Inversión multifamiliar 101: cómo comprar viviendas multifamiliares

La inversión multifamiliar se refiere a la compra de propiedades multifamiliares como complejos de apartamentos, edificios de condominios o dúplex que ofrecen múltiples espacios para alquiler. Es una forma popular de inversión inmobiliaria debido a su capacidad para mejorar los flujos de efectivo de los inversionistas y aumentar los ingresos operativos netos.

¿Estás pensando en comprar una casa multifamiliar o invertir en unidades multifamiliares? No estás solo. Las razones por las que los futuros propietarios de viviendas multifamiliares pueden preguntarse cómo comprar una propiedad multifamiliar son numerosas. Es posible que quieran saber cómo aumentar el potencial de ingresos, dominar estrategias para reducir las tasas de disponibilidad o alquilar unidades que no usan de la propiedad (house hacking) para agregar nuevas fuentes de ingresos.

Aquí, analizamos más de cerca cómo funciona la inversión en bienes raíces multifamiliares, cómo puedes comenzar a comprar una casa multifamiliar y qué debes saber a medida que agregas propiedades a tu cartera de inversiones. También te mostraremos varios de los mejores motivos para considerar invertir en una casa multifamiliar.

La inversión multifamiliar es diferente de la inversión en residenciales unifamiliares. Esto se debe a que exige que compres y mantengas propiedades que incluyan múltiples espacios para alquilar. Pero, aunque invertir en propiedades multifamiliares (y sus múltiples unidades de alquiler) a menudo implica tiempo, los gastos y demás gastos generales, también tienen el potencial de aumentar tus ingresos mensuales. Este tipo de inversión ofrece una apreciación constante del valor y reduce significativamente tu riesgo de inversión.

Invertir en propiedades residenciales como dúplex, edificios de apartamentos y edificios de condominios a menudo puede tener costos iniciales y finales más altos. Las necesidades de gestión de administración de propiedades también aumentan significativamente cuando se pasa de vivienda unifamiliar a multifamiliar.

Al mismo tiempo, debido a que las propiedades multifamiliares ofrecen varias unidades para alquilar (y la promesa de varios flujos de ingresos), al final también pueden generar más ingresos. Del mismo modo, tener la capacidad de dar en alquiler varias unidades, en lugar de una sola unidad también da a los inversionistas de bienes raíces múltiples oportunidades para reducir la tasa de disponibilidad, aliviar sus gastos y compensar el riesgo general.

La inversión en bienes raíces es una parte importante de muchas carteras de inversión, especialmente las que mantienen inversionistas acreditados. De los muchos tipos de clases de activos que puedes tener, las propiedades multifamiliares son una de las más populares, dada su capacidad de generar ingresos operativos netos algo predecibles y rutinarios.

En efecto, debido a que los edificios de condominios, complejos de apartamentos, dúplex y otras propiedades multifamiliares ofrecen la opción de alquilar y acumular apreciación en el valor con el tiempo, hay muchas ventajas que se pueden reconocer en las actividades exitosas de inversión multifamiliar.

En última instancia, hay muchos motivos por los que puedes querer comprar una casa multifamiliar. Pero también es importante tener en cuenta que la elección de hacerlo exige que asumas más compromisos en términos de administración, mantenimiento y finanzas. Asegúrate de pensar en tus opciones cuando consideras si la inversión multifamiliar es adecuada para tu cartera de inversiones inmobiliarias. Las siguientes cuatro razones para participar en la práctica pueden ofrecer elementos útiles para reflexionar a medida que comienzas a sopesar tus opciones.

1. Quieres ampliar tu portafolio

La inversión inmobiliaria (como cualquier forma de inversión) no solo se basa en elegir inversiones inteligentes, sino también en invertir en compañías bien diversificadas como protección contra la incertidumbre y el riesgo futuros. Eso significa explorar una variedad de opciones de inversión inmobiliaria, más allá de las unidades de alquiler unifamiliar.

Como regla general, ampliar tu cartera de inversión en bienes raíces es clave para el éxito si la inversión inmobiliaria es tu pasión. Ten en cuenta que la inversión generalmente es de naturaleza activa o pasiva y que comprar una propiedad multifamiliar es una forma de inversión activa.

