Préstamos de la FHA: requisitos, límites para préstamos y tasas

Un préstamo FHA es un tipo de préstamo hipotecario respaldado por el gobierno con el que puedes comprar una casa con requisitos financieros más flexibles. Puedes calificar para un préstamo FHA, aunque tengas deudas o una puntuación de crédito baja. Incluso, puedes obtener un préstamo FHA si tienes una quiebra u otros problemas financieros en tu registro.

En este artículo, analizaremos con mayor detalle los préstamos hipotecarios FHA, sus requisitos y si este tipo de préstamo puede ser adecuado para ti.

Los préstamos FHA tienen el respaldo de la Administración Federal de Vivienda, una agencia que está bajo la jurisdicción del Departamento de la Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD). Estos préstamos están asegurados por FHA, lo que simplemente significa que esta entidad protege a tu prestamista de pérdidas en caso de que incumplas con el pago de tu préstamo.

Los préstamos FHA están disponibles con opciones de down payments bajos y límites de puntuación de crédito mínima, pero también deberás pagar un seguro hipotecario.

La opción de un down payment bajo y requisitos de crédito menos estrictos puede hacer que los préstamos FHA sean particularmente interesantes para los compradores de vivienda por primera vez, aunque no es necesario que lo seas para calificar. Estos son algunos de los beneficios de los préstamos FHA:

Los requisitos de puntuación de crédito son más bajos comparados con otros préstamos.

Tu prestamista puede aceptar un down payment más bajo.

Podrías calificar para un préstamo FHA incluso si tienes una quiebra u otros problemas financieros en tu historial.

A menudo,los costos de cierre pueden incluirse en el préstamo.

Hay ciertos requisitos que los prestatarios deben cumplir para calificar para un préstamo FHA, incluyendo:

• Un tasador aprobado por la FHA debe tasar la casa que quieres comprar.
• Solo puedes obtener un préstamo nuevo FHA si la casa será tu residencia principal, lo que significa que no puede ser una propiedad de inversión ni una segunda vivienda.
• Debes ocupar la propiedad en un plazo de 60 días después del cierre.
• Se debe hacer una inspección en la que se informe si la propiedad cumple los estándares mínimos para propiedades.

Hay algunas condiciones más específicas para calificar, incluyendo una cantidad de down payment, el seguro hipotecario, la puntuación de crédito, los límites para préstamos y los requisitos de ingresos. En su mayoría, los requisitos de la FHA para calificar para una hipoteca son los mismos que para los beneficiarios de DACA. Analizaremos estos factores en mayor profundidad abajo.

Down payments de los préstamos FHA

Tu down payment es un porcentaje del precio de compra de una casa y es la cantidad que se paga por adelantado por esa vivienda. La cantidad mínima que puedes pagar como down payment en un préstamo FHA está directamente relacionada con tu puntuación de crédito. Tu puntuación de crédito es un número que oscila entre 300 y 850 y se usa para indicar tu solvencia crediticia.

Para un préstamo FHA, se exige un pago mínimo del 3.5 % si tienes una puntuación de crédito de 580 o más. Si puedes hacer un down payment del 10 %, tu puntuación de crédito puede estar en el intervalo de entre 500 y 579. Rocket Mortgage^® exige una puntuación de crédito mínima de 580 para los préstamos FHA. Una calculadora de hipoteca puede ayudarte a calcular tus pagos mensuales y a ver cómo la cantidad de tu down payment los afecta.

Ten en cuenta que puedes hacer down payments en efectivo con ayuda de donaciones para un préstamo FHA, pero deben estar documentados de manera adecuada para garantizar que las donaciones sean auténticas y no un préstamo disfrazado.

Seguro de hipoteca FHA

Para un préstamo FHA, debes pagar una prima del seguro hipotecario (MIP). El seguro hipotecario se implementa para proteger a tu prestamista FHA contra pérdidas en caso de que incumplas con el pago de tu préstamo.

En la mayoría de los casos, pagarás el seguro hipotecario durante la vigencia de un préstamo FHA (a menos que hagas un down payment del 10 % como mínimo, en cuyo caso la MIP se incorporará al préstamo durante 11 años). El seguro hipotecario de los préstamos FHA se evalúa de dos maneras diferentes. Primero, se cobra una prima de la hipoteca por adelantado, que suele ser del 1.75 % de la cantidad base del préstamo.

Los prestatarios de la FHA también pagan una prima del seguro hipotecario anual, que se basa en el plazo (la duración) de tu hipoteca, tu relación préstamo-valor (LTV), la cantidad total de la hipoteca y la cantidad del down payment. Los pagos anuales de la MIP son aproximadamente de entre el 0.45 % y el 1.05 % de la cantidad base del préstamo.

Préstamos FHA y puntuación de crédito

Hay muchos factores que determinan tu puntuación de crédito, incluyendo:

• El tipo de crédito que tienes (si tienes tarjetas de crédito, préstamos, etc.)
• El uso del crédito, que se refiere simplemente a qué porcentaje de tu crédito usas
• Si pagas tus facturas a tiempo
• La cantidad que debes en tus tarjetas de crédito
• Cuánto crédito nuevo has adquirido hace poco

Si tienes un puntaje más alto, podrías calificar con una relación deuda-ingreso, o DTI, más alta. La DTI es el porcentaje de tu ingreso bruto mensual que se destina al pago de deudas. Tu DTI es el total de los pagos mensuales de tus deudas dividido por tu ingreso bruto mensual (tu ingreso mensual antes de impuestos). Esta cifra se expresa como un porcentaje.

