Inversión 101: cómo comprar una vivienda multifamiliar

Invertir en propiedades multifamiliares puede ser una excelente manera de generar ingresos pasivos y construir tu portafolio inmobiliario. Puedes invertir en viviendas multifamiliares como dúplex, cuádruplex y edificios de apartamentos más grandes, para generar ingresos mensuales por alquiler.

Hay mucho que considerar al invertir en una vivienda multifamiliar, desde el ingreso potencial hasta la cantidad de trabajo que conlleva. Te ayudaremos a explorar estas ventajas y desventajas, y el proceso y los requisitos para comprar una vivienda multifamiliar, para que decidas si es la opción adecuada para ti.

Y si estás listo para dar el paso, Rocket Mortgage® ofrece financiamiento para propiedades multifamiliares de hasta cuatro unidades.

¿Qué es una propiedad multifamiliar?

Una propiedad multifamiliar es cualquier edificio residencial con dos o más unidades de vivienda separadas, independientemente de cuántas personas vivan en cada una. Algunos ejemplos de propiedades multifamiliares incluyen dúplex, cuádruplex, condominios, townhouses y complejos de apartamentos.

La vivienda multifamiliar se ha vuelto cada vez más popular. En 2019, el último año con datos disponibles, las viviendas multifamiliares representaban aproximadamente el 31.4% de todas las viviendas en Estados Unidos y alrededor del 33.7% de las propiedades de inversión. Millones de personas en todo el país viven en viviendas multifamiliares de todo tipo.

La inversión multifamiliar es el proceso de adquirir una vivienda multifamiliar con el objetivo de obtener ingresos a partir de ella. Puedes obtener ingresos pasivos alquilando una o más unidades. Muchas personas utilizan la estrategia llamada house hacking. Compras una propiedad multifamiliar, vives en una de las unidades y alquilas la otra (u otras) para ayudar a cubrir el pago de tu hipoteca.

Otra forma de ganar dinero con propiedades multifamiliares es remodelarlas y revenderlas. Podrías comprar una propiedad que necesite reparaciones, renovarla y luego venderla con ganancias.

Puedes usar un préstamo residencial para comprar cualquier propiedad de hasta cuatro unidades, pero necesitarás un préstamo comercial para propiedades de cinco o más unidades.

Ventajas de invertir en viviendas multifamiliares

Existen muchas ventajas de invertir en viviendas multifamiliares, aunque solo tú puedes decidir si es la opción adecuada para ti. Estos son algunos beneficios para considerar:

• Se generan ingresos pasivos: Tener una propiedad multifamiliar de alquiler puede generar ingresos mensuales. Y si vives en una de las unidades, podrías cubrir la mayor parte, o incluso la totalidad, de tu pago hipotecario con los ingresos por alquiler que recibas.
• Puedes ampliar tu portafolio de inversiones: Tener una propiedad de alquiler amplía tu portafolio de inversiones, permitiéndote diversificar tu cartera en el sector inmobiliario. Diversificar tu portafolio puede ayudarte a reducir el riesgo de inversión.
• Mayor potencial de expansión: Comprar una vivienda multifamiliar en lugar de una vivienda unifamiliar te permite ampliar de inmediato tu cartera inmobiliaria. En lugar de comprar una unidad a la vez, puedes adquirir varias para generar mayores ingresos.
• Mayores beneficios fiscales: Los inversionistas inmobiliarios pueden deducir muchos de sus gastos operativos, y los intereses hipotecarios, los impuestos sobre la propiedad y la depreciación.
• Distribución del riesgo: Tener una propiedad con múltiples unidades ayuda a distribuir el riesgo. Si un inquilino se muda, seguirás recibiendo ingresos por alquiler de las demás unidades.

