Guía sobre bienes raíces e indicadores del mercado de la vivienda

Los indicadores del mercado inmobiliario nos dan una idea de las tendencias del sector en todo el país. Los analistas utilizan estos indicadores para predecir el futuro del mercado de la vivienda. Como comprador o vendedor, es importante tener en cuenta que muchos de estos indicadores afectan directamente la oferta y la demanda.

Analizaremos algunos de los indicadores más importantes del mercado de la vivienda y por qué son relevantes, con comentarios de expertos de Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin.1

Capacidad de pago de la vivienda

Qué es: Las definiciones varían, pero el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) considera asequible una vivienda si no cuesta más del 30% de tu ingreso mensual antes de impuestos, incluidos los servicios públicos.

Por qué es importante: Los niveles de capacidad de pago determinan si la compra de vivienda está al alcance de los posibles compradores o si quedan fuera del mercado. Existen varios índices que miden la capacidad de pago de la vivienda. Uno de los más destacados proviene de la National Association of REALTORS® (NAR).

El índice de la NAR tiene un valor base de 100. Si el número es mayor que este nivel, el ingreso promedio es más que suficiente para cubrir el costo promedio de una vivienda. Si es menor que 100, el ingreso promedio no está al ritmo de los precios de la vivienda. Según los datos más recientes de agosto de 2025, el índice se situó en 100.5. Los índices metropolitanos complementan esta cifra nacional.

En última instancia, el porcentaje de tus ingresos que deberías destinar a una hipoteca depende de tu situación económica personal. Ten siempre en cuenta tus otros objetivos financieros y tu fondo de emergencia.

Capacidad para pagar el alquiler

Qué es: El HUD también define la capacidad de pago como gastar no más del 30% de tus ingresos, pero este estándar se aplica a las viviendas en alquiler. Es posible que veas que se les denomina índices de capacidad de pago del alquiler (RAI).

Por qué es importante: La capacidad de pago del alquiler puede ser un buen indicador de lo costoso que es vivir en un área, incluso si no estás buscando establecerte de forma permanente. Nuevamente, la cantidad que se destina al alquiler depende de tu presupuesto personal, pero el 30% suele considerarse la línea divisoria entre una mayor y una menor capacidad de pago.

Oferta y demanda en bienes raíces

Como en muchos mercados, la oferta y la demanda en el mercado de la vivienda son factores clave que determinan la capacidad de pago. Existen varios valores medibles que solemos analizar.

Oferta de viviendas

Qué es: La oferta de vivienda es la cantidad de viviendas disponible en el mercado. La métrica más útil en este ámbito suele ser el número de meses de inventario, que mide cuántos meses tardaría en vender el inventario actual de viviendas al ritmo de ventas actual.

Por qué es importante: Un mayor número de meses indica un mercado favorable para los compradores, mientras que un menor número lo favorece a los vendedores. Aunque en los últimos años hemos experimentado un inventario de viviendas bajo, hay señales de que esto podría estar cambiando, según una nueva métrica de Redfin que estima el número de compradores y vendedores en un área.

“Los datos más recientes muestran que hay un 35% más de vendedores de viviendas que compradores en el mercado de la vivienda de EE. UU., lo que lo convierte en el mercado de compradores más fuerte registrado”, afirma Fairweather, economista jefe de Redfin. “Florida y Texas tienen los mercados de compradores más fuertes: hay más del doble de vendedores que, de compradores en Miami, Austin, Fort Lauderdale, West Palm Beach y San Antonio”.

Venta de la casa

Qué es: Es el número de ventas realizadas en una región geográfica durante un período determinado. También existen indicadores de ventas pendientes que muestran las viviendas en contrato.

Por qué es importante: Las ventas de viviendas pueden ser un indicador útil del movimiento dentro y fuera de un mercado Aunque suelen reflejar datos históricos, también pueden indicar tendencias generales del mercado. La Oficina del Censo y el HUD publican conjuntamente un informe sobre las ventas de viviendas nuevas, mientras que la NAR publica otro sobre las viviendas existentes.

El Redfin Data Center incluye datos semanales y mensuales tanto de ventas cerradas como de ventas pendientes en mercados de todo el país.

Precios de la vivienda

Qué es: Estos índices analizan los precios de las viviendas o utilizan un promedio ponderado con respecto de una base para mostrar tendencias. Por ejemplo, Redfin hace un seguimiento del precio de lista promedio; el Índice de precios de vivienda de Redfin mide los precios en ventas repetidas para mostrar cambios relativos con el tiempo.

