Lista de verificación para comprar tu primera casa

Convertirte en propietario por primera vez puede ser emocionante y satisfactorio, pero el proceso a veces puede parecer abrumador y aterrador. Desde encontrar la casa adecuada hasta obtener una hipoteca, comprar una casa tiene muchos pasos que pueden desencadenar una variedad de emociones. Una forma de hacer el proceso más manejable es dividirlo en partes más pequeñas. Ya sea que apenas estés comenzando a investigar la compra de una casa o que ya estés buscando seriamente, hemos preparado una lista de verificación paso a paso para facilitar tu proceso de compra.

1. Determina cuánto puedes pagar por una casa

El primer paso para comprar una casa es averiguar cuánto puedes pagar. La compra de una vivienda conlleva costos iniciales y continuos, por lo que es mejor entender tu presupuesto antes de empezar a buscar.

Para cerrar la compra de una casa, generalmente tendrás que hacer un down payment y cubrir los costos de cierre. Para financiarla, lo usual es pedir una hipoteca, por lo que tendrás que asegurarte de que tu pago mensual se ajuste a tu presupuesto. También deberás tener en cuenta los costos de los servicios públicos, las reparaciones y el mantenimiento.

Una forma fácil de determinar tu presupuesto de compra es usar nuestra calculadora de capacidad de pago de vivienda. Los expertos también recomiendan seguir la regla 28/36. Según esta regla, tu pago mensual de la hipoteca y otros costos de vivienda no deben superar el 28% de tus ingresos brutos mensuales, y el total de tus pagos de deudas no debe superar el 36% de tus ingresos brutos mensuales.

Entonces, si ganas $7,000 al mes antes de impuestos, tus costos totales de vivienda no deberían superar los $1,960 y el total de tus pagos mensuales de deudas no debería superar los $2,520.

Calcula tu relación deuda-ingresos

Tu relación deuda-ingresos (DTI) es un porcentaje que mide tus pagos mensuales de deudas comparado con tus ingresos brutos mensuales. Es una cifra que refleja cuánto de tus ingresos se destina a deudas. Los prestamistas utilizan la relación DTI para determinar qué tan grande puede ser el préstamo que puedes pagar. 

La parte de “deuda” de tu DTI incluye préstamos estudiantiles, pagos de auto y pagos de manutención de menores que hagas mensualmente. No incluye gastos como facturas de servicios públicos o comida. Para obtener una hipoteca calificada de la mayoría de los prestamistas, necesitarás una DTI de no más del 43%.

2. Busca un agente de bienes raíces

Tu agente de bienes raíces puede ser un guía experimentado que te ayude a navegar el proceso de compra de una vivienda. Un buen agente puede encargarse del proceso cuando buscas posibles casas, preparas una oferta, negocias el precio y cierras el trato.

• Puedes confiar en tu agente para que te ayude a:
• Determinar si el precio inicial es justo
• Comparar las ventajas y desventajas de varias casas
• Encontrar los barrios con mayor potencial
• Navegar el proceso de la hipoteca y la preaprobación
• Negociar con los vendedores y manejar posibles guerras de ofertas
• Tramitar la documentación y prepararte para el cierre

Un buen agente aportará su conocimiento y experiencia del mercado para asegurarse de que encuentres la casa adecuada y consigas un buen trato. Para encontrar un agente de bienes raíces puedes pedir referencias a familiares y amigos o buscar reseñas en línea. Es una buena idea entrevistar a algunos candidatos antes de decidir con quién crees que trabajarías mejor.

3. Ahorra para el down payment y los costos de cierre

El pago de la hipoteca es solo una de las responsabilidades económicas de comprar una casa. Algunos posibles compradores subestiman los costos iniciales, que a menudo incluyen el down payment y los costos de cierre.

Por lo general, necesitarás un down payment mínimo del 3% para obtener un préstamo convencional. Para evitar pagar un seguro hipotecario privado, ese down payment debe ser por lo menos el 20%. Algunos préstamos respaldados por el gobierno, como los préstamos del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), no requieren un down payment.