En otras palabras, si te preguntas cómo comprar una propiedad multifamiliar, también debes saber que hacerlo exigirá que seas responsable de supervisar y administrar la propiedad para empezar. Sin embargo, también puedes contratar una compañía de administración de propiedades que maneje estas necesidades si necesitas subcontratar las tareas diarias y el mantenimiento.

Por supuesto, como práctica de inversión activa, la inversión multifamiliar también exige que seas responsable del mantenimiento de las instalaciones para los inquilinos actuales y de la adquisición de otras nuevas. También serás responsable de pagar los costos de los impuestos sobre la propiedad del edificio. Pero este es el lado positivo: es posible que obtengas un retorno de la inversión en bienes raíces (ROI) mucho más alto cuando compras una propiedad multifamiliar, comparado con el nivel de retorno que quieres obtener de otras formas pasivas de inversión. De hecho, muchos profesionales de la inversión en bienes raíces han hecho una gran carrera (y fortuna) comprando y operando unidades de alquiler multifamiliares.

2. Quieres generar más ingresos

Comprar una propiedad multifamiliar podría ser la decisión correcta para ti si estás buscando una forma manejable de aumentar tus ingresos recurrentes y mejorar significativamente tu ingreso operativo neto (NOI). Esto se debe a que los complejos de apartamentos, dúplex, edificios de condominios y otras propiedades multifamiliares ofrecen una mayor cantidad de unidades de alquiler que puedes traer al mercado.

Del mismo modo, con el tiempo, estas propiedades de bienes raíces tienen el potencial de aumentar significativamente su valor, proporcionando más ganancias inesperadas si decides venderlas. Las ganancias obtenidas aquí pueden superar las que se obtienen en viviendas unifamiliares en varios grados de magnitud.

Dicho esto, es importante entender los valores de las propiedades y las tendencias residenciales relacionadas con el área en la que estás interesado en comprar una propiedad mientras trabajas para establecer las ganancias que puedes obtener antes de adquirir una nueva propiedad.

3. El momento es adecuado

A veces, puedes tener la oportunidad de una inversión en bienes raíces importante, incluso si nunca consideraste realmente comprar una propiedad multifamiliar, o la posibilidad de ser arrendador de varios inquilinos.

Supongamos que descubriste una propiedad multifamiliar que se ofrece a un precio asequible y que crees que podría generarte ingresos considerables y aumentar significativamente tu cartera de inversiones en bienes raíces.

Si crees que la oportunidad es demasiado buena para dejarla pasar, querrás hacer un análisis en torno a la propiedad, las tasas topes, las tasas de disponibilidad y las tendencias del mercado inmobiliario local. Además, también es importante hacer saber tu idea a un agente, inversionista y asesor financiero con conocimientos; ellos podrán revisar los beneficios de los bienes raíces y su situación financiera para ayudarte a tomar una decisión informada aquí.

4. Quieres reducir los costos de vida

Muchos propietarios que tienen propiedades multifamiliares más pequeñas como una forma de inversión en bienes raíces (como propiedades de dos a cuatro unidades) no solo esperan generar más ingresos mensuales. Más bien, también pretenden reducir significativamente los costos de alquiler o hipoteca de su propia casa.

Puedes seguir sus pasos, y disfrutar de ahorros de costos igualmente grandes y cantidades de dinero que se devuelven a tu bolsillo, mudándose a una de tus unidades y usando tus demás ingresos de alquiler para diferir los costos y obtener ganancias aquí.

Esta estrategia de inversión inmobiliaria, que esencialmente aprovecha los ingresos de otras unidades de alquiler para ayudar a pagar la tuya, puede resultar bastante lucrativa si puedes encontrar una propiedad asequible en un lugar que te guste.

¿Estas listo para comenzar a considerar agregar propiedades multifamiliares a tu cartera de inversiones en bienes raíces? ¿Te preguntas cómo hacer para comprar opciones de unidades de alquiler multifamiliares?

