La mejor lista de verificación para comprar una casa

*Al 20 de abril de 2020, Quicken Loans^® no ofrece hipotecas con tasa de interés ajustable (ARM) convencionales.

¿Estás buscando un cambio? La buena noticia es que no hay un “buen” o un “mal” momento para comprar una casa, todo depende de cuándo estés listo, financiera y personalmente.

Prepárate: Aunque los reality shows hacen que comprar una casa parezca algo rápido, en la vida realpuede ser un proceso complejo. Es normal que tengas preguntas; después de todo, es probable que te estés preparando para hacer la compra más cara de tu vida. La buena noticia es que no tienes que sentirte abrumado.

¿Por qué no? Porque preparamos una lista de verificación diseñada para ayudarte a gestionar y completar cada paso del proceso de compra de una casa.

La mejor forma de comenzar el proceso de compra de una casa es determinar tu presupuesto. Después de todo, este proceso puede ser bastante complejo sin siquiera tener en cuenta las casas que están fuera de tu rango de precios. Además, nadie quiere enamorarse de algo que no puede tener.

Si determinas un presupuesto realista, puedes emprender tu búsqueda con una idea certera de tu rango de precios.

Primero, deberás determinar tu relación deuda-ingresos (DTI), que es exactamente eso: la relación entre tus gastos mensuales y tus ingresos mensuales. Incluye todas las facturas que debes pagar divididas por tus ingresos brutos mensuales. En cuanto a tus deudas, incluye todas las facturas recurrentes, como préstamos estudiantiles, pagos de préstamos vehiculares, pagos de manutención de menores, todo lo que pagues de forma mensual.

Para obtener una hipoteca de la mayoría de los prestamistas, tu DTI no debe superar el 43 %. Recuerda que esa es la cifra “límite” que puedes gastar, lo que no significa que tenga que ser esa. ¿Has escuchado que alguien esté “ahogado por las deudas de la casa”? Significa que gastas tanto dinero en tu casa que no tienes dinero para otras actividades, como salir a comer o viajar, o incluso para los distintos gastos que debes pagar además de tu hipoteca. Lo mejor es hacer un presupuesto para las cosas divertidas, como los muebles, la pintura o las plantas para las macetas de tu nuevo jardín, pero también para las cosas “aburridas” e inevitables que surgen cuando eres dueño de una casa, como el mantenimiento de rutina y los gastos grandes inesperados, como un nuevo calentador.

Si dejas un margen en tu presupuesto, podrás disfrutar de tu nueva casa sin que se convierta en una fuente de estrés financiero. Esta práctica calculadora para saber “qué tipo de casa puedo pagar” es un gran lugar para empezar.

Tu pago hipotecario es solo una pieza del rompecabezas. También es importante que ahorres para que puedas hacer un down payment considerable, con el que te ahorrarás una buena cantidad de dinero durante la vigencia del préstamo. Aquí te explicamos cómo funciona:

• Un down payment del 20 % o más te exime del pago del seguro hipotecario privado (PMI). Es un cargo que los prestamistas suelen exigir cuando el down payment es menor que el 20 % para asegurarse de que no “incumplas” el préstamo (es decir, que abandones la casa). Aunque el costo de la cobertura esté basado en factores de riesgo, como tu DTI, puntaje crediticio y otros, se trata de otro gasto que cualquier propietario de una casa preferiría no tener.
• Con frecuencia, con un down payment más alto tendrás una tasa de interés más baja. Esto se debe a que una “relación préstamo-valor” (LTV) más baja reduce el riesgo del prestamista.
• Cuanto mayor sea el pago inicial en relación con el capital, menor será el interés que el prestatario deberá pagar durante la vigencia del préstamo, lo que puede ahorrarle miles de dólares.
• Un down payment más alto derivará en pagos mensuales más bajos, porque deberás mucho menos dinero por la casa.
• Los pagos mensuales más bajos podrían influir de manera positiva en tu capacidad de crédito futura, lo que significa que es más probable que califiques para un préstamo para un auto, un crédito u otro tipo de financiamiento.

Si tienes en cuenta que con un down payment más alto pagarás menos durante la vigencia de tu préstamo, es posible que ahorrar sea más fácil. ¿No sabes por dónde empezar? Aquí tienes algunas ideas:

1. Haz un presupuesto. Es difícil ahorrar dinero cuando no sabes en qué lo estás gastando. Si haces un presupuesto y llevas un registro de tus gastos, será fácil ver cuáles puedes recortar: quizá salir a comer con menos frecuencia o suspender las compras en línea.
2. Establece ahorros automáticos. Seguro has escuchado el dicho “lo primero es el ahorro”. Si configuras los ahorros automáticos en tu cuenta bancaria, será más fácil ahorrar ese dinero porque nunca llegarás a verlo.
3. Consigue un trabajo a tiempo parcial. Ya sea dar clases a niños o entregar pedidos de comida para restaurantes locales, seguro puedes hacer algo para ganar más dinero para el down payment. También puede ser un buen momento para aprender más sobre las oportunidades de “ingresos pasivos”, que pueden ayudarte a aumentar el dinero de tu cuenta bancaria 24/7.

