necesita mucha experiencia para hacerlas. Estos tipos de inversiones tienden a tener una mejor liquidez en comparación también.

Hay varias oportunidades de inversión habituales que pueden ser un buen comienzo si solo estás empezando con la inversión pasiva en bienes raíces. La mayoría de los métodos de inversión pasiva entran en estas categorías: financiamiento colectivo, REIT, fondos de inversión en bienes raíces o propiedad remota.

Financiamiento colectivo

Financiamiento colectivo en bienes raíces es exactamente lo que parece: con la ayuda de otros inversionistas, puedes unir tus recursos para invertir en algo más grande de lo que podrías haber hecho por tu cuenta. Este método suele hacerse íntegramente en línea utilizando plataformas que permiten a multitud de usuarios juntar fondos e invertir indirectamente en préstamos hipotecarios en cualquier parte del país.

Esta puede ser una excelente manera de recolectar ingresos pasivos y es similar en algunos aspectos a las plataformas en línea que permiten a los usuarios invertir en participaciones parciales de acciones de la compañía.

REIT

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces, o REIT, son compañías que operan como fideicomisos. Invierten en varios tipos de bienes raíces, generalmente propiedades comerciales, y pagan sus ganancias como dividendos de los accionistas cada año.

Los REIT se encargan de obtener propiedades y cobrar el alquiler o, en algunos casos, financiamiento de hipotecas y el cobro de intereses. Los inversionistas pueden ganar dinero a través de los REIT invirtiendo en ellos, ya que normalmente se cotizan en bolsa de manera similar a las acciones. Muchos estadounidenses invierten en REIT a través de sus cuentas de jubilación.

Sin embargo, los REIT no son especialmente riesgosos para invertir, por lo que no crecen ni aprecian el valor tanto como lo harían otras inversiones.

Fondos de inversión en bienes raíces

Los fondos de inversión en bienes raíces son un tipo de fondo mutuo que invierte en valores inmobiliarios públicos, incluyendo a veces los REIT. Los fondos de inversión en bienes raíces son más una inversión a largo plazo que los REIT y dan valor a través de la apreciación, en lugar de los dividendos.

A diferencia de los REIT, los fondos de inversión en bienes raíces tienden a estar más diversificados e invierten en muchos tipos de propiedades, no solo en bienes raíces comerciales. Los manejan profesionales, lo que ahorra a los inversionistas la molestia de tener que hacer una investigación exhaustiva sobre dónde deberían poner su dinero.

Propiedad remota

Aunque todavía se considera una inversión pasiva, la propiedad remota es una opción que implica un poco más de control, lo que la convierte en una buena opción para el inversionista que quiere participar en el manejo de las propiedades en las que invierte, pero no necesariamente el papel de propietario.

Con la propiedad remota, un inversionista puede ser el propietario de una propiedad adquirida con fines de inversión, pero confiar y supervisar a un administrador de la propiedad en el lugar, quien se encargará del mantenimiento. Muchos inversionistas remotos controlan sus propiedades digitalmente o mediante llamadas telefónicas, ya que a menudo están lejos o fuera del estado.

La inversión remota es útil porque permite a los inversionistas potenciales aprovechar las áreas con mayor demanda, incluso si están lejos. Sin embargo, puede ser un riesgo, ya que confiarás en otros para administrar tu inversión si no planeas visitarla con frecuencia (o en absoluto).

Invertir pasivamente puede ser una excelente manera de ganar más dinero e invertir en tu futuro, pero no está exento de riesgos, como cualquier inversión. Echemos un vistazo a lo que puedes esperar al comenzar con las inversiones en bienes raíces pasivos.

Beneficios

Puedes comenzar a invertir en bienes raíces de manera pasiva incluso si no tienes mucho dinero para invertir de inmediato. Si estuvieras invirtiendo activamente por tu cuenta, probablemente no podrías invertir en un complejo de edificios completo por tu cuenta, pero puedes hacerlo mediante financiamiento colectivo o invirtiendo en algo como un REIT.

Del mismo modo, no es necesario tener un amplio conocimiento de inversión para comenzar a invertir pasivamente en bienes raíces. Puedes invertir en algo como un REIT o un fondo de bienes raíces sin tener que preocuparte por saber cómo administrar una propiedad de inversión.

La inversión pasiva en bienes raíces ofrece una mejor liquidez que la inversión activa y te quitará menos tiempo, ya que no tienes que administrar la propiedad tú mismo.

Generalmente, no hay trabajo físico o trabajo relacionado con la inversión en bienes raíces pasivos: simplemente inviertes tu dinero y lo ves crecer. No hay cambio de casas, ni cobro de alquileres.

Riesgos

La inversión en bienes raíces activos puede ser mucho más rentable. Aunque se necesita más trabajo para hacer algo a gran escala, como comprar una propiedad, arreglarla y venderla, te puede dar potencialmente mucho más en términos de rendimiento.

Cuando inviertes pasivamente, a menudo pones las decisiones de inversión en manos de otros. Si inviertes en un fondo de inversión en bienes raíces, todas tus inversiones las elige quien administra el fondo. Del mismo modo, si eres propietario remoto, alguien más está administrando tu propiedad en persona, y siempre existe la posibilidad de que hagan un mal trabajo con el mantenimiento o la administración.

Ya sea que estés administrando una propiedad en persona o no, siempre existe el riesgo de que cosas como la desocupación y la posible depreciación del valor de la propiedad puedan afectar tus ganancias. Invertir, incluso en cosas consideradas de “bajo riesgo” como bienes raíces, siempre puede volverse potencialmente riesgoso, según el estado del mercado.

Las inversiones pasivas en bienes raíces pueden ser una buena manera de ganar un flujo constante de dinero en efectivo sin tener que esforzarse por renovar una propiedad o preocuparse por administrar los bienes raíces uno mismo. Dicho esto, estas inversiones no son para todos, y las inversiones más activas, como cambiar de casa, pueden atraer más a algunos inversionistas.

Si estás interesado en convertirte en un inversionista en bienes raíces de pleno derecho, consulta nuestra guía de todo lo que necesitas saber sobre comprar una propiedad de inversión.