Por qué es importante: Si eres comprador o vendedor, el precio de la vivienda que puedes esperar recibir u ofrecer es el factor clave. Junto con herramientas personalizadas como los análisis comparativos de mercado realizados por agentes de bienes raíces, esto te da una idea de qué esperar.

Tasa nacional de propiedad de vivienda

Qué es: Analiza el porcentaje de personas en EE. UU. que son propietarias de su vivienda. Según datos de la Oficina del Censo, la tasa de propiedad de vivienda para el Q2 de 2025 fue del 65%.

Por qué es importante: En términos generales, cuando la economía se encuentra en un estado en el que más personas son propietarias de su vivienda, esto favorece la capacidad de pago. Más personas que quieren ser propietarias logran serlo.

Índices de construcción de vivienda

Los constructores se centran en el margen de ganancia para sostener sus negocios. Por ello, solo construirán cuando exista un mercado que respalde el precio que necesitan obtener. Aunque los proyectos de vivienda del gobierno no cuentan con los mismos incentivos económicos, un alto nivel de construcción privada indica una demanda sólida.

Inicio de construcción de vivienda

Qué es: Los inicios de la construcción de viviendas registran el momento en que se inicia la obra de nuevas viviendas residenciales. Los permisos de construcción también pueden ser un buen indicador anticipado, pero no todos los permisos se traducen en viviendas construidas. Por otro lado, la construcción también se reporta como terminada, pero cuando la vivienda está lista, a menudo ya tiene comprador.

Por qué es importante: “Los inicios de construcción son uno de los indicadores prospectivos más observados en el mercado inmobiliario residencial porque reflejan el impulso del lado de la oferta, es decir, cuántos constructores están dispuestos a iniciar proyectos dadas las condiciones actuales de costos y demanda”, afirma Fairweather.

En términos simples, más inicios significan una mayor oferta, mientras que menos inicios implican menos viviendas disponibles. Los inicios de construcción venían disminuyendo según los datos más recientes disponibles de la Oficina del Censo de agosto de 2025. Vale la pena señalar que estos datos son un poco más antiguos de lo habitual debido al cierre del gobierno que seguía vigente en momento de redactar este informe.

Fairweather sugiere que los constructores están enfrentando tanto problemas de oferta como efectos macroeconómicos más débiles.

“Los constructores están reduciendo tanto la construcción de viviendas unifamiliares como de propiedades multifamiliares a medida que aumentan los costos de construcción, en parte debido a los aranceles, y la demanda de compra de vivienda sigue siendo débil,” señala. “En el caso de los apartamentos, hubo un auge de la construcción en los últimos años, y ahora los constructores están reduciendo un poco la actividad a medida que aumentan las tasas de vacancia”.

Gastos en construcción

Qué es: La Oficina del Censo monitorea el gasto en construcción tanto público como privado en toda la economía. Este indicador mide el costo de la construcción. Como comprador de vivienda, debes prestar especial atención a la cifra de construcción residencial en este reporte.

Por qué es importante: “El aumento del gasto en construcción es un indicador de crecimiento económico y una señal de que los constructores y renovadores se sienten lo suficientemente confiados en la economía como para invertir en proyectos de vivienda. También es un fuerte predictor del crecimiento económico local”, afirma Fairweather. “Las áreas metropolitanas con economías en crecimiento atraen a más residentes, quienes necesitan más vivienda”.

Cuando los constructores tienen un excedente de viviendas, pueden ofrecer incentivos como mejoras gratuitas o reducciones temporales en las tasas hipotecarias.

La tendencia reciente ha sido hacia un menor gasto, pero Fairweather ve motivos para el optimismo.

“El gasto en construcción residencial está estancado porque los constructores son cautelosos ante las altas tasas hipotecarias y una demanda de compra de vivienda débil, junto con el aumento en el costo de la mano de obra y material”, señala. “Pero vale la pena recordar que la confianza de los constructores está mejorando, lo que podría traducirse en más construcción de viviendas pronto”.

Se muestra particularmente optimista respecto a estados como Florida y Texas.

Estudio NAHB

Qué es: La Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB) encuestan mensualmente a sus miembros sobre las ventas actuales, las expectativas para los próximos 6 meses y el tráfico de compradores potenciales. Las cifras superiores de 50 en la mayoría de los indicadores reflejan una mayor confianza en el mercado, mientras que las inferiores de 50 indican preocupación.

