Cómo pueden los compradores negociar el precio de la vivienda

Cuando haces una oferta por una casa, el vendedor puede esperar que negocies el precio inicial.  La idea de regatear puede parecer intimidante, pero saber qué esperar y contar con un agente de bienes raíces de confianza puede facilitar mucho el proceso.

¿Qué debes hacer antes de negociar el precio de una casa?

Debes estar listo para presentar una oferta antes de poder negociar el precio. Para llegar a ese punto, necesitas estar preparado para calificar para una hipoteca, buscar un agente de bienes raíces que te represente y conozca bien tu mercado.

Organiza tus finanzas

La mayoría de las personas que quieren comprar una vivienda necesitan una hipoteca. Para obtenerla, debes cumplir ciertos criterios financieros, como una puntuación de crédito mínima y un límite máximo de tu relación deuda-ingreso. También necesitas suficiente dinero para cubrir el pago inicial exigido por tu préstamo y los costos de cierre.

Una manera de ver qué tan cerca estás de cumplir estos requisitos es solicitar una precalificación hipotecaria. Este es un cálculo informal del prestamista sobre cuánto podrías pedir prestado para comprar una casa, basado en la información que proporcionas. La precalificación te ayuda a entender cuánto puedes pedir prestado en este momento.

Cuando estés listo para empezar a buscar una casa y presentar una oferta, es tiempo de solicitar una preaprobación hipotecaria. Este también es un estimado del prestamista sobre cuánto puedes pedir prestado, pero se basa en al menos una revisión básica de tus documentos financieros. La preaprobación muestra a los agentes y vendedores que realmente puedes obtener financiamiento para respaldar tu oferta.

Trabaja con un agente de bienes raíces

Un agente de bienes raíces es un socio fundamental en tu proceso de compra de vivienda.

Un agente con experiencia puede ayudarte a decidir cuánto ofrecer y asesorarte sobre cómo negociar la compra de una casa para obtener el mejor precio. Son expertos en el mercado local y pueden orientarte en todo, desde cuáles distritos escolares son mejores hasta cuánto podrías pagar en impuestos sobre la propiedad. Además, los agentes pueden mantener la objetividad y separar sus emociones del proceso de compra.

Un buen agente te ayudará a redactar una carta de oferta sólida que incluya todas las contingencias que necesitas para protegerte. Como ya han pasado por este proceso muchas veces, tienen experiencia en negociar precios de venta. Pueden ayudarte a establecer tus límites máximos y mínimos y comunicarse directamente con el vendedor y su agente.

Comunícate con un agente de bienes raíces local antes de comenzar a buscar propiedades. ¿No estás seguro de por dónde empezar? Considera buscar un agente experimentado por medio de Redfin®.

Conoce tu mercado

La situación del mercado en el área donde quieres comprar influye mucho en si necesitarás negociar el precio de venta. Tu agente puede decirte si estás en un mercado de vendedores o en un mercado de compradores.

En un mercado de vendedores, la demanda supera la oferta de viviendas. Esto le da al vendedor una ventaja para fijar el precio inicial y otros términos del acuerdo. Cuando la demanda es alta, los compradores tienen menos margen para negociar. En un mercado de compradores, la oferta supera la demanda. Un vendedor que quiere cerrar la venta rápidamente podría estar más dispuesto a negociar un precio más bajo o a aceptar reparaciones para atraer a un comprador.

Consejos para negociar la compra de una casa

Cuando estés listo para comprar, ya hayas encontrado una vivienda y te prepares para negociar, estos consejos pueden ayudarte.

Haz una inspección de la vivienda

Una inspección profesional te proporciona un reporte objetivo sobre el estado general de la casa, algo esencial para negociar el precio de venta. Una inspección revelará cualquier problema, desde grietas en los cimientos hasta fallas en el sistema de calefacción, ventilación y aire acondicionado (HVAC).

Si la inspección revela problemas que se convierten en un factor decisivo para ti, puedes pedir concesiones al vendedor. Es recomendable solicitarle al vendedor que repare algún problema, que te otorgue un crédito por los costos de cierre o que reduzca el precio. Tienes poder de negociación si tu oferta incluye una contingencia de inspección, que te permite cancelar el acuerdo sin penalización si se encuentran problemas.

Recuerda que una inspección no es lo mismo que una tasación. La tasación estima el valor de mercado de la casa y tu prestamista hipotecario la exige.

