¿Qué son los préstamos multifamiliares de la FHA y quién es elegible?

Aspectos clave

• Los préstamos multifamiliares de FHA te permiten comprar hasta cuatro unidades como comprador de vivienda por primera vez. Debes vivir en una de las unidades como tu residencia principal, lo que puede ayudarte a compensar tus costos de vivienda alquilando las unidades restantes.
• La elegibilidad incluye varios requisitos para el prestatario y la propiedad. Los estándares normalmente incluyen ocupación por parte del propietario, límites de préstamo de FHA según la ubicación, una puntuación de crédito mínima de 580 y directrices de relación deuda-ingresos para asegurar que los pagos se ajusten a tu presupuesto.
• Estos préstamos ofrecen flexibilidad y la posibilidad de generar capital mediante ingresos por alquiler. Las opciones multifamiliares de FHA generalmente tienen requisitos más flexibles que muchos préstamos convencionales, pueden permitirte financiar ciertos costos de renovación y respaldan estrategias de “house hacking” que reducen tus gastos mensuales.

Estás considerando generar ingresos por alquiler y pensando en comprar una vivienda multifamiliar, quizás viviendo en una unidad mientras alquilas las demás. En ese caso, puedes considerar un préstamo multifamiliar de FHA. Este préstamo respaldado por el gobierno ofrece a los compradores de vivienda por primera vez la oportunidad de comprar una propiedad de hasta cuatro unidades.

Comprender este tipo de préstamos, incluyendo los requisitos de elegibilidad y para quiénes son más adecuados, te ayudará a determinar si es el préstamo correcto para ti.

¿Qué es un préstamo multifamiliar de FHA?

Se creó el programa de préstamo de la Asociación Federal de Vivienda (FHA) para ayudar a ofrecer un camino más accesible para convertirse en un propietario de vivienda. Desde que el Congreso creó el programa en 1934, más de 50 millones de propietarios han aprovechado el programa de préstamos de FHA.

Los préstamos de FHA te permiten comprar una vivienda multifamiliar de entre una y cuatro unidades. Eso significa que puedes usar el préstamo para comprar una vivienda unifamiliar con hasta cuatro unidades separadas. Sin embargo, uno de los requisitos es que la vivienda debe ser tu residencia principal.

Si no estás interesado en ocupar una de las unidades o quieres comprar una propiedad con cinco o más unidades, tendrás que considerar opciones especiales de préstamo comercial del HUD, que muchos prestamistas convencionales como Rocket Mortgage actualmente no ofrecen.

¿Cuáles son los requisitos para un préstamo multifamiliar de FHA?

La elegibilidad para los préstamos multifamiliares FHA incluye cumplir requisitos de ocupación por parte del propietario, límites máximos de préstamo y requisitos mínimos de crédito.

Ocupación del propietario

No es posible utilizar un préstamo del FHA con fines de inversión porque debes ocupar la propiedad como tu residencia principal. Más específicamente, debes vivir en la vivienda durante al menos 1 año. También tendrás que mudarte a la vivienda en los 60 días posteriores a la fecha de cierre.

Límites máximos del préstamo

Los límites de los préstamos de FHA dependen de factores como tu ubicación y la cantidad de unidades que quieres comprar.

Estos límites se basan en un porcentaje de los límites nacionales de préstamos conformes que establece la Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda  (FHFA). El mínimo generalmente es del 65% del límite de préstamo conforme y el máximo es del 150%.

Ingresos

Aunque los préstamos de FHA no tienen un requisito específico de ingresos, lo más probable es que necesites demostrar a los prestamistas que tienes la capacidad de pagar el préstamo. Esto puede provenir de un empleo con formulario W-2 o de fuentes de ingresos estables por trabajo autónomo.

Cuando se trata de hipotecas multifamiliares, puedes incluir los ingresos potenciales que generarás de las otras unidades. Por ejemplo, las propiedades de tres a cuatro unidades deberán generar ingresos superiores al pago hipotecario, lo que se conoce como ingreso neto de autosuficiencia por alquiler. Esta cantidad corresponde al 25% de la tarifa de arrendamiento justa de mercado de todas las unidades, o el valor de arrendamiento justo del mercado, menos los gastos necesarios.

