Coprestatarios no ocupantes de FHA: directrices y cómo puede ayudar

Los préstamos de FHA resultan atractivos para muchos compradores de vivienda porque sus requisitos financieros son más flexibles. Si todavía te preocupa no calificar, un coprestatario no ocupante de FHA puede ayudarte. Sigue leyendo para obtener más información sobre cómo un coprestatario no ocupante puede ayudarte a comprar una vivienda.

Aspectos clave

• Los préstamos de FHA ofrecen opciones de calificación flexibles, incluidos los coprestatarios no ocupantes. Estos préstamos tienen requisitos financieros más flexibles, y un coprestatario no ocupante puede fortalecer la solicitud de prestatarios que de otro modo no calificarían.
• Los coprestatarios no ocupantes pueden mejorar la capacidad de ingresos. Aunque no vivirán en la vivienda, sus ingresos pueden ayudar a mejorar la relación deuda-ingreso (DTI) del prestatario principal y su elegibilidad general para el préstamo.
• Las reglas de FHA varían según la relación entre el coprestatario y el prestatario. Si el coprestatario no ocupante no es un familiar, la FHA exige un pago inicial del 25% en lugar del 3.5% estándar. También debe ser ciudadano estadounidense o mantener una residencia principal en Estados Unidos.

¿Qué es un préstamo de FHA?

Los prestamistas privados ofrecen los préstamos de la Administración Federal de Vivienda, que tienen el respaldo del gobierno federal. Ese respaldo reduce el riesgo para el prestamista y lo incentiva a otorgar préstamos que cumplan los requisitos de la FHA.

La FHA permite que los prestamistas otorguen hipotecas a prestatarios con una puntuación de crédito de entre 500 y 579, con un pago inicial del 10%. Los prestamistas, incluyendo Rocket Mortgage, ofrecen préstamos de FHA a prestatarios con una puntuación de crédito de al menos 580 y un pago inicial del 3.5%.

Los préstamos de FHA también tienen límites en la cantidad que puedes pedir prestada y solo puede utilizarse para comprar una residencia principal. Los prestatarios deben pagar una prima de seguro hipotecario inicial y anual, o MIP, para proteger al prestamista en caso de incumplimiento.

“La puntuación de crédito no es lo único en la lista de requisitos de la FHA. Hay otros criterios que deben cumplirse para ser elegible”, afirma Omer Reiner, un REALTOR® en Miami. “Como con cualquier préstamo hipotecario, debe realizarse una tasación para asegurar que la propiedad sea habitable. Y la tasación debe hacerla un profesional autorizado por la FHA”.

¿Permite la FHA coprestatarios no ocupantes?

Sí, los préstamos de FHA permiten coprestatarios no ocupantes, es decir, personas que figuran como coprestatarios en el préstamo, pero no residen en la vivienda. Al menos uno de los prestatarios en un préstamo de FHA debe ocupar la propiedad financiada como su residencia principal.

Un coprestatario no ocupante puede ayudar al prestatario principal a calificar para un préstamo de FHA al aportar ingresos adicionales y mejorar la relación deuda-ingreso (DTI). Esto puede facilitar el proceso de elegibilidad para prestatarios que de otro modo no calificarían.

Los coprestatarios no ocupantes no son exclusivos de los préstamos de FHA. Los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos también los permiten en ciertas circunstancias, al igual que algunos préstamos convencionales.

Si quieres solicitar un préstamo que no sea de FHA con un coprestatario no ocupante, consulta primero con el prestamista que elijas.

¿Cómo funciona el coprestatario?

La opción de coprestatario es una alternativa relativamente única para los compradores de vivienda. En este caso, la FHA permite que otra persona que no vivirá en la propiedad financiada firme conjuntamente el préstamo hipotecario de FHA. Al solicitar un préstamo hipotecario con un coprestatario no ocupante, el prestamista considerará los ingresos, pasivos, activos y puntuaciones de crédito combinados de todos los prestatarios.

Dado que el coprestatario no ocupante se incluye en el proceso de evaluación de riesgo, el prestatario ocupante suele mejorar sus probabilidades de aprobación. Idealmente, el coprestatario no ocupante tiene ingresos más altos, lo que puede aumentar las posibilidades del prestatario principal de convertirse en propietario. Si tienes una relación DTI alta, los ingresos y el historial crediticio del coprestatario pueden ayudar a reducirla.

