Cómo comprar una propiedad de inversión: 3 señales de que estás listo y qué necesitas saber

¿Estás pensando invertir en bienes raíces para dar en alquiler o usar como casa de vacaciones para otros viajeros? Puede convertirse en una fuente confiable de ingresos. Pero ¿cómo sabes si estás preparado para ser un arrendador?

Hemos creado un curso intensivo de todo lo que necesitas saber antes de obtener un préstamo para tu primera propiedad de inversión y empezar a ganar dinero.

Una propiedad de inversión es un inmueble que se compra para generar ingresos (por ejemplo, ganar un rendimiento sobre la inversión) mediante ingresos por alquiler o apreciación. Las propiedades de inversión generalmente las compran solo un inversionista, un par de inversionistas o un grupo de inversionistas juntos.

Primero, debes saber que el proceso de compra es diferente para una propiedad de inversión comparado con el de la vivienda principal. Antes de invertir en una propiedad, asegúrate de cumplir las siguientes calificaciones.

1. Tienes estabilidad económica

Las propiedades de inversión necesitan un nivel más alto de estabilidad económica que las viviendas principales, especialmente si tienes pensado alquilarla a inquilinos. La mayoría de prestamistas hipotecarios exigen que los prestatarios tengan por lo menos el 15 % de down payment para las propiedades de inversión, lo que generalmente no es necesario cuando compra su primera vivienda. Además del down payment más alto, en muchos estados los propietarios de propiedades adquiridas con fines de inversión que reciben inquilinos también deben obtener la aprobación de la vivienda por los inspectores.

Asegúrate de tener suficiente dinero en tu presupuesto para cubrir los costos iniciales de compra de vivienda (como down payment, inspección y costos de cierre) y para mantenimiento constante y reparaciones. Como arrendador o propietario de la vivienda de una propiedad de alquiler, debes completar reparaciones esenciales de manera oportuna, lo que puede significar costosa plomería de emergencia y reparaciones de HVAC. Algunos estados permiten a los inquilinos retener los pagos del alquiler si no reparas los servicios públicos a tiempo.

Asegúrate de presupuestar más dinero del que crees que necesitarás para las reparaciones de vivienda normales y de emergencia.

Los gastos de la propiedad de inversión no solo empiezan cuando llegan los inquilinos. También debes presupuestar dinero para publicidad y revisiones de crédito para asegurarte de que aceptes a los mejores inquilinos posible. Buenos inquilinos son un activo para tu propiedad, mientras que malos inquilinos pueden aumentar tus gastos de manera impactante.

2. El retorno de la inversión (ROI) está allí

Los inversionistas de bienes raíces con frecuencia tienen flujo de caja positivo con sus propiedades de inversión en el mercado actual, pero los inversionistas más conocedores calculan las tasas de rendimiento de la inversión (ROI) antes de comprar la propiedad. Para calcular el ROI de las propiedades de inversión, sigue estos pasos.

• Calcula tus ingresos anuales por alquiler. Busca propiedades similares que actualmente estén para alquilar. Encuentra un alquiler mensual promedio para el tipo de propiedad en la que estás interesado y multiplica ese precio de alquiler por 12 para los ingresos de un año.
• Calcula tus ingresos operativos netos. Después de calcular los posibles ingresos anuales por alquiler, calcula tus ingresos operativos netos. Los ingresos operativos netos son iguales al cálculo del alquiler anual menos los gastos operativos anuales. Tus gastos operativos son la cantidad total de dinero que se necesita para mantener la propiedad cada año. Algunos gastos incluyen seguros, impuestos sobre la propiedad, mantenimiento y asociación de propietarios de vivienda. No incluyas la hipoteca ni los intereses en el cálculo de gastos operativos netos. Resta los gastos operativos del cálculo del alquiler anual para saber tus ingresos operativos netos.
• Encuentra tu ROI. Luego, divide tus ingresos operativos netos entre el valor total de la hipoteca para obtener el rendimiento de la inversión (ROI) total.