• Un down payment más grande también puede ayudarte a:
• Obtener una tasa de interés más baja
• Pagar menos intereses en total
• Reducir tu pago mensual

Dicho esto, muchos compradores solo pueden permitirse hacer el down payment mínimo. Ahorrar para un down payment más grande puede retrasar tus planes de compra y dejarte con menos dinero en ahorros para reparaciones. Para decidir qué down payment es el adecuado para ti, asegúrate de sopesar tu propio presupuesto frente a las ventajas y desventajas de un down payment grande o pequeño.

También tendrás que pagar los costos de cierre, que son todos los diferentes cargos y honorarios necesarios para cerrar la compra de tu casa. Esto incluye el cargo por emisión, los cargos por la tasación, la inspección y más. Puedes esperar que tus costos de cierre sean entre el 3% y el 6% del precio de compra de la vivienda.

Si estás trabajando en ahorrar para el down payment y los costos de cierre, aquí tienes algunos consejos:

• Lleva un registro de tus gastos y deudas
• Establece metas específicas
• Aprovecha las recompensas de reembolso en efectivo de las tarjetas de crédito
• Considera tener un trabajo adicional

4. Obtén la preaprobación para una hipoteca

La preaprobación hipotecaria de un prestamista te dice cuánto está dispuesto a prestarte provisionalmente hasta una cierta cantidad. Aunque no es lo mismo que una oferta de préstamo garantizado puede ayudarte a tener una idea de cuánto podrás pedir prestado y qué casa puedes pagar. También les dice a los vendedores que eres un comprador serio y que probablemente puedas obtener financiamiento. De hecho, muchos vendedores no aceptarán una oferta si no tienes una preaprobación hipotecaria.

Ten en cuenta que la preaprobación de un prestamista generalmente vence después de 30 a 60 días. Por este motivo, es recomendable esperar para obtener la preaprobación hasta que estés listo para comenzar a buscar casa.

Documentos que necesitas para la preaprobación 

Los prestamistas necesitan información sobre tus finanzas para determinar cuánto están dispuestos a prestarte. Además de hacer una verificación de crédito, el prestamista generalmente te pedirá:

• Talones de pago recientes
• Formularios W-2
• Declaraciones de impuestos
• Comprobante de ingresos adicionales
• Estados de cuenta bancarios
• Estados de cuenta de jubilación o inversión
• Estados de cuenta de deudas mensuales
• Historial de pago de alquiler

5. Comienza el proceso para comprar una casa hoy mismo

Una vez que hayas obtenido la preaprobación para una hipoteca y sepas cuánto puedes gastar, llega la parte divertida: la búsqueda de casa. Es posible que ya hayas empezado a explorar listados en línea. Tu agente de bienes raíces puede tener acceso a listados que no están disponibles públicamente y puede mostrarte los que se ajustan a tus necesidades.

Estos son algunos factores a considerar al buscar la casa adecuada para ti.

• Precio: si compras una casa que no puedes pagar, corres el riesgo de volverte house poor, que es lo que ocurre cuando tus costos de vivienda te dejen sin suficiente dinero para cubrir el resto del presupuesto.
• Ubicación: considera qué tan cerca está la casa del trabajo, la escuela, el transporte público y las tiendas. La ubicación también puede afectar los niveles de ruido y ciertos riesgos de seguridad.
• Tamaño de la casa: dependiendo del tamaño de tu familia, puedes necesitar un cierto número de habitaciones o área en pies cuadrados.
• Impuestos sobre la propiedad: la cantidad que pagas en impuestos sobre la propiedad se basa en el valor de la casa y su ubicación.
• Características de la casa: puede ser una prioridad para ti que la casa tenga aire acondicionado central o un sistema de HVAC de alta eficiencia energética.
• Asociación de propietarios de vivienda: si la casa es parte de una comunidad con una asociación de propietarios, tendrás que pagar cuotas y seguir ciertas reglas.