Lo mejor de estas tácticas es que te ayudarán a aumentar tu puntaje crediticio, que será un beneficio no solo en este momento porque aumenta la probabilidad de que consigas una hipoteca, sino también en el futuro, ya que podrás ahorrar dinero al calificar para una tasa de interés más baja.

Aunque quizá quieras buscar casas por tu cuenta, ya sea en listados en línea o con visitas a open houses, lo mejor para ti será encontrar un agente de bienes raíces confiable. Su trabajo es mucho más que buscar posibles casas para comprar.

Pídele ayuda para todo, desde información sobre el mercado (por ejemplo, si un precio inicial es adecuado y cuáles son los barrios emergentes) hasta orientación financiera, como dónde solicitar una hipoteca y qué cantidad de preaprobación pedir para una oferta de compra en particular.

Un agente será tu aliado para examinar los pros y los contras de las distintas casas e, incluso, puede darte consejos de decoración de interiores. En resumen: Un buen agente es fundamental para guiar a los compradores por los pasos finales de la lista de verificación para comprar una casa. Los agentes están “de tu lado” y quieren lo mejor para ti.

Esto puede parecer apresurado, pero te aseguramos que no lo es. Incluso antes de que empieces a mirar casas, debes comparar prestamistas hipotecarios o dejar que un corredor hipotecario lo haga por ti. En el mercado de viviendas actual, el vendedor quiere estar seguro de que podrás comprar la casa si haces una oferta, y eso se logra con una “preaprobación”.

Una forma simple y eficaz de conseguir una preaprobación (y, con el tiempo, un prestamista) es mediante Rocket Mortgage. Quicken Loans ofrece una “aprobación verificada” que puede ayudar a que tu oferta sea más segura. Esto se debe a que se encargan de gran parte del proceso por adelantado: revisan tu informe de crédito, deciden (al menos de forma provisional) una cantidad de preaprobación y te ayudan a elegir un tipo de préstamo (con tasa de interés fija, ARM, de la FHA, etc.) y el “plazo” o la duración del préstamo (15 años, 30 años, etc.) que sean adecuados para ti. Esto puede acercarte al momento de hacer una oferta por la casa de tus sueños.

Es importante que sepas que una carta de aprobación previa no implica un compromiso con un prestamista en particular. De hecho, lo mejor que puedes hacer es pedirles a distintos prestamistas potenciales que compitan por ti para que puedas encontrar el préstamo con el mayor beneficio financiero.

Por fin llegamos a la mejor parte, ¿verdad? Claro que esto es discutible. Para algunos compradores de casas, este paso puede ser abrumador. Por eso es una buena idea pedirle a tu agente de bienes raíces que intervenga. A menudo, pueden darte buenos consejos sobre cosas que quizá no hayas tenido en cuenta, por ejemplo, si la casa está en el distrito escolar adecuado para ti o si ha estado en el mercado durante un tiempo (y, por lo tanto, es posible que haya un vendedor ansioso listo para llegar a un acuerdo).

Asegúrate también de buscar por tu cuenta, mirar casas en línea y visitarlas para saber mejor tus propios gustos y necesidades. Las opciones son ilimitadas: puedes conducir para encontrar casas que te gusten en el barrio que elijas o usar uno de los tantos sitios de casas que hay para encontrar opciones posibles.

Aunque estas tácticas pueden servirte para ver una amplia variedad de casas, un agente de bienes raíces puede ayudarte a limitar tu búsqueda con los resultados de un servicio de listados múltiples (MLS), que suele tener listados más actualizados y precisos. Una desventaja del servicio de listados múltiples es que no incluye casas en venta por el propietario (FSBO).

Al igual que en cualquier proceso de toma de decisiones, cuanta más información tengas, será menos probable que cometas errores. Por lo tanto, usa todas las herramientas que estén a tu disposición para buscar casas en tu rango de precios.

Te has decidido por “la indicada”. Volvamos a hablar sobre finanzas y cómo hacer una oferta de compra inteligente. Ahora es cuando se destacará tu agente de bienes raíces; asegúrate de hablar con él para decidir cuánto ofertar por una casa en particular.

Tu agente puede ayudarte a poner en perspectiva muchos criterios distintos. Por ejemplo, la cantidad que ofertes dependerá de distintos factores:

• La situación del mercado de viviendas, a nivel nacional y local.
• El tiempo que lleva la casa en el mercado.
• Las ofertas que ya se hayan hecho por la casa.

En un mercado con poco movimiento, los compradores de casas pueden esperar que les hagan un pequeño descuento sobre el precio inicial, pero en un mercado más competitivo, si hacen una oferta por debajo del precio inicial es posible que se la rechacen.