Antes de comenzar el proceso de compra, querrás saber si calificas para una hipoteca sobre la propiedad de unidades múltiples.

Para una propiedad multifamiliar de dos a cuatro unidades del tipo que puedes obtener de muchos prestamistas residenciales, incluyendo a Rocket Mortgage^®, debes tener en cuenta lo siguiente:

Down payment

La primera preocupación que deben tener en cuenta los aspirantes a inversionistas en bienes raíces son los pagos iniciales más altos para las propiedades multifamiliares (comparado con las viviendas unifamiliares). Por ejemplo: si estás buscando comprar una residencia principal de dos unidades como comienzo para invertir en bienes raíces multifamiliares, necesitarás un pago inicial mínimo de 15 % si estás obteniendo un préstamo convencional. Sin embargo, si estás considerando invertir en propiedades principales de tres a cuatro unidades como parte de tu estrategia de inversión en bienes raíces multifamiliares, el pago inicial mínimo es de 20%.

Los requisitos de pago inicial también difieren de los préstamos convencionales para propiedades de inversión (como propiedades multifamiliares en las que no vives) para empezar. Un buen ejemplo: hay un pago inicial mínimo del 25% que deberás considerar al comprar una casa multifamiliar si no planeas vivir en una de las unidades.

El lado positivo, los pagos iniciales para propiedades multifamiliares con respaldo de un préstamo de FHA son los mismos que para una vivienda unifamiliar. Puedes comprar una residencia hasta de cuatro unidades con un pago inicial del 3.5%, por medio de Rocket Mortgage, siempre que vivas en una de las unidades. Aunque puedes obtener una propiedad adquirida con fines de inversión de FHA, Rocket Mortgage no ofrece esta opción si no vives en una de las unidades.

Los préstamos de VA se ofrecen como un beneficio de financiamiento de bienes raíces para veteranos elegibles, miembro de las fuerzas armadas en servicio activo, reservistas y cónyuges sobrevivientes de quienes fallecieron en el cumplimiento del deber, o como resultado de una discapacidad relacionada con el servicio. Aquellos que califican, pueden adquirir una residencia principal hasta de cuatro unidades sin pago inicial. Las propiedades de inversión (en las que no vive) no son elegibles para préstamos de VA.

Relación deuda-ingreso (DTI)

Si estás considerando comprar una unidad multifamiliar y participar en inversiones de bienes raíces multifamiliares, también es importante considerar tu relación deuda-ingreso (DTI). Tu DTI representa, de manera efectiva, la cantidad de deuda mensual que tienes comparado con tu ingreso bruto mensual. En otras palabras, cuanto menos dinero pagues cada mes en deuda y recibas como ingresos, más atractiva será tu DTI para los prestamistas.

Al considerar si extenderte una hipoteca de vivienda multifamiliar, un prestamista efectivamente tendrá en cuenta tus ingresos y flujos de efectivo, y observará aún más minuciosamente las deudas regulares y recurrentes, como los pagos del automóvil, los préstamos estudiantiles y las hipotecas. También se considerarán los pagos mínimos en líneas de crédito renovables como tarjetas de crédito. En efecto, si tu DTI es baja tendrás más posibilidades de poder calificar para un préstamo hipotecario de propiedad multifamiliar.

Una buena directriz general si quieres comprar una casa multifamiliar es mantener tu DTI general por debajo del 43 %. Sin embargo, los requisitos exactos de DTI que deberás cumplir dependerán del tipo de préstamo que estás considerando obtener.

Los dos inversionistas convencionales, Fannie Mae y Freddie Mac, incluso tienen diferentes políticas respeto del DTI. Por ejemplo: Fannie Mae dice que definitivamente no puedes gastar más del 50 % de tus ingresos mensuales en el pago de deudas. Mientras que Freddie Mac no establece una directriz concreta. Por el contrario, cada caso se analiza según factores incluyendo la mediana del Puntaje FICO^® y la cantidad de tu pago inicial, y los demás factores de riesgo antes de establecer el DTI máximo aceptable.

