¿Tienes una hipoteca devaluada? Estas son tus opciones

¿Debes más dinero por tu casa que lo que la propiedad vale? Si es así, tienes una hipoteca devaluada. La situación puede ser un dolor de cabeza para los propietarios de vivienda, particularmente si quieres vender tu propiedad o refinanciar.

Veremos más de cerca qué pasa si estás de cabeza en tu hipoteca y cómo prestar atención a los indicadores de que vas para abajo. También te daremos algunos consejos de cómo manejar una hipoteca devaluada.

Una hipoteca devaluada, a veces llamada una hipoteca al revés, es un préstamo hipotecario con un principal más alto de lo que vale la casa. Esto sucede cuando los valores de las propiedades caen, pero tú todavía tienes que pagar el saldo original de tu préstamo.

Las hipotecas no son el único tipo de préstamos que se puede devaluar. Los préstamos para automóviles, los préstamos para motos y los préstamos para casas flotantes también se pueden devaluar.

Hay dos formas principales en las que se devalúan las hipotecas: Disminución del valor de la propiedad o falta de pago.

Veamos más de cerca cómo puede ocurrir esto.

Disminución del valor de la propiedad

Supongamos que piensas comprar una casa por unos $200,000. El banco ordena una tasación y el tasador determina que la casa vale $200,000. Satisfecho, el banco te da un préstamo por $160,000 porque diste $40,000 como down payment.

Un par de años más tarde, te das cuenta de que a tus vecinos les está costando vender sus casas. Aunque el valor promedio de las propiedades en tu área era $200,000 cuando compraste la casa, los propietarios de vivienda del área han bajado sus precios de venta para compensar la falta de demanda.

Ahora, gracias a una disminución en los valores de las propiedades, tu casa vale solo $120,000 y todavía debes $155,000 de tu hipoteca.

Falta de pago

Tu hipoteca también se puede devaluar cuando no haces los pagos. Veamos cómo podría pasar eso.

Cuando comienzas a hacer los pagos de tu préstamo, la mayoría del dinero se va para el pago de intereses. A medida que vas pagando poco a poco tu principal, pagas menos y menos en intereses. A este proceso se le llama amortización.

Si dejas de pagar intereses por un mes, esos intereses se acumulan. El interés compuesto hace que sea difícil pagar el préstamo y también puede devaluarlo.

Supongamos que prestas $130,000 para comprar una casa con una APR del 4 % y un plazo de 30 años. En la fecha de pago del primer pago, debes $620.64. Un total de $187.31 se van para el saldo del principal y los restantes $433.33 sirven para pagar los intereses que tu préstamo acumuló desde que lo sacaste.

Si no pagas, eso significa que la cantidad adicional también acumulará intereses a una APR del 4 %. Y se devaluará más si no haces un pago equivalente a dos pagos mensuales el siguiente mes.

Es por eso que es tan importante que te asegures de no comprar una casa que no puedas pagar.

No tener capital o capital negativo en tu casa puede causar varios problemas, desde no poder refinanciar hasta potencialmente perderla.

Refinanciar

No podrás refinanciar tu préstamo si está devaluado. La mayoría de los prestamistas necesitan que tengas algo de capital en tu propiedad antes de refinanciar.

Vender

También podría ser difícil vender tu casa si tu préstamo está devaluado. La mayoría del tiempo, usas tu saldo de la venta para pagar tu hipoteca existente cuando vendes tu casa.

Pero es posible que no logres obtener suficiente dinero para cubrir todo tu principal pendiente cuando estás devaluado. Esto te deja con solo dos opciones: quedarte en tu casa y seguir haciendo pagos o venderla y cubrir el resto con tus ahorros. Una posible solución sería venderla en una venta en corto.

Posibilidad de ejecución hipotecaria

Las hipotecas devaluadas también tienen una posibilidad más alta de una ejecución hipotecaria. Una ejecución hipotecaria ocurre cuando te atrasas demasiado en los pagos y el banco toma posesión de tu casa.

Este podría ser el caso si te está costando hacer los pagos y no puedes refinanciar.

¿No estás seguro si tu hipoteca está devaluada? Así puedes saber con seguridad:

Valor de las propiedades locales en descenso

El valor de las propiedades locales en descenso es la primera señal de que tu casa va a devaluarse. Usa una base de datos de bienes raíces para averiguar en cuánto se están vendiendo viviendas similares en tu área. También puedes hablar con un experto en bienes raíces para obtener más información sobre cuál es la predicción de los precios de mercado para tu área.