Puntuación de crédito

La puntuación de crédito mínima necesaria para calificar para un préstamo de FHA es técnicamente 500, pero muchos prestamistas, incluido Rocket Mortgage, requieren un mínimo de 580.

Incluso si encuentras un prestamista que acepte una puntuación mínima de 500, deberás considerar los costos asociados con el préstamo. Si calificas, necesitarás hacer un pago inicial del 10%. Sin embargo, con una puntuación de 580, solo necesitarás hacer un pago inicial del 3.5%.

Debido a los requisitos más bajos de pago inicial, podrías considerar revisar tu puntuación de crédito. Mejorar una puntuación baja también puede traer otros beneficios, como la posibilidad de calificar para tasas de interés más bajas.

Relación deuda-ingresos

Tu relación deuda-ingreso (DTI) es el porcentaje de tus ingresos brutos que se destina al pago de deudas. Los prestamistas utilizan tanto la relación entre los pagos mensuales de deudas y los ingresos mensuales como la relación DTI vivienda-ingresos para determinar tu elegibilidad para un préstamo. El porcentaje exacto depende de tu puntuación de crédito.

La relación DTI vivienda-ingresos se calcula dividiendo los gastos de vivienda esperados entre tus ingresos brutos. Los prestamistas generalmente quieren ver una relación DTI vivienda-ingresos de alrededor del 31% al 40% para hipotecas multifamiliares de FHA. Por ejemplo, si el ingreso bruto mensual de tu grupo familiar es de $11,000, entonces podrías asumir un pago hipotecario mensual de entre $3,410 y $4,400. Algunos prestamistas pueden ser más flexibles con esta relación DTI vivienda-ingresos.

En cuanto a la relación total, la diferencia es que incluye todos tus pagos de deuda. Los prestamistas suelen querer que tu relación total esté entre el 43% y el 50%. Por ejemplo, usando el mismo ingreso bruto mencionado anteriormente, tu relación total no puede exceder entre $4,630 y $5,500 en pagos de deuda, incluyendo la hipoteca.

Puedes trabajar para mejorar tu DTI continuando con la reducción de tus deudas o aumentando tus ingresos.

Tasación

El propósito de una tasación de vivienda es asegurarse de que la propiedad sea lo suficientemente segura para habitarla y evaluar su valor justo de mercado. Los tasadores utilizarán el Formulario 1025 para evaluar viviendas multifamiliares.

No necesitas estar presente durante la tasación, pero deberías poder ver el reporte una vez que esté completo.

Ventajas y desventajas de los préstamos multifamiliares de FHA

Al igual que con otros tipos de préstamos hipotecarios, los préstamos multifamiliares FHA tienen ventajas y desventajas.

Ventajas

• Requisitos más flexibles: Comparado con las hipotecas convencionales, los préstamos de FHA suelen tener requisitos de puntuación de crédito más bajos y permiten relaciones deuda-ingresos más altas para los prestatarios.
• Admiten diferentes tipos de propiedades: Puedes elegir entre diferentes tipos de vivienda al utilizar un préstamo de FHA.
• Requisitos financieros más bajos: Puedes hacer un pago inicial desde tan solo el 3.5%, dependiendo de tu puntuación de crédito.
• Posibilidad de incluir un préstamo para renovación: Si compras una vivienda multifamiliar que necesita reparaciones importantes, también puedes obtener un préstamo de renovación FHA 203(k) y un solo pago hipotecario.
• Posibilidad de hacer “house hacking” usando un préstamo FHA: El House hacking consiste en generar ingresos a partir de tu residencia principal para ayudar a compensar tus costos de vivienda. En este caso, obtienes ingresos por alquiler de las otras unidades que alquilas.