Puede ser útil separar lo que es indispensable de lo que sería bueno tener. Por ejemplo, necesitas una casa que se ajuste a tu rango de precios y es posible que necesites un número mínimo de habitaciones. Tal vez también quieras tener una piscina, pero quizás una casa de ese tamaño con piscina en tu área puede no esté dentro de tu presupuesto. Aunque tengas que sacrificar algunas cosas, lo más importante es que la casa cubra tus necesidades.  

6. Haz una oferta 

Una vez que hayas encontrado una casa que quieres comprar, tu agente de bienes raíces puede ayudarte a preparar una oferta. Un agente con experiencia que esté familiarizado con ese mercado específico sabrá cómo crear una estrategia para asegurarse de que la oferta sea inteligente y justa.

Tu agente puede ayudarte a poner en perspectiva una variedad de factores. Por ejemplo, la cantidad de tu oferta dependerá de:

• La situación del mercado inmobiliario, tanto a nivel nacional como local
• Cuánto tiempo ha estado la casa en el mercado
• Si ya han hecho otras ofertas por la casa

En un mercado lento, los compradores pueden esperar razonablemente un pequeño descuento sobre el precio inicial. En un mercado más competitivo, hacer una oferta por debajo del precio inicial podría hacer que la rechacen. Si te enfrentas a la competencia de otros compradores, quizás tengas que ofertar por encima del precio inicial.

Tu oferta debe incluir términos específicos, como la fecha en que necesitas mudarte y cualquier contingencia que quieras incluir. Las contingencias son condiciones que se deben cumplir para que el negocio se cierre. Por ejemplo, si incluyes una contingencia de inspección de la vivienda y la inspección revela problemas graves, puedes retirarte del trato sin penalización.

El vendedor puede hacer una contraoferta, lo que puede dar lugar a una negociación sobre el precio, las contingencias o ciertas reparaciones que el vendedor está o no dispuesto a hacer. Tu agente de bienes raíces puede dirigir la negociación y defender tus intereses. Si el vendedor acepta tu oferta, es hora de obtener la aprobación final de tu hipoteca.

7. Elige un prestamista hipotecario

Si el vendedor ya aceptó tu oferta y firmaste un contrato de compraventa, es hora de comprometerte con un prestamista y obtener la aprobación final de la hipoteca. Puedes elegir un prestamista que te haya dado una carta de preaprobación o puedes elegir otro. Asegúrate de obtener estimaciones de préstamo de varios prestamistas para que puedas comparar las ofertas. Los prestamistas están obligados a proporcionar las estimaciones de préstamo en el mismo formato estandarizado para ayudarte a comparar fácilmente las ofertas y elegir la que tenga los mejores términos y condiciones.

Cómo solicitar una hipoteca 

Incluso si ya tienes la preaprobación, tu prestamista todavía debe seguir el proceso de evaluación de la solicitud del préstamo antes de darte la aprobación final de tu hipoteca. Esta es la etapa en la que los prestamistas revisan cuidadosamente tus finanzas para confirmar que puedes pagar la hipoteca. Tu prestamista solicitará tu informe de crédito y probablemente te pedirá que proporciones los siguientes documentos financieros:

• Declaraciones de impuestos
• ID con foto extendida por el gobierno
• Talones de pago
• Comprobante de otros ingresos
• Estados de cuenta de deudas mensuales
• Formularios W-2 o carta de un CPA que confirme que trabajas por cuenta propia
• Estado de pérdidas y ganancias, si trabajas por cuenta propia
• Número del Seguro Social
• Contrato de compraventa
• Estados de cuenta bancarios
• Carta de empleo
• Estados de cuenta de inversión o jubilación
• Comprobante del seguro de vivienda
• Comprobante de depósito de buena fe

8. Solicita una tasación de la vivienda 

Mientras esperas que se finalice tu préstamo, es probable que tu prestamista programe una tasación para determinar el valor de la casa. El prestamista no te permitirá pedir prestada una cantidad que exceda el valor tasado de la vivienda. Si la tasación es por menos del precio de compra acordado, podrás pedirle al vendedor que baje el precio. Si el vendedor no está dispuesto a hacerlo y tú estás dispuesto a pagar la diferencia entre el precio inicial y el valor de la tasación, todavía puedes obtener el préstamo. De lo contrario, el préstamo no se concretará. Si la tasación es por un valor superior al precio de compra, eso significa que estás consiguiendo un buen trato.

