¿Cuáles son las ventajas y desventajas de los préstamos de la FHA?

A partir del 16 de noviembre de 2025, Fannie Mae y Freddie Mac eliminaron el requisito de puntuación de crédito mínima de sus directrices de elegibilidad para préstamos convencionales. Ahora, la aprobación del préstamo se basará en una evaluación de factores generales de riesgo crediticio.

Cuando buscas comprar una vivienda, explorar todas tus opciones de préstamos hipotecarios puede ayudarte a encontrar el que mejor se adapte a tus necesidades. Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) son una opción que podría llamarte la atención.

Aunque los préstamos de FHA presentan una buena oportunidad para muchos, evaluar los beneficios y desventajas de este tipo de préstamo hipotecario puede ayudarte a tomar esta decisión financiera tan importante con toda la información necesaria. Esta guía se basa en la experiencia de Rocket para analizar las ventajas y desventajas de los préstamos de FHA antes de presentar una solicitud.

¿Qué es un préstamo de FHA?

Un préstamo de FHA es una hipoteca respaldada por el gobierno que está asegurada por la Administración Federal de Vivienda. La FHA se creó para mejorar el acceso a la propiedad de una vivienda para quienes quizá no califiquen para las opciones de financiamiento convencional.

Algunos puntos clave sobre los préstamos de FHA:

• A menudo más fáciles de calificar: el respaldo del gobierno hace que estos préstamos representen menos riesgo para los prestamistas.
• Requisitos más bajos de puntuación de crédito: la aprobación es posible con una puntuación de crédito tan bajo como 500.
• Pagos iniciales desde el 3.5%: el pago inicial requerido depende del nivel de crédito. Quienes tienen una puntuación de crédito de al menos 580 deben cumplir un pago inicial del 3.5%; quienes tienen una puntuación entre 500 y 579 deben aportar al menos un 10% de pago inicial.
• Flexibilidad de los prestamistas: En general, los préstamos de FHA ofrecen mayor flexibilidad para trabajar con prestatarios que puedan tener una relación deuda–ingreso (DTI) más alta o fuentes de ingresos no tradicionales.

Los préstamos de FHA ofrecen un camino hacia la propiedad para quienes tienen una puntuación de crédito menos favorable y fondos iniciales limitados para el pago inicial. Pero para prestatarios con mejores puntuaciones de crédito y más dinero disponible, un préstamo convencional podría ser una estrategia de compra de vivienda igualmente válida. Las diferencias entre préstamos de la FHA y convencionales pueden ayudarte a decidir qué préstamo se adapta mejor a tu situación.

Beneficios de los préstamos de FHA

Para el comprador adecuado, los préstamos de FHA ofrecen una amplia variedad de beneficios. Abajo exploramos las principales ventajas de los préstamos de FHA.

Un pago inicial bajo

Los requisitos de pago inicial son una de las características más destacadas del préstamo de FHA. Al fin y al cabo, reunir el dinero para el pago inicial suele ser uno de los principales obstáculos para acceder a la vivienda. Como el préstamo de FHA reduce el pago inicial mínimo, comprar una casa puede volverse una meta mucho más cercana.

Para los prestatarios de FHA con una puntuación de crédito de 580 o más, solo se necesita un pago inicial del 3.5%. Para quienes tienen una puntuación de crédito entre 500 y 479, el requisito de pago inicial aumenta al 10%.

Por ejemplo, supongamos que planeas comprar una vivienda de $300,000. Con un préstamo de FHA, el requisito de un pago inicial del 3.5% sería de $10,500. Si se exige un pago inicial del 10%, ese requisito mínimo ascendería a $30,000.

En contraste, los requisitos de pago inicial de los préstamos convencionales suelen ir entre el 3% y el 20%, lo que sería de $10,000 a $60,000 para este préstamo en particular.

Cabe destacar que los préstamos de FHA permiten a los compradores de vivienda utilizar fondos de regalo y programas de asistencia para el pago inicial. Aunque deberás proporcionar documentación que demuestre que los fondos recibidos de familiares o amigos son realmente un regalo y no un préstamo, esta opción hace posible que muchas personas puedan obtener un préstamo hipotecario.

Flexibilidad con el historial crediticio

La misma flexibilidad que ofrecen los préstamos de FHA en el pago inicial también se aplica al historial crediticio del prestatario. Mientras que la mayoría de los otros tipos de préstamo exigen una puntuación de crédito de 620, puedes calificar para un préstamo de FHA con una puntuación de 580, o incluso con una tan baja como 500, según el prestamista.

La siguiente tabla muestra los requisitos de puntuación de crédito en varios tipos de préstamo:

Una mejor tasa de interés

En general, los préstamos de FHA suelen ofrecer tasas de interés fijas más bajas que las de la mayoría de los otros tipos de préstamo.

Aunque las tasas de FHA tienden a ser más bajas, tu tasa exacta variará según tu situación particular. Factores como las condiciones del mercado hipotecario, tus ingresos, tu puntuación de crédito, la cantidad del préstamo, el pago inicial y el plazo del préstamo pueden influir en tu tasa hipotecaria.

Al igual que con otros tipos de préstamo, tienes la posibilidad de reducir tu tasa de interés de FHA comprando puntos hipotecarios. Básicamente, esto implica pagar una tarifa por adelantado a cambio de obtener una tasa más baja.

Requisitos flexibles de DTI

Tu relación deuda-ingreso (DTI) compara tus pagos mensuales de deudas con tus ingresos.