Comunícate siempre por medio de tu agente

En una transacción inmobiliaria se usa mucho vocabulario técnico. Muchos de estos términos tienen definiciones legales sensibles y es fácil confundir unos con otros. Por ejemplo, muchos compradores confunden una tasación con una inspección.

Pide a tu agente que se encargue de todas las comunicaciones entre tú y el vendedor. Tu agente de bienes raíces sabe cómo formular las preguntas y solicitudes de una manera que no ponga en riesgo tus intereses ni genere malentendidos.

Pregunta por los costos de cierre

El pago inicial no es el único gasto que debes cubrir para cerrar la compra. También debes pagar los costos de cierre, que incluyen los honorarios necesarios para suscribir y financiar el préstamo y para transferir la propiedad legal del inmueble. Entre los costos de cierre más frecuentes se incluyen los cargos de tasación, inspección y verificación de crédito. Normalmente, los costos de cierre representan entre el 2% y el 6% de la cantidad del préstamo.

Ten estos gastos en cuenta cuando negocies con el vendedor. Si el vendedor no quiere bajar el precio inicial, puede aceptar las concesiones del vendedor como pagar algunos o todos los costos de cierre, para acelerar la operación. Si estás en un mercado de vendedores, podría ser más fácil que el vendedor acepte una oferta que no incluya solicitudes de concesiones.

Averigua por qué se muda el vendedor

Cuanto más sepas sobre un vendedor, más eficazmente podrás negociar. Si un vendedor se muda porque obtuvo un nuevo empleo y ya compró otra vivienda, aceptar un descuento en el precio puede tener más sentido que pagar las reparaciones señaladas en el reporte de inspección.

Pide a tu agente que averigüe más sobre el cronograma y las motivaciones del vendedor. Averigua si el vendedor prefiere un proceso de cierre más corto o largo. Si el vendedor está en proceso de divorcio o quiere mudarse a un distrito escolar mejor antes de que empiece el año escolar, quizá tenga prisa por vender. Esto te da más margen para negociar, especialmente si la propiedad ha estado en el mercado durante un tiempo.

No tengas miedo de retirarte

No todos los vendedores están dispuestos a negociar. Algunos pueden tener varias ofertas o estar muy apegados a la propiedad y negarse a venderla por menos de lo que creen que vale. En estas circunstancias, puede ser tentador ignorar tu presupuesto y ofrecer más de lo que puedes pagar para ganar una guerra de ofertas. Ofrecer más puede reducir el porcentaje de tu pago inicial, pero también puede activar pagos de seguro hipotecario privado (PMI), lo que aumentará tu pago mensual y presionará tu presupuesto.

Inicia el proceso de compra de vivienda asumiendo que posiblemente no compres ninguna de las propiedades que visites. Asiste a varios eventos de open house, pide a tu agente de bienes raíces que te programe múltiples visitas privadas y trata de no encariñarte demasiado con una casa en particular. Esto puede ayudarte a negociar de manera más efectiva y mantenerte en tu presupuesto.

¿Cuánto puedes negociar en el precio de una casa?

La cantidad que puedes ofrecer por debajo del precio inicial depende del estado de la vivienda y de las ventas comparables. En un mercado de compradores, puede ser razonable ofrecer hasta un 20% menos que el precio inicial solicitado si la casa necesita reparaciones importantes, como reemplazar el techo o reparar los cimientos. Ofertas entre 5% y 10% menos también son aceptables, según la necesidad de remodelaciones o si la vivienda necesita electrodomésticos nuevos.

Tu mayor ventaja aquí serán las ventas recientes de propiedades comparables en el área. Si casas similares y en condiciones parecidas se vendieron por menos de lo que pide el vendedor, esto puede llevarlo a reconsiderar.

Por este motivo, conviene incluir una contingencia de tasación. Si el vendedor se niega a bajar el precio por debajo del valor tasado de la vivienda, una contingencia de tasación te permite retirarte sin perder el depósito de garantía.

En conclusión, cómo negociar el precio de la vivienda

La negociación del precio de compra de una casa puede resultar intimidante, especialmente para los compradores por primera vez. Puedes hacer que el proceso sea más predecible si obtienes una preaprobación hipotecaria para saber cuánto puedes gastar y si eliges un agente de bienes raíces con experiencia que pueda asesorarte sobre las condiciones del mercado y comunicarse directamente con los vendedores en tu nombre. No tengas miedo de retirarte si no llegas a un acuerdo que funcione para ti.