Desventajas de invertir en viviendas multifamiliares

La inversión multifamiliar tiene algunas ventajas, pero también es importante considerar sus desventajas. Aunque no necesariamente serán factores decisivos para todos, es importante comenzar con una visión clara. Estas son algunas desventajas que debes considerar:

• Alto costo inicial: Puedes esperar pagar más por una vivienda multifamiliar que por una unifamiliar en la misma área. Aunque los ingresos por alquiler pueden ayudar a compensar los costos mensuales, seguirás teniendo un costo inicial más alto.
• Importante inversión de tiempo: Administrar una propiedad de alquiler exige mucho trabajo. Serás responsable de preparar las unidades, buscar inquilinos, administrar la propiedad y atender las solicitudes de mantenimiento. Puedes contratar a un administrador de propiedades, pero eso reducirá tu ingreso operativo neto.
• Vulnerabilidad a la sensibilidad del mercado: A medida que cambien el mercado inmobiliario y el de alquiler local, también podrían cambiar tus ingresos por alquiler, especialmente si no estás situado en un área atractiva. La oferta y demanda actuales, las tasas de interés, el crecimiento del empleo local y la inflación pueden afectar tus ingresos por alquiler.
• Altos impuestos y seguros: Los impuestos sobre la propiedad y los costos del seguro de propietarios probablemente serán más altos en una vivienda multifamiliar que en una unifamiliar en la misma área. Deberás tener en cuenta estos costos al fijar los precios de alquiler.
• Potencial de rotación de inquilinos: Cuando tienes una propiedad de alquiler, debes prepararte para la rotación de inquilinos. Podrían pasar meses, e incluso más, entre un inquilino y otro, y necesitarás ahorros o ingresos para cubrir la hipoteca durante ese período.

Financiamiento de una propiedad multifamiliar de inversión

Cuando compras una vivienda multifamiliar, puedes financiar parte o la totalidad del precio de compra. Una propiedad con cinco o más unidades exige un préstamo comercial, y no todos los prestamistas ofrecen este tipo de financiamiento.

Sin embargo, puedes comprar una propiedad de hasta cuatro unidades con una hipoteca tradicional. Hablemos de algunas de las opciones de financiamiento disponibles.

Préstamos convencionales

Un préstamo convencional, que es el tipo de hipoteca más popular, es cualquier préstamo hipotecario que no forme parte de un programa gubernamental. Los préstamos convencionales conformes deben cumplir los requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.

Para una vivienda multifamiliar que sea tu residencia principal, puedes hacer un pago inicial de tan solo el 5%. Para propiedades de inversión, es decir, aquellas en las que no vivirás, deberás pagar un pago inicial de al menos un 25%. Cualquier pago inicial inferior al 20% generará el costo adicional del seguro hipotecario privado (PMI).

Los préstamos convencionales generalmente exigen una puntuación de crédito de al menos 620. Sin embargo, algunos prestamistas podrían preferir una puntuación más alta, especialmente si se trata de una propiedad de inversión o si haces un pago inicial más bajo.

La siguiente tabla muestra cuánto puedes pedir prestado para un préstamo convencional multifamiliar según el número de unidades y si vives en un área de bajo costo o de alto costo, de acuerdo con Fannie Mae y Freddie Mac:

Préstamos de FHA

Un préstamo de FHA es una hipoteca respaldada por la Administración Federal de Vivienda. Estos préstamos están diseñados específicamente para prestatarios con puntuaciones de crédito bajos. Por ejemplo, a diferencia del puntaje de crédito de 620 requerido para un préstamo convencional, puedes obtener un préstamo de FHA con una puntuación de crédito tan baja como 580 con un pago inicial del 3.5%, o de 500 con un pago inicial del 10%.

Es importante señalar que Rocket Mortgage ofrece préstamos de FHA con puntuaciones de crédito desde 580 y pagos iniciales desde el 3.5%.

Solo puedes usar un préstamo de FHA para comprar una propiedad de hasta cuatro unidades, siempre que planees utilizar una de ellas como residencia principal.