Por el lado de VA, el DTI máximo para un préstamo de tasa fija es 60 %. Sin embargo, los demás factores de calificación deben ser realmente sólidos si tu DTI está por encima del 45 %. Esto incluye tener un Puntaje con una mediana de al menos 620. Para calificar con una puntuación entre 580 y 620, deberás mantener una relación de gastos de vivienda, es decir el pago hipotecario total comparado con tu ingreso mensual bruto, de no más del 38 % y una DTI general de no más del 45%.

Los requisitos de FHA para puntuaciones entre 580 y 620 son los mismos que los requisitos de VA. Si tu puntuación de crédito es de 620 o más, el DTI para la calificación se decide caso por caso, pero en ninguna circunstancia será más del 67%.

Al pensar en comprar una casa multifamiliar, una forma de controlar el DTI es usar los ingresos por alquiler que anticipas recibir de los inquilinos para calificar para el pago hipotecario. Para hacer esto, necesitarás un contrato de arrendamiento definitivo con tus inquilinos multifamiliares esperados para usar los ingresos para calificar. Para algunos préstamos, será necesario hacer un tipo especial de tasación que incluya el valor de alquiler aproximado de tu espacio, teniendo en cuenta teniendo en cuenta las múltiples unidades de alquiler.

Otro artículo realmente importante para tener en cuenta es que solo puedes usar los ingresos de alquiler para calificar para la compra de una casa multifamiliar después de aplicar un factor de disponibilidad (o tasa de disponibilidad). El factor de disponibilidad explica el hecho de que si un inquilino da aviso de que desocupará la propiedad, es posible que tengas un período de tiempo en el que la unidad de alquiler esté desocupada mientras encuentras un nuevo inquilino. Para compensar esto, solo puedes usar 75% de los ingresos de tu propiedad multifamiliar para calificar para la hipoteca.

También es importante tener en cuenta que no podrás usar los ingresos anticipados para comprar inicialmente la casa con un préstamo de VA, debido a que VA exige que los ingresos por alquileres se reporten en una declaración de impuestos.

Si te estás preguntando cómo comprar viviendas multifamiliares, vale la pena tener una buena idea de por dónde empezar, cómo elegir un tipo de préstamo y lo que implica hacer una oferta sólida.

Abajo analizamos más de cerca el proceso de inversión en bienes raíces multifamiliares y cómo puedes maximizar tus probabilidades de identificar y capitalizar con éxito nuevas oportunidades.

Paso 1. Encuentra una vivienda multifamiliar

Desde el punto de vista de la inversión inmobiliaria en propiedades multifamiliares, no se puede sobreestimar: es extremadamente importante tener en cuenta el lugar al considerar cuándo y cómo tiene más sentido invertir en una casa multifamiliar.

Para empezar, querrás buscar una propiedad que esté situada en un área que sea atractiva para los inquilinos. Mientras revisas las unidades y propiedades de alquiler, busca barrios con buenos distritos escolares, situados en áreas emergentes de la ciudad y en los distritos con gran cantidad de atracciones, destinos que tienen el potencial de resistir el paso del tiempo. Después de todo, un excelente lugar atrae a inquilinos de alta calidad que querrán pagar para vivir en la casa.

Además, también es importante asociarse con un agente de bienes raíces local, ya que entienden el mercado, la dinámica de la industria y cómo las tendencias de propiedad y alquiler son propensas a fluctuar en el área. También pueden ofrecer consejos de calidad sobre dónde comprar y pueden ayudarte a establecer si una propiedad tiene un precio excesivo.

También querrás hacer tu propia investigación sobre el área, especialmente si no estás familiarizado con el barrio o no vives cerca. Esto puede incluir visitar barrios específicos en diferentes momentos y distintos días para tener una mejor idea de cómo son. Un poco de trabajo preliminar e investigación pueden evitar que inviertas en una propiedad en un mal lugar.

Paso 2. Elige un préstamo

Al comprar una propiedad multifamiliar, también es importante que seas consciente de cómo elegir un programa de préstamo y un proveedor. Después de todo, una inversión en bienes raíces exitosa no se trata solo sobre elegir la propiedad adecuada: también se trata de obtener la mejor tasa de interés posible, administrar el flujo de efectivo y pensar sobre cómo las diferentes clases de activos encajan en tu cartera de inversión general.

