Fraude hipotecario: lo que necesitas saber para evitarlo

Al comprar una casa, tener todo en orden puede tanto aliviar cualquier estrés que puedas sentir como protegerte de riesgos económicos y legales peligrosos, incluyendo el fraude hipotecario.

Aunque el fraude hipotecario es un delito legal serio, no debes vivir con miedo durante el proceso de compra, ya que puedes obtener muchos beneficios. Este es otro factor para tu tranquilidad: puedes tomar medidas para evitar el fraude hipotecario.

¿Qué es el fraude hipotecario?

El fraude hipotecario se refiere al acto deliberado de mentir u omitir información que usa un evaluador de riesgo o prestamista hipotecario para financiar, comprar o asegurar un préstamo hipotecario. Como verás más adelante, tanto los prestatarios como los prestamistas pueden cometer este tipo de fraude.

Las dos categorías principales de fraude hipotecario son:

• Fraude con fines de lucro. Generalmente lo cometen personas del sector, como representantes bancarios, tasadores, prestamistas hipotecarios y agentes de bienes raíces. Estas personas usan sus conocimientos de la industria para facilitar el fraude haciendo un uso indebido del proceso hipotecario para robar dinero en efectivo y capital de los prestamistas y propietarios de vivienda.
• Fraude para obtener una propiedad. Normalmente lo cometen los prestatarios para adquirir o conservar la propiedad de una vivienda. Por ejemplo, un comprador de vivienda puede mentir sobre su situación laboral, sus ingresos, el valor de la propiedad, su situación crediticia u otros aspectos de sus finanzas con la esperanza de obtener la aprobación de un crédito o condiciones más favorables.

¿Por qué cometer fraude hipotecario?

Un prestatario o un profesional de la industria del puede tener diferentes motivos para cometer fraude hipotecario.

Fraudes cometidos por prestamistas hipotecarios

El fraude por parte de compañías hipotecarias suele ocurrir porque maximiza las ganancias del prestamista en la transacción mediante la tergiversación de la información financiera de sus clientes. Cualquier profesional involucrado en la transacción del préstamo puede cometer fraude con fines de lucro.

Fraudes cometidos por prestatarios

Cuando se comete fraude para obtener una propiedad, los prestatarios suelen estar motivados por el deseo de conservar su vivienda actual o adquirir una nueva. Estos prestatarios creen que es poco probable que les aprueben un préstamo usando información honesta, y en cambio, tergiversan u omiten información relevante.

10 tipos frecuentes de fraude hipotecario

Desde la compraventa fraudulenta de propiedades hasta las estafas relacionadas con ejecuciones hipotecarias, existen numerosos esquemas de fraude hipotecario que debes conocer. Aunque puede parecer abrumador, el conocimiento es poder. Los ejemplos que se detallan abajo se basan en la lista del FBI sobre los tipos de fraude hipotecario más frecuentes.

Aunque estos son los esquemas más notorios, ten en cuenta que no se trata de una lista exhaustiva, y que probablemente aún existan formas de fraude no inventadas.

1. Compra, remodelación y reventa de propiedades

Comprar, renovar y revender una propiedad no es ilegal. Si lo fuera, la remodelación de propiedades ciertamente sería más controversial. Sin embargo, en algunas situaciones, este proceso se vuelve fraude.

Este tipo de fraude ocurre cuando se compra una propiedad por debajo del valor de mercado y se revende de inmediato para obtener ganancias, normalmente con la ayuda de un tasador corrupto que infla su valor.

2. Alquiler de activos

Este fraude se produce cuando los solicitantes de un préstamo hipotecario piden prestados o alquilan los activos de otras personas para aparentar una mejor solvencia para obtener financiamiento hipotecario. Una vez aprobado el préstamo, el dinero se devuelve a quien lo prestó.

3. Apropiación de capital

En este esquema, los inversionistas utilizan a un testaferro, es decir, una persona que compran una propiedad en nombre de otra. Con documentos de ingresos y reportes de crédito falsos, obtienen el préstamo en nombre del comprador ficticio. Después del cierre, el testaferro transfiere la propiedad al inversionista mediante una escritura de finiquito, que cede todos los derechos sobre la propiedad y no garantiza el título.

Una vez a su nombre, el inversionista no hace ningún pago de la hipoteca y en cambio alquila la propiedad hasta que ocurre una ejecución hipotecaria , generalmente varios meses más tarde, obteniendo así ganancias por el alquiler.

4. Estafas de ejecución hipotecaria

Los propietarios de vivienda también pueden caer víctimas de este tipo de fraude. En este tipo de fraude hipotecario, se engaña a los propietarios de vivienda que están en riesgo de atrasarse en el pago de su préstamo, o cuya casa están en proceso de ejecución hipotecaria, haciéndoles creer que pueden salvar su casa si ponen la propiedad a nombre de un inversionista. Los estafadores obtienen beneficios al vender la propiedad usando una tasación falsa y se quedan con las ganancias del vendedor.