Puedes calcular tu DTI sumando tus pagos mensuales de deudas (incluyendo préstamos estudiantiles, préstamos para auto, tarjetas de crédito y pagos hipotecarios) y dividiendo esa cantidad entre tus ingresos brutos mensuales. El número que obtienes es tu DTI expresado como porcentaje.

Por ejemplo, si tienes $5,000 de ingresos mensuales y $1,000 en pagos mensuales de deudas, tu DTI sería del 20%.

Los préstamos FHA suelen ofrecer mayor flexibilidad en el DTI del prestatario. Según la FHA, tu DTI no debe superar el 43% en ciertas situaciones. Sin embargo, el requisito de DTI para los préstamos de FHA puede ser mayor o menor, dependiendo de factores compensatorios como tu puntuación de crédito y el dinero disponible.

Con un préstamo de FHA, también puedes agregar los ingresos de un co-prestatario para aumentar tus posibilidades de aprobación, incluso si esa persona no vivirá en la propiedad. Incluir un co-prestatario no ocupante, como un familiar o un amigo cercano, puede proporcionarte aún más flexibilidad económica.

Desventajas de los préstamos de FHA

Como ocurre con cualquier producto financiero, los préstamos de FHA también presentan algunas desventajas que debes tener en cuenta. Algunas de ellas incluyen lo siguiente.

Primas del seguro hipotecario (MIP)

Los préstamos de FHA exigen que los prestatarios paguen tanto una prima inicial del seguro hipotecario (UFMIP) como una prima anual de seguro hipotecario (MIP), independientemente de la cantidad que aportes como del pago inicial.

Estos costos se dividen de la siguiente manera:

• Prima inicial del seguro hipotecario: La cantidad que pagas por las primas del seguro hipotecario dependerá del tamaño de tu préstamo, con una UFMIP del 1.75% de la cantidad base del préstamo. La UFMP se paga al cierre o puedes financiarla como parte del préstamo.
• Prima anual del seguro hipotecario: La prima anual se divide en pagos mensuales que se agregan a tu cuota hipotecaria, en lugar de pagarse como un monto único al año.

Si haces un pago inicial del 10% o más, el costo mensual del seguro hipotecario se quitará después de 11 años. De lo contrario, el costo mensual del seguro hipotecario se mantendrá hasta que termine el plazo del préstamo. Sin embargo, siempre existe la opción de refinanciar un préstamo convencional. Si lo haces cuando ya tienes un 20% de capital en la vivienda, podrás eliminar las primas de seguro hipotecario.

Requisitos de la propiedad

Para calificar para un préstamo de FHA, la vivienda debe cumplir los requisitos mínimos de propiedad. Estos estándares incluyen:

• Seguridad: la vivienda debe ofrecer un entorno seguro y saludable para los ocupantes.
• Protección: la vivienda debe proporcionar un lugar seguro para los residentes.
• Solidez: la vivienda debe estar en buen estado y sin defectos estructurales.

Si estás considerando comprar un condominio con un préstamo de FHA, este debe cumplir otros requisitos. Por ejemplo, debe ubicarse en un edificio con al menos cinco unidades habitacionales y estar listo para ser habitado.

El prestamista evalúa la condición de la propiedad mediante una tasación tras que tú y el vendedor firman un contrato de compra.

Normalmente, un tasador profesional completa el proceso y determina si la vivienda cumple los estándares mínimos de la FHA. El tasador también proporciona una opinión sobre el valor de la vivienda, información que tu prestamista utilizará para determinar la cantidad de tu préstamo de FHA.

Este proceso puede ser más estricto que el de las tasaciones para préstamos convencionales. Si la vivienda que te interesa no cumple los estándares de tasación de la FHA, no podrás obtener financiamiento de la FHA para comprarla.

Límites para préstamos

Los límites de los préstamo de FHA son otro factor importante para considerar al solicitar este tipo de financiamiento. Dependiendo de cuánto quieras pedir prestado y de dónde esté situada la propiedad, un préstamo de FHA podría no ser adecuado para ti.

Actualmente, el límite nacional para un préstamo de FHA es de $524,225 para una vivienda unifamiliar en un área de costo relativamente bajo. En áreas de alto costo, el límite es mayor y puede llegar a aproximadamente $1,209,750.

Si quieres conocer los límites específicos de préstamo para tu área, puedes usar la herramienta del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Solo debes ingresar los datos de tu ubicación para obtener los límites correspondientes.

Preguntas frecuentes

¿Puedo obtener un préstamo de FHA si tengo deuda de préstamos estudiantiles?

Sí, la deuda de préstamos estudiantiles no impide que alguien obtenga un préstamo de FHA. Sin embargo, si tu deuda estudiantil eleva demasiado tu DTI, podría limitar tus posibilidades de aprobación hipotecaria.

¿Puedo obtener una preaprobación para un préstamo de FHA?

Sí, los préstamos de FHA pueden preaprobarse igual que los préstamos tradicionales.

¿Tengo que pagar costos de cierre por un préstamo de FHA?

Sí, los préstamos de FHA tienen gastos de cierre que deben pagarse antes de completar la compraventa.

Conclusión: evalúa las ventajas y desventajas de los préstamos de FHA

Antes de solicitar un préstamo de FHA, analizar sus ventajas y desventajas puede ayudarte a determinar si es una buena opción para tu situación. Aunque el pago inicial bajo y los requisitos flexibles de puntuación de crédito resultan muy atractivos, los estándares de propiedad podrían limitar el número de viviendas disponibles para tu compra.

Si decides seguir adelante con un préstamo de FHA, puedes iniciar el proceso de aprobación desde hoy