¿Tienes una hipoteca devaluada? Estas son tus opciones

Según las mediciones de los precios, los valores de las viviendas han tendido a subir con el tiempo. Un reporte del cuarto trimestre de 2024 de ATTOM, una empresa líder en datos inmobiliarios muestra que solo el 2.5% de los titulares de hipotecas tienen una hipoteca devaluada, lo que significa que deben por su casa más de lo que vale.

El hecho de que la mayoría de las personas no se vean afectadas por el capital negativo puede ser de poco consuelo si eres uno de los que si se ha visto afectado. No hay duda de que puede ser una situación muy estresante. Puedes tener miedo de que sea necesario mudarte rápido y tener que asumir una pérdida financiera. También puede generar tensión económica porque la falta de capital existente puede hacer que sea difícil refinanciar. Aunque es comprensible que te sientas atrapado, es posible que tengas opciones de ayuda.

¿Qué significa que una hipoteca esté devaluada?

Una hipoteca devaluada ocurre cuando tienes un principal más alto en tu préstamo hipotecario que el valor monetario de la casa en sí. La razón más común para esto es que los valores de las propiedades hayan caído desde que compraste tu casa. Aunque es frecuente escuchar hablar de una casa con valor negativo, esto puede suceder con cualquier préstamo que pida una garantía. Por ejemplo, los autos nuevos tienden a depreciarse un 30% en los primeros 2 años, según Kelley Blue Book.

¿Cómo se devalúa una hipoteca?

Hay dos maneras de terminar debiendo más de lo que vale tu casa: una disminución del valor de las propiedades o un atraso en los pagos. Veamos un par de ejemplos rápidos.

El año pasado compraste una casa de $300,000 con un down payment del 3%. Desde entonces, has reducido el saldo casi un punto porcentual completo, pero aún debes $288,043.99. Mientras tanto, los valores de propiedades comparables han caído, por lo que los precios de venta en tu mercado son de $286,000.

La otra forma de encontrarte al revés con tu hipoteca es atrasarte en los pagos. Con cada pago mensual, una parte se destina a pagar el saldo, y el resto se destina a los intereses. Si omites un pago, no solo no baja tu saldo, sino que puedes terminar debiendo más según los intereses acumulados. El interés que debes en cada pago depende de la cantidad del préstamo y la tasa de interés.

Cómo saber si tu hipoteca está devaluada

Si te preocupa deber más de lo que vale tu casa, infórmate en lugar de especular. Esto te ayudará a determinar qué retos pueden aplicarse y la mejor manera de seguir adelante.

Encuentra el saldo actual de tu hipoteca

El saldo actual de tu hipoteca está reflejado en tu estado de cuenta hipotecario más 

reciente de tu administrador. Los clientes de Rocket Mortgage^® pueden encontrar el estado de cuenta de su hipoteca en la sección de documentos de su cuenta Rocket. Dependiendo de tus preferencias, también lo puedes recibir por correo.

Determina el valor de las propiedades locales

Para tener una idea de tu situación, lo mejor es evaluar el valor de las propiedades de viviendas comparables en tu área. No tienes que buscar en los registros de impuestos sobre la propiedad de casas coloniales de cuatro habitaciones con una superficie en pies cuadrados similar. Con Rocket.com, puedes consultar el valor estimado de tu casa (o cualquier otra). Si el saldo de tu hipoteca es más alto que el valor de tu propiedad es posible que esté devaluada, pero solo hay una forma de saberlo con certeza.

Obtén una tasación de la vivienda

Como el costo de una tasación independiente puede ser significativo, solo lo harías si planeas refinanciar o vender pronto, pero esta es la mejor manera de determinar el valor exacto de tu casa en el mercado actual. Un tasador evalúa tu casa comparándola con propiedades similares en tu área que se han vendido recientemente. Tu hipoteca está devaluada si el valor tasado es inferior a tu saldo actual.

Por qué tener una hipoteca devaluada es riesgoso para los propietarios

No tener capital existente puede causar varios problemas a los propietarios. Demos un breve vistazo a las dificultades antes de ver las soluciones.

El refinanciamiento puede ser más difícil

Encontrarás que las opciones pueden ser limitadas si buscas refinanciar a una tasa o pago más bajos mientras tu hipoteca está devaluada. Hay opciones que podrías aprovechar, pero encontrarás más caminos abiertos cuando alcances entre el 3% y el 5% de capital en la mayoría de los casos.

Vender puede requerir más esfuerzo

En circunstancias normales, las personas utilizan las ganancias de la venta de su casa para pagar su hipoteca existente. Si no es tu última casa, idealmente, queda al menos lo suficiente para hacer una contribución significativa al down payment de tu próxima vivienda.

Cuando el mercado no te permite vender la casa por lo suficiente para pagar tu hipoteca, debes conseguir los fondos para pagar el saldo. Esto puede mantener a las personas en casas que ya no les sirven hasta que el mercado mejore.