Desventajas

• Debes cumplir las reglas de ocupación del propietario Necesitas vivir en una de las unidades como residencia principal, por lo que los inversionistas inmobiliarios que quieran vivir en otro lugar no serán elegibles para un préstamo de FHA.
• Primas de seguro hipotecario. Los prestatarios deberán pagar seguro hipotecario, incluyendo un cargo inicial y otro anual continuo. La prima inicial del seguro hipotecario es del 1.75% de la cantidad del préstamo, y la anual varía entre 0.8% y 0.85%.
• Límite en la cantidad de unidades permitidas: Estás limitado a comprar una vivienda multifamiliar de hasta cuatro unidades, lo cual puede ser restrictivo si quieres adquirir una propiedad más grande.

Alternativas para financiar una propiedad multifamiliar

Los préstamos multifamiliares de FHA no son tu única opción. Puedes elegir entre muchas otras alternativas.

Otros préstamos HUD respaldados por la FHA

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) de EE.UU. ofrece otros programas para ayudar a los prestatarios a comprar diferentes tipos de vivienda, como unidades de alquiler de vivienda accesible, viviendas cooperativas y más. Cada programa tiene sus propios criterios de elegibilidad, incluida la presentación de documentación que demuestre que existe demanda de viviendas de alquiler en el área.

Rocket Mortgage actualmente no ofrece estos préstamos.

Hipotecas convencionales

Las hipotecas convencionales no están garantizadas ni respaldadas por el gobierno y pueden ser más rentables si logras calificar para tasas y condiciones más competitivas.

Sin embargo, pueden ser más difíciles de obtener comparado con los préstamos que respalda el gobierno. Por ejemplo, los requisitos mínimos de puntuación de crédito pueden ser más altos y los prestamistas pueden exigir una relación deuda-ingresos más baja comparado con los préstamos de FHA.

Cada prestamista tendrá sus propios requisitos y criterios de elegibilidad, incluyendo la cantidad de unidades que puedes comprar y los límites de préstamo.

Es posible que puedas comprar una propiedad de inversión sin que sea tu residencia principal, pero quizá debas cumplir más requisitos. Por ejemplo, Rocket Mortgage no ofrece hipotecas convencionales para propiedades de cinco o más unidades.

Hipotecas comerciales tradicionales

Es posible obtener una hipoteca comercial para comprar una propiedad multifamiliar si no planeas vivir en ella. Al igual que los préstamos convencionales, estas hipotecas pueden ser más difíciles de obtener comparado con los criterios de los préstamos de FHA.

También es muy probable que debas presentar otra documentación que muestre que la propiedad puede generar ingresos suficientes para superar los pagos de la hipoteca.

Actualmente, Rocket Mortgage no ofrece hipotecas comerciales.

Conclusión: un préstamo multifamiliar de FHA puede ser una excelente opción para propietarios-ocupantes

Si buscas comprar una vivienda multifamiliar y planeas vivir en ella, un préstamo multifamiliar FHA puede ser una excelente opción. Los requisitos de los prestamistas son menos estrictos comparado con otras opciones de préstamo, incluida la capacidad de calificar con una puntuación de crédito más bajo.

Antes de seguir adelante con cualquier compra, es importante evaluar si la vivienda califica para una hipoteca multifamiliar de FHA y si el préstamo es la mejor opción para tus necesidades.

Si es así, puedes iniciar hoy mismo el proceso de préstamo con Rocket Mortgage.

Para calificar para esta oferta, debes cumplir todos los requisitos estándar de elegibilidad FHA. Además, el pago hipotecario total, incluyendo impuestos y seguros, no puede exceder el 38% de tus ingresos, tu relación deuda-ingresos (DTI) no puede exceder el 45%, y debes tener 12 meses de historial de vivienda verificable inmediatamente antes de tu solicitud, sin pagos atrasados de 30 días o más en los últimos 12 meses, y sin marcas negativas en tu informe de crédito. No disponible en préstamos jumbo. Es posible que se soliciten estados de cuenta de activos; no se permite más de 1 día de cargos por fondos insuficientes en los 2 meses más recientes previos a la solicitud. Puede haber más restricciones/condiciones.

Rocket Mortgage no actúa en nombre de la FHA ni del HUD.