Por qué es importante: Si los constructores se sienten más seguros, construyen más. Aunque la confianza general se encuentra actualmente en terreno negativo, en 37, según datos de octubre de 2025, las expectativas a futuro ya han superado el umbral y se sitúan en territorio positivo, en 54.

“Los inicios de la construcción de viviendas podrían aumentar en los próximos meses, ya que la confianza entre los constructores de vivienda en EE. UU. registró su mayor incremento en octubre desde principios de 2024, impulsado por la disminución de las tasas hipotecarias”, afirmó Fairweather.

Emisión de préstamos hipotecarios

El número de emisiones de préstamos hipotecarios exitosos, es decir, nuevos préstamos cerrados, puede ser un indicador de capacidad de pago, ya que sugiere que, en general, a las personas les resulta más fácil obtener aprobación y alcanzar sus objetivos en el entorno actual de tasas de interés. Hay un par de reportes que podemos analizar para dar seguimiento a este indicador.

Total de emisiones de préstamos hipotecarios

Qué es: La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda mantiene la Base de datos nacional de hipotecas, que incluye el número total de hipotecas cerradas en EE. UU. cada año.

Por qué es importante: Conocer simplemente el volumen de préstamos otorgados cada año puede ayudarte a entender el tipo de mercado que existe. Si más personas obtienen préstamos, significa que las condiciones financieras son más favorables.

En 2024, se originaron 4.284 millones de hipotecas.  Esto representa un aumento respecto a 2023, cuando se cerraron 4.015 millones de hipotecas. Si se relaciona con las decisiones de la Reserva Federal, esto refleja un entorno de tasas en descenso durante ese mismo período.

Emisión de préstamos de FHA

Qué es: El HUD mantiene datos separados sobre el número de préstamo de FHA otorgados mensualmente, y sus características.

Indicadores de salud hipotecaria

Existen indicadores en el mercado hipotecario que también reflejan la situación de la economía en general y sirven como señales de presión. Por ejemplo, si muchas personas están en mora o están entrando en ejecución hipotecaria, no solo es un indicio de problemas en el mercado hipotecario, sino también una señal de que enfrentan dificultades, ya que suelen priorizar el pago de su vivienda.

Morosidad hipotecaria

La morosidad hipotecaria general se refiere a los pagos atrasados. Estos comienzan a aparecer en los informes de crédito cuando las personas tienen 30 días o más de atraso, momento en el que se vuelve visible para entidades de seguimiento como la CFPB y la FHFA.

Por qué es importante: Aunque en esta etapa aún hay tiempo para ponerse al día o explorar opciones de mitigación de pérdidas, este es un indicador temprano de cuántos consumidores están teniendo dificultades para cumplir con sus pagos hipotecarios.

Hipotecas en mora grave

Qué es: La NMDB y la CFPB también mantienen datos sobre hipotecas con atrasos de 90 días o más en sus pagos.

Por qué es importante: Este indicador es relevante porque, en este punto, las personas están a un mes de la ejecución hipotecaria. Refleja el número de hipotecas que enfrentan dificultades graves. Al igual que los datos de atrasos de 30 a 89 días, esta información puede analizarse a nivel estatal, de condado o de área metropolitana.

Fairweather compartió algunas observaciones sobre las tendencias actuales de la morosidad hipotecaria.

“La tasa de morosidad hipotecaria, que incluye todos los préstamos con al menos un pago vencido pero que no están en ejecución hipotecaria, fue del 3.93% del total de préstamos vigentes en el segundo trimestre”, señaló. “Esto representa una ligera disminución interanual y se encuentra por debajo del promedio histórico de 5.21%. Sin embargo, cabe destacar que las morosidades graves, es decir, préstamos con atrasos de 90 días o más, están aumentando, probablemente debido a señales de debilidad en el mercado laboral y al incremento de la morosidad en otros tipos de deuda, como las tarjetas de crédito”.

Subasta de la ejecución hipotecaria

Qué es: El número de subastas de ejecución hipotecaria da una idea del estado general del mercado de la vivienda. Indica cuándo los prestamistas proceden a recuperar las viviendas y venderlas.

Por qué es importante: Las fuentes locales pueden ofrecer datos más detallados, pero a nivel general, la firma de análisis inmobiliario ATTOM™ da seguimiento a las ejecuciones hipotecarias a nivel estatal, lo que te permite tener una idea de la salud de la economía. Si eres comprador de vivienda, podrías encontrar oportunidades en propiedades en ejecución hipotecaria, pero se venden tal como están.