En este esquema, se puede hacer creer a los propietarios que pueden alquilar la propiedad por un mínimo de un año y volver a comprarla cuando su crédito haya mejorado. Sin embargo, los estafadores no hacen los pagos de la hipoteca y la propiedad generalmente termina en proceso de ejecución hipotecaria.

Para protegerte de esta estafa, evita compartir dinero o información con un tercero hasta que te hayas comunicado con tu prestamista hipotecario o el administrador del préstamo.

5. Uso de identidad falsa

Los estafadores suelen usar una identidad falsa o robada para cometer fraude hipotecario. Esto sucede cuando el estafador obtiene financiamiento utilizando la información financiera de una víctima desconocida, a menudo en forma de número de Seguro Social, talón de pago robado, formulario de verificación de empleo falsificado o alguna combinación de estos. El estafador entonces obtiene una hipoteca fraudulenta sobre una propiedad que no es dueño ni ocupa.

Los documentos físicos, desde facturas hasta cheques, aumentan tu riesgo de sufrir robo de identidad porque contienen información sensible. Puedes protegerte cambiando a facturación electrónica y haciendo pagos digitales.

6. Tasaciones infladas

Las tasaciones falsas son otro método frecuente de fraude hipotecario. El fraude de tasación puede cometerlo el tasador solo, o con la ayuda de otros profesionales, incluyendo un constructor o un banquero hipotecario.

En algunos casos, un tasador corrupto puede subvalorar una propiedad para asegurarse de que un inversionista pueda comprarla. Sin embargo, con más frecuencia, los tasadores inflan el valor de una propiedad para aumentar el precio de compra y, en consecuencia, maximizar su comisión.

7. Estafas de modificación del préstamo

También querrás estar atento a las estafas de modificación de préstamos, otro tipo común de estafa hipotecaria. Las estafas de modificación de préstamos a menudo prometen falsamente salvarte de la ejecución hipotecaria. Aquí hay algunas señales de alerta que podrían indicar una estafa de modificación de préstamo. Los estafadores podrían:

• Pedirte que pagues cargos por adelantado para recibir servicios o prometerte que te otorgarán una modificación de préstamo
• Pedirte que firmes el título de tu propiedad o podrían pedirte que firmes documentos que no entiendes
• Animarte a hacer pagos a alguien que no sea tu administrador o prestamista
• Decirte que dejes de hacer sus pagos hipotecarios

En otras palabras, si algo parece "sospechoso", probablemente lo sea.

8. Fraude de venta en corto

Las ventas en corto ocurren cuando adquieres una propiedad por debajo del valor de mercado, o cuando el precio de venta es menor que el saldo del préstamo hipotecario existente del vendedor. Las ventas en corto ayudan tanto al prestamista como al propietario porque el vendedor puede salir de la casa y el prestamista evita la ejecución hipotecaria.

El fraude de venta en corto a menudo ocurre cuando los estafadores se acercan a propietarios en dificultades con un contrato de compra falso que presentarán y negociarán con el prestamista hipotecario para el propietario. El estafador obtendrá la propiedad para hacer alteraciones, asegurar un nuevo préstamo sobre la propiedad y alquilar la casa a un tercero independiente.

Otro fraude de venta en corto involucra a personas fraudulentas trabajando con agentes inmobiliarios, tasadores, u otros para ofrecer tasaciones defectuosas a vendedores potenciales o bancos. El estafador puede revender o financiar la casa al valor real de mercado.

9. Fraude de hipoteca inversa

El fraude de hipoteca inversa afecta principalmente a los adultos mayores, porque están disponibles para aquellos de 62 años en adelante. Los préstamos de hipoteca inversa permiten a los propietarios pedir dinero prestado usando su propiedad como garantía para el préstamo. Los prestatarios no hacen pagos hipotecarios mensuales, pero el préstamo se paga cuando el prestatario ya no vive en la casa. Los intereses y cargos se agregan al saldo del préstamo cada mes, y deben pagar impuestos sobre la propiedad y seguro del propietario de vivienda.

Las estafas de hipoteca inversa pueden incluir:

• Estafas de ejecución hipotecaria, donde los estafadores ofrecen alivio de ejecución hipotecaria usando una hipoteca inversa
• Estafas de robo de capital, que implican a tasadores deshonestos, abogados y agentes de préstamos que inflan la tasación de una casa
• Estafas de compraventa de casas, donde los estafadores usan los ingresos de la hipoteca inversa para comprar otra propiedad

Los planificadores financieros poco éticos o parientes no confiables también pueden convencerlo de una hipoteca inversa innecesaria, o estafas de hipoteca inversa para veteranos, aunque el Departamento de Asuntos de los Veteranos no ofrece hipotecas inversas.