9. Programa la inspección de la vivienda

Cuando visitas una casa, puede parecer que está en buen estado, pero lo mejor es tener información detallada de su condición antes de comprarla. La inspección de la vivienda es una evaluación exhaustiva de la condición de la casa y sus sistemas por parte de un profesional autorizado. El inspector te entregará un reporte detallado para informarte sobre cualquier cosa que esté dañada, rota o sea peligrosa.

Aunque tú pagarás el cargo de la inspección como comprador, valdrá la pena pagarlo si te protege de costos y pagos imprevistos. De lo contrario, si hay daños que requieren reparaciones extensas y costosas, tú los heredarías.

Es probable que el inspector también encuentre problemas menores, que son frecuentes y generalmente no son motivo de pánico. En cambio, puedes usar estos problemas a tu favor como una herramienta de negociación para obtener concesiones del vendedor, como un precio de compra reducido. Tendrás más poder de negociación si tu contrato de compraventa incluye una contingencia de inspección.

Consulta con tu agente de bienes raíces sobre si debes incluir una contingencia de inspección. Si el mercado está muy activo y tienes competencia de otros compradores, esta contingencia puede afectar tus posibilidades de que acepten tu oferta.

Además de una inspección general, algunos compradores solicitan inspecciones especializadas para problemas potenciales, como la presencia de radón o moho en la casa.

Lista de verificación para la inspección 

Cuando un inspector de viviendas examina tu propiedad, seguramente evaluará la condición de lo siguiente:

• El terreno y el exterior
• Habitaciones interiores
• Baños
• Cocina
• Sistemas eléctricos
• Sistemas de calefacción y enfriamiento
• Plomería
• Sótano
• Ático

10. Prepárate para el cierre

Si la inspección no revela problemas importantes, pronto estarás listo para cerrar la compra de la casa. En este punto, querrás asegurarte de estar preparado para pagar los costos de cierre. También querrás evitar hacer compras grandes u otros movimientos financieros que puedan afectar tu puntuación de crédito.

Además, comienza a:

• Reunir tu documentación. Antes de que tu préstamo sea aprobado para el cierre, tu prestamista puede pedir información y documentación financiera adicional como parte del proceso de evaluación.
• Contratar a un abogado de bienes raíces. En algunos estados, es obligatorio tener un abogado de bienes raíces. Incluso en los estados donde no es obligatorio, puede ser bueno tener uno disponible si terminas en una situación legal compleja.
• Conseguir seguro de la vivienda. Si financias tu casa con una hipoteca, tendrás que contratar una póliza de seguro de la vivienda y mostrar una prueba de cobertura en el cierre.
• Hacer un recorrido final. Durante el proceso de cierre, puedes organizar un recorrido final de la casa para asegurarte de que se hayan hecho las reparaciones negociadas y que todo funcione bien.
• Consultar a contratistas sobre futuras reparaciones. Si planeas hacer renovaciones después del cierre, pide permiso al propietario actual para buscar contratistas, pintores, carpinteros y otros profesionales. Este tipo de trabajo toma tiempo y puede ser difícil de programar con poco tiempo de anticipación, así que te conviene planearlo con tiempo.

11. Cierra la compra de tu nueva casa

El día del cierre, firmarás los documentos de cierre, harás el down payment y pagarás los costos de cierre. También es probable que tengas que enviar el dinero mediante una transferencia bancaria desde tu banco a la oficina del abogado que maneja tu cierre. Otra opción es que puedas llevar un cheque de caja al cierre.

Una vez que todo esté pagado y firmado, recibirás las llaves de tu nueva casa.

Conclusión: Usa una lista de verificación para comprar una casa y así no tendrás que adivinar nada 

El proceso de compra de una casa puede ser estresante, pero podrás mantenerlo bajo control si sabes qué esperar. Trabajar con un agente de bienes raíces de confianza, establecer metas realistas y reunir la documentación adecuada puede hacer que la búsqueda de casa sea una aventura emocionante.