Un punto para tener en cuenta al hacerlo es que algunos prestamistas en línea financiarán una propiedad de dos unidades, pero no más grande. Este tipo de inversión suele ser ideal si quieres ser propietario y administrar diferentes propiedades multifamiliares, o si esperas vivir en una de las unidades y alquilar la otra para obtener más ingresos.

De lo contrario, las hipotecas convencionales son la opción más popular. Sin embargo, también puedes calificar para un préstamo de FHA o VA por medio de Rocket Mortgage, siempre que una de las unidades sea tu residencia principal.

Una vez que se haga el trámite del financiamiento, estás listo para hacer una oferta por tu propiedad.

Paso 3. Haz una oferta

Querrás apoyarte en tu agente para obtener información y asesoría cuando haces una oferta. Tu agente se reunirá con el agente de ventas y actuará en tu nombre, por lo que antes de esto, es importante establecer la oferta más alta absoluta que estás dispuesto a hacer (según tu presupuesto y límites de financiamiento).

Una vez que tengas tus números listos, tu agente se reunirá con los agentes del vendedor y negociará. Avanzarás si tu oferta de compra para comprar la propiedad multifamiliar es aceptada. Es habitual recibir contraofertas, así que no te desanimes si tienes que pasar por algunas rondas de renegociación.

Una vez que el vendedor acepte tu oferta, avanzarás hacia el proceso de cierre. Deberás comprar un seguro, organizar una inspección y hacerte cargo de los costos de cierre en ese momento.

Paso 4. Renueva y prepárate para tus inquilinos

Después del cierre, estarás listo para renovar tu nueva propiedad multifamiliar (si es necesario) y prepararte para la llegada de los inquilinos. Hay dos componentes clave para este paso de preparación: renovar/reparar y crear un plan de administración.

Parte 1: Renovar y hacer reparaciones

Antes de abrir tus puertas (y unidades de alquiler) al público, deberás hacer las reparaciones detalladas en tu reporte de inspección y asegurarte de que tu vivienda multifamiliar cumple los códigos locales.

Es posible que también quieras invertir en algunas mejoras cosméticas, como nuevas perillas de las puertas, accesorios de iluminación, tiradores de los armarios y una nueva capa de pintura. Ten en cuenta que es posible que descubras que puedes atraer a más inquilinos o incluso aumentar tu alquiler, sin mencionar los ingresos operativos netos generales, con la ayuda de estas actualizaciones.

Asegúrate de tener un plan de mantenimiento también. Este plan debe incluir cualquier pedido de reparación de los inquilinos y el mantenimiento regular del edificio, y también el cuidado del césped y la remoción de nieve.

Parte 2: Crear un plan de administración

Por último, debes decidir cómo quieres manejar la administración diaria de tus unidades de alquiler multifamiliares y cualquier actividad de marketing para posibles inquilinos. Antes de tomar esta decisión, decide cuánto tiempo estás dispuesto a comprometer a la administración de tu propiedad.

Como parte de tus consideraciones, también querrás trazar un presupuesto para tu propiedad multifamiliar, que tenga en cuenta varios costos operativos, mejoras y demandas de flujo de efectivo que puedan surgir a medida que administras tu unidad multifamiliar.

Invertir en una propiedad multifamiliar es una excelente manera de hacer crecer tu cartera de bienes raíces y generar más ingresos. Ser propietario de propiedades multifamiliares puede ser un esfuerzo pequeño o una gran empresa, dependiendo de la cantidad de unidades de alquiler que incluya la propiedad.

Si estás listo para comenzar la compra una casa multifamiliar, empieza por encontrar un agente de bienes raíces en el que confíes para que te ayude a tomar decisiones de inversión inteligentes y a localizar la propiedad perfecta para agregar a tu cartera de inversiones inmobiliarias. A partir de ahí, querrás buscar prestamistas hipotecarios de bienes raíces multifamiliares y comparar las tasas de interés y las opciones de hipoteca para encontrar la mejor opción.

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