Si tienes padres o abuelos ancianos, considera hablar con ellos sobre el fraude de hipoteca inversa para que no se encuentren en esta situación.

10. Fraude por emisión de préstamo

El fraude del prestamista hipotecario incluye el fraude de originación de préstamos, cuando prestatarios, corredores o prestamistas obtienen aprobación hipotecaria bajo pretextos falsos.  Por ejemplo, un agente de préstamos en un banco puede alterar o falsificar estados de cuenta, contratos de compraventa, cifras de ingresos, informes de crédito y verificación de formularios de depósito para beneficiar al oficial de préstamos y posiblemente a un corredor hipotecario cómplice.

Como puedes ver, el fraude del prestamista hipotecario puede incluso ocurrir en la oficina de tu prestamista.

Cómo evitar el fraude en un préstamo hipotecario

Puedes evitar el fraude hipotecario siguiendo estas buenas prácticas:

• Utiliza un abogado para revisar toda la documentación legal. De esta forma te aseguras de entender todo lo que estás firmando. Los abogados de bienes raíces tienen experiencia en este tipo de transacciones y pueden identificar posibles señales de alerta.
• Verifica las referencias y recomendaciones de todas las partes involucradas. Esto incluye corredores inmobiliarios y agentes de préstamos. Puedes buscar en línea y encontrar comentarios y referencias de tus profesionales hipotecarios. Si tienes dudas, pide recomendaciones a familiares y amigos de confianza.
• Investiga y verifica el historial del título de la propiedad. Una investigación de títulos confirmará quién es el propietario de la propiedad que quieres comprar y si existen deudas sobre la propiedad, como impuestos no pagados, cuotas de la asociación de propietarios de vivienda y facturas por mejoras.
• Revisa los documentos finales del préstamo para asegurarte de que toda la información sea correcta. El proceso hipotecario incluye muchos pasos y documentos, y puede ser difícil llevar un control de todos. Asegúrate de revisar todos los documentos finales del préstamo para confirmar que la información sea correcta.
• Revisa los avalúos fiscales de la propiedad para verificar su valor fiscal. El valor fiscal de la propiedad se determina basándose en ventas de viviendas similares y en los resultados de la inspección de la casa. Este valor se usa para calcular los impuestos. Investigando por tu cuenta puedes asegurarte de tener información correcta del valor de la casa y que no pagarás más de lo que vale.

¿Qué debo hacer si fui víctima de una estafa?

Si crees que eres víctima de un fraude hipotecario, puedes denunciarlo ante agencias federales pertinentes, incluyendo las agencias de protección al consumidor estatales o locales y tu prestamista hipotecario. Ellos sabrán cómo ayudarte a dar los siguientes pasos.

¿Cuál es la penalización por fraude hipotecario?

Como el fraude hipotecario es un delito grave, puede conllevar consecuencias legales severas. La legislación local, estatal y federal responsabiliza a los prestatarios y a los profesionales hipotecarios.

Aunque las sanciones específicas del fraude hipotecario varían dependiendo de la naturaleza de la actividad fraudulenta, según las leyes federales y estatales vigentes, una condena por fraude hipotecario puede ser hasta de 30 años en la prisión federal y multas hasta de $1 millón.

Métodos actuales de fraude hipotecario

¿Vives en un estado con alta incidencia de fraude hipotecario? Nueva York, Florida, California, Connecticut y Nueva Jersey reportan los niveles más altos. A nivel nacional, el riesgo de fraude en solicitudes hipotecarias aumentó un 8.3% interanual y un 1.1% con respecto al trimestre anterior. Además, 1 de cada 123 solicitudes presentó indicios de fraude en el segundo trimestre de 2024.

Sin embargo, eso no significa que debas vivir con miedo o pensar que el peligro está a la vuelta de la esquina. Puedes rodearte de las personas adecuadas para evitar el fraude.

Conclusión: mantente informado para evitar el fraude hipotecario

Ahora que tienes las herramientas para reconocer el fraude hipotecario, tienes el poder de detectar posibles estafas. Comprender por qué las personas o entidades pueden estar motivadas a cometer fraude te dará tranquilidad. Para protegerte, puedes contratar a un abogado de bienes raíces para que revise toda la documentación legal antes del cierre, verificar referencias, investigar el historial del título, revisar los documentos finales del préstamo y evaluar las tasaciones fiscales. No tienes que hacerlo solo: hay expertos disponibles para ayudarte.

¿Te interesa conocer más acciones que puedes tomar al comprar una casa? Obtén más información sobre las estafas hipotecarias frecuentes que debes para estar completamente preparado cuando navegues el proceso de comprar de una casa.