Cantidad de la tasación de la vivienda vs. cantidad del préstamo: cómo una tasación afecta el precio de venta y la cantidad de la hipoteca

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No importa dónde estés en el proceso de compra de una casa, una tasación puede ayudarte a comprar tu futura casa al valor de mercado correcto. Una tasación de compra también puede afectar el costo de venta y la cantidad de la hipoteca.

Sigue leyendo para saber exactamente cómo una tasación ayuda al comprador y al vendedor.

Una tasación es la mejor manera de estimar el valor justo de mercado de la propiedad basado en la ubicación, el estado y las ventas recientes de casas similares en los alrededores. Más allá de una estimación de cuánto vale la propiedad, una tasación también indica la cantidad que un prestamista te permitirá pedir prestada para una propiedad.

El proceso de tasación de la casa lo completa una persona autorizada llamada tasador. El tasador puede decirte a ti, el comprador, y a tu prestamista cuánto vale una casa.

Un tasador analiza una variedad de factores al ver la casa. Cuando comparamos una tasación con una evaluación de la casa, una tasación analizará dónde está la casa, las ventas comparables en el área, la condición de la construcción de la casa y cualquiera de los servicios o características especiales. El tasador también analiza el tamaño de la propiedad y cualquier mejora estructural importante, como adiciones y habitaciones remodeladas.

Específicamente, un tasador analizará:

El exterior de una casa

• El área total de tierra o superficie de la propiedad
• El estado de la propiedad
• Cualquier pintura a base de plomo o descascarada, pero solo si la casa se construyó antes de 1979

El interior de una casa

• El sistema HVAC
• Habitaciones, ventanas y armarios
• El garaje, aunque no se tiene en cuenta para la superficie en pies cuadrados de la casa
• Si el sótano está remodelado, aunque tampoco contribuye a la superficie en pies cuadrados
• Cualquier actualización de electrodomésticos incluidos
• Si hay una piscina en el suelo

El tasador calificará el estado de la propiedad como “buena”, “promedio”, “regular” o “mala” después de haberla evaluado. Luego, usará un programa de apoyo para la tasación para compararla con otras casas en el área. Las propiedades comparables son otras casas cercanas que se han vendido en los últimos 6 meses que son similares en tamaño y precio de venta.

No existe un programa universal de tasación. Sin embargo, las tasaciones en las zonas rurales pueden llevar más tiempo porque en ciertas áreas rurales puede haber una escasez de tasadores. Es posible que pueda tomar meses que se asigne a un tasador para evaluar una propiedad.

El tiempo que toma la tasación puede variar una vez que el tasador está en el lugar. Los tasadores tienden a pasar un par de horas en una propiedad, dependiendo del tamaño y el estado. Las propiedades grandes o que están en mal estado pueden tardar más en evaluarse.

Una tasación afecta directamente la cantidad de hipoteca que te presten, porque tu prestamista te da un préstamo hipotecario basado en la estimación de la tasación del valor justo de mercado de la casa. Evita que el prestamista te preste demasiado dinero y te impide pedir prestado más de lo que necesitas para una casa en particular.

Si una casa se valora por debajo del precio de compra

¿Qué pasa si la tasación es menor que el precio de compra de la casa que quieres comprar? Aunque puede ser un escenario inesperado, podría suceder, y es mejor estar preparado.

Una tasación baja no significa que un prestamista no te prestará dinero. Significa que tu prestamista te dará un préstamo basado en la relación préstamo-valor (LTV) acordada en el contrato propuesto. La LTV compara la cantidad del préstamo que obtienes con el valor de la casa.

La LTV representa la cantidad de la casa que cubre el préstamo. Echemos un vistazo a un ejemplo rápido de cómo funciona la LTV cuando la tasación da justo en el objetivo con el precio de la vivienda.

La casa que te gustaría comprar se valora en $150,000. Tú y el vendedor acuerdan que comprarás la casa por $150,000. Además, le dices a tu prestamista hipotecario que darás un down payment de $20,000.

Así es como se calcula tu LTV: Se resta el down payment ($20,000) del precio de venta total ($150,000). Quedan $130,000. Esta es la cantidad que piensas pedir prestada. Después, se divide la cantidad del préstamo ($130,000) entre el valor de la propiedad ($150,000) y se obtiene 0.866. Se multiplica ese resultado por 100 para obtener la LTV. En este caso, la LTV es de 87 %.

Sin embargo, para una casa con un precio de $150,000, ¿qué pasa cuando el valor de tasación es de apenas $100,000? Como el precio acordado es de $150,000, y tu prestamista no te dará más que el valor de tasación, tendrás que cubrir la diferencia o negociar con el vendedor para ver si puede rebajar el precio de venta al valor de la tasación.

Si una casa se valora por arriba del precio de compra

¿Qué pasa si la tasación es mayor que el precio de compra de la casa que quieres comprar? Si esto pasa, es algo bueno para ti. Simplemente significa que has acordado pagarle al vendedor menos que el valor de mercado de la casa. La cantidad de tu hipoteca no cambia porque el precio de venta no aumentará para coincidir con el valor de tasación.

