Propiedades ocupadas por el propietario: Lo que necesitan saber los inversionistas

Un portafolio de inversiones en bienes raíces podría ser el pilar de un buen futuro financiero. No obstante, a quienes recién comienzan a invertir en bienes raíces les suele costar hallar el financiamiento que necesitan. En esos casos, viene bien comprender de qué se tratan las propiedades ocupadas por el propietario.

Veamos en mayor detalle qué es una propiedad ocupada por el propietario y su utilidad para los inversionistas.

¿Qué significa "ocupada por el propietario"?

Una propiedad ocupada por el propietario es un inmueble empleado como residencia principal por la persona que posee el título de propiedad. La expresión "ocupada por el propietario" se suele asociar con los inversionistas inmobiliarios que viven en una propiedad y ponen en alquiler determinados espacios.

En el contexto de las inversiones en bienes raíces, las propiedades ocupadas por el propietario son una oportunidad de acceder a opciones de financiamiento atractivas. Después de todo, la mayoría de los propietarios pueden hallar condiciones hipotecarias mucho más atractivas que los inversionistas inmobiliarios. Además, podrás generar ingresos alquilando los espacios que no utilices de la propiedad.

Pautas relativas a la ocupación por parte del propietario

El atractivo de adquirir una propiedad y ocuparla uno mismo es que se puede acceder a oportunidades de financiamiento más ventajosas reservadas para propietarios, no para inversionistas. Sin embargo, para calificar como propietario-ocupante hay que cumplir con requisitos específicos.

En general, hay que mudarse a la propiedad dentro de los 60 días posteriores al cierre de la compra. Además, hay que vivir en la propiedad por al menos 12 meses para calificar como propietario-ocupante para la mayoría de los prestamistas.

Otra opción sería obtener financiamiento como propietario ausente. Un propietario ausente es un propietario que no vive en la propiedad. Por ejemplo, un propietario que pone en alquiler una vivienda unifamiliar sin vivir en la propiedad sería considerado un propietario ausente.

No obstante, cada prestamista define sus propias pautas de ocupación para los propietarios. Es clave que leas la letra chica de los requisitos de ocupación para el propietario establecidos por el prestamista hipotecario. De lo contrario, podrías cometer fraude hipotecario.

El propietario-ocupante y las inversiones en bienes raíces

Los inversionistas inmobiliarios pueden capitalizar la oportunidad del financiamiento para propiedades ocupadas por el propietario. En general, es mucho más sencillo hallar un prestamista dispuesto a financiar una propiedad ocupada por el propietario que una segunda propiedad.

Además, los prestamistas suelen estar dispuestos a ofrecer tasas de interés inferiores para propiedades ocupadas por el propietario.

Los inversionistas inmobiliarios muchas veces optan por aprovechar las opciones de financiamiento disponibles para las propiedades ocupadas por el propietario. Como nuevo inversionista inmobiliario, puedes apuntar a ocupar una propiedad que te permita generar ingresos de alquiler.

Por ejemplo, muchos incursionan en las inversiones inmobiliarias comenzando con una propiedad multifamiliar ocupada por ellos mismos. Entonces, el inversionista inmobiliario vive en una unidad y pone en alquiler las demás. Esto además le permite acceder a opciones de financiamiento más convenientes para comenzar a armar su portafolio de inversiones.

Las ventajas y las desventajas de poner en alquiler espacios de la propiedad donde vive uno

Como cualquier inversión, las propiedades ocupadas por el propietario tienen ventajas y desventajas. Vamos a analizarlas en detalle.

Ventajas

Primero, exploremos las ventajas de invertir para ser propietario-ocupante.

• Financiamiento más sencillo: Los inversionistas tienen una misma hipoteca para su vivienda principal y la propiedad adquirida con fines de inversión. Gestionar el pago de una sola hipoteca puede ser más viable financieramente que financiar varias propiedades adquiridas con fines de inversión.
• Proximidad a la propiedad: El inversionista está cerca de los inquilinos ante cualquier emergencia. Si vives en el lugar, podrás atender rápidamente cualquier emergencia que surja. Además, podrás asegurarte de que la propiedad se cuide como corresponde para mantenerla en el estado que pretendes.
• Más opciones de préstamo: Determinados préstamos solo son para propietarios-ocupantes. En la mayoría de los casos, el propietario-ocupante accede a oportunidades de financiamiento más accesibles que los propietarios ausentes o los inversionistas.