Por ejemplo, digamos que compras una propiedad que vale $200,000 y que puedes alquilar por $1,000 al mes. Los ingresos potenciales totales son $1,000 × 12 meses para un total de $12,000. Supongamos que los costos de la propiedad por cargos de mantenimiento e impuestos son aproximadamente $500 al mes.

1. $500 × 12 = gastos operativos estimados de $6,000.
2. Resta tus gastos operativos del alquiler total potencial: $12,000 − $6,000 = $6,000 de ingresos operativos netos.
3. Divide los ingresos operativos netos entre el valor total de la hipoteca: $6,000 ÷ $200,000 = 0.03, lo que significa que el ROI de esta propiedad es 3 %.

Si compras una propiedad en un área sólida y sabes que puedes alquilarla a inquilinos confiables, el ROI del 3 % es excelente. Sin embargo, si la propiedad está en un área conocida por inquilinos de corto plazo, un ROI del 3 % podría no valer tu tiempo y esfuerzo.

3. Tienes tiempo para administrarla

La administración de propiedades de inversión aún requiere mucho tiempo. Debes que anunciarla, entrevistar a inquilinos potenciales, verificar antecedentes de los inquilinos, asegurarte de que los inquilinos paguen a tiempo el alquiler, dar mantenimiento a la propiedad y hacer las reparaciones oportunamente si algo se descompone en la vivienda. Además, todo esto lo debes hacer respetando el “derecho a la privacidad” de tu inquilino, una norma legal que te impide llegar sin avisar con al menos 24 horas de antelación en la mayoría de los estados.

Antes de que decidas comprar una propiedad de inversión, asegúrate de tener suficiente tiempo para mantener y supervisar tu espacio. 

Tiempo, down payments y rendimientos son algunas de las piezas del rompecabezas de las propiedades de inversión. Estas son algunas otras consideraciones en las que debes pensar antes de invertir.

¿Cuáles son las tendencias del mercado de vivienda?

Lo que debes hacer es elegir una propiedad que aumente su valor con el tiempo. Pero ¿cómo puedes saber qué áreas serán los siguientes mejores lugares para invertir en bienes raíces? La única manera es observando los indicadores del mercado de vivienda y las tendencias de alquiler de un área y comparar la dirección de los precios e impuestos anteriores de las propiedades con los de ahora. La compra de una casa es una inversión mayor, así que no tengas miedo de tomar mucho tiempo para investigar y analizar las tendencias del mercado para encontrar el área perfecta antes de hacer el préstamo.

¿Deberías comprar junto con un socio?

Un socio puede parecer una excelente idea: puedes unir tu dinero, dividir los costos de mantenimiento y los requisitos y combinar sus capacidades de reparación de viviendas para ahorrar dinero en los costos de contratar profesionales. Sin embargo, comprar con un socio también divide las ganancias potenciales a la mitad y te pone en la posición de compartir la responsabilidad legal con otra persona.

Por ejemplo, si tus inquilinos le avisan a tu socio de un problema de plagas y tu socio no arregla el problema de manera oportuna, los inquilinos pueden demandarlos a los dos porque ambos son los propietarios y tienes la misma responsabilidad de dar un entorno habitable.

También debes recordar que si algo sale mal con tu socio y se dividen el costo de la vivienda en partes iguales, los dos son propietarios legales en partes iguales de una sola propiedad. Asegúrate de que la persona que elijas sea de confianza, responsable y proactiva cuando se trata de mantenimiento si decides comprar una propiedad para alquilar con alguien más.

¿Cuánto serán los impuestos sobre la propiedad?

Los impuestos sobre la propiedad son impuestos que los propietarios de vivienda pagan para apoyar a la comunidad y al gobierno local. Sirven para financiar los departamentos de bomberos, escuelas públicas, bibliotecas y otros proyectos locales. La cantidad que pagues en impuestos sobre la propiedad está relacionada directamente con el valor de tu casa. Si tu casa vale más dinero, pagas más y viceversa.