Existe el riesgo de perder la casa

Como el refinanciamiento es más complicado, puede hacer que sea difícil obtener una hipoteca más asequible cuando el mercado lo permitiría de otra manera.  Si en el futuro tienes dificultades económicas, estar atrapado en un pago más alto podría aumentar el riesgo de ejecución hipotecaria, perdiendo tu casa ante el prestamista cuando no puedes hacer tus pagos.

Ten en cuenta que, si te encuentras en esta situación, puede haber ayuda disponible. Comunícate con tu administrador. Los administradores quieren hacer todo lo posible para ayudarte a que te quedes en tu casa. Con pocas excepciones, cualquier alivio sí tiene un impacto en tu crédito, pero no será tan malo como una ejecución hipotecaria en tu historial.

Los clientes de Rocket Mortgage pueden comunicarse con nosotros dirigiéndose a la pestaña Mortgage (Hipoteca) en su cuenta Rocket y navegando a Help > Payment assistance (Ayuda > Asistencia con el pago).

Qué hacer si tienes una hipoteca devaluada

Si bien deber más por tu casa de lo que vale es un desafío, también hay caminos hacia un futuro financiero más brillante. Veamos algunas opciones

1. Busca nuevo financiamiento

Si bien las opciones son limitadas y no puedes retirar efectivo si no tienes capital, es posible que tengas la opción de refinanciar a una tasa más baja o cambiar tu plazo si ya tienes una hipoteca respaldada por el gobierno.

En muchos casos, no hay límite cuando se trata de las relaciones préstamo-valor para aquellos que ya tienen préstamos de la FHA, el VA o el USDA. Esto significa la capacidad de refinanciar independientemente del valor de tu casa. Aunque Rocket Mortgage no ofrece préstamos del USDA, debes entender todas las opciones disponibles para ti.

Además de la necesidad de tener ya un préstamo respaldado por el gobierno, hay otros requisitos. Por ejemplo, debes estar al día con tus pagos sin pagos atrasados en los últimos 6 meses y la hipoteca anterior debe tener al menos 6 meses de antigüedad en los programas Streamline de la FHA y el VA. También hay una prueba de beneficio mínimo que debe aprobarse con respecto al nuevo pago.

2. Quédate en tu casa y acumula capital

Si tienes el tiempo y los recursos económicos, lo mejor puede ser seguir haciendo tus pagos y dejar que el problema se resuelva solo. A medida que hagas tus pagos, tu saldo disminuirá constantemente con el tiempo. Esto eventualmente te sacará de la hipoteca devaluada. Si los valores de las propiedades eventualmente se recuperan, esto sucederá aún más rápido. Puede tener mucho sentido esperar y dejar que la situación se resuelva sola.

3. Considera una venta en corto

En términos de impacto en tu futuro financiero, si el refinanciamiento o permanecer en tu casa actual no son posibles, una venta corta puede ser la siguiente mejor alternativa. Deberás demostrar que tienes una dificultad, y el plan debe ser aprobado por tu administrador. Una venta en corto implica vender la propiedad por su valor de mercado actual, pero por debajo de lo que debes. Los administradores eligen la oferta ganadora y pueden darte una remuneración en efectivo por mantener la casa.

La razón por la que esta podría ser la mejor opción es que la FHA te permite obtener otra hipoteca de

en corto. Necesitarás el mismo historial de pagos limpio en los 12 meses previos a tu solicitud. También debes cumplir los mínimos de la puntuación de crédito, pero es factible.

Debes tener en cuenta que algunos prestamistas interponen juicios por deficiencia. En esta circunstancia, los clientes son responsables de la diferencia entre el precio de venta de la propiedad y el saldo restante del préstamo. Antes de hacer una venta en corto, asegúrate de preguntar cuál es la política y obtenerla por escrito.

4. Haz una escritura en lugar de ejecución hipotecaria

La última opción frecuente en esta situación es una escritura en lugar de ejecución hipotecaria. Con esta opción, voluntariamente entregas la propiedad a tu administrador. El administrador tiene que aceptarla. Esto solo tiene sentido si tienes que abandonar la propiedad rápido porque el impacto crediticio es similar al de una ejecución hipotecaria tradicional.

Hay ciertas cosas que son similares a la forma en que funciona una venta en corto. Nuevamente, debes averiguar la política con respecto a los juicios por deficiencia. El administrador también puede estar dispuesto a darte una remuneración económica si mantienes la casa en buen estado antes de mudarte.

Conclusión: Hay formas de manejar una hipoteca devaluada

Si bien no se puede negar el impacto económico que puede causar deber más dinero por tu casa de lo que vale actualmente en el mercado, lo mejor puede ser esperar a que el mercado se recupere mientras continúas haciendo los pagos. En algunas circunstancias, incluso podrías refinanciar a una tasa o un pago más favorables en un préstamo respaldado por el gobierno si el mercado lo dicta. Si te interesa, comienza una solicitud de refinanciamiento.

Si no puedes refinanciar o mantener tu pago actual, aún puede haber disponibles opciones de alivio. Asegúrate de comunicarte con tu administrador. Los clientes de Rocket Mortgage pueden comunicarse por medio de la pestaña Mortgage (Hipoteca) de su Cuenta Rocket en Help > Payment assistance (Ayuda > Asistencia con el pago).