Tendencias del capital del propietario de vivienda

El capital de la vivienda es el valor de una propiedad después de restar el saldo pendiente de la hipoteca. No es una relación perfecta, por motivos que veremos más adelante, pero los aumentos del capital pueden indicar que los precios de las viviendas están subiendo.

Aumento del capital

Qué es: Un aumento del capital significa que, con el tiempo, los pagos de la hipoteca, junto con el incremento del valor de la vivienda, hacen que debas menos en relación con su valor.

Por qué es importante: “El aumento del capital genera riqueza y sirve como amortiguador frente a la volatilidad de otras inversiones, mientras que la disminución del capital incrementa el riesgo financiero”, señala Fairweather. “Además, cuando los propietarios tienen mucho capital, pueden utilizar su vivienda como una especie de cuenta bancaria, retirando dinero mediante una HELOC o un refinanciamiento con desembolso de efectivo”.

Según datos de Redfin, el mercado de la vivienda en EE. UU. añadió $2.5 billones en valor en 2024, alcanzando un total de $49.7 billones. Esto representa un crecimiento interanual del 5.2% respecto a diciembre del año anterior. Aunque el crecimiento es más lento que en mercados donde los valores de las viviendas aumentaban más rápidamente impulsados por tasas bajas, los niveles de capital siguen siendo extremadamente altos.

Prestatarios con bienes devaluados

Qué es: Estar “underwater” en una hipoteca significa que debes más por tu vivienda de lo que realmente vale.

Por qué es importante: Los propietarios pueden encontrarse en esta situación por varios motivos: porque compraron la vivienda y no han podido hacer los pagos de manera constante, o porque el valor de la propiedad ha disminuido. En cualquier caso, un alto número de prestatarios con capital negativo puede indicar un mercado de la vivienda poco saludable.

Emisión de hipotecas

Los índices de emisión de hipotecas hacen un seguimiento del número de nuevos préstamos hipotecarios que emite un área y las hipotecas por el número de nuevos préstamos emitidos. La emisión de hipotecas se refiere simplemente al comienzo de un nuevo préstamo hipotecario. Estos índices normalmente no hacen un seguimiento de la cantidad en dólares de cada hipoteca.

Los altos índices de emisión de hipotecas normalmente se correlacionan con una alta asequibilidad de la vivienda y precios de vivienda razonables. Cuando los grupos familiares ganan más dinero y las viviendas no son demasiado costosas, más personas envían solicitudes de préstamos hipotecarios. Comprar una casa en un área con un alto índice de emisión de hipotecas puede ser una buena idea si quieres mudarte a una zona asequible.

Emisión de préstamos de FHA

Los índices de emisión de préstamos de FHA hacen un seguimiento del número de nuevos préstamos de FHA emitidos en un área determinada. Los préstamos de FHA son un tipo de préstamos con respaldo del gobierno. Estos préstamos tienen un seguro que protege al prestamista en caso de que el prestatario deje de hacer los pagos, lo que permite a los prestamistas emitir estos préstamos a prestatarios con más deudas, puntuaciones de crédito más bajas y menos activos.

Un alto índice de emisión de préstamo de FHA puede significar que los precios de las viviendas en un área son más bajos que en las áreas circundantes. Los préstamos de FHA tienen límites de dólares más bajos que las hipotecas convencionales, por lo que son ideales para áreas menos costosas. Una mayor emisión de préstamos de FHA en una cierta área también puede significar un ingreso promedio y puntuaciones de crédito más bajas. Esta es información importante para los inversionistas que quieren comprar una unidad de alquiler.

Morosidad hipotecaria

Los índices de morosidad hipotecaria hacen un seguimiento del número de compradores que están atrasados en sus pagos hipotecarios. En el atraso de pago estándar, un comprador se retrasa más de 30 días en su préstamo, pero aún no está en proceso de ejecución hipotecaria.

Las tasas crecientes de morosidad en las hipotecas no son una buena señal para los compradores o inversionistas porque indican que el ingreso promedio en un área disminuye, o que el costo de vida aumenta desproporcionadamente comparado con los ingresos. También puede significar que las empresas hipotecarias extienden demasiados préstamos hipotecarios a compradores que no son candidatos ideales para el área. Vigila los precios de las viviendas y los índices de asequibilidad antes de invertir en esa área.

