¿Se pueden utilizar los préstamos FHA para propiedades de inversión?

Un préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) está diseñado para una propiedad ocupada por sus propietarios. Esto significa que usar una hipoteca FHA para comprar una propiedad de inversión generalmente no es una opción. Pero hay un puñado de excepciones que te permiten utilizar financiación FHA para alcanzar tus objetivos de inversión. Veamos más de cerca cómo funcionan los requisitos de ocupación de la FHA y cómo puedes utilizar un préstamo FHA para tu próxima compra inmobiliaria.

¿Qué es un préstamo de FHA?

Los préstamos FHA son préstamos respaldados por el gobierno emitidos por prestamistas privados y garantizados por la Administración Federal de Vivienda. Este tipo de préstamos son hipotecas no conformes destinadas a ayudar a compradores con crédito imperfecto y pagos iniciales modestos a convertirse en propietarios. Rocket Mortgage ofrece préstamos FHA con una entrada tan baja como el 3.5% y un puntaje crediticio tan bajo como 580¹.

Para los prestatarios con puntuaciones de crédito bajas, los préstamos FHA también pueden ser más baratos que los préstamos convencionales. Ten en cuenta que el seguro hipotecario es obligatorio con un préstamo FHA.

Requisitos de ocupación de la FHA

Para utilizar un préstamo FHA y comprar una vivienda, tendrás que cumplir con los siguientes requisitos de la Administración Federal de Vivienda:

• Debes usar la vivienda como tu residencia principal durante al menos un año
• Debes cumplir con los estándares de habitabilidad de la FHA
• Debes mudarte dentro de los 60 días posteriores al cierre.

Los préstamos FHA tienen excepciones para algunas propiedades comerciales y para la compra de una vivienda multiunidad de hasta cuatro unidades. Por ejemplo, si vives en una de las unidades, puedes tratar las otras como inversiones y alquilarlas.

Si tienes que mudarte por tu trabajo y necesitas una segunda vivienda, puedes alquilar tu primera casa después de haber vivido en ella durante un año. También puedes alquilar habitaciones dentro de la casa en la que vives en cualquier momento, incluso si tienes un préstamo FHA.

Si buscas usar el préstamo como medio para ser propietario de una propiedad en Airbnb, debes saber que las normas de la FHA te prohíben usar la propiedad para alquileres "transitorios" que duren 30 días o menos. Por tanto, los inversores tendrán que buscar otras formas de financiar un alquiler en Airbnb.

¿Pueden los préstamos FHA financiar propiedades de inversión?

Técnicamente, no. No puedes usar un préstamo FHA para propiedades de inversión porque tienes que ocupar al menos una unidad como residencia principal. Una propiedad de inversión se compra con la intención de generar riqueza a partir de los ingresos por alquiler y la apreciación de la propiedad. Si no ocupas la propiedad como residencia principal, generalmente calificará como propiedad de inversión o segunda vivienda. Se pueden utilizar diferentes tipos de hipotecas para financiar propiedades de inversión, siendo los préstamos hipotecarios convencionales y los préstamos jumbo entre las ofertas más populares. Dadas sus necesidades de ocupación, los préstamos FHA no suelen utilizarse para financiar inversiones inmobiliarias.

Excepciones para préstamos FHA para propiedades de inversión

Existen algunas excepciones a las directrices de propiedades de inversión de la FHA.

Compra una propiedad multiunidad

Algunos inversores utilizan un préstamo FHA para comprar una propiedad multifamiliar o multifamiliar de hasta cuatro unidades. Si la vivienda sigue siendo ocupada por el propietario, donde el propietario vive en una unidad, puede alquilar otras unidades para generar ingresos por alquiler. Los propietarios que compren propiedades de esta manera pueden obtener ingresos por alquiler suficientes para vivir en el lugar de forma gratuita e incluso obtener beneficios.

Alquila habitaciones individuales

Si te ves obligado a mudarte por trabajo y necesitas una segunda vivienda, también podrías ser elegible para alquilar tu primera vivienda si llevas al menos un año viviendo en ella. Si la vivienda es tu residencia principal, también puedes alquilar habitaciones dentro de tu vivienda en cualquier momento sin infringir las normas de la FHA.

Refinanciar un préstamo FHA

Muchos propietarios podrían preguntarse si se puede refinanciar² un préstamo FHA para eliminar las restricciones de propiedad de alquiler. La respuesta es sí, y es una estrategia popular entre los inversores emergentes. Para convertir tu vivienda principal en un alquiler a tiempo completo, primero tendrás que cumplir algunos requisitos.

Debes vivir en la vivienda un mínimo de 210 días después del cierre y realizar un mínimo de seis pagos mensuales de tu hipoteca FHA antes de ser elegible para solicitar el programa FHA Streamline Refinance³. Puedes consultar las tarifas de refinanciación de la FHA para ver si esta medida tiene sentido para ti. La calculadora de refinanciamiento de Rocket Mortgage también puede ayudarte a entender si el refinanciamiento te ayudaría a ahorrar dinero. También podrías optar por refinanciar a un préstamo convencional.

Como los préstamos convencionales no están sujetos a los estrictos requisitos de ocupación de la FHA, el refinanciamiento elimina esas restricciones y te permite mudarte y usar la vivienda como propiedad de inversión. Sin embargo, deberías revisar tu relación préstamo-valor para evitar tener que pagar un seguro hipotecario privado (PMI) si debes más del 80% de tu nuevo préstamo.

Conclusión: Los préstamos FHA no son la mejor opción para propiedades de inversión

Los préstamos FHA están diseñados para ayudar a las personas a convertirse en propietarias primerizas, por lo que no son ideales si quieres comprar una propiedad de alquiler independiente. Las estrictas normas de ocupación exigen que vivas en la propiedad al menos un año, lo que significa que no puedes comprar una casa solo para alquilarla.

Sin embargo, si estás dispuesto a ser creativo, hay excepciones que pueden ayudarte a empezar. Puedes usar legalmente un préstamo FHA para comprar una propiedad multiunidad ocupada por su propietario, alquilar habitaciones libres o, eventualmente, refinanciar a una hipoteca convencional para eliminar por completo las estrictas normas de residencia.

Si estás listo para explorar tus opciones de financiación y encontrar el préstamo perfecto para tus objetivos inmobiliarios, puedes comenzar tu solicitud hipotecaria con Rocket Mortgage hoy mismo.

¹Para optar a esta oferta, debes cumplir todos los requisitos estándar de elegibilidad FHA. Además, el pago hipotecario total, incluyendo impuestos y seguros, no puede exceder el 38% de tus ingresos; tu relación deuda-ingresos (DTI) no puede exceder el 45%; y debes tener un historial de vivienda verificable de 12 meses inmediatamente antes de tu solicitud, sin pagos atrasados de 30 días o más en los últimos 12 meses ni marcas negativas en tu informe de crédito. No disponible en préstamos jumbo. Puede ser necesario presentar estados de activos; no se permiten más de 1 día de cargos por fondos insuficientes en los últimos 2 meses previos a la solicitud. Puede haber más restricciones/condiciones.

²El refinanciamiento puede aumentar los cargos financieros a lo largo de la vida del préstamo.