La siguiente tabla muestra cuánto puedes pedir prestado para un préstamo de FHA multifamiliar según el número de unidades y si vives en un área de bajo costo o de alto costo:

Préstamos del VA

Un préstamo del VA es un tipo de hipoteca respaldada por el Departamento de Asuntos de los Veteranos de Estados Unidos. Están disponibles para veteranos militares, miembros activos del servicio y reservistas que cumplan ciertos requisitos de servicio, y para cónyuges sobrevivientes elegibles de militares.

Una característica clave de los préstamos VA es que no necesitan pago inicial. En cambio, VA garantiza el préstamo y tú solo tendrás que pagar un pequeño cargo de financiamiento. No existe una puntuación mínima de crédito, aunque muchos prestamistas exigen una puntuación de 620 o superior. Puedes calificar para un préstamo del VA con Rocket Mortgage con una puntuación de crédito tan baja como 580.

Puedes usar un préstamo VA para comprar una vivienda multifamiliar de hasta cuatro unidades. Al igual que con un préstamo de FHA, solo puedes usar un préstamo del VA para una propiedad multifamiliar si planeas vivir en ella. Debes mudarte a la vivienda en un plazo razonable, definido por el VA en 60 días.

A diferencia de otros tipos de préstamos, los préstamos del VA no tienen límites máximos de préstamo. Puedes pedir prestado tanto como quieras, siempre que tu prestamista lo permita, tus finanzas califiquen para ello y aún tengas derecho de préstamo restante

Cómo buscar una inversión inmobiliaria multifamiliar

Si estás listo para comenzar a buscar una inversión inmobiliaria multifamiliar, aquí tienes algunos lugares donde podrías encontrar propiedades:

• Subastas en línea
• Servicio de listado múltiple (MLS)
• Agentes de bienes raíces
• Listados FSBO (propiedades vendidas directamente por el propietario)

Asegúrate de comprender tu mercado inmobiliario local, investigar los barrios cercanos, y tener una idea de lo que buscan los inquilinos en tu área. Finalmente, considera trabajar con un agente de bienes raíces local que conozca el mercado de vivienda y alquiler del área y pueda ayudarte a buscar una propiedad que se ajuste a tus necesidades.

Conclusión: hay múltiples maneras de financiar inversiones en propiedades multifamiliares

Invertir en una propiedad multifamiliar puede ayudarte a impulsar tu portafolio inmobiliario y comenzar a generar ingresos pasivos por alquiler. Hay muchas maneras de hacerlo: desde aplicar house hacking en un dúplex, viviendo en un lado y alquilando el otro, hasta comprar un edificio de apartamentos para ofrecerlo varios inquilinos. Cualquier inversionista inmobiliario puede encontrar la opción adecuada.

Si planeas comprar una propiedad multifamiliar, asegúrate de obtener una preaprobación antes de que estés listo para hacer una oferta. Solicita hoy mismo un préstamo hipotecario con Rocket Mortgage para saber para qué calificas.

Rocket Mortgage es un prestamista aprobado por el VA; no cuenta con el respaldo ni el patrocinio del Departamento de Asuntos de los Veteranos ni de ninguna otra agencia del gobierno.

Para calificar para esta oferta, debes cumplir todos los requisitos estándar de elegibilidad de FHA. Además, el pago hipotecario total, incluyendo impuestos y seguros, no puede exceder el 38% de tus ingresos; tu relación deuda-ingresos (DTI) no puede exceder el 45%; y debes tener 12 meses de historial de vivienda verificable inmediatamente antes de tu solicitud, sin pagos atrasados de 30 días o más en los últimos 12 meses, ni marcas negativas en tu informe de crédito. No disponible en préstamos jumbo. Es posible que se soliciten estados de cuenta de activos; no se permiten más de 1 día de cargos por fondos insuficientes en los 2 meses previos a la solicitud. Puede haber más restricciones/condiciones.