Para calcular tu relación DTI, divide tus deudas (préstamos estudiantiles, préstamos vehiculares, etc.) por tu ingreso bruto mensual. Por ejemplo, si tus deudas, que incluyen tus préstamos estudiantiles y vehiculares, llegan a $2,000 por mes y tus ingresos son de $8,000 por mes, tu DTI es del 25 %.

Cuanto menor sea tu DTI, mejor será tu situación. En el caso de que tengas una DTI más alta, podrías calificar para un préstamo FHA si tienes una puntuación de crédito más alta.

La FHA establece que tu pago hipotecario mensual no debe superar el 31 % de tu ingreso bruto mensual y que tu DTI no debe ser mayor que el 43 % de tu ingreso bruto mensual en determinadas circunstancias, si los riesgos de tu préstamo se evalúan anualmente. Como se menciona arriba, si tienes una mejor puntuación de crédito, es posible que puedas calificar con una DTI más alta.

Límites para préstamos FHA

Hay un límite máximo para la cantidad que puedes pedir prestada con un préstamo FHA y ese monto depende del condado donde está situada tu posible casa.

Según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano, la cantidad máxima en préstamos FHA para las áreas costosas (como las grandes áreas metropolitanas) es hasta de $970,800 para 2022. Este límite también se aplica para Alaska y Hawái en Rocket Mortgage^®. Para Alaska y Hawái, las políticas de los prestamistas difieren en términos de los límites del préstamo. En las áreas menos costosas, el límite FHA puede bajar hasta $420,680. Los límites para préstamos se establecen según los valores de las propiedades del condado. Estos son los límites para las propiedades de una unidad. Si tu propiedad tiene más de una unidad, los límites pueden ser más altos.

Puedes consultar los límites para hipotecas FHA para una o más áreas en la página de límites para hipotecas de la FHA. Esta página también incluye la mediana del precio de venta de cada área. Estos son los cálculos del precio medio que se usan para determinar el límite para préstamos según el HUD.

Tasas de interés FHA

Las tasas de interés FHA pueden ser competitivas comparadas con las de las hipotecas convencionales. Esto se debe a que el respaldo del gobierno reduce el riesgo que representas y permite que los prestamistas te ofrezcan una tasa más baja a cambio. La tasa depende de varios factores, incluyendo las tasas de interés actuales, tus ingresos, tu puntuación de crédito, la cantidad que piensas pedir prestada, la cantidad de tu down payment, la relación DTI y más.

Requisitos de ingresos FHA

Tu elegibilidad para un préstamo FHA no depende de una cantidad de ingresos determinados, pero debes demostrar que tienes un historial de empleo estable. Tus ingresos deben ser comprobables, por lo que debes presentar recibos de pago, formularios W-2, declaraciones federales de impuestos y estados de cuenta bancarios a tu prestamista. Tu prestamista también puede pedirte otros tipos de comprobantes.

Un préstamo convencional es una alternativa habitual a un préstamo FHA. Aunque las hipotecas convencionales exigen un conjunto de calificaciones financieras más estrictas, también suelen tener tasas de interés más bajas. Analicemos en detalle algunas de las diferencias entre los préstamos convencionales y FHA.

Si aún estás analizando las ventajas y desventajas de un préstamo FHA comparado con un préstamo convencional, debes saber que el gobierno no respalda los préstamos convencionales. Estos se ofrecen a través de Fannie Mae o Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que dan fondos hipotecarios a los prestamistas.

Tienen requisitos más estrictos, así que ten en cuenta que necesitarás una puntuación de crédito más alta y una DTI más baja para calificar. Por otro lado, los préstamos FHA son préstamos no conformes, lo que significa que no cumplen con los requisitos de compra de Fannie Mae o Freddie Mac.

Independientemente de que elijas un préstamo convencional o FHA, hay algunos otros costos que deberás tener en cuenta. Tendrás que pagar los costos de cierre, que son los cargos asociados con la tramitación y la garantía de tu préstamo. Estos pueden variar según el precio de la casa y el tipo de hipoteca, pero debes prever entre el 3 % y el 6 % del valor de tu casa.

También debes incluir en tu presupuesto entre el 1 % y el 3 % del precio de compra para el mantenimiento. El porcentaje exacto dependerá de la antigüedad de la casa. Si tu casa es nueva, es menos probable que las cosas se averíen con facilidad. Mientras que, si la casa es más antigua, es posible que tengas que ahorrar más. Por último, si vives en un área en la que se cobran cargos de la asociación de propietarios de vivienda, deberás pagarlos todos los meses o una vez al año.

Si estás buscando un préstamo con crédito más flexible, un down payment más bajo y requisitos de ingresos bajos o moderados, un préstamo de la FHA podría ser adecuado para ti. Consulta tus opciones en línea con Rocket Mortgage^®.