Una vez sepas cuánto valen las viviendas locales, compáralo con el principal restante de tu préstamo. Llama a tu prestamista y pide un “estado de cuenta para la liquidación” (payoff statement) si no estás seguro de cuánto debes. Un estado de cuenta para la liquidación te dice exactamente cuánto queda en el préstamo, cuántos intereses debes actualmente y la fecha exacta en que está programado que lo pagues.

Compara la cantidad que debes con los valores de viviendas locales similares. ¿Hay alguna diferencia notable entre el saldo de tu préstamo y el valor de otras casas en el área?

Si lo hay, probablemente esté devaluado.

Tasación baja

Puedes hacer una tasación independiente si quieres una idea más exacta de cuánto vale tu préstamo. Un tasador ve la condición general de la casa y por cuánto se están vendiendo otras viviendas en el área. Una tasación es la forma más precisa de entender cuánto vale tu casa.

Compara el cálculo del tasador con la cantidad que debes en tu préstamo. Está devaluado si el cálculo del tasador es mucho más bajo que el saldo de tu préstamo.

Estás atrasado en los pagos

Hay una alta posibilidad de que tu casa esté devaluada si te has atrasado en los pagos mensuales del préstamo al principio de este. Puedes trabajar con tu prestamista para volver a encarrilarte y evitar la ejecución hipotecaria si sabes que los valores de las propiedades locales son estables.

Comunícate con tu prestamista y pide un estado de cuenta para liquidación. Compara la cantidad que debes con la cantidad del préstamo. Está devaluado si el principal actual es más alto de lo que era cuando sacaste el préstamo y tu casa no ha subido de valor.

Por suerte, hay algunas medidas que puedes tomar para cambiar tu situación.

Programa Relief Refinance

El programa Enhanced Relief Refinance^SM de Freddie Mac es un programa de reemplazo del Programa de refinanciamiento Home Affordability (HARP) que terminó en 2018. Un Enhanced Relief RefinanceSM te puede ayudar a reducir tu tasa hipotecaria o cambiar la estructura de tus intereses.

Esta opción de refinanciamiento es solo para los propietarios de vivienda que no califican para un refinanciamiento estándar.

Para calificar para el Enhanced Relief Refinance^SM, debes cumplir los siguientes estándares:

• Debes tener un préstamo de Freddie Mac.
• La fecha del pagaré de tu refinanciamiento debe ser el 1 de octubre de 2017 o después.
• Debes estar al día con los pagos del préstamo, lo que significa que debes haber hecho todos los pagos de la hipoteca de los últimos 12 meses.
• No puedes haber usado HARP para refinanciar tu préstamo en el pasado.

Comunícate con tu prestamista para obtener más información sobre los siguientes pasos y para averiguar si calificas para un Enhanced Relief Refinance^SM.

Refinanciamiento préstamo-valor alto

La versión de Fannie Mae del Enhanced Relief RefinanceSM es el refinanciamiento préstamo-valor (LTV) alto. El refinanciamiento LTV alto es parecido al Enhanced Relief Refinance^SM en que te permite cambiar los términos de tu préstamo incluso si debes más de lo que vale la vivienda.

Como el Enhanced Relief Refinance^SM, debes cumplir ciertos criterios de calificación para pedirlo:

• Debes tener un préstamo de Fannie Mae.
• La fecha del pagaré de tu hipoteca debe ser el 1 de octubre de 2017 o antes.
• No puedes haber usado HARP para refinanciar tu préstamo en el pasado.
• Debes estar al día en los pagos del préstamo.

Comunícate con tu prestamista para obtener más información sobre los siguientes pasos y para averiguar si calificas para un refinanciamiento LTV alto.

Venta en corto

En bienes raíces, una venta en corto puede ser una alternativa a la ejecución hipotecaria si el propietario de una vivienda tiene una crisis financiera. Una venta en corto ocurre cuando un propietario vende su casa por menos de lo que debe en su hipoteca. El prestamista hipotecario recibe todos los ingresos de la venta y perdona la diferencia u obtiene una fallo de deficiencia, en la que se le exige al prestatario original que pague lo que falta.

Si por tu casa debes más de lo que vale actualmente, tu hipoteca está devaluada. Esto puede pasar si los valores de las propiedades bajan repentinamente o si dejas de hacer varios pagos de la hipoteca. Aunque no es una situación ideal, hay opciones. 

Para obtener más información sobre hipotecas, asegúrate de visitar nuestro Centro de aprendizaje.