Los gobiernos locales establecen sus propias tasas de impuestos sobre la propiedad, por lo que la cantidad específica que pagas depende de la ubicación de la casa. Habla con un agente de bienes raíces o prestamista hipotecario local para calcular cuánto se debe pagar en impuestos sobre la propiedad por cierta casa. Ningún cálculo será perfecto porque cada propietario de vivienda califica para diferentes niveles de exención también.

¿Debes contratar a una compañía de administración de propiedades?

Tú debes decidir si quieres encargarte de las reparaciones de la casa, la administración de los inquilinos y el mantenimiento o si contratarás a una compañía de administración de propiedades para que se encargue del mantenimiento diario en tu nombre.

Las compañías de administración de propiedades aceptan llamadas de reparación programadas y de emergencia, y revisan tu propiedad tanto con revisiones casuales como con visitas programadas para asegurarse de que los inquilinos respetan tu espacio. También pueden cobrar el alquiler en tu nombre. Algunas compañías de administración de propiedades también ofrecen servicios de colocación de inquilinos y procesamiento de desahucio por un cargo adicional. A cambio, la compañía de administración de propiedades recibe un porcentaje del alquiler mensual. Si vives lejos de la propiedad o no tienes las habilidades para hacer reparaciones en tu propiedad, contratar una compañía de administración de propiedades puede ser una excelente opción.

Las hipotecas y los préstamos para propiedades de inversión, como una hipoteca de propiedad no ocupada por el propietario, funcionan diferente a las de viviendas personales.

Requisitos de préstamos para propiedades de inversión

Si tienes una hipoteca para tu residencia principal, probablemente sabes que la mayoría de prestamistas hipotecarios ya no exigen un down payment del 20 % para dar el préstamo. Sin embargo, los prestamistas no son tan complacientes para las propiedades de inversión debido a que los riesgos de ejecución hipotecaria e incumplimiento son más altos.

La mayoría de hipotecas de tasa fija exigen por lo menos el 15 % de down payment con una puntuación de crédito que califica de 680 para una propiedad de inversión de una unidad. Tu puntuación de crédito debería estar en 620 o más si quieres solicitar a través de Rocket Mortgage®. Los prestamistas quieren que hagas un down payment del 25 % con una puntuación de crédito de 620 o más para propiedades de inversión de dos a cuatro unidades.

Preaprobación

Es buena idea obtener la preaprobación para una hipoteca antes de que empieces a buscar casas para saber cuánto puedes permitirte pagar. Puedes hacer la solicitud en línea con Rocket Mortgage para obtener la preaprobación.

Una preaprobación es diferente a una precalificación. Una precalificación solo te dice la cantidad de dinero para la que eres elegible. No es tan sólida. Para la preaprobación se necesita tu información financiera para que la compañía hipotecaria pueda darte una solución personalizada. En la precalificación solo se revisa tu crédito y el cálculo de ingresos y activos presentado; en la preaprobación se hace una revisión de crédito dura y se necesita el comprobante de ingresos y de activos.

Otras consideraciones

Cuando solicitas una hipoteca, también debes dar alguna información personal básica. En la mayoría de los casos, tu prestamista hipotecario te pedirá que entregues las declaraciones de impuestos de dos, los W-2 de dos años y los estados de cuentas bancarias de dos meses para mostrar que tienes suficiente dinero para cubrir tus pagos mensuales.

¿Estás preparado para aprovechar los beneficios de invertir en bienes raíces? Si es así, es el momento de investigar propiedades en tu área. Hay otras maneras de considerar si estás preparado: Evalúa tu estabilidad financiera y el rendimiento de la inversión de una propiedad particular, y decide si tienes tiempo para administrar una propiedad. También debes considerar el mercado de vivienda, los impuestos sobre la propiedad y si quieres contratar a una compañía de administración de propiedades.

Si ya consideraste cuidadosamente si estás preparado y quieres proceder con la compra de una propiedad de inversión, el siguiente paso es poner en orden el financiamiento. Obtén la preaprobación con Rocket Mortgage y estarás en camino a comprar tu primera propiedad de inversión.