Hipotecas en mora grave

Los índices de hipoteca en mora grave hacen un seguimiento del número de propietarios de hipotecas que están muy atrasados en sus pagos mensuales. El titular del préstamo está «seriamente en mora» cuando tiene más de 90 días de atraso en el pago de su hipoteca. Muchos de estos propietarios de vivienda pueden estar en proceso de ejecución hipotecaria y en riesgo de perder sus hogares.

Un aumento en el porcentaje de titulares de préstamos seriamente en mora es una mala señal para los compradores. Puede significar que los precios de las viviendas eran demasiado altos cuando los prestatarios obtuvieron sus préstamos, o que la economía local está pasando por un mal momento. Es más probable que estas áreas tengan más casas en ejecución hipotecaria disponibles para la venta.

Si eres un inversionista experimentado, es posible que quieras considerar la compra de una ejecución hipotecaria más asequible. Recuerda que la mayoría de estas casas están en mal estado y necesitan una gran cantidad de trabajo antes de que sean habitables.

Cambio en el valor total

El indicador de cambio en el valor total se refiere al cambio en la cantidad de dólares de la porción de capital inmobiliario que los propietarios de vivienda controlan. Un cambio positivo en el valor total significa que los propietarios de vivienda están ganando capital. Un cambio negativo en el valor total significa que los propietarios están perdiendo el valor líquido de la vivienda.

El indicador de cambio en el valor total ayuda a diagnosticar el mercado inmobiliario en su conjunto. Los cambios positivos en la propiedad del valor líquido de la vivienda generalmente indican que la vivienda es asequible y los propietarios de vivienda están manejando bien sus préstamos. Si la propiedad del capital disminuye, significa que más casas están entrando en ejecución hipotecaria y que la vivienda es menos asequible.

Prestatarios con bienes devaluados

Los índices de prestatarios con bienes devaluados hacen un seguimiento del número de propietarios de vivienda que deben más dinero en su casa de lo que vale. Las hipotecas devaluadas son préstamos hipotecarios que tienen un valor en dólares más alto que el valor tasado de la propiedad. Un préstamo hipotecario puede estar devaluado si un propietario de vivienda no hace sus pagos mensuales o si los valores de la propiedad local disminuyen.

Un aumento en el número de hipotecas devaluadas significa que los precios de las viviendas están cayendo. Es un indicador generalmente negativo de la salud general del mercado de la vivienda. Si la cantidad de prestatarios con hipotecas devaluadas disminuye, significa que el mercado inmobiliario se está recuperando.

Tasa nacional de propiedad de vivienda

La tasa nacional de propiedad de vivienda es el porcentaje de grupo familiares que son propietarios de su espacio habitacional. Se toma en cuenta cada condado de los Estados Unidos al calcular el promedio de los datos.

Un alto porcentaje de propiedad de vivienda se correlaciona con un mercado de vivienda bien ajustado. Cuando la vivienda es asequible y los ingresos son proporcionales a la localidad, la propiedad de vivienda se desarrolla. Si la tasa nacional de propiedad de vivienda disminuye, puede significar que la vivienda es menos asequible y que no es el momento ideal para comprar o invertir, al menos hasta que los precios bajen. 

Subasta de la ejecución hipotecaria

El índice de subasta de la ejecución hipotecaria cataloga el número de casas en proceso de ejecución hipotecaria. Este indicador incluye tanto el inicio de ejecuciones hipotecarias como su finalización.

Es posible que quieras considerar comprar una casa en ejecución hipotecaria es eres un inversionista. Mientras que un número creciente de subastas de ejecuciones hipotecarias es un indicador negativo de la salud general de la economía, más ejecuciones hipotecarias por lo general significan precios más bajos, pero no subestimes la cantidad de reparaciones que necesita la ejecución hipotecaria promedio.

Conclusión: optimiza la compra de tu vivienda con información del mercado

Comprender el mercado inmobiliario puede ayudarte de muchas maneras, desde determinar cuánto puedes pagar hasta definir qué oferta presentar. Otros indicadores también pueden ayudarte a evaluar la salud de la economía e identificar dónde podrías encontrar una buena oportunidad.

Complementar este conocimiento con la asesoría de un agente de bienes raíces en el terreno puede ayudarte a convertirte en un comprador de vivienda mejor informado. ¿Listo para explorar tus opciones de hipoteca? Enviar una solicitud en línea.