Ten en cuenta que la mayoría de los préstamos utiliza el puntaje FICO® medio más bajo entre todos los prestatarios del préstamo, por lo que el coprestatario no ocupante no necesariamente necesita tener una puntuación de crédito más alta que el del prestatario principal.

Directrices de FHA para los coprestatarios no ocupantes

Uno de los principales motivos para obtener un préstamo de FHA es que permite la elegibilidad de prestatarios con puntuaciones de crédito más bajas.

Mientras que necesitas una puntuación de crédito de al menos 620 para obtener un préstamo convencional, los prestatarios con una puntuación de 580 y un pago inicial del 3.5% pueden obtener una hipoteca de FHA. Algunos prestamistas también ofrecen préstamos de FHA a prestatarios con puntuaciones entre 500 y 579, con un pago inicial del 10%.

Si quieres agregar un coprestatario no ocupante a tu solicitud de préstamo de FHA y aportar solo el 3.5% de pago inicial, ese coprestatario debe ser un familiar. La FHA define como familiares a:

• Padres, incluyendo padrastros y padres de crianza temporal
• Cónyuges o parejas domésticas
• Hijos, incluyendo hijastros, hijos de crianza y adoptados
• Hermanos, incluyendo hermanastros
• Abuelos, incluyendo abuelos políticos y de crianza
• Tíos
• Familia política, como yerno, nuera, suegro, suegra, cuñado o cuñada

Si el coprestatario no ocupante no es un familiar, tendrás que hacer un pago inicial más grande. En general, se requiere un pago inicial del 25% si el coprestatario no es familiar o si un familiar vende la propiedad a otro familiar. Esta regla del 25% también aplica a viviendas de dos a cuatro unidades.

Independientemente del vínculo familiar, el coprestatario no ocupante debe ser ciudadano estadounidense o tener su residencia principal en Estados Unidos.

Puedes tener hasta cuatro coprestatarios en una hipoteca de FHA. Además, cada coprestatario debe cumplir requisitos de elegibilidad, como tener una puntuación de crédito adecuada, una relación DTI en los límites y suficientes ingresos para continuar con el proceso.

Cofirmante de FHA vs. coprestatario no ocupante: cómo entender la diferencia

Un cofirmante en un préstamo de FHA es diferente de un coprestatario no ocupante.

Un cofirmante aporta sus finanzas para la aprobación del préstamo y asume la responsabilidad de pagar la deuda, pero no tiene participación legal en la propiedad.

Obtener un cofirmante puede mejorar tus probabilidades de aprobación como prestatario principal. Ejemplo: Por ejemplo, los ingresos del cofirmante pueden reducir tu relación DTI. Sin embargo, debes tener en cuenta que el cofirmante es responsable del pago del préstamo si tú, como prestatario principal, dejas de pagar o incumples.

Un coprestatario no ocupante, por otro lado, sí tiene participación en la propiedad, aunque no viva en ella. Esta persona debe figurar en el título de la propiedad en el momento del cierre y también es responsable del pagaré hipotecario. En el cierre, el coprestatario debe firmar todos los documentos, lo que lo hace legalmente responsable de la propiedad.

“Un cofirmante no es propietario de la vivienda, pero acepta pagar la hipoteca”, explica Dennis Shirshikov, profesor de finanzas y economía en City University of New York / Queens College. “Un coprestatario no ocupante está legalmente obligado a pagar el préstamo y comparte la propiedad. Esta diferencia es extremadamente relevante: no solo se trata de quién es responsable, sino de quién puede tomar decisiones sobre la vivienda”.

Ventajas y desventajas de los coprestatarios no ocupantes FHA

Al considerar cómo proceder con un préstamo de FHA, puede ser útil analizar algunas ventajas y desventajas de utilizar un coprestatario no ocupante.

Conclusión: un coprestatario no ocupante aumenta las probabilidades de éxito del préstamo

Convencer a un coprestatario no ocupante de firmar contigo tu préstamo hipotecario FHA puede acelerar tu camino hacia la compra de vivienda. Tu prestamista evaluará conjuntamente los ingresos, activos, deudas y puntuaciones de crédito de ambos prestatarios, lo que puede mejorar tus probabilidades de aprobación del préstamo de FHA. Sin embargo, debes considerar cuidadosamente el impacto de utilizar un coprestatario no ocupante, especialmente si no es un familiar. Incluir a alguien que no sea familiar puede exigir un pago inicial del 25% en lugar del 3.5%.

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