Desventajas

Desde luego, también existen desventajas al invertir para ser propietario-ocupante y poner espacios en alquiler.

• Vivienda compartida: Puede haber que soportar a vecinos ruidosos. En una propiedad multifamiliar, uno vive relativamente cerca de los inquilinos. Entonces puede darse que los vecinos sean ruidosos o que los inquilinos vayan a buscarte muy seguido a tu hogar para quejarse.
• Posible dificultad para hallar inquilinos: A los propietarios-ocupantes les puede costar más hallar inquilinos. Quizás algunos potenciales inquilinos no quieran vivir tan cerca del propietario.
• Responsabilidades adicionales: Los inquilinos no aportan un ingreso pasivo. El propietario es responsable de gestionar a los inquilinos y mantener en estado la propiedad. La gestión de propiedades en alquiler requiere bastante trabajo. Prepárate para la carga de trabajo o busca una empresa administradora de propiedades que se ocupe de las tareas cotidianas.

Opciones de financiamiento para propietarios-ocupantes

Si estás pensando en invertir en bienes raíces como propietario-ocupante, tendrás acceso a varias oportunidades de financiamiento. Estas son algunas opciones atractivas para considerar:

Préstamos de la FHA

Un préstamo de la FHA, con el respaldo de la Administración Federal de Vivienda (FHA), te permite un pago inicial de apenas el 3.5% de la propiedad. Muchos propietarios optan por el préstamo de la FHA por los pocos requisitos de crédito. Además, hasta se pueden incluir en el préstamo los costos de cierre.

Los préstamos de la FHA solo están disponibles para quienes usen la propiedad como residencia principal. Así que deberás ocupar la propiedad dentro de los 60 días posteriores al cierre de la compra para calificar para el préstamo de la FHA. Pero con este préstamo puedes adquirir una propiedad de hasta 4 unidades, lo cual representa una oportunidad para los inversionistas inmobiliarios.

Préstamos del VA

Los préstamos del VA están respaldados por el Departamento de Asuntos de los Veteranos (VA). Este tipo de préstamos solo está disponible para miembros de las fuerzas armadas o veteranos que cumplan con los requisitos de servicio.

Si calificas para un préstamo del VA, puedes tener un pago inicial del 0% para cerrar la compra de la propiedad. Recuerda que deberás pagar la tarifa de financiamiento del VA. Los préstamos del VA son especialmente atractivos porque no tienen asociado un seguro hipotecario privado.

Los préstamos del VA permiten que el prestatario financie una vivienda unifamiliar o una propiedad de hasta cuatro unidades, tres de las cuales se pueden poner en alquiler. Al igual que con el préstamo de la FHA, deberás usar la propiedad como residencia principal si solicitas un préstamo del VA. Esto significa que hay que mudarse a la propiedad dentro de los 60 días posteriores al cierre de la compra.

Préstamos convencionales

Los préstamos convencionales no tienen el respaldo de agencias del gobierno. Los requisitos para obtener estos préstamos son más estrictos. En la mayoría de los casos, necesitarás un puntaje crediticio de al menos 620 y una relación deuda-ingreso (DTI) del 50% o menos.

Pero, si calificas para un préstamo convencional, quizás tengas un pago inicial de apenas el 3%. En cuanto a los requisitos de ocupación, deberás consultar al prestamista específico antes de avanzar, para asegurarte de poder calificar.

Conclusión: ¿Te conviene invertir para ser propietario-ocupante?

Ser propietario-ocupante es una opción excelente para los inversionistas inmobiliarios y quienes buscan una residencia principal. Este tipo de inversión vale la pena por las atractivas oportunidades de financiamiento.

¿Estás preparado para hacer una inversión inmobiliaria que te convierta en propietario-ocupante? Solicita una hipoteca hoy mismo y fíjate para qué calificas.