Recuerda que tu oferta no incluye solo la cifra del precio de compra. También querrás incluir “plazos”, como en cuánto tiempo necesitas mudarte, y “contingencias”, como si debes vender otra casa primero.

Además, en este momento tu agente de bienes raíces agregará tu preaprobación al paquete de la oferta de compra, lo que indicará que eres un comprador serio.

Por lo general, en una oferta de compra se deberá incluir un depósito de buena fe (suele ser entre el 1 % y el 3 % del valor de la casa), que se usará como un depósito en garantía. Ese dinero quedará en la cuenta de un tercero hasta que se acepte tu oferta y después se aplicará al down payment y a los costos de cierre de la hipoteca. Sin embargo, si la venta se cancela porque cambias de opinión, es posible que pierdas ese dinero. Puedes proteger el depósito de buena fe mediante las contingencias que negocies como parte de tu oferta; una de estas puede ser que no se detecten problemas en la inspección.

Sí, agregamos otro personaje a nuestro elenco: un abogado de bienes raíces. En algunos estados, se exige que lo tengas; en otros estados, no es obligatorio, pero puede ser una buena idea, en especial para situaciones legales complejas. Por ejemplo, ¿qué debes hacer si hay un inquilino o si tienes preguntas sobre el título de la propiedad o el usufructo? Las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto son otras situaciones complicadas en las que el consejo de un abogado de bienes raíces podría ayudarte.

Un abogado de bienes raíces tiene el conocimiento para responder todas estas preguntas legales y para revisar el contrato de compraventa, los documentos de titularidad y otra documentación para asegurarse de que todo esté en orden. Aunque es otro gasto en un momento en el que puedes sentirte abrumado, la tranquilidad que un abogado puede darte hará que la inversión valga la pena. Como ya mencionamos, dado que una casa es una de las compras más importantes que harás en tu vida, mediante la lista de verificación para comprar una casa debes asegurarte de haber seguido todos los pasos para garantizar tu diligencia debida.

Es imposible evaluar con precisión todos los aspectos de la integridad y del estado de una casa antes de hacer una oferta. Ahora es cuando entra en juego una inspección de la vivienda. Aunque deberás pagar el costo, valdrá la pena en el largo plazo porque te ayudará a evitar gastos y deudas imprevistas. Por ejemplo, sabrás cuánto tiempo de “vida” le queda al techo, si hay problemas con los cimientos o si el sistema eléctrico funciona bien.

Es probable que la inspección de la vivienda también detecte problemas menores, pero no te preocupes porque pasa en casi todas las inspecciones y no es motivo para alarmarse. En lugar de eso, puedes aprovechar estos problemas para negociar concesiones del vendedor o una reducción en el precio de compra total, si firmaste una contingencia de inspección. Habla con tu agente de bienes raíces para saber si esto es una buena idea; debes tener cuidado con pedir rebajas a un vendedor en un mercado competitivo.

Además de una inspección general de la vivienda, deberías analizar hacer inspecciones “especiales”, por ejemplo, para detectar radón y moho.

Si la casa pasa la inspección, estarás cerca del cierre. En este momento, querrás asegurarte de que tus finanzas estén en orden y tengas el dinero para cuando debas pagar todos los costos de cierre. Será mejor si no haces compras o cambios financieros que puedan afectar tu puntaje crediticio.

Durante este período de espera, tu prestamista se encargará de hacer su tasación de la propiedad. Si la cantidad de la tasación es considerablemente menor que el precio de compra acordado, los compradores pueden pedirle al vendedor que reduzca el precio o se haga cargo de una parte de los costos de cierre.

Si estás pensando en hacer renovaciones o mejoras en tu futura casa, pídeles autorización a los propietarios actuales para comparar precios de contratistas, pintores, carpinteros y otros trabajadores que harán las obras. Este tipo de trabajo no solo lleva tiempo, sino que también puede ser difícil conseguir profesionales con poca anticipación, por lo que este tiempo de ventaja te será muy útil.

También te recomendamos que elijas un seguro de la vivienda. Aunque con certeza contratarás uno, es probable que debas mostrar un comprobante de que lo tienes al momento del cierre.

El gran día llegó. Prepárate para firmar muchos documentos, pero no te preocupes, al final será emocionante. También deberás traer mucha documentación para el cierre de la compra. Tu agente de bienes raíces y tu prestamista hipotecario pueden darte la lista específica, pero seguro necesitarás:

• Tu identificación
• El comprobante del seguro
• Cheques o cheques de caja para cubrir los costos de cierre:
• Paciencia (son muchos, pero muchos documentos)

Por último, llegará el momento mágico en el que te den las llaves de tu nueva casa. ¡Felicitaciones!

Es momento de cruzar el umbral y disfrutar la comodidad y la atmósfera de tu flamante casa. Te lo ganaste.