A diferencia del precio anunciado, el valor de tasación de la casa puede no ser lo que los vendedores están pidiendo para la casa. Los prestamistas solo permitirán una cantidad de préstamo basado en cuánto vale la casa en el informe de tasación.

Como puedes imaginar, lo mejor para el vendedor es tratar de tasar la casa por un valor que coincida con el precio de venta. Si una tasación es baja, un comprador puede hablar con el vendedor y negociar un precio de venta más bajo o retirarse de la venta por completo. Para que el comprador y el vendedor obtengan lo que quieren, o sea, comprar y vender una casa, respectivamente, el vendedor puede considerar seriamente reducir el precio.

Aunque un tasador no está buscando cosas como pintura en las paredes o juguetes para niños en el jardín, las cosas pequeñas aún pueden afectar la evaluación general del tasador. Es importante tener en cuenta que, aunque los tasadores evalúan algunos de los problemas obvios que pueden afectar el valor de una casa, las tasaciones son diferentes de una inspección.

Una inspección de la casa es un recorrido con mucho más atención de una casa y examina el desgaste, los riesgos, los daños y los peligros. Sigue siendo necesario hacer una inspección, incluso si tienes la tasación de una casa que planeas comprar.

Aquí hay algunas cosas que puedes hacer para asegurarte de no dañar la tasación:

• Limpia la casa. Cuanto más limpia esté, más resaltarán las mejores características de la casa ante un tasador.

• Verifica dos veces los artículos que dejan una buena primera impresión de la casa. Esto podría incluir la pintura en las paredes, los pasamanos, las barandillas en las cubiertas, la plomería, las fugas en el techo y las grietas en las paredes, el techo o los cimientos. Verifique la filtración de agua en cualquier parte de la casa, sobre todo en los cimientos.

• Haz las reparaciones necesarias antes de que llegue un tasador. Si sabes que el techo tiene algunos problemas de fugas o que el sótano necesita reparación, haz esas reparaciones con antelación.

• Organiza las facturas y toma fotos de cualquier renovación o mejora. Los electrodomésticos nuevos y otras características nuevas, como las reparaciones del techo con fugas, deben guardarse como prueba de las mejoras de la casa.

Si ya aceptaste pagar más por una casa con una tasación baja, ¿cuáles son tus opciones? Aquí hay un par de rutas que puedes tomar si la tasación es baja.

1. Obtén una segunda opinión

Puede cuestionar la tasación. Con suerte, el primer tasador lo reconsiderará o puedes pedir una segunda tasación a un tasador diferente. Si el segundo tasador ofrece una tasación más alta, es de esperar que tu prestamista la acepte.

2. Renegocia el precio de venta

Si no puedes cuestionar la tasación, también puedes hablar con el vendedor y pedirle que reduzca el precio de venta si la tasación es baja.

3. Mantén la casa en tu lista

Si un acuerdo fracasa, los propietarios de viviendas podrían tener dificultades para obtener ofertas más altas de otros compradores. Podrían volver a comunicarse contigo para negociar de nuevo. Dé seguimiento a la casa por si el vendedor no recibe ninguna otra oferta.

La cláusula de contingencia en el contrato de compraventa significa que puedes retirarte de una tasación baja en una casa sin perder dinero. Es importante que puedas retirarte desde el principio, así que asegúrate de que el contrato de compraventa contenga una contingencia de tasación para tener certeza absoluta. Si la casa no se tasa a la cantidad que has acordado pagar, a veces retirar la oferta es lo más inteligente y seguro que puedes hacer.

Como comprador de vivienda, es posible que te preocupe lo que las tasaciones de viviendas y el vendedor podrían hacer en caso de una discrepancia en la tasación de la casa. Aquí hay algunas preguntas frecuentes que los compradores de viviendas también están haciendo.

¿Puede el vendedor retirarse si el valor de tasación es demasiado alto?

Las condiciones del contrato de oferta determinarán cuándo el comprador y el vendedor pueden retirarse de la compra. Sin embargo, el vendedor puede simplemente querer renegociar si el valor de tasación resulta significativamente más alto que el precio de venta.

¿Bajan los vendedores generalmente el precio de venta si el valor de tasación es menor?

Que el vendedor decida reducir el precio de venta dependerá de una serie de factores, incluyendo qué tan motivado esté para vender, si prefiere buscar una segunda tasación o si tiene otras ofertas sobre el precio de venta.

Comprender lo que significa una tasación de vivienda alta o baja tanto para el comprador como para el vendedor puede ayudarte a evaluar posibles casas. El tasador puede decirte a ti y a tu prestamista cuánto vale una casa.

Si crees que entiendes bien las tasaciones de viviendas y cómo pueden afectar los precios de venta y las cantidades de los préstamos, es posible que te pregunte cuáles son tus próximos pasos. Un buen comienzo es seguir adelante con una preaprobación para que tengas una idea de cuánto puedes pagar en una hipoteca. Obtén la preaprobación para un préstamo